現役不動産営業マンの徒然なる日常 -22ページ目

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27Mar
- いったいいつまで
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。いったいいつまで、こんなこと続けるんだろうか？不動産の仕事は、マンネリになっているし、モチベーションも最低水準のまま。いつまで不動産の営業をやるのか？やらせてもらえるのか？やめたら私に他に何ができるか？この業界以外でやってきた実績もないし、今更やれるはずもない。自分で不動産屋をやるメリットも感じないし、やるつもりもない。当然そんな力もない。だからこそ踏ん張りどころなのは頭では分かっているが、どうにも気力も体力もエネルギー不足でまったく動けない状態。完全に腐ってるな。
26Mar
- 2016年公示地価
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。都道府県別地価１位～１０位都道府県別地価１１位～２０位都道府県別地価２１位～３０位都道府県別地価３１位～４０位都道府県別地価４１位～４７位全国平均公示地価推移公示地価上昇！なんて派手な見出しが多いですが、完全な二極化ですね。地価の高いところは上がり、安いところはさらに下がり開きがでてきました。１位～１０位　上昇した都道府県８０％１１位～２０位　上昇した都道府県５０％２１位～４７　上昇した都道府県２２％全体では４７都道府県中１９が上昇した都道府県で全体の４０％でした。地方の田舎や寒い地域、１２位以下の３０万円/坪単価の地域は、今後ますます苦しくなるでしょう。地方の低額不動産は、下がりにくいという考えもあるようですが、人口流出など防げない限り、大都市圏の方が下げにくく上がりやすい傾向になっていくでしょう。
25Mar
- 損してるとしか思えない
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。「バブルの頃に不動産を買い、いくつかはうまく売り抜けたけど、どうしても売れなかった（売らなかった）不動産があって、賃貸に出しながら、返済し、何とか損をせずに先日、売れました。」と話してくれた不動産屋がいました。投資用で買っているのならなおさら損はしたくないのが人情。本人の立場からするとこれしか考えられなかったのかもしれません。でもこれってどうですか？暴落時でも下げて売ればたいていの物件は売ることができます。下げないで粘るから相場がさらに下がり、後から下げたところで売れない、また相場が下がる、また下げるまたは気持ち的にまたは（資金的に）下げられない。この繰り返しですよね。もし、損切りにしても売っていたら、その資金を他にまわせましたよね？２０年以上は資金拘束されたわけです。利益もほとんどないようです。私はこれが正解とは思えません。トータルで大きく儲かっている投資家や会社こそ損切りをします。損得は結果でありすべてですが、目先の損得に縛られすぎて、他の大きな利益を取れなければ、それははっきり言って大きな損失ですよね。２０年以上かけて損しませんでしたって・・・２０年もあれば資金を２倍、３倍にする人は結構います。２～３割の損切りであっても優良な投資を運用して資金をまわせば楽勝で２０年後には大きく勝っていたはずです。この話を聞いて、そう思わざるを得ませんでした。
23Mar
- 超アバウトな不動産屋
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。もしかすると昔ながらの超アバウトな不動産屋、苦手な人も多いと思います。最近は、割とまともな不動産屋が増えてきました。（表面的にはかな）本気で付き合うと疲れたり、いい加減すぎて困ることもありますが、だからと言って縁を切るのは意外ともったいなかったりします。なぜかと言うと、かなり安く不動産を買えるケースは、この手の不動産屋の紹介というパターンが結構な割合であるからです。例えば、賃貸メインだったり不動産の知識が乏しくて、査定ミスで相当安い金額だったり、とにかく面倒臭いことがイヤなので、安くするから現況で買ってよぉと言ってきたり、うまく付き合えばかなりメリットがある相手です。こういうタイプのお客様もまた相当いいお客様の確率も高いです。片手で、大手仲介に客付されて細かく仕切られたり、細かい客にいろいろ言われたりするのがとにかくイヤで、両手にこだわるタイプだったりもするので、「自分は、このまま(現況)でいいですよ。」とか、細かいことや面倒なことは一切言いません。って感じがいいかと。「こちらで不動産の調査もするので、重説とか契約書なんて適当でいいですよ。なんだったらこちらが（買主）がつくりましょうか？」なんて言うと「そうしてくれるかな？悪いねぇ。昔の重説は簡単で手書きだったのに、最近のは頭が痛くなるよ。」なんて返ってきます。「そのかわり、指値きついですけど、よろしく頼みますね。」「それは任せなさい。いろいろ手間かけるしこっちもがんばるよ。今まで、○○さん（売主）には、何度も売買で借りがあるから、たぶんいけると思うよ。」こんな流れになることもままあります。
