人気ブログランキングに参加しました。
応援よろしくお願いします。
人気ブログランキングへ
人気ブログランキングへ
応援よろしくお願いします。
人気ブログランキングへ
人気ブログランキングへ
たまにニュースで３万円の入ったバッグを盗み、逃走しました。
とかありますよね。
犯罪がいいか悪いかの話とはまったく別で、つかまるリスクから考えると、３万円の強盗なんてする価値ないのになぁと毎回、私は思います。
このイメージと近いと感じることがあります。
それは、１０％程度の利回りで建物も古く、たいした旨味のない不動産をフルローンで買っていく人です。（もちろん、１０％以下でも素晴らしい物件もありますよ）
ここ２～３年かなり増えてますよね。
よく分かってないから買うんです。
こういう物件の場合、儲かるかどうかは分かりませんよ。
儲かることもあると思います。
でも損する可能性もかなり高い訳です。
私なら、
儲かる：損＝〇％：〇％
とか
儲かる：損＝＋〇万円：－〇万円
って考えます。
投資に絶対はないですから。
儲かる可能性が高かったり、額が大きいと思うから投資するわけです。
こういう人たちって、そう考えないから買うんでしょうね。
考えてるのに買ってるとしたら、もっとおかしいか目利きができていないということですしね。
要は、
リスク＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞リターン
なんですよ。
３０００万円の借金して、時間も労力も使 い、７年かけて、３０万円儲かったとか、やる価値なしでしょう。
実際に購入から売却までの正味の利益を考えるとこんなケースや赤字になるケース相当多いですよ。
なんでそこまでして現物不動産にこだわる必要があるのでしょうか？
もっとリスクとリターンのバランスの取れた投資や収益性のいい投資はありますよ。
そうやって比較できる人は、当然、このレベルでは買わないわけで。
比較しない人や現物不動産をとにかく買いたいという人が今の買主の大半ですね。
預金金利と比較したりする人とか。
ここ最近は、勤め先がよく、まじめでとにかく不動産の勉強をブログやら書籍、セミナーでし、超前向きに行動し まっくてる人が相当多いです。
一昔前と違って、投資の買い方のこういうタイプは超優良客です。
買う気マンマンだし、机上の空論だけで、実際の知識はないし、属性いいし、素直だから。
実際、私からも あまりいけてない物件を満額で買っていかれました。本当は反響もこなくて、売れなくて困ってる物件ですが、すぐ決まります。人気物件です。って言ったら、そうですね。安いですねだってさ。もうちょっと、やり取り楽しみたかったのに。そんなので大丈夫？って言ったとか言わないとか。勤め先は誰もが知ってる上場企業で高年収。私は逆立ちしてもなれませんが、ちょっと畑が違うんですよね。きれいな毛並みの羊が野良犬のところに迷い込んできた感じかな。
なんでここまで儲からないとかリスクとか言うかというと購入から売却まで経験してる人とこれからの人で買う基準が全然違うからです。利回りとかCFとか土地値とか夢描いてるでしょうが、ただでさえ、融資付けに苦労したアパート、売る時さらに古くなって、今の金融緩和でも苦労してるのに誰が買えますか？建て替えとか土地として売却とか言いますが、立退きやったことありますか？費用は？どのタイミングで募集か全退去か判断しますか？トラブルにならない自信でもありますか？その間、収支は納得のできるものですか？今後の空室損やリフォーム代、募集費など勘案してもどう考えてもやった方が良さそうな感じがしますかね？
そうそう、入居者が建物内で死亡したら、一発でアウトですよ。それだけ不動産ってのは、リスクや下がることはあっても上がることはないものですよ。
利回り10%で土地値より高く買うなら、ローン組んでせいぜい3～4%でしょリアルにシミュレーションしたら。
やる意味あります？