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減価償却の取り方は、物件の保有期間や所有者の税率等、諸々考慮のうえ検討すべきですが、所得税率＋住民税が40%未満の場合、減価償却費をあまり大きく取らない方が手堅いのではないかと思います。
迷うのが、税率が合計で33%、売却時にそこまで利益が出る物件でもなく、そもそも短期譲渡の期間内で売却はしないだろうというケース。
この場合、減価償却(年間100万円)によるCFでのメリットは33万円、短期譲渡による譲渡益税が課税される場合、昨年同値で売却するより約40万円多くかかってしまいます。
購入当初、売却しないつもりでも、売却というのは往々にして予期せぬ時期に様々な事情があって行うことがあります。困って売却する場合も当然ありますので、多少の利益を増やそうとするよりも余計な出費のないように考えた方が手堅い投資と言えると思います。また、短期譲渡期間は以外に長く実質、購入後6～7年になります。
税率33%ならまだ迷うところかもしれませんが、15%や23%程度ならこれらのリスクに対してリターンが少なすぎるように思います。減価償却を大きくとっていると、売却時に買値より売値が下回って売却してもかなりの金額の譲渡益税が課税されてしまうことになるので、注意が必要です。
減価償却費は、売却時ではなく、購入後の確定申告で決定(自分で決める)しますので熟考すべき重要な項目です。要は後出しジャンケンできない仕組みです。
私は①号区分で、まさにこの失敗をしました。敢えてリスクを取って、CFを最大化にして早いスピードで物件を増やしていこうとがっつりと減価償却をとりました。リスクも分かってるつもりでしたが甘かったです。結果、ほぼ買値と同値の売値にも関わらず、相当な譲渡益税を支払うことになり、最終的な利益は微益になってしまいました。それでももっと所有することで、さらに税金がかかる割にCFもたいしたことなく、当マンションの取引相場があやしくなってきたため利益が出ようが損失が出ようが売却しました。攻めの減価償却でしたが守りの減価償却をしていれば、あと100万円くらいは手元に残せたと思います。