現役不動産営業マンの徒然なる日常 -21ページ目

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20Jul
- 不動産投資の時給
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。家賃収入は不労所得と言われることもあります。実働時間から考えると、確かに会社員が働くよりは、効率がいい場合も多いでしょう。ただ不労か？と問われると決してそうではありません。私は、２０１２年１月から２０１６年２月まで４年と１ヶ月不動産を保有し、その間、賃料を得て、最後は売却しました。①号区分では３回の退去～客付、③号戸建は空家で購入し、リフォームからの客付をしました。そして３つとも売却の依頼をし、売却しました。大きくはこれらが労働でしょうか。私が、実際にかかった手間をざっと計算してみたいと思います。①号区分：購入時契約〜決済:３h家賃確認・保証会社連絡：７ｈ　　　　　　　退去立会い×３≒３ｈ　　　　　　　客付依頼×３≒６ｈ　　　　　　　リフォーム依頼≒１ｈ　　　　　　　募集中の連絡≒６ｈ　　　　　　　賃貸契約の手続き等≒３ｈ　　　　　　　売却依頼～決済≒３ｈ　　　　　　　小計≒３２ｈ②号戸建：購入時契約〜決済:３h 家賃確認≒３ｈ　　　　　　　配管見積り立会い≒１ｈ　　　　　　　更新契約書≒１ｈ　　　　　　　TVアンテナ、雨戸補修の手配≒１ｈ　　　　　　　浄化槽手配≒１ｈ　　　　　　　売却依頼～決済≒３ｈ　　　　　　　　　　小計≒１３ｈ③号戸建：購入時契約〜決済:３h リフォーム≒１ｈ　　　　　　　客付依頼≒５ｈ　　　　　　　募集中の連絡≒２ｈ　　　　　　　賃貸契約の手続き等≒３ｈ　　　　　　　　　　　　　　家賃確認≒３ｈ　　　　　　　TVアンテナ手配≒２ｈ　　　　　　　更新契約書≒１ｈ　　　　　　　売却依頼～決済≒６ｈ　　　　　　　小計≒２６ｈ　　　　　　　合計≒７１ｈ利益を７１時間で割ると、確かに時給○万円！とすごい数字にはなりましたが、保有期間は４年２ヶ月、気苦労や心配もありました。リスクも勘案すると手間がかからなく多少利益が減っても確実性の高いものも魅力に感じます。　　　　　　　
17Jul
- いい不動産屋
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへいい不動産屋って、何だろう？真面目、ていねい、誠実、安心、安い。いろいろあるだろう。あそこの不動産屋で安くしてもらって買ったからと紹介をされる場合もあるだろう。また、安くしてもらえるとする。はたしていい不動産屋なのか？買主からするといい不動産屋かもしれない。売主からすると、口八丁でずいぶん安く売らされたと後になって、思っていたり、老人の売主の親族からそう思われたりしている可能性もある。本当にいい不動産屋だろうか？誰にとってのいい不動産屋なのだろうか？
09Jul
- 建築条件付き土地の取引の実態
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。建築条件付き土地の売買って、一応、土地の売買契約後３ヶ月以内に建物請負契約が成立しないと白紙になるという形式になってます。どれだけの不動産業者がこの文言を忠実に守っているでしょうか？この文言をそのまま捉えると、建物のプランや仕様、その他、細部まで検討した結果、契約したくないと思えば、なんならそういうふりをして土地の売買契約を白紙にもっていくことも可能です。売主である不動産業者に非常にきつい縛りが発生してしまいます。それも３ヶ月もの期間。売主からすると、売買契約をしてやっぱりやめるといったことは何がなんでも防がねばなりません。結果、土地売買契約書には、この件を記載はしますが、同時に建物の契約もやっちゃうケース相当、多いんじゃないですか？私も条件付きの場合、これしかやったことありません。wwwでもそれって、かなりブラックに近いグレーですよね。口ではなんとでも言いますよ。契約後の打ち合わせで、間取りも自由に変更できます。とか標準仕様の範囲内でお好きなお家がつくれます。とか。