22Mar
- 資産価値から利用価値へ
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。日本がまだ右肩上がりの時代、バブル崩壊後でもまだまだ土地には、資産価値としての魅力があると長く思われてきました。頭金をコツコツ貯めて、高い金利にも関わらず、上限いっぱいまで住宅ローンを組み資産形成と思い、不動産を買う時代ではなくなりました。現代では、購入者層もメインの一次取得者は、大半が２０～３０代と若年齢化してます。右肩下がりの不況の中、大人になったこの世代は、給与も低く、預貯金も少ない代わり、堅実かつ現実的です。不動産での資産形成を目的に買う人はほとんどいません。掛け捨てである家賃の支払いがもったいないや今の家賃より安くなるならといった考え方が購入の根底にあります。利用価値とコスパという観点から物件を選びます。物件選びの基準は、大きく異なります。子孫に残す土地となると、地型がいいとか、角地とか広いとかいろいろあるのでしょうが、そもそも残すとか残さないとかいう発想がない今の買手は、地型が悪くても陽当たりがいいからとか駅が近いから敷延で安くてむしろ大歓迎という考え方です。道路の種類（ただし書き道路）とか私道持分なしとかでも利用価値としての基準を満たしていれば、何も考えず買っていく人もたくさんいます。このような流れになっていますので、不動産の地域ごとの相場もここ１０年程度で大きく変わった要因なのではと思います。家賃との支払額との兼ね合いで購入金額が決まってきますので、土地の坪単価がいくらで建物の評価がいくらでといった積算価格よりも収益還元の考え方(家賃やローンの支払額)に実際の相場もかなり強い影響を受けてきて価格形成されているように感じます。例えば、土地が広く建物が狭い不動産は、土地の坪単価は近隣相場よりも安く買える可能性が高いですし、逆に好立地で土地が狭い、地型が悪いまたは共有持ち分（区分など）でも建物の間取りがいいなど、住む側のニーズを満たした不動産は、土地建物としての評価以上に高く売れる可能性が高いです。サラリーマンの年収は頭打ち、無理なくローンを払える金額は、逆算すると、２０００～３０００万円台。土地が広いと不動産の金額が高くなり売れないため、狭くても安いものが好まれる。今まで、土地柄がいいとか地元では人気というだけで、土地の値段が高かった駅から離れたそれほど便利でない地域なんかは、だだ下がりしてます。私の活動エリアでも１０年ほどで４割減のような地域もあります。別に辺鄙な場所でもなく普通の住宅街ですよ。日本国内の購入者の中で最も層の厚い、サラリーマンの年収が上がるか、家賃が上がらない限り、不動産の価格が本格的に上がることはあり得ないように思います。インフレになっても現金よりはマシ程度でそこまで上がらないと思います。それに上がる地域と下がる地域ははっきりと二極化していくのではないでしょうか。中長期的には、人口も減り、空き家も増え、サラリーマンの年収も下がり、国内消費も落ち込むのは間違いないので、不動産の金額もそれらの動向に連動するかっこで下がり続けるのは間違いないように思います。今まで過大評価され高かったエリアは、多くの層が買いやすい価格帯に下がり、妥当な評価をされてきたエリアで元々グロスで２０００～３０００万円台のエリアは割とそこまで大きく下げないというような傾向にあると思います。もちろん都内とか一部の人気地区には当てはまりません。そういう地域の平均年収は他よりもずっと高いですので。
21Mar
- ショーンK騒動について思うこと
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。まず、学歴や経歴詐称については、当然過ちであります。それがきっかけで、彼が今の地位を築いたことはあるのでしょうが、ラジオ番組は、１５年、他にもコメンテーターとしてそのポジションを確固たるものにし一定の評価を得ていたことは、学歴や経歴詐称とは関係のない話です。仮に彼より実際にもっとすごい経歴の人がいたとしても彼よりももっとメディアに出演して評価される人は少ないのではないでしょうか。私は、彼の学歴や経歴のことを詳しく知ったのは、今回のタイミングでしたが、彼の発言やイメージは、極めて好印象でしたし、今回のことがあってさらに私の中では評価が高まりました。嘘をついたことは100%いけません。それは、彼も素直に認め自分の言葉で謝罪をしいます。それよりも、ラジオＤＪとしてコメンテーターとして彼に求められることをクリアしていたこと、高卒なら詐称とのギャップを埋める努力は相当なものだったと思います。彼の英語の能力は、ネイティブ並との評価もあります。はじめはウソだったかもしれませんが、誰もウソと見抜けないスキルや努力を積み重ねた結果、いつの間にか本物となったのではないでしょうか。本当に学歴や経歴があっても、実力の伴わない印象の悪い人よりよっぽどマシだと思います。