ポストに入っていた新築一戸建てのチラシ。
いつもジックリと確認していますが、最近は新築一戸建てで5,000万円超えが当たり前になってきた感じですね（汗）。
駅から近くもなく、土地面積も30坪前後で5,000万円超えてくると、「相場とかそんなんじゃなくて･･･」という感覚になりますね。
単純計算、土地坪単価が100万円前後として、30坪だと土地価格が3,000万円。
建物は坪単価80万円（税込み）で30坪だと2,400万円。
足すと、5,400万円ですからね。
こうなってくると一番大事なのが、土地坪単価が100万円の価値があるのかどうか？という確認。現在の相場だけではなく、将来的に相場が下がったとしても納得感の残る土地かという部分ですね。
建物に関しては、坪単価80万円の価値がある性能・仕様なのか？それに加えて、自由設計ならキチンと対応してくれるのか？という部分も重要になってきます。
不動産仲介の仕事はこういった感覚のところも正直にお客様にお伝えするのが大切。これは個人的な意見でOKだと考えています。
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「リフォーム済みの物件は気を付けるべし」
あんまりこんな事を言う不動産会社はいないと思います。逆にリフォーム済み物件を薦める営業マンの方が多いんじゃないかな。営業マンはトークとして色々理由を言うと思うけれど、本当の理由は
①リフォーム済みと言う事は売主も不動産業者である事がほとんど。という事は、売主・買主の両方からそれぞれ仲介手数料がもらえる
②リフォームの提案（＝お客様の不安を減らす）をする必要がない。要は説明がラク。
こんなところでしょう。
ではなぜ「気を付けるべし」なのか？
私がお客様に伝えたいのは価格。長い目で見ると資産価値ですね。
具体的に書いていくと、リフォームをしていない古い状態での相場価格が1,800万円前後だったとします。
数年前は不動産会社が買い取る時は1,500万円とかそれ以下で買い取っていましたが、現在は買い取りになる物件が少ないのか、かなりの高値でも買い取っていくんですね。
まぁそれでも相場より安く1,600万円で買い取ったとします。それに、リフォーム工事で500万円かけると。さらに購入や売却時にかかる諸費用を仮に150万円計上する。そこから不動産会社の利益が加算されます。
1,600万円＋500万円＋150万円＋500万円（利益）＝2,750万円。これが売出し価格。
じゃあ、元々の相場である1,800万円で購入して、自分で好きにリフォームしたら
1,800万円＋500万円＝2,300万円。
単純な計算ですが、400万円以上の差が出ますね。
私としたら、ここを厳しくチェックしていきたいんですね。
仮に20年住んでから売却した時に、（今の経済状況・相場が一緒と仮定したら）売れる金額は一緒になるんですよ。20年住んだら、リフォーム工事費用分は査定としてプラスにならないので、正味の物件価格に戻る感じ。
自分でリフォームした方が、資産価値としてもかなりプラスでしょ。
だから、お客様には
①古い家を買って、自分でリフォームした方がお得な事
②リフォーム済みを検討するなら、何度か価格変更があって、相場近くになっている事
この2点をしっかりと説明して、納得していただくようにしています。
そのためには、【相場を知る事】【リフォーム工事費用の相場も知る事】。これが大事。
これを正直に教えてくれる不動産担当を探しましょう。
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「リフォームして売却した方が売れやすいですよ」
たまーにこういった話を聞くのですが、詳しく考えていきますね。
リフォームしてって言っても、キッチンや浴室など設備関係も含めてフル・リフォームする人はかなり少ないと思う。最初に500万円位現金を投入するリスクを負ってまで売るなんて、もうそれは商売。
なので通常は、クロス貼り替えや水栓交換くらいにして、見た目だけ良くしておく位になります。こっから検証していきますが、上記の様な簡単なリフォームでも80万円〜100万円は必要になります。
この費用を回収する事は出来るのか？
相場が4,000万円のマンションを4,100万円で売れるのか？という話。
結論から言うと「分からない」・・・