建築確認を取っていないから建売として販売できないのに、この契約形態にしてしまえば、いとも簡単に土地と建物の契約ができてしまいます。間取りの変更による坪数の増減は、坪○万円と決めてやるでしょうが、予想外の費用がかかったり、素人が建物を見ずに買うわけですから、リスクも高いわけです。斜線制限や外壁後退など、完璧に頭の中でシミュレーションできて家を建てる人ばかりではありませんので。素人には難しいですって。違法じゃないですよ。ここに鑑賞用って書いてあるじゃないですか？くれぐれも人体に接種しないでくださいねって書いて一世を風靡した今は亡き脱法○ラッグと本質的には、同じような法の目をかいくぐるようなノリを感じます。だからと言っても今の３ヶ月以内白紙の条件なら実際はこうせざるを得ませんけどね。せめて、１ヶ月以内にするか間取り、金額の提示から１週間以内にするか、買主からの解約の申し出の場合は、手付金の放棄にするとかしないとまともにどうぞご自由にご検討くださいって３ヶ月のんびりしてられないですって。そんな人畜無害な不動産屋おったら、すぐつぶれますよ。
03Jul
- 大きな流れ
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。「仲介手数料半額」とか「仲介手数料無料」とか流行ってますね。そのほとんどが、買主や借主のためのサービスです。それだけ、売主や貸主は客付に苦戦してるということです。逆の状況なら手数料もっと払ってもいいから買いたいとかこの金額なら売ってやってもいいよとなるはずです。一度、動き出したこうした大きな流れはゆっくりと確実に動き続けます。今後はもっと増え、不動産業者も淘汰され、需給もバランスのよくなったところで反転するかもしれません。多少の上下はあるでしょうが、今度いつになるか来ないか分かりませんが、また大きな流れが変わるまでは売主や貸主、不動産仲介からすると喜ばしくない苦しい状況が続くはずです。
14Jun
- 【公開】我が家の家計簿(バランスシート)
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。金額を明記するのは、やらしいし抵抗があったので、2007年の預貯金の額を基準の1とし、各年度末のそれぞれの項目を数値化しました。2007年～2012年2013年～2016年私が、最重視する純資産と正味金融資産の推移をグラフにしました。2009年に住宅ローンで自宅購入、2012年から収益不動産を買ったので、2015年の頭まで、正味金融資産はマイナス圏にあります。不動産購入額より不動産の資産額が高い(予想)ため、純資産は減ることなく右肩上がりで積み上がっていきました。2015年•2016年の収益不動産の売却により、当初の予想より高く売れたため純資産額は、一段高になり、不動産を現金化したことと、住宅ローンの残債が着実に減っていること、給与や不動産所得等からのキャッシュフローが堅調だったため正味金融資産は、一気に急騰してます。つまり、今は現金比率が非常に高い状態です。不動産売却によりキャッシュフローは、悪化しましたが、より財務状況は健全になりました。いい投資先があれば積極的に投資をしたいと考えてますが、あせってはいません。
13Jun
- 迷惑かけてすみません
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。訳あってローンの審査が否決になってしまうお客様もいらっしゃいます。私も辛いですが、本人はもっと辛いはずです。自業自得の場合もありますがやはりかわいそうと言えばかわいそうです。そんな状況で客「迷惑かけてすみません。」と言葉を発する方がいらっしゃいます。そうするとますます不憫に思えてしまいます。
09Jun
- 売主の戯言