整形疑惑もありますが、元々かなり整った顔立ちをしています。批判している人は、妬んでいるのでしょう。ブサイクは整形してもブサイクです。整形だろうがなんどろうが、めちゃくちゃイケメンじゃないですか！素直に認めましょう。本当に羨ましいほどのイケメンですし、男でも女でもそうですが、いい印象を与える顔をしている人はいます。髪型もスーツの着こなしや声、表情も含めて印象が良く、自分の見せ方を知っています。それも能力です。本当にかっこいいセクシーな大人の男って感じです。こんな人だったらモテまくりでしょうね。メディアは、手のひら返しですっぱ抜いてやったと思ってるかもしれませんが、日本人のブランド志向や表面しか見ずに本質を見ない愚かさを嘲笑うかのような騒動でもあるように私には映りました。本質を見ているのなら騒動前からの評価と騒動後の評価は変わりませんから。かっこ悪いのはショーンKではなく、学歴や経歴に振り回され、見抜けなかった人、評価を一変した人じゃないでしょうか。極論ですが、医者の免許は持たないが、経験を積み腕がよく、患者のことを第一に考える医者と免許はあるが、努力を怠り、古い知識で腕も悪く保身に走る医者だったら、仮に無免許で捕まったとしても前者の方が患者からは、支持され感謝されるわけです。決してショーンKをウソつきと叩くだけの騒動ではないように思います。
20Mar
- 3/18 相場雑感
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。売持越しの日経平均ブル２倍５００株を迷いましたが、寄りで決済せずにもう少し引っ張ることにしました。おそらく寄天で下げ。もし上げてここを超えたら完全に上だと思うところで逆指値を設定。利益を減らしたくないというダメな考えで割と低めで設定していたのをこれではダメだと前日終値より高い12190円に寄り直前で訂正。訂正前なら寄りで約定してました。以外と寄りは高かったですが、完全な寄天で読み通りになりました。日経もドル円も一気に落ちた以降は、底抜けできず底固そうなじり高。ドル円の１時間足を見ると１１２円を超えられないと下、超えると上というように見えます。日足で見ると、下ヒゲ陽線となんともあげそうにも見えます。今日は、他通貨も日中円高だったりダウ先物も下げていたので、決済するか持ち越すか相当迷いましたが、気持ち的には決済したかったのですが、素人が考えてても上か下は1/2なのと日経の日足は崩れていると判断し持越しました。ドル円は小動きながらもしっかり。ダウは先物が安かったのにまた上げました。ダウは本当に強いですね。そろそろ上値が重くなってくるかと思ってますが、原油も一段落し上海も3000を目指す展開と不安な要素はなくなってきたのかもしれません。昨日はダウ先物が日中大幅安だったためVIX短期先物を仕込みましたが、完全にフライングでした。月曜日も相場が堅調なら連休明け火曜日は、日経空売りもVIX短期先物も撤退します。
19Mar
- テラスハウスと一口に言っても
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。一口にテラスハウス（連棟式）と言っても、実は内容は似て非なるものである場合があります。以前、２戸１のテラスハウスで、土地がそれぞれに分筆されていて、それぞれが建築基準法上の道路に接道している物件がありました。建物は、一部がつながっていて連棟となっている状況です。奥の建物部分が売りに出されました。すぐに買手が付き、しばらくすると、手前の建物部分が売りに出されました。区分所有なので、それぞれ別の所有者です。手前も買手が付き、しばらくすると、奥の新所有者との間で承諾書を交わし、手前の建物の解体工事をし、新築を建て替えました。手前の人は、当時、周辺の購入価格に解体費用を上乗せしても、当時の周辺の土地価格より安く購入できました。（テラスハウスとしての査定のため）奥の方も、手前の人からの解体工事の申し出だったため、１円も出すことなく、再建築不可→建築可と飛躍的に資産価値がUPしました。奥の人は、これらを見越していたわけではありませんでしたが、労せずして得ることになりました。それぞれの不動産の売却時期はほぼ同時期だったため、売主からすると、どちらかがビジネスチャンスと考え、買い取るなり、双方で協力するなりして（先に先行投資で解体工事をしてしまうなど）売却活動をしていれば、実際に売った額よりもそれぞれがかなり高く売れたはずです。また、たらればですが、不動産会社が、奥の不動産が売りに出たタイミングで、手前の所有者にあたるなどしていれば、その直後に売りに出たわけですから、うまく安値で買って、右から左に高値で売却できたのは間違いなかったでしょう。テラスハウスでも、土地が共有になっているものと土地が分筆されているものがあります。また、目の前の道が、共有持ち分の通路や土地の持ち出しの場合もあれば、位置指定道路など建築基準法上の道路に適法に接道しているケースもあります。だからと言って分筆されていて公道に面した角部屋だからと言って単独で建て替えできるかと言えば、これはできません。建築確認を長屋として１棟で取っていて角部屋が建て替えることで残りが未接道となり建て替えができなくなるからです。２戸１、３戸１のテラスハウスの場合、将来的に買い増して、再建築可の土地に仕上げるという目論見もありますが、これはできる保障はまったくありませんので、これを目当てに買うとなると不確実な投機にすぎません。買えればラッキーぐらいの感じでしょう。接道していても売買の金額が高くなるケースはあまりないので、切り離せればラッキー、切り離せなくても納得の金額であれば低リスクハイリターンの投資になるのではないでしょうか。