たしかに見た目が良いと売れやすくなるとは思いますが、回収出来るかどうかは別問題。
手持ちのお金に余裕があって、かつ（少し商売感覚で）より高く売りたいと考えている人向けのやり方ですね。ただ売れなかった時のリスクを取る覚悟は必要になります。
私としては、リスクも伴いますので、リフォームして売るっていうのはおススメではないですね。
突っ込んで考えれば、売りやすいというのは【不動産営業マンが売りやすい】という事であって、「リフォームしとかないと売る事も出来へんのかいっ！」って思います。
相場というのをキチンと伝えて、リフォームの提案やアドバイスもすれば、お客様は判断出来ますよ。時には、別のリフォーム済みの物件も見学してもらって、イメージをしてもらう事も大切。
リフォームしていない状態で購入した方が、買主様にもメリットがありますよ。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
月曜から東北まで出張に行っていまして、久しぶりの業務となった本日。
相談アポイントも1組入っていて、その他業務も先程一段落しました。
あとは週末打合せ予定の段取りと新築の間取り作成です。
東北出張は仙台に泊まりまして（お客様は仙台からまだ北へ40kmほどの場所）、東北だけに朝晩は涼しいかと思いきや、かなり暑い・・・汗。大阪と変わらん温度でしたね。
でひとつ感じたのは、店の冷房の効きがかなり弱いんじゃないかと。
大阪では店に入ったら「涼しい！」ってなるのに、仙台では温度設定が弱いのが普通なのか、窓を開けている店も多いのか、「なんか暑い」と感じる事が多かったなぁ。
でもみんな普通にしてたから、これが当たり前なのかもしれない。
時間があれば色々と見たい場所がある東北地方。観光地へ行くにしても100km単位の移動になるんですよね。地図で見れば行けそうでも、よく考えたら大阪ー名古屋間くらいの距離があったりする。3泊くらいでゆっくりと行ってみたいなぁ。
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今日の朝に、新築マンションのチラシを見ました。
【物件概要】っていう小さい文字で書かれている部分をよくチェックするのですが
管理費・修繕積立金に変化が見受けられますね。
まずその茨木市の新築マンションでは、専有面積が約75㎡～92㎡の範囲で分譲されていますが
管理費が13,000円台～16,000円台になっています。以前は1万円前後が多かったので、何割か上がっていますね。
次に修繕積立金。これは11,000円台～13,000円台。
まだ他の新築マンションでは4,000円台とか5,000円台とかもあるので、これはまだ良心的。
本音ではまだまだ設定金額が甘いんですけどね･･･、本来なら㎡あたり200円～250円位には設定しておいて欲しい。75㎡の住戸なら修繕積立金が月々15,000円～18,000円台がベスト。
最初からこの金額設定にしておけば、将来大幅な修繕積立金UPとか考えなくて済むのになぁ（汗）。ここはマンション分譲会社のさらなる良心に期待しておきます。
で、最後に一番ビックリしたのは【修繕積立基金】ってやつ。
新築分譲の引渡し時に各住戸から徴収する一括金です。意味合いとしては、入居1ヵ月目って修繕積立金がゼロでしょ。1年目なんてそんなに溜まっていないのが普通。
それならもし何かあった時に困るし、最初に一括で集めておいたらある程度の修繕積立金が溜まった状態でスタートできるのがメリット。
昔はなかったんですよ、20年くらい前からこういったシステムが始まったのかな？（詳しく覚えていませんが）
で㎡数にもよりますが、1住戸あたり20万円～30万円とかでした。
それが今日見たチラシでは、各住戸あたり90万円台～110万円台になっているんですよね･････（汗）
なかなかの金額です。
総戸数50戸のマンションなら5,000万円前後集まってから修繕計画がスタートしますのでダメな話じゃないけれど、購入時の初期費用としては結構バカにならない金額になりますね。
新築購入してすぐに売却とかなったら、この修繕積立基金は返却されませんので何気に痛手やん（購入する人にとってはある意味ラッキー）。
チラシを見て、そんな事を考えた今日でした。