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ査定をするために自宅を訪問したりすると、やたらめったら売りに出す不動産のアピールをする売主がいます。「ここは駅も近く人気エリアだ。」「そこらの新築と違って腕のいい大工が作った建物だ。」「陽当たりがよく一日中明るい。」とか。気持ちは分かりますけど、査定に訪れた不動産屋に言ってもあまり意味がないですよ。だって不動産屋ですから知ってますよ。それに仲介ですからアピールしたところでねぇ。逆に、駅に近く人気エリアだと知らなくて売主の言葉ではじめて気付く不動産屋なんて売却まかせられますか？こういうことを目の当たりにする度に、同じ人間なのに状況が変わる（買主から売主）だけで、随分、変わるもんだと感心します。それとともに、冷静に客観的に判断する能力が低いタイプかな？と思ったりします。その不動産がいいかどうか高いか安いかは市場が決めます。買い手が決めます。このことを気付かずに、本当にこのように思ってるとしたら、いつまでたっても金額を下げずに売れないでしょう。知っていながらも、関係のない私に力説していたとしたら、ポイントがずれているし、自分の権利ばかり主張するタイプかもしれません。いずれにしても私は冷静に事実を伝えます。それを聞いた時のリアクションでどんな考え・性格なのかだいたい分かりますよ。うそをついてまで媒介を欲しいとは思いません。はじめに高い査定を言った方が嫌われないのは知ってますが、場合によってはその後が大変ですよ。
08Jun
- 解約
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ訳あって売買契約を解約することがあります。まあだいたい一筋縄にはいかないことがあります。本当はやめたいからイチャモンをつける。売買代金の20%の違約金が発生してるのに払わず逃げ続ける。こんな感じで埒が明かないわけです。どこかで落とし所を見つけて双方が合意しないと仲介業者としても大変ですが、当事者、特に売主からすると解約合意書を交わさない限り、再販ができないというリスクもあります。これだけ揉めてるのだから、買主の違約でペナルティーを払わないから、別の買主と売買契約をしたとなると、一転して最初の買主は誰が解約すると言った？と強気で言ってきますよ。売主の債務不履行だ。違約だってね。
06Jun
- 攻めの不動産投資と守りの不動産投資
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。パイがでかい（デカパイではない）か利回りが高い状態であれば、割と早い段階で複利の効果も期待できる。私は個別で利益が出るように考えているが、売って大きく利益を減らす不動産も一気にある一定のレベルまで行く過程での起爆剤のような使い方もできるとは思う。投資の初期段階で、小さな不動産を買って、数年単位で買い増すといったやり方ではなく、一気に高額な不動産から入り、単体では、利益が出ないのですごい勢いで買い増して行けば、スピーディーに安全圏に行ける。その目論見が外れると一気に破滅の方に向かってしまうが。複利で、安全圏に到達したときに利回りだけの売って損をする不動産を売って単体では損切りしてもその頃には痛くも痒くもないレベルといった捉え方もできる。ただ、私にはそこまでのリスクを取ることができない。万が一、不測の事態に陥ったとき、売らないといけないとき、不動産売買は、往復の諸経費が高く、流動性も悪いため、購入から数年間含み損を抱えるような不動産は、どうしても買えなかった。上のやり方では、買えなくなったら、一気に事業が傾くようなリスクが付きまとっている。個別で勝てる可能性が高いものばかりどんどん買い増せれば、当然、最高の状態なのだが、なかなかそういうわけにいかない。買えないと失敗はないのだが、買えない期間が長いと機会損失に感じたり、大きく利益を得ることはできない。地方や問題のある不動産で、当面の高利回りを選んで、一気に行くべきではないのかと悩んだこともあった。
03Jun
- 不動産投資スタンス
