実需で売るかOCで売るか

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相場が１２００万円の不動産を買った場合

直近だと２００９年～２０１２年頃は、

今ほど投資熱も熱くなかったので、ファミリーマンションや戸建て系を利回りで買う人も少なかったですが、OCで売るなら１２％程度でしょうか？

この場合、実需で売ると、１２００万円、OCで売ると１０００万円（家賃１０万円として）

しかも実需の客は比較的いい客で、投資目的の客は指値にしても態度にしてもよくない場合が多かったです。

私は、２０１２年にＯＣで２件買いました。内見できないリスクはあったのですが、実需で売れそうな物件を実需より安く買うことを選好しました。当時の考えとしては、ＯＣで買い、実需で売る。といった不動産の価格差の歪みを利用した投資方法もまあまあメジャーでした。

２０１５年現在、

ここ２～３年の不動産投資ブームにより、利回りは低下し、同じ物件でも利回りにすると８％程度のOCで売れることもあります。

８％で１５００万円（家賃１０万円として）になります。

実需で売ると、１２００万円以下（築年数も経っているし、土地の値段や不動産の価格が値上がりしている地域は少ないから）ですが、OCで売るとなんと１５００万円（家賃１０万円として）

収益不動産を買いたくても買えない人がわんさかいるため、ここ数年の投資目的の客は、態度がかなりいい人が多いです。不動産についての知識も経験もあるため、飲み込みも早くトラブルも少ないです。

価格面でも人間的にもこの数年間で逆転してしまった印象があります。

このケースの場合、古くなった戸建をちょいリフォームして１０００万円弱で売る可能性があるぐらいなら、OCでリフォームなしで１５００万円で売る方が今のような市況の場合リスクも少なく当初の予定より早く資金が回収できていいのではないかと思います。

それにしても物の価値より高く買うということが私には理解できません。利回りにしたって全然旨みがあるわけでもありませんし。それだけ投資や不動産について無知な買い手が想像以上に増えているのでしょう。