現役不動産営業マンの徒然なる日常

いい客

応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。不動産屋の立場からするといい客→細かくない、性格がいい、すぐに決めてくれるいい客でない人はこの反対。不動産は成功報酬のため、決まらないと仕事ではありません。優柔不断なタイプは良くありませんが、納得のいくまで探す、調べる、比較する、行動する。不動産屋としてではなく一個人としては、これらは、非常に大事なことだと思います。不動産屋からすると成約率も低いし、細かくて、知識もあったり敬遠したくなるタイプですが、不動産という高額な物の売買をするのですから、そのくらいの自覚と責任を持って行動するべきだと思います。いい客は、我々の仕事的には大歓迎ですが、そんな適当で人任せでええの？って思いますよ。逆にそうやっ て任せてもらえ信頼されるような自分をみせてますけど、全面的に信頼するに値しないと思いますよ。悪徳商売をやっているわけでは決してありませんし、騙そうとしてるわけでもありませんが、お客様目線ですべての提案しているわけでもありません。当然、利益が相反する場合は、自分の利益を優先します。細かく自分の主張ばかりする者が得するとは決して思わないのですが、外面は穏やかでも内面はこのくらいのスタンスでいたほうがいいと思いますよ。売主も買主も仲介もみんなにこにこしていてもそれぞれが虎視眈々と己の利益を駆け引きしながら狙っています。そこになんでもいいですよ。ってノリで入ったら、１００％食われることになります。それが不動産の取引の本質だったりします。

年代別純資産の目標

人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ20代で年収と同じくらい30代で年収の2倍40代で年収の3倍50代で年収の5倍これくらいの純資産を築けるよう目標にしましょう。と書いてある記事を見つけましたが、まったく納得できませんでした。そもそも30代って言っても10年間ありますし、家族構成や資産背景、給与所得か事業所得、不動産所得か等、言い出したらキリはないですが、まぁかなりざっくりとしているというかざっくりとしすぎていることは分かります。そんなことよりも、目標低すぎじゃないっすか？ってことが納得できない理由です。年収からして○倍とか、年収によって貯金額が異なる ことは、まったくその通りだと思うのですが、死ぬまで働くつもり？今の勤め先に定年までいられる？退職金ってもらえるの？病気したらどないすんの？身内で大変なことあったら？こんな当たり前のことも、おそらく計算されてないであろう金額を目標としてて大丈夫か？と思ってしまいます。少し古い時代の目標なのかもしれませんが、今は年功序列で給与が右肩上がりにあがる時代ではありません。50代で年収300万円×5倍＝1,500万円の純資産って、この先、生きていけるの？ってレベルだと思いますよ。私は、年収の5倍以上の純資産はあります が、まったく十分だとは思いません。年収も来年はまったく保証がありません。欲が深いとかではなくて、どうやって計算したって、まだまだ全然、一生涯のお金が足りてませんから。余裕とか金があるとか微塵も感じません。それどころか、本当に大丈夫か？と危機感すら持っています。私より低いところの目標設定なんて見てしまうと、将来大丈夫なのか？多くの人が何にも考えてないのかな？と思わざるを得ませんでした。

孤独のグルメ

応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。今さらながら、孤独のグルメをテレビで見ました。タイトルは知っていたのですが、そこまでテレビやドラマに興味がない私は、今まで見る機会がなかったのですが、先日、たまたまテレビでやっていて見てみたら、とんでもなく面白い！まず、食がテーマってことが、罪がない。平和。主人公がめちゃくちゃ美味そうに食べる。見てるだけで微笑ましく嫌な気持ちになる要素がまるでない。そして、めちゃくちゃ感情移入できる。私も一日の中で、昼食の占めるウェイトはかなり大きく、楽しみでもあり、仕事から解放される瞬間でもあり、車でふらっと好きな店に行っては、一人で食べるというような生活をもう１０年ぐらいほぼ毎日送っている。食べながら独り言をしゃべるわけにいかないので、頭の中では、五郎のようにああだこうだボソボソつぶやきながら食べている。その点、すごく共感できた。私は、五郎と違い食が細いけど、はじめて行く店では、何種類も食べたくなって(私の場合、その店のレベルを見極めたい)、何品も注文して、食べ過ぎて後悔することもある。今日も、町の中華屋で、野菜炒め定食を一人で食べました。もちろん頭の中では、「やっぱりこれこれ。白いご飯にこんなに合う料理はないな。これなら腹へってなくても、(中華屋の)野菜炒めはなぜか食える。」なんて感じでしゃべっていました。早く、孤独のグルメをもっと見たいです。