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。ある程度長い期間、不動産賃貸業をするにしても個別では、なるだけいいタイミングで売却し、新しく不動産を購入し回転させていくことでよりよいパフォーマンスを得られることと思う。そこで、税引後の確定利回りや家賃や資産の下落率、複利か単体か等、何パターンもシミュレーションしてみたが、最低でも売却後税引後の確定利回り１０％以上の利回りはないと投資としてリスクを負ってまですることではないように改めて思った。また、例えば、利回り１０％で下落率－２％のものと利回り１２％で下落率－３％のものとでは、数値上かなり近い利益になった。今後は、下落率はかなり意識して大きく損をしない可能性の高い地域か不動産かを今まで以上に熟考すべきだと思う。長い目で見ると、下落率が高いと予想される地域は、さらに予想以上の下落が起こる可能性も高く、最悪は、まったく売れない、貸せないという事態も当然にありうると思う。安易に高利回りだと飛びつくと取り返しのつかない失敗にもなりかねないと思う。損切でもなんでも売れれば、損失は限定的だが、売れない貸せないとなると損失は計り知れない。このような事例は、今でも地方の不動産やリゾートマンションなど数多くある。複利の効果は、毎回、試算する度に驚かされるが、これもある程度利回りがないと効果としては乏しい。下落や様々なリスクがなければ７％程度でも十分なのだが、現物不動産の現状からするとそれでは、不十分で、大きく儲けることよりもなるだけ失敗のない手堅い投資を目指すスタンスからすると、融資を受けての不動産となると、よほどの好立地のいい土地か、含み益の大きな不動産でない限りは、現金購入以上に利回りがないとリスクに対しリターンが見合わないと考える。一度、不動産からは売却をし撤退したが、長い目では、単体で採算が合う不動産は購入し、複利で増やしてトータルの利回りをあげていこうという考えではいる。
02Jun
- REINS登録について
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。REINS登録するか否かによって成約までの期間や金額が変わると思いますか？例えば、物元業者が物件から距離的にかなり遠い業者で、ポータルサイトの広告掲載もしない場合、自社で客付できる可能性は極めて低いので、あえて成約する可能性を数値化するとREINS登録あり：なし＝９９％：１％　ぐらいでしょうか。これが収益物件で広告は打たない（そんな業者いないか）けど自社の既存客がたくさんいる場合、こうなると先ほどよりはREINSに登録しなくても成約する可能性は高くなります。物元業者が地域密着で既存客も多く、広告掲載もばっちり、営業力もあり、客付能力も非常に高い場合、こうなってくると、REINS登録あり：なし６０％：４０％ぐらいかもしれません。上記の設定で価格が５００万円（内容も相応）ならどうでしょうか？　REINS登録あり：なし＝６０％：５９％ぐらいのように思います。実際は二通り試すわけにいかないので過去の経験から推測するとということですが、当たらずと雖も遠からずではないでしょうか。よって、REINS登録をするか否かで成約する可能性が変わるかどうかは物件や業者によって一律ではないと思います。一般的にREINS登録して（売れ行が）悪くなることはあまりありませんが、一般媒介でかなり多くの業者に登録された物件や販売期間が相当長く晒し物件になることは確実によくないと言えるので、売却する際は、これはやめた方がよさそうですね。REINS登録しないメリットは、頼んだ業者以外に不必要に情報が出回らないので、販売が長期化しなければ晒し物件のような印象になりにくいという点があるかと思います。あと、ちょっと通ぶった人が、未公開物件＝お宝物件のように鼻息あらくテンション高い状態で買っていくケースもあります。REINSを見てる個人もいますからね。先の例にも出しましたが、低額物件は、両手にしたところで仲介料が知れているので、片手でやる業者はほとんどいません。だからREINS登録しないデメリットとメリットを考えた場合デメリット＜メリットではないかと思います。業者が広告掲載をし（反響があることが前提です）、客付能力も高ければ、REINS登録なんてこの場合まったく関係ないと考えています。私は保有物件の売却の際、REINS登録しないでの販売を依頼しました。結果は非常に満足しております。登録しても会社の誰も見てないかもしれませんが、ばれたくないから登録しなかったという事情もありましたが。
31May
- エンドユーザー価格で買う不動産屋なんているのか？