18Mar
- 3/17のトレード
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。3/17 明け方のFOMCの結果、直後は、ドル円のみとんでもなく売られ、他の通貨は、円に対して買われました。バラバラな動きでこの先、読みにくいなぁと思っていたら売り一巡後、ドル円がじり高となってきました。他の通貨と連れ高しているだけで、最高によくて全戻し、半値戻すかどうかかとの読みで、まずはド短期でドル円を買いました。ダウが高いのと、ドル円が昨日より安い水準でしたので、寄付は安くもしくはそこまで高くなく始まって、とりあえずは一旦、日経平均も急騰する。それ以降は、よく分からない。という読みをしたので、寄成で、日経平均ブル２倍をびびりながら２００株購入。(本当はもっと買いたかった。値幅はとれないけど、絶対的な自信がありました、)やはり急騰してしばらくもみ合って、すぐに決済したい衝動に駆られましたが、ここはもう少し辛抱するんだと自分に言い聞かせ、為替の動きを見ると、じり高のまま。その後、前日比３００円くらい上げたところで、さらに決済したい衝動にかられましたが、為替もダウ先物も堅調。少し、ドルが下落したところで、びびって１００株売却。その後、再度、上昇するも５分足の直近高値を超えられなかったので、もう１００株も売却。数日前の高値を超えられないということは弱いと判断。ドルも同時に決済。ここまではほぼ満点。ここから、ちくはぐ。ドル円が下がると、あわてて空売り。直後、上に行くとダウ先物もさらに高く、ヤバいと思い、速攻、損切。またまた、小幅に下げると、為替もチャート壊れてないし、ダウ先物も高いこれは、今夜のNY も高く明日の寄付まで高いやつやと１８０°考えを変えて、今度は、買い。すると、またまたまた下げる。そこであわてて損切。冷静になると、最近、ダウ先物より為替に連動する。結局、ダウが上げても日本は下げるときもある。ダウや為替が下げると、日本は必ず下げると思い直し、直後、ドル円が割と下げ始めたので、勇気を持って、２００株空売り。私がポジを持つと、たいてい逆に行きます。少し、じり高になったところで前場は終了。ドル円やユーロ円も売りから入る。中々下がらないでいると、後場から為替も株も急落。ドル円のレンジのサポートを割ったと見たので、調子に乗って、他の通貨も大量売り。とんでもなく面白いくらい下げる。長期投資で持っていた配当や優待やらの現物株も非常に悩みましたが、１銘柄を残し、すべて成行で売却。為替も株もとんでもなく下げる。昨日の安値を下回り、長い上ひげをつけるチャートになったので、追加の空売りをしようとする間にも、数秒間でどんどん下げる。ダウ先物を見ると、かなり高い。これは、だましで明日、大暴騰するかもしれない恐怖で判断が遅れました。１４：３０頃から、一旦、ドル円も底を打ったような動きで、日経もそれに伴って戻す。後から、建てた分は、含み損になりました。そこで、ダウ先物は無視して、為替は、レンジブレイクしたんだから絶対下げる。これは空売りの買戻しと、買いを誘うだましだと思い、頑張ってさらに追加で２００株空売りを建てました。合計５００株持越し。日経平均株価１年チャートドル円１年チャートドル円１日チャート１５時を過ぎても為替はしっかりと円安に戻し、ダウ先物もめちゃくちゃ高い。不気味すぎます。やばいことしたかなと不安に思いましたが、もう明日までは何もできないので開き直っていると、ドル円が再度、急落。完全に下だなとようやく安心することができました。ダウはその後も高く、ダウが安ければ、もっと仕込みたかったところですが、自信が持てませんでした。ようやく１９時頃から、マイ転しました。３時半の段階でダウ１８０ドル高。ドル円弱いながらも少し戻す。他通過円安。原油も４０ドル回復。上海前日比上昇。イギリス前日比上昇。ドイツ前日比下落。オーストラリアや南アフリカなど資源国通貨大幅高。日経先物１６７２０円。終値比２１０円安。完全に為替も底抜けし、株も強烈な売サインと見てましたが、読めなくなってきました。今回は、ダウも崩壊したらさらに明日、売増そうと考えていましたが、一旦撤収した方が良さそうですね。無茶苦茶な緩和はいつまでも続かないと思いますが、各国なんとか踏みとどまろうと必死ですね。ただ、緩和の効果も昨年までと違いほとんど効果がなくなってきています。それにしても損切は、苦痛ですね。