平成21年と平成22年に取得した不動産の譲渡益税1000万円の特別控除

応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。国税庁HP↓↓↓https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3225.htm平成21年取得不動産は、平成27年以降の売却が平成22年取得不動産は平成28年以降の売却が、それぞれ特別控除の対象になるようです。えっ！？これは、もしや！はい、私、該当してました！実は、狙い通りで、売却益も出て非課税で想定通りでした。キリッ。と、かっこよく言いたいところですが、完全に忘れてました。(((o(*ﾟ▽ﾟ*)o)))そう言えば、何年か前にこんな記事読んだような気がしましたが、すごくラッキーでした。売却の件では、マイホームの3000万円控除も使えるのですが、住宅ローン控除との併用はできませんから、どちらかを選択することになります。計算をした結果、100万円以上の譲渡益税を来年、払うつもりでしたから、すごく嬉しいです。しかも、この特別控除と住宅ローン控除は併用可能です。この特別控除は、今回の旧自宅の利益にかなり寄与しました。税金って、ほんとに大きいですね。それにしても平成21年頃に、売却益を想定して不動産を購入した人は、少なかったのではないかと思います。

諸行無常

応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。子供の頃の記憶は鮮明で、多少美化されているのかもしれません。これは、何か分かりますか？私も写真を見せられただけなら、想像もつきませんし、記憶のかけらも蘇ってきません。いろいろと昔の光景や一瞬の空気感や会話や人物など、ふとした瞬間に蘇ってくることがあります。ところで、あそこは今、どうなってるんやろ？と、Google street view で見ることがあります。本当に便利な時代になったものです。その結果がこの写真です。昔、行ったことのある思い出の駄菓子屋でした。子供の頃からしてみると最高に楽しく思い出が深い場所です。綺麗なままの思い出も、現実の姿を思い知らされ、現実の世界に否が応でも戻されます。映画は、先が気になるようなエンディングもあります。はっきりと白黒分かるようなエンディングもあります。今の情報化社会、スピードが早く便利な反面、知りたくないことも知ってしまう、奥床しさのかけらもない、そんな感覚が常套化されていくであろうことに寂しさというか喪失感を感じます。自分より年上の力を持っていた人が、落ちていったり、亡くなったりするのは、あまり見たくありません。いつまでも追いかける存在でいて欲しい。自分が負けていることは心地いいことではありませんが、それでも自分がいつの間にか追い抜いていることやもういないことの方が恐怖でもあります。人生は、本当に永遠なものではなく、至極、儚い夢のような気がします。

物件別確定損益率

応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。物件別の累計CF回収率と売買の損益率とその和の確定損益率を数値化しグラフにしました。※CFも売買も税引後のリアルな金額を算出して計算しております。自宅と貸家では、確定利回りや損益率は単純に比較はできませんが、単体での利益額や諸々考慮すると、自宅の売買が最も成功ではないかと思っております。

ネ申接客

人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ昼食にはまだだいぶ早い時間にラーメン屋に入りました。全てカウンターの席になっており、私が入った頃は、まだ空席がいくらかありましたが、しばらくすると来客が続き、私は席の移動を促されました。久しぶりに暑い日で、スーツの上着の置き場がなく、これからラーメンを食べるタイミングでしたがひざに置くのもいやだったため仕方がないので、スーツの上着を羽織りました。その時、それを見ていた店員(おばちゃん)が、察してくれて、奥の空いた席を指し、店員「どうぞ、こちらに移動なさってください。横の棚に上着置いてください。」と言ってくださいました。私の気持ちや状況をお見通しかのように察する観察力と気配りに感動しました。そのおばちゃんの額には、大粒の汗が吹き出していました。自分の方が暑くて大変なのに、おばちゃんありがとう！嬉しかったし、温かい気持ちになりました。