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。稀にいます。不動産は様々な要素で価格形成されますが、査定する人が１００人いたら、似たような価格帯の割合が多いとは言え、結構ばらけるもんです。その地域を知らない業者や不動産の値付けの甘さ、得意不得意分野の違い、買い意欲、見誤り等によっても物件によっては、結構、金額的にブレ幅がある場合があります。我々からすると、よくこんな金額で買ったななんて不動産は、やっぱりそれより高く売りに出しても売れませんので、赤字になったり、塩漬けになったりしています。土地のことを知らないと同じ駅徒歩１０分でも北口と南口で土地柄も違えば、価格もまるで違うというようなこともあり、不動産屋でもこのような失敗をしてしまいますので、知らない土地は特に甘くみない方がいいと思います。
30May
- 家計簿のススメ
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。家計簿と言っても人参が９８円とか牛乳が１６８円とかそういうものではありませんwww企業の決算書の貸借対照表を簡単にしたものを家計に置き換え記録をつけることはとても有意義だと考えます。ちなみに私はこれをやり出し１０年近くになりました。一般的に企業の貸借対照表は、左側に資産がきて右側に負債が来ます。固定資産や流動資産、固定負債、流動負債、資本なんかが企業では出てきますが、家計なので、簡単に資産は、金融資産（現金、有価証券等）、実物資産（不動産、車、金、高級貴金属等）に分け、負債は、主にローンになるかと思います。私は月に一度、これらをチェックして記録をつけ推移を確認しています。自分の家計が安全圏にあるかどうか等も数字で客観的に判断できますし、「先月は使いすぎたな。」とか「やっとここまで資産を築けた。」とかモチベーションアップになる効果もあります。特にローンのある人は、自己資本比率（企業ではこう呼びます）や正味金融資産等の数値を判断することや一年に一度くらいは、自宅の本当に売れる金額等、考えられるのもよろしいかと思います。ちなみに、総資産＝金融資産＋実物資産＋その他資産純資産＝総資産－負債自己資本比率＝純資産/総資産正味金融資産＝金融資産－負債となります。総資産〇億円とかたまに記載ありますけど、負債がいくらあるかによって安定度はまったく変わりますよね。私は、総資産より純資産を重視しています。不動産をフルレバで預金０で購入し、その後、価格が下がれば、純資産がマイナスと言うおそろしい状態もあり得ます。お金が回っているうちはしのげますが、危険なことに変わりはありません。プラスであれば最悪、売れば借金は返せるという状態です。自己資本比率は企業では、健全な経営かどうかの尺度としてよく見られる項目です。高いにこしたことはありませんが、高いということは、成長のスピードが遅いという欠点もあります。正味金融資産がプラスであれば不動産（自宅）のようになかなか簡単に手放さないものをわざわざ売らなくとも借金を返せますので、お金がまわっていて、正味金融資産がプラスで余裕があれば実質、借金はいつでも返せるくらいの余裕が生まれます。ここが高ければ、金利上昇のリスクも実質あまり感じないかもしれません。またの機会に、我が家の家計簿を公開したいと思います。
29May
- シーソー
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。不動産の適正価格なんて誰も正確には分からない。もし適正価格があるとするなら、買主がそれより安く買えたのなら、売主は損をしたということになる。逆に高く売れたのなら、買主は高値をつかまされたことになる。不動産は一点もので、すべての取引は、売主と買主の利益が相反するシーソーのような図式になる。笑顔でお互いハッピーなんてことは基本ないと思っている。安く買ったと喜んでいても高く売れたと喜んでいても、本当に正解がどうかは分からない。適正価格かどうか確かめるすべもない。不動産の世界にきれい事はない。私はきれい事を言わない。自分が得すればいいとだけ思っている。指値もするし、相場通りか少し高く売りたいと思って行動しているのならきれい事はやめようぜ。あんたの利益は相手の損失なんだよ。言ってることとやってることがめちゃめちゃじゃねぇか。そんなにきれいな世界にしたいなら、あんたが相場より明らかに安く売れよ。相場より明らかに高く買えよ。できねぇだろ。かっこつけてうそついてんじゃねぇよ。うわべでいくらきれい事言っていても、本音は自分の利益を考えている。自分だけ得すればいいとだけ思っているのと一緒だろJK。食うか食われるかの真剣勝負。泥臭く汚い世界。その勝負に勝つために知恵を使うんだよ。頭使わずに平和ボケしてるヤシは食われる運命なんだよ。と自分に言い聞かせています。