(だいぶ改善しましたがこんなこと言ってる時点でアマちゃんです。)私の場合、まだ意識しないと「○○円までは上がると思う。○○があるから上がると思う。」「これだけの配当利回りと増配してるから、含み損でも持ち続ければいいのでは？」と無意識に損を回避しようとしています。不動産ならはじめから上昇を期待していないので正常な判断ができるのですが。天井や底を当てることはできません。少しでも損をしたくない(逆に利益は失いたくないので利確は早いのですね。)から天井や底を考えたりするのですが、この考えこそが間違いだと思います。「利回りもこれだけだから、直近、ここまでは下げないだろう。(だから損切しなくていいかな)」「売ってから上がったらどうしよう。」これはダメな思考回路です。私はよく考えてしまいがちですが。正しい考えは、ここから２倍になることはあるのか？→ない。ここから半値になることはあるのか？→リーマンの時は余裕でなりました。上の確率は？下の確率は？と自分に問てみると、この先、期待出来ないポジは解消すべしと思えます。それでも自信が持てるなら投資対象だと考えます。ほぼノーポジですっきりしました。絶対的に安い水準や高利回りになった時にまた買えばいいのです。利益を逃しても１円も損はしませんが、持ち続けて損失が拡大するのは自分の判断で防げます。現物の損失と空売りの利益でトータルでは今年に入って口座内残高は最高値になりました。トータルで勝てばいいのです！
17Mar
- 不動産屋
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。YAHOOで不動産屋を検索すると、「不動産屋おすすめ」「不動産屋開業」「不動産屋休み」「不動産屋年収」がヒットしました！おもしろい結果ですね。不動産屋はあやしいと思いながらも不動産を探している人には、いずれどこかの不動産屋と接点を持たないと買うことができません。そこで、不動産屋おすすめと調べてから行動しているのかな？不動産業は、開業の敷居が低いことで有名ですが、他業種の人でも開業について調べる人が多いのでしょうか。休みと年収は、ブラック業界として有名な不動産業界ですが、働くとなるとやっていけるか不安な一方、どこまで休みがあるのかとか実際、どのくらい稼げるのかといったところは、興味のある人が多いのではないでしょうか。不動産よりもっとキツイ仕事で、年収は低いという本当にブラックな仕事や会社は今やたくさんあると思います。どうせブラックなら稼げれば、多少のことは我慢できるのかもしれません。なにも一生、やらなくてもいいわけですから。それこそ、お金を稼いで開業すれば、休みは自分で決められるし、軌道にのり余裕があれば、いい対応ができ、○○不動産はおすすめだよって評判になるかもしれませんね。
16Mar
- 精度の高いシミュレーション
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。賃貸経営をしていると固定費外の様々な出費やトラブルが発生する。何かあるごとに一喜一憂し、うろたえ振り回されているようでは優秀な賃貸経営とは言い難い。一度も空室が出ないとか、絶対に家賃が下がらない、絶対に事故物件にならないと言いきれる不動産は残念ながら有り得ない。収益不動産を購入した人を今まで何人も目の前で見てきたが、シミュレーションが甘々な人は実際かなり多いように思う。何をどこまでシミュレーションするかによるが、不動産の失敗は金額的にもかなり大きいのでできることならより正確にするべきだし、自信がなければより厳しくシミュレーションすることが重要だ。毎月あるわけではないが見落としてはいけないものはざっとあげて、空室損家賃滞納夜逃げ訴訟死亡火災事件家賃下落資産価値下落設備等故障雨漏り等修理トラブル立ち退き費用まだまだあるだろう。すべて想定外では済まされない。近年、室内でお亡くなりになる入居者の残置物撤去やクリーニング、家賃数ヶ月の保証等のサービスのある保険もあるが、資産価値等などからも１００％カバーしきれるわけではない。このように保険でカバーできないものは、だいたいどのくらいの頻度、確率で起こりうるものなのかシミュレーションすべき項目だ。ただ、これをやらない人が多い。例えば、孤独死で年間何人の人がお亡くなりになるか？それは日本の人口に対して何％程度なのか？仮に数値が違っていたとしてもまったく考えないよりいくぶんかましなシミュレーションになると思う。土地値だからとか言う人、立ち退きやったことある？無茶苦茶言って、話が通じない奴や金をせびろうとする奴もいる。不動産屋で収益不動産を持っていたり、管理している業者なんかはざっくりとこういうリスクや発生する費用が頭にある。だから普通の物件なんて怖くて買えない。とんでもないことが起きましたとか言って騒ぐ人いるけど、大雨が降ったら雨漏りするし、人は死ぬし、滞納して連絡つかないことだって日常茶飯事だし、物は壊れるし、全部想定できることばかり。もし、資金が少なく、万が一、大きな事件や事故等が起きて息詰まるぐらいの計画ならその投資はやめておいた方がいいと思う。１％以下の確率かもしれませんが。