戦略的なマイホーム購入

応援ありがとうございます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ新旧の自宅のスペックを比較します。月々返済の100と時価の100とは実際の金額は異なります。下の表は、旧自宅の時価を基準とし、それぞれの数値を100に対し計算しております。※純資産増減額①②とは、ざっくりと不動産下落期間と下げ止まり期間とに分けて計算しました。青→時価赤→残債時価が残債を上回っていれば、いつでも売却できます。その乖離が大きくなるほど、含み益が大きくなることを意味します。旧自宅は、不動産の純資産の推移がほぼ横ばいで、まだまだ長い間、資産価値の下落が予想されます。それにここには詳細は書けませんがリスクのある不動産です。長期保有のリスクは前々から危惧しておりました。旧自宅では、住宅ローン控除のメリットも少なく残りの回数、金額もわずかでした。住み替えにより純資産は、変わりませんが、負債がほぼ2倍になり、総資産はかなり大きくなりました。これは私が死んだ時の残せる物が大きくなったことを意味します。それでも月々返済は、少なくなり、CFは大幅改善されました。もうすでに、金融資産で、負債を上回る額を保有しておりますので、実質この負債はないものとして考え、金利上昇も怖くないですし、せっかくの低金利、長期間融資のプラチナチケットを手に入れたつもりなので、ちんたらゆっくりと返済するつもりです。不動産単体で見ると、元金をガンガン返済した方が、不動産の純資産は増加しますが、たかだか1%未満の金利とほぼ0のリスクをさらに下げるよりは、金融資産を厚くし、投資をして資産を増やしていきたいと考えております。こういうシミュレーションをもとに意思決定したのですが、実際は、旧自宅の時価100(予想)に対して、107くらいで無事、売却できました。

不動産の純資産という考え方

人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ純資産=総資産-負債です。うまい言い方が思い浮かばないのですが、不動産単体の純資産すなわち現在価値で、残債を抹消できるのかどうか、またはどれだけマイナスかプラスかといった考え方は、以前から強く意識していました。これをここでは、「不動産の純資産」と呼ぶことにします。当然ながら、価格の下落(推移)や残債の元金の減るスピードによって純資産の推移も変わってきます。不動産純資産=不動産価格-残債誰がどのステージで、どの不動産をどれだけの借金をして保有するのか、それは今後、どういった動きをするのかをここ数ヶ月、相当考えました。純資産が増えていくほど、不動産と借金の関係はより健全に良好にいっているとするならば、①不動産を安く買うこと。②価格が、下落しにくい不動産を保有すること。③残債の減少＞価格の下落となるような不動産を選ぶことが重要。手持ちの金融資産が、増えていくほど、さらにリスクは低下します。いくら今、現在の残債を大きく上回る価格で売却できる不動産を保有していて含み益状態でも、今後の不動産の純資産の推移が少しずつ減少していくようならいつまでも保有しているのは得策ではないように思います。もちろんCFやその他の要素があることは承知していますが。今回は、このような考え方が根底にあり、自宅不動産の住み替え(資産の組み替え)をしました。

板挟みでドタバタ

人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ手数料うんぬんの話を除外すると共同仲介ほどよくない取引はないと思います。もちろん例外はありますよ。例えば、新人の仲介が入っていると買付かました後でやっぱりあと◯万円値引きしてほしいとかやっぱり境界標を設置してほしいとかダラダラと後出しで出てきます。第一段階でそんな匂いがするので、私は客付業者に対して嫌な業者になります。当然、逐一売主に報告したりしません。細かくヒアリングするほど心配になります。だいたい客と会社に後からこうしろと言われていて担当が振り回されているのです。それをそのまま私に言ってるだけだったり。アホかと一蹴してやりたい気持ちもありますが、その苦労、分かりますよ。客はいいと言っているのに会社の方針でこうしろとかね。後出しして無能なのは、担当でも客でもなく会社だったりする場合もあるって話。

アメンバー限定記事家売りました

インドダブルブル！！

応援ありがとうございます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ以前の記事ですが、http://ameblo.jp/aaa250/entry-12148416138.htmlインドSENSEX1年チャート特にインドを買いたい私は、6月からちょこちょこインドダブルブルというETNを買っては、チャート的に天井っぽいところで売って、下がったらまた買ってと今のところうまく回転できています。慣れてきたので、今後はもっと大きく買いたいな。総取得額:1,452,315円確定利益:+133,713円利益率:+9.2%http://nextnotes.com/lineup/detail/niftybull.html日経と違って安心して持ってられるのですが、板があまりに薄く、インデックスと連動してんの？っていうような値動きなところが玉にきずです。

松茸牛丼

応援ありがとうございます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ吉野家で松茸牛丼730円食べました。牛丼(並)380円ですから、ほぼ倍ですね。どうせたいして美味ないやろ？と思いながらも最近は、あえていろいろ挑戦するようにしてます。やっぱり微妙。お吸い物と聞いて、勝手に期待してましたけど、よくあるインスタントの松茸のお吸い物でした。試してみないと分かりませんからね。

気付いたら・・・過ぎてた

人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ先月、8/30でブログ4年目でしたね。最初から見てくれてる人はいないと思いますが、縁あって見てくれてる人は、いつもありがとうございます。長いような短いような。ブログを書き始めの頃に購入した不動産も去年と今年で、すべて売ったし、身の回りの環境や自分の状況は、ゆっくりとですが、確実に変わってますね。10年以上前からすると、不動産を自宅も含めて買って、売って小銭を稼いでる自分なんて想像もしてませんでしたし。今後も、自分なりのビジョンを持って、着実に進んでいきたいものです。今後ともよろしくお願い申し上げます。

