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自主管理なのか管理会社に委託しているのか地域の特性や状況にもよりますが、私は賃貸の客付は一般媒介に限ると考えております。
私は保有物件を自主管理しておりました。
②号はやや賃貸に弱いエリアでしたが、となり駅はターミナル駅で①③号は賃貸でもある程度自信の持てる地域でした。
地域の賃料相場だけでなく賃貸業者が物件の周辺にどれくらいの数あるかも実際の客付にかなり影響があると考えています。
基本的に不動産屋は忙しいです。
同じ手数料であれば、なるだけ会社から近い物件、簡単に決まる物件を案内します。逆に多少難ありでも遠方でも手数料が高ければ頑張る業者もまだまだいます。
賃貸業者の中でも管理 に強い会社もあれば客付中心に力を入れている会社もあります。見分けは難しいです。
だから物件周辺の賃貸業者に可能な限り一般媒介で依頼をしたうえで、さらに広告料やボーナスも設定するのが手堅い客付方法ではないかと考えております。
実際、私はそのようにしました。空きが出れば自分を売り込む意味でも指値も相談に乗るし細かいこと言わないよ。たくさん報酬も払うよ。だから客付よろしくねっていう印象を与えるよう笑顔であいさつに行って資料を配ってました。本業でも飛び込み営業なんてしないのに一生懸命やりましたよ。もちろん不動産屋だってのは言いませんよ。私だったら客に不動産屋だって言われたら気を使うし、最大限に警戒しますから。
結果、一番空きの出た①号ですら、月ベースの空室率は保有期間の４％程度で済みました。③号は購入後、すぐにリフォームし、すぐに営業をし客付していただきましたので空室率は保有期間の３％程度 です。
賃貸営業は、最低でも両手でないと基本的にやらないと私は考えております。
REINSにのせて他社に客付をさせ分かれにすることもしないでしょうし、物件なんて腐るほどありますから、営業マンは物件を選び放題です。
仲介料は両手でもたかだか１ヶ月分の家賃にすぎません。これが会社に入って、営業マンにはいくら入るでしょうか？
まったくヤル気しませんよね。地域相場にもよりますが仲介料+広告料＋αさらに払っても決して払いすぎではありません。
それを１社にしか依頼しないと他の会社は物件の存在すら知らないし、仮にREINSから物元に問い合わせてまで客付するとはとても考えられません。
この場合、双方片手になってしまいますので 、元付も客付もあまり気乗りしませんよね。
だから地域のなるだけ多くの業者が両手＋報酬が受け取れるよう一般媒介を結ぶべきではないかと思います。
高級賃貸のような高額手数料のエリアは例外だと考えてください。
当たり前ですが、たいてい売買仲介よりも賃貸仲介の方がノリが軽いです。
一方、エリアによりますが、売却は専任媒介（専属）でやるべきではないかと思います。
まず、不動産に限らず物を頼む業者が複数いるという形態が普通ではないと思います。（さっきとまったく矛盾してますが）
それと物件の価格にもよりますが、売買物件の手数料は平均的には賃料の１ヶ月分と比較すると何十倍も高いと思います。
売れない物件や低額物件だと営業 マンもヤル気なくしますが、普通に売れる物件であれば十分な手数料が入るため賃貸の手数料程、何が何でも両手じゃないとやってもらえないということは少ないのではないかと思います。共同仲介の割合も賃貸とは比べ物にならない程売買の方が高いと思います。
そこで、１社に頼むことになりますが囲い込みをする業者はもちろん論外です。そこをクリアしたうえでの１社です。
１社に頼むことでのメリットは、ポータルサイトやREINSに最小限の掲載になりますので、エンドユーザーから見て同じ販売期間であっても晒し物件のような売れない印象を必要以上に与えずに済むことです。
だからと言って、複数社に頼む場合と比べても販売期間や金額は変わらないことがほとんどです。ネット利用者がほとんどなのでポータルへの掲載もなさすぎもダメだけど掲載しまくりはもっとダメです。自分がネットで知らなかった物件を紹介されただけで未公開だとテンション上がって買うバカもいるぐらいですから。
また、一般媒介にすると業者通しの競争意識が働き、買付のタイ ミング等でつぶし合いが発生する場合があります。
まともに活動してくれる業者なら１社で十分です。
反響や案内等の状況も１社にまとめた方が把握しやすいです。（まあこれは適当な報告でしょうから、真意を探る必要はありますが複数社にその作業をするよりはマシだと思います。）
我々、業者から見ても一般媒介で何社からもREINS登録されている物件を見ると、売主や物件の印象は悪いですし、かなり目立つため、まだ売れてないの？
あのクソ物件。みたいな認識になってしまうことも少なくありません。
「不動産業者が動いてくれない」「いいかげんすぎる」「遅い」といった不満はよく聞きます。
私も同業としてもそのように思います。
でも彼らは時にすごくヤル気を出して頼もしいくらいにしっかりと決めてくれます。
それは、自分が得するかどうか。手数料がいかに簡単に稼げるか。汚い話ですが、現実はこういうスタンスですから、そういう人たちを動かすためには、文句を言ったり、店長にクレームを入れたり、メールやミーティングするよりも彼らの目の前に人参をぶら下げる方がよっぽど効果的です。
幼稚園児に本気で怒ってもしょうがないですよね。まあその程度の人種です。自分のことを卑下してるようで段々辛くなってきました(泣)もうそろそろ終わりにします。
一般社会からみると不動産業界はあまりにも怠惰で非常識な世界ですが、WINWINになるために考え動くことが勝ち組になるためには重要だと思います。
それに疲れたり、怒りが収まらなかったり、振り回されたりするなら、不動産はやめておいた方が賢明でしょう。
利益の割 にすごくストレスがたまってしまいますからね。