15Mar
- ケチはつけたら損します〜正しい指値のスタンス〜
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。仲介物件を不動産屋に案内や紹介してもらい、やたらとケチをつける人がいます。まず、仲介業者と交渉をするのではなく、その先の売主と交渉をするという構図を理解すべきです。仲介業者を味方につけた方が有利に話が進むゲームだということを理解してください。そんな人はたいてい、希望通りにはならないでしょう。また、ケチをつけるのと似てますが、相場を無視して理路整然と価格の根拠を並べ、交渉をしようとする人もいます。そんなのは、あんたの考えであって、売主がその金額で売る理由にはなるわけないやろって思います。価格の根拠を並べ査定するのは、仲介業者が売主にする役目であって、買主が仲介業者にすることではありません。理由なんて言われなくても売主に価格交渉する仲介業者は、あることないこと適当に説明し説得しますよ。まずもって、ケチをつけたら安くなるという発想が陳腐すぎます。しかも目の前にいるのは、売ろうとしている人ではなく仲介をする、これから代わりに交渉をしてくれる人という。もう、この人のために厳しいけど頑張って売主と交渉しようという気が失せますよね、完全に。得する人、うまい人は、まず、仲介業者に物件を紹介してくれたことや案内してくれたことを感謝します。そして、物件に興味がなければ、丁重にしかしはっきりとこの物件は購入の意思がないことを伝えます。興味があれば、素直に興味を持ったこと、気に入っていることを伝えます。変な駆け引きもしません。これこそが１８０°まわって高度な駆け引きとも思えます。そこで、買付をいれたい旨を話します。指値に関しては、価格の根拠をつらつら言うよりは、言うなら１つだけ、あとは「こちら側の事情で申し訳ないのですが・・・〇〇万円にはなりませんでしょうか？大変気に入っているので、それならすぐに契約させていただきたいのですが」こういったスタンスです。多少、指値が厳しくても、物件も気に入ってもらえてるし、この人のために売主と交渉しようかとなる場合もあります。それがケチをつけて有利に交渉しようなんてもくろみの人に対して仲介業者は、「ふ～ん、あっそ。じゃあ結構です。〇〇万円なんて無理無理。」ってなるのが人情ってもんじゃないでしょうか。
14Mar
- 景気の先行指数
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。景気の先行指値として東証REIT指数が参考になるようです。相関性はあると思います。先行指数として機能するのであれば、東証REIT指数→日経平均株価→不動産価格と先読みして戦略を立てることが可能になります。株価と地価との相関性は過去記事でhttp://ameblo.jp/aaa250/entry-12102911621.html東証REIT指数(5年チャート)日経平均株価(5年チャート)直近ではREIT指数は、2015年1月に天井をつけ、8月頃まで大きく下落し、その後は割としっかり戻しマイナス金利の思惑で、直近高値に近いところまできました。一方、日経平均株価は、REIT指数が天井をつけた後も2015年7月頃までは堅調で、同8月に暴落、2015年12月～2016年2月頃まで大暴落しました。半年ぐらいの時差がありました。これを元にトレードや不動産売買をしていれば、何も予測せずにトレードをしている人よりは好成績を残せたかもしれません。REIT指数のチャートを見ると、急反発から陽線と陰線が交錯し、上か下か迷っているようにも見えます。今後は、REIT指数が直近高値を更新するのか、届かず下落基調に入るのかは注視したいと思います。時差があるとするなら、それをしっかり確認してからでも十分間に合います。日経平均株価は、2014年秋の安値を下回ることなくリバウンドに入ってます。個別ではかなり割安感のある銘柄が目立ちますので、ある程度戻しそうな気もしますが、14000円を下回ると完全に終了するように見えます。今はドル円も急な円高から半値戻した水準ですし、まさに正念場で安易な売りや買いはどちらも危険なように思います。収益不動産の市況も2015年の前半は、総楽観といった空気がありました。秋以降から少し空気が変わったように感じましたので、昨年、REIT指数が下落しているところでの買いを控えた人や保有物件を売り抜く判断をした人は正解だったのではないでしょうか。
12Mar
- 家賃の下落率