28May
- 再建築不可と一口に言っても
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。再建築不可と一口に言っても、様々な理由がありますし、レベルも違ったりします。・市街化調整区域・道路が建築基準法上の道路ではない・接道間口が基準（２ｍ）に満たない・敷延の通路が２０m以上で間口３m以下・敷地と道路の間に一筆がある・擁壁の安全が認められず、現況では再建築できない・連棟式のため単独では再建築できない他にもまだまだあると思いますが、ざっと思いつくだけあげてみました。ただ、これらの中には、条件を満たせば、再建築可に成り上がるものもあります。例えば、市街化調整区域は、自治体により条件も多少異なりますが、要件を満たせば救済措置で再建築可になります。道路の種類も４３条ただし書きの協定が締結できれば、再建築可になります。これも自治体により難易度が変わりますし、幅員１．８ｍの２０件くらいの狭小地の物件か、幅員４ｍの６件程度の物件かによっても再建築可の可能性はまったく変わります。一度、締結済みであれば、再建築可とみなしていいですし（古いものはやりなおし）意外と慣れてない仲介業者なんかだったり、逆に保身のため仲介業者としては、再建築できる見通しがある程度たっていたとしても、基本的には再建築可と図面に記載したりします。少しでもマイナスのことがあると、仲介責任を問われる弱い弱い立場のため、図面や資料には、厳しめに記載せざるを得ません。口では、楽観的な適当なこと言ってるかもしれませんが。そこで、素人は、図面を見て、「あっ、安いと思ったら、再建築不可か、いらねぇ。」と終ってしまうのですが、玄人は、もしかして再建築できるかもしれないと考えるわけです。例えば、玄「再建築不可とありますが、全面道路はただし書きですか？」不「そうなんです。ただし書きで、一度この不動産の所有者が、動いたのですが、幅員が１．８ｍでセットバックをすると、土地がほとんどなくなってしまうし、みなさん高齢者でハンコ集まらないんっすよ。」ってなるとああダメか。と判断できますし、逆に玄「再建築不可とありますが、全面道路はただし書きですか？」不「そうなんです。幅員は３．８ｍでほとんどセットバックはないのですが、喉元（公道に面した角）の一人が曲者で、少しでも土地が減るならハンコ押さないって聞かないらしいです。」玄「そうですか。でも○○市の場合、動いた結果どうしてもハンコが揃わない場合、多少、建築の制約はでますが役所が建て替え認めますよね？」不「そうなんです。でも、後から細かい客にクレーム付けられたりするとやっかいだから現状未協定ですし、再建築不可って掲載してたんですよ。」これならありですよね。実際、協定書作成を測量士に依頼してもお金はかかりますが、再建築不可ということで値付けされた金額で買って、再建築可（協定締結済み）で売れれば買った金額より通常、高く売れますから、全然ありですよね。不動産のことをちゃんと知ることは、相場や利回りを理解することと同じく非常に大事だという話の一例でした。
27May
- 横須賀市の不動産
