利回りクソ野郎(有吉風)に告ぐ

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法定耐用年数を経過して減価償却した上物ののった土地は、理論上、利用できない程度のものであれば古家の解体費用を更地の実勢価格から差し引いて考えます。

上のアパートの場合、もし仮に大きな戸建が建っていたら、新築用地として購入を検討する者からすると、建付け減価の観点から実勢価格－解体費用であれば購入の対象となってくるわけです。

解体費用：５５．１９坪×３．５万円/坪≒１９３万円

約２００万円ですね。

ざっくりと実勢価格－約２００万円で考えます。

これが本来の物の値段の考え方です。

ちなみにこちらの物件は最寄駅から徒歩１４分の北東６ｍの公道に接道しております。

アパートの売値（買値）は、利回りという非常に重要な側面もありますので、

この場合、想定賃料から逆算して利回り９．６２％というありがちな値付けになっております。

一方、近隣の土地は最寄駅から徒歩１５分の南西６ｍの公道に接道しております。

古家ありですが更地渡しのようです。

それぞれ１坪の土地を、いくらの金額で買うのか？と考えてみますと、

アパ（５８５０＋２００）÷５５坪＝１１０万円/坪

土地３４００÷５０坪＝６８万円/坪

となります。

ちなみに北東向きより南西向きの方が、一般的には１０％程度単価が高いことが多いです。上物が戸建だったらせいぜい６０万円/坪ぐらいじゃないでしょうか。

利回りだけで判断する利回りクソ野郎(有吉風)はこのことに気付かずまたは甘く考え買っていきます。

利回りという見せかけのアピールで売れてしまうんですよね、昨今の市場では。

まあ、こんなものは買った瞬間に大きな含み損をかかえるようなものです。

それも幸か不幸か、買った本人が売ろうとするまで気付かない頭がお花畑の人も多いのではないでしょうか。

今は非常に買い上がってますし、土地の値段がそれほど高くなく、賃料はそこそことれている（土地に対してという意味）エリアほど、このような乖離の大きな物件は多いです。

逆にチャンスと見るのは、戸建では明らかに売れない値段でアパートなら売れる訳ですから、安い土地を仕入れ新築アパートを建てて利回りクソ野郎(有吉風)に華麗に売りさばく。

このスキームの方が、手堅くそして確実に利益を出せそうですね。

建物は内見もしない(できない)し、どうせたいした評価できないんですから、なるだけコストをかけずにできるだけ安く仕上げ、新築プレミアやあの手この手で相場より高い家賃で入居させ、利回りもそこそこ新築なのにいいじゃんって値付けで売れば・・・かなり売れそうな気がしてきた。