  みなさんのおかげで127位になりました！あざす！もっともっとクリックしまくって！！③号戸建の客付の際、私は、繁忙期真っ只中ということもあり、割と大きな指値を受け、周辺の家賃相場より少し安いような気もしましたが、即決しました。その後、今回の売却があり、久しぶりに周辺の賃貸物件の家賃相場を調べたところ、私の物件の家賃は今となってはおそらく募集かけても決まらないだろうなというような高い水準となっておりました。そこで、気になったので、過去に保有していた物件や自分が賃貸で住んだことのある町の賃貸物件の家賃相場を調べると、どこの地域も基本的に大きく家賃が下落していました。私は、過去に東京都２３区内、千葉県、神奈川県と賃貸物件で居住したことがありますが、そこそこ駅も近くどこもそれなりの場所でしたが、私が借りていた当時から比べると、かなりの値下がりでしたので、それぞれの値下がり幅（％）と住んでいた時期から今までの期間でおおまかに割ってみると、だいたい２～３％（年）の下落をしている場所がほとんどでした。これは、自分が想定していたよりもインパクトは大きく、今後は、利回りで売却することを想定したとすると、家賃の下落率以上に売価が下がる（例えば３～４％）ことを想定してシミュレーションしないと危険だなとも思いましたし、割と人気地区とか便利なエリアでさえこんな現状なんだから、不人気地区や甘甘シミュレーションだと余裕でアウトになるなと気が引き締まりました。結局は、安く買うしか勝てないということです。いろんな角度から考えてみても結局、毎回、この結論に至ります。仮に購入時、表面利回り１０％で家賃下落率３％とすると、１年目：１０％２年目：９．７％３年目：９．４％４年目：９．１％５年目：８．９％６年目：８．６％７年目：８．３％毎年出入りがあるとこれくらいは表面利回りが下がる可能性が高いということです。７年目に購入時と同じ利回りで売れたとして(売れないと思いますが)売価は買値のー１７％減額です。往復の諸経費を考慮すると約ー３０％、満室家賃の額の５０％が税引後のCFだとするとCFと売却時の手取りでプラマイ０です。完全に投資不適格ですよね。ちなみに私が住んだ中で一番、下落率が低かったのは、東京都２３区の○宿近くの物件周辺でした。これはほとんどの方の予想通りですね。
11Mar
- 受け止める力(塞翁が馬)
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。競売の不動産を見るといろいろと思うことがあります。たいてい競売になる不動産には、生活したままの状況で家具などが置きっぱなしになっていることが多いのですが、それらの物が、何かを物語っているように感じます。特に子供の物や写真なんかがあると言い知れぬ切なさにおそわれます。その不動産を買った当時は、おそらくたいていの人がある程度幸せだったことと思います。もしかすると、当時、人気物件でやっとのことで買えた不動産だったかも知れません。普通はマイホーム購入は、喜ばしいイベントです。それが、こんなことになってしまうなんて・・・・・・誰も予想はしていないのです。後から振り返るから言えるのですが、あの時、不動産を買ったことがはたして正解だったのでしょうか？こんなことは不動産に限らず、人生においてすべてのことが、先のことなんて分からないので、本人が望むことや喜ぶことを手に入れたとしても、その先は、本当にそれが本人にとって幸せなのかどうかなんてまるで分からないという風に思います。これだけ書くと、何をしていても総悲観のように感じるかもしれませんが、逆もしかりだと思っております。例えば、不動産を例に出すと、人気物件をちょっとしたタイミングの差で他の人に買われてしまった。もう喉から手が出るくらい欲しかった不動産。人によっては相当なショックを受けてしまいます。ですが、その不動産を買っていたら、競売になって、別の不動産を買うことで、幸せな生活が続くとするなら、実際は二つを比べたりすることはできないですが、後者の方がいい選択です。人間はどうしても感情というものがありますので、目の前のことに一喜一憂してしまい、場合によっては、望まないことに直面するととても辛く、心を病んでしまったり、長い間引きずってしまったりしてしまうこともあります。それは、自然なことですし、感情をなくすというのはちょっと違うと思いますが、目の前の出来事を「受け止める力」が人生を幸せに生きる能力の一つのような気がします。誰もイヤなことが続くと快いものではありませんが、その出来事がきっかけでプラスになるのかマイナスになるのかは判断できないのです。イヤだと言っていたり、落ち込んだ気持ちでいることで目の前の状況が好転するわけでもありません。開き直りというかここからどうするかという発想で、現状を受け止めて自分なりの考えやペースで前に進んでいくしかないように思います。いい時ばかりの人生も悪い時ばかりの人生もありません。人生塞翁が馬です。
10Mar
- 買う基準(確定利回り)について