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。以前の私の横須賀市に対するイメージでは、横浜の隣で、海もあり、米軍基地の関係でちょっと異国情緒もありつつ、横浜や頑張れば都心までも通えて、どちらかと言うと、いいイメージを持っていました。それが、今や深刻な人口減で、限界集落の問題もあります。確かに、海岸線近くまで山がせまっているような平地の少ない坂道の多い立地ではありますが、この条件でこれほどまで厳しい人口減や空家問題等が早くも表面化しているのかといった印象を持っています。「横須賀市」「戸建」「１０００万円以下」でREINS検索すると、６４件ヒットしました。これは、私の居住市や近隣の市で、検索してヒットした数よりもはるかに多い数値です。少し前は、ポータルサイトでも利回りの高い物件や駅から近い物件がけっこうな確率で横須賀市でヒットしたので、そんなに悪くないのではと思い、買ってみようか考えたこともありました。ただ、これでは厳しいでしょうね。こうなってくると、相場はあってないような状態でしょうし、今後、V字回復するといったことは、間違いなくないと思われるので、売ろうとしても売れない地域になってしまうのでしょう。
26May
- それぞれの立場があるだろJK
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。重要事項の「その他事項」で告知するかどうか微妙なことってあります。・隣家の住人が、キ〇ガイ。・大雨が降ると、敷地内によく水たまりができる。・前の売主が、物件内ではなく、外で自殺をした。とかあげればキリはありませんが、宅建業法的に言えば、すべて告知しなくてもおそらく問題はないでしょう。そこで、物件の売却を考えている売主が仲介業者にこういったことを相談したら、まともな業者であるならば、重要事項への記載も含め、物件案内時にも説明すると思います。仲介業者の立場からすると、その物件が、２５００万円で売れようが３０００万円で売れようがたいした違いはありませんが、いくら法律的に告知しなければならないことでなくとも、後からクレームを付けられたり、大きな問題になったりすることを恐れているからです。仲介業者の立場からすると、なるだけすべてネガティブなことも伝えたと自分の仲介責任は果たし、落ち度はありませんよという証拠を残したいのです。トラブルがあるから法律があるのです。法律的にどうかなんて視点は仲介業者にはありません。もっと厳しくみてます。売主からすると、告知義務の責任はありますし、質問されたことについてウソはついたらいけませんが、余計なことを話す必要もないのです。もし、相談をするなら、売却を依頼する仲介業者ではなく利害が絡まない仲介業者に相談しないと、本人は相談したつもりが、墓穴を堀ることになってしまいます。
24May
- 物価と年収と家賃の推移２
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。1980年を1として物価、年収、家賃、地価、株価を5年毎の推移をデータ化しました。バブルの頃に一番上昇したのが、地価で10年前の5倍、次は株価で3.3倍、家賃は地価に伴い上昇したのでしょうか。以降も高止まり。物価や年収は変動が少ないようです。しかし地価はピークから10年で3分の1以下になり、25年ほど経った今、4分の1程度になってます。株よりもボラティリティがあるとは思いませんでした。上がるときはとんでもなく上がるかわり、物価が緩やかに上昇しても地価が下がる傾向にあるようですので、今後の日本の状況を考えるとインフレに強いとも言い切れないと思います。不動産と違い株の方が、為替や外部環境、日本企業の海外進出や変化によりインフレによる資産保全の期待が持てそうです。2000年前後で年収はピークアウト。物価や家賃は横横ですが、地価は上値が重い状況のように見てとれます。
23May
- 国別人口増加率と経済成長
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。2050年までの人口増加率(予想)日本の人口推移日経平均1950年以降チャート日経平均10年チャート上海10年チャートNYダウ10年チャートジャカルタ10年チャートフィリピン10年チャートインド10年チャートメキシコ10年チャート中長期で見た場合、人口の増加と国の経済成長(株価)は、かなり相関性があります。様々な要因で日本のバブルは起きたわけですが、2006年に最大の人口になり以降減少していることを株価は、1990年頃を最高値をつけたことで織り込んだのか以降、中長期では下落相場です。リーマンショック後の戻りも日本と中国は弱く他の国のチャートはかなり力強く高値を更新しています。これから同じようなかたちで経済成長し株価が上昇する可能性の高い国にこそ投資価値があると思います。インド、アメリカ、インドネシア、フィリピン、メキシコあたりが私的には期待してます。