持ち家ってどうなん？

応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。たまに収益不動産を保有している人で、持ち家派をディスる人がいます。まぁ、いろんな意見があっていいことですし、私も自分の考えが間違っている可能性は50%はあると思うようにしてますが。個人的には一括りで、○か×かという考えは浅はかだと思います。投資だっていい投資と悪い投資があるのと同じように、持ち家だっていい場合と悪い場合があると思うのです。前置きはさておき、私は、数値をしっかりとおさえたうえでの、マイホーム購入は、結構前向きに捉えています。ややというかかなり「持ち家派」でしょうか。何も一生住むつもりで住宅を買わなくても売りやすい値崩れしにくい不動産はあります。保有期間の総支払額が賃貸の総支払額より安ければいいのではないかと単純に思っています。団信のメリットもあります。その分、生命保険料を安くしたりもできますよね。もちろん、金融機関によっては、負債の額や返済比率的にマイナスにとられ思うような融資が引けず、不動産の事業規模を拡大できなくなるデメリットはあるでしょう。ただ、融資まるまる引いて、投資したって税引後のCFなんてたかが知れてるでしょう。投資のリスクだって高まります。投資による収支だけでなく、家計全体での収支CFで考えると物件や人によりますが、マイホーム購入はなかなかいいのではないかと思っています。(実際は、そう思わせてくれるような物件は少ないですけどね。)何度もいいますが、物件によります。郊外の新築マンションや新築戸建は、半分投資のようなマイホーム購入には、全く不向きですので、注意が必要です。最後に、お金で買えない幸せもあるんですよね。これがあるから、値下がりしようが相場より高かろうが、本人が納得して幸せなマイホーム購入もあるということは否定できないんですよね。

【上方修正】2016年度予想

応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。6月の記事から今回の2016年度予想を上方修正しました。私は、間違いのない固いラインで収支の予想をしていますので、今のところ結果は、予想を超えて上方修正するケースが多いです。運がいいだけかもしれませんが。純資産と正味金融資産のグラフに総資産と金融資産も付け加えました。今回の資産の組み替えにより、金融資産や純資産も増加してますが、総資産の増加幅が大きく、私が望んでいたところです。その分、借金は増えましたが、それ以上に金融資産が増えておりますので、実質、いつでも返せる無借金状態です。個人的にはこの状態が一番理想的なように思います。もう少し、借金があってでも資産やCFがあればさらにいいのですが。

ようやく

応援ありがとうございます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ準富裕層という定義の基準に到達しました。厳密に言うと今月中に到達する予定です。一つの目標として数字として分かりやすいので、当面の目標としていました。特段、何かが劇的に変わるわけでもありませんし、言葉のインパクトほど余裕があるわけでもありませんが、一つ一つステップアップはしておりますので、達成感はあります。それと同時に通過点でもあり、少しだけ嬉しく、少しだけまだこんなレベルでと恥ずかしい気持ちもあります。この気持ちを原動力に次は富裕層を目指します！

レジェンド

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不動産の知識と仕事術

応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。昔ながらの不動産屋とかパソコンをうまく使いこなせていない年代の人などとやりとりをしていて感じることがあります。不動産の知識は、素晴らしいものがあるのですが、仕事の順序やスピード、レスポンス、方法等があまりにもお粗末で結果として仕事ができないという印象になる場合が多々あります。できれば、仕事の流れとしては、先を読んで確認したり提案したりし効率よく抜かりなく進めるにこしたことはありません。他業種からの転職組でもこれらの能力が非常に高く、不動産業での経験はまだ浅くても、総合的に仕事のできる人はいます。最低限の不動産の知識は必要ですが、先を読ん で、分からないことは役所なり税務署なり銀行なりに確認すれば問題ありません。

低所得者向けに空き家を活用

応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。低所得者向けに空き家を活用と記事があります。http://news.yahoo.co.jp/pickup/6208495人口減少、空き家増加と問題ないと前向きに捉えてる人もいるみたいですが、「国交省は、家賃を一部補助する方針を固めた。」とあります。こうやって、様々な状況が変わるものです。まわりが家賃を下げなければ極端な需給変化がない限りある程度は安泰かもしれません。もはや将来のこういった変化は、想定外だったとは言えないと思います。人口減少も空き家増加も捉え方は、自由ですが、決してポジティブな材料ではないですから。