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。先日、確定利回りについて記事にしました。http://ameblo.jp/aaa250/entry-12135813064.html今後の不動産を買う基準を考えると最低でも税引後の確定利回りは、１０％は欲しいです。１０％以上の予想なら無条件に買うというような考えもありません。不動産の売値は、予想通りにならない可能性も非常に高く、想定外のことや事件事故もあります。基本的には、収支が悪くなることはあっても良くなることはありません。様々なリスクや時間、精神的な負担も考慮すると私の場合、上記のような基準になりました。株やREITでも利回り４～５％のものもありますし、手間はかからず、税金は、配当も譲渡益も一律２０％です。現物不動産の値上がり益は、譲渡益税や往復の諸経費を考慮するとたいして狙えません。株は値動きも荒く大きく下がる可能性もありますが、値上がりも十分に狙えます。家賃は基本的に下がり続けますが、連続増配の企業もあります。このように考えると、たいして利益の狙えない現物不動産はそれ相応のリターンがないとリスク>リターンと考えました。もっと広い視野で見ると、日本にこだわらず、これから右肩上がりに成長していく国に投資するのが、一番リスクに対して大きなリターンが得られるかもしれません。
08Mar
- たまに
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。いつ何時も契約を取ることだけが頭にいっぱいで接客をしているわけではありません。人に気を遣ったり、コミュニケーションを取ったりすることが億劫だと常日頃、自覚している私ですが、いざ、接客に入ってみると、頭からビジネスのことが自然とはなれ、無心に接客していることもたまにはあります。たまたまいい人柄の人だったとか、たまたま何かがよかったんでしょう。（こんなことを言っている時点でプロ失格ですね。）気に入ってもらおうとかよく見せようとかまるで忘れてただ無心に会話していると、意外と楽しかったり、気持ちがよかったりすることもあります。営業なので本来、こちらがお客様を気持ちよくしないといけないのですが、お客様からそのようなパワーをもらえてる気がします。構えられるとこちらも構えてしまいがちです。お客様の緊張や警戒を解いていくのが営業の腕の見せ所なのに私はほとんどできてないように思います。素朴な人の良さそうな人を見ると、この人には、損をさせたらあかん。という気持ちになってしまう傾向があるみたいです。ひどい日は、勤務中ほとんど誰とも会話せず帰宅することもあります。この仕事をするようになってから友達と遊ぶということも数えるくらいしかありません。(歳も歳というのもありますが）同僚や他業者と飲みに行ったりも今では皆無です。本当は、人と気を使わずに気軽に会話がしたいんだと思います。だからブログで憂さ晴らししてるのかな。この間、気付いたら、車の中で一人でずっと独り言しゃっべってました。（ヤバいですよね。）「金を稼ぐため」「結果がすべて」とか自分に言い聞かせてやってますけど、そればかりでは、モチベーションがなかなか保てません。たまにそういうことを忘れさせてくれるような人をまったく疑わないような素朴な人と会うと、自然と無意識に私も本音で気持ち良く話してしまうのかもしれません。
07Mar
- 印鑑証明書忘れてたっ(汗)
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。先日の③号戸建の決済前日に印鑑証明書を用意してないことに気が付きました。チェックすらしてなかったのですが、完全に忘れてました。間に合ってよかったぁ。よく考えてみたら現金購入の際は、住民票と認印で決済可能です。その後、その物件を売却の際は、印鑑証明書と実印が必要になります。購入時に実印登録していなければ、売却までに実印登録をわざわざしないといけません。こんなこと意識したこともなかったですが、一応、気を付けておいた方がいいですね。今まで、そんな人はいませんでしたが。
06Mar
- 何年保有？本当の利回りは何%？
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。粋な計らいでしたが、やっぱり引退は残念な気がします。投資スタンスは様々で十人十色です。今は売却を考えていない人でも、いずれ売却にしろ相続にしろ不動産を手放す時がきます。売却をして確定した利益（税引後）を保有期間で割った本当の利回りこそが、最も重要視すべき数値であり結果だと私は考えております。みなさんは、①購入から売却までの保有期間はどれくらいの年数を想定されてますでしょうか？（当然、正解はありませんし、先のことなので誰もベストな予測ができるわけではありませんが。）②保有期間中のＣＦや利回りではなく、売却をして確定した利益（税引後）を保有期間で割った利回りはどれくらいを買う基準にされてますでしょうか？その他にも、〇〇を重視してますなんてあったら是非おしえてください。ちなみに私は、当初　①６～７年保有②６．２％を想定してましたが、売却した結果①３年４ヶ月(平均)②１１．７％(平均)になりました。
05Mar
- 年度別稼働率
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。保有期間中の年度別の稼働率(月単位)を数値化しグラフにしました。2013年に空家で購入した③号戸建をリフォームして購入から1ヶ月以内に入居。3度空きの出た①号区分を3度とも1ヶ月以内に入居できたことで毎年安定した稼働率を保てました。