24Apr
- 衝撃！！！
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。やる気もなくやることもなくグーグルストリートビューで幼少期住んでいた町や知っているところをひたすら見たり、昔の友人等の名前を検索しFacebookを見つけたりしていました。すると自分で会社作ったり大手企業で出世したり輝いている人たちを見つけました。私も数年前は、成功して逆にこうやって知人や音信不通の親に知られたい見返したいと優越感に浸っている自分を妄想してそれをモチベーションにしてました。それが、今はとてもそんな気分にはなれず、彼らと会うことになったとすると冴えない自分が露呈してしまうだろうなと思ってしまいます。こんな状況で前向きな人と会ったり話を合わせたりするのは疲れます。それにこんなことを考えてる時点でダメな精神状態なわけです。何人か検索した中で、だいたいやっぱり彼はすごいなとか彼女らしいなとかいう印象なのですが、衝撃だったのが、一人180°違う印象になっていた人がいました。もちろんいい意味で。高校の頃は、何事にも斜に構えて後ろ向きで冷めてる印象だった人が、自分で事業をし、人生を満喫してる感じになっていました。また写真の笑顔が本当に充実してるんだろうなぁといういい顔つきでした。あの頃は、私の方が行動的で熱くまわりの友人がついてきてました。そんなわくわくするような気持ちや感覚は今はまるでありません。それに対し自分は、なんて無駄な時間の使い方をしてるのか。結局はやるかやらないかそれだけ。やらないならなにをする？それを真剣に向き合って考えないといけない時期なのかもしれません。やる気がない→ダラダラでは最悪です。前の会社の人とか思い付く限り検索しましたが、そう言えばあの人どうなったんかな？って興味がつきません。自分って以外と人に興味あるんだなぁと思いました。連絡先も分からないもう二度と会うこともないだろうと思うと当時嫌な思いしかない人でも多少会いたくなるし気になります。もし会えば話は尽きないと思います。だからと言って、急にたいして付き合いのない人に連絡しても迷惑なのでしませんけど。そう思えば日々、イライラすることがあってもこの人と会うの最後かも？と思えば案外笑って過ごそうと思えるかもしれません。自分の人生を振り返ってみるとまるで「うさぎとかめ」のうさぎのような人生です。高校受験も短期間で一気に成績を上げ、高校は県内でも有数の進学校(偏差値６０後半)なのに、大学は悪くないといったレベル。それでも高校入ってから全く勉強しなかったのにラスト３カ月で偏差値３０→５０代になって滑り込みセーフで合格したことからむしろ自分はできると思っていました。仕事もそう。年収が上がり、周りより明らかに仕事してないのにそこそこ成績良くておれはできると勘違いしてました。能力なしのプライドが高いだけです。そんななか一歩一歩自分の道を歩んでいる友人がいるわけです。それに気付かされ頭を打たれた思いをしました。根拠のない自信がどこかにありましたが、完全な思い上がりで、努力しない成長しない自分をもっと強く認識するべきだと気付かされました。割と要領がよく器用貧乏な感じで小さくまとまってしまった感じでしょうか。やればできるというのは、差し迫らないとやらないということです。謙虚に常に頑張ってる人に叶うはずありませんね。私の一番の問題はやる気や情熱がないことです。好きなことならそうでもないですが、仕事や勉強になるとからっきしダメです。それでも騙し騙しやってきたのですが、大人の世界はそんなに甘くないように思います。子供の頃、なんで勉強せなあかんか分からんからやる気起きへんと思ってましたけど、大人になった今、より良い人生にしたいならつべこべ言わずやれと思います。同じく営業とは？とか不動産を買うことはどうなのか？とか物事の本質を探ろうとするようなことを考えてる暇あったら、とにかく売れ！仕事せぇやと後々思うのとちゃいますか？結局、やらない言い訳をしてやらなかったのは昔も今も同じことではないかと思います。