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今日事務所そばの並木町交差点を通ったら、関西に進出してきた東京でイケイケの某不動産会社の営業マンが何人かいました。
「何してるの？」と思ってたら、営業してるやん・・・
交差点を通る人に声をかけて、アンケートを取得しようとしてる。まぁ近くで土地の分譲を開始するから、その営業ですね。
ある意味、スゴいなぁ…（汗）。
東京では現地見学会していると、前を通っただけで「ぜひ見学していってください！」とかグイグイ声をかけられるとは聞いてはいましたが、まさか現地でもない交差点で営業してくるとは。
地域に根ざして、お客さんとの関係を重視して、契約後も引渡し後もお付き合いをしていきたい私としては、無理なやり方。
（悪口になっちゃいますが）こういう営業のやり方をするって事は
・契約する事だけを重視する
・会社も契約だけを評価する
そんな典型だと思うんですね。
本当にその物件に興味ある人はいいんでしょうけど、不動産はもっと落ち着いて検討するもんだと思いますよ。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
新築建売で4,000万円台後半や5,000万円超えの価格が普通になってきました。
土地面積40坪以上なら昔からあったのですが、今は土地25坪とかで5,000万円前後の価格設定になっている建売もあります。
それも駅から徒歩10分以上の立地やエリアもまぁ普通だったり、細かくチェックするとLDKも特に日当たりが良い訳でもなく・・・みたいな物件でも。
なんかフワァっとしたエリア相場と土地面積だけで価格を決めてんのちゃうかなという印象（汗）。「これ位の価格設定でもいけんちゃう」みたいな感じで。
物件を紹介・仲介する不動産会社としては雰囲気で話をするのは良くない。
駅から近くて、本当に需要があるエリアなら資産価値として多少高めでも判断した方がいいケースもありますが、やっぱ物件ごとに、土地坪単価だと5万円〜10万円のラインで相場を説明していった方が絶対にいい。
お客様としても細かく説明してくれて、判断を伝えてくれる営業マンに出会う事を優先した方が、納得する物件探しが可能になります。
「今、新築は5,000万円位ですよ」じゃなくて
「この場所なら4,800万円位が相場になると考えます」
「日当たりが良いので、多少高めでも価値はあると思います」
「4,800万円位が相場になりますが、この間取りや日当たりでは厳しいですね」
こんな会話があるのが通常です。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
まだまだ暑い日が続きますね…お盆明けたら朝晩は涼しさを感じるかと思いきや、より強烈な暑さになってるやん。
不動産市場は秋の不動産需要に向けて、物件の動きも出てくるでしょう。
ただここ数年は中古一戸建てや土地の売出しが少なく、一戸建て（新築・中古問わず）をお探しのお客様は特に苦労されているかと思います。
今年も物件が増える要素はあまりありませんが（汗）、必ず物件は出てきますのでシッカリとチェックして、出た時のスピード感だけは持っていてください。
ネットの物件情報ではちらほらとリフォーム済みの一戸建ても出てきています。春～夏にかけて普通に売られていた物件が不動産会社に買い取られて、再販売されています。
価格は（物件により多少違いはありますが）･･･まぁかなり高い価格設定。
物件が少ないからといって、こういった一戸建てを検討するのはやめておいた方がいいかなと･･･。相場というのをキチンと把握して（正直に・具体的に教えてくれる営業マンを探す事が大切）、下がってきた時に買った方がいい。もしそれまでに売れたら仕方ないでいいんじゃないでしょうか。
「物件が少ないから売れる」ではそういった買取不動産会社や仲介する不動産会社の思うつぼ。緊張感を持ってもらうには、コチラも情報を持っている事が重要になります。
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久々のブログ更新になりました。
夏の暑い時期は物件探しの動きは止まり気味ですが、有り難くご相談も多く忙しくさせて頂いております。
今月は土地のご相談が多く、新築の間取り提案やアドバイスがあり、最近はプラン作成の日々。
でも楽しいからOK、どんどん希望を言ってきて下さいね。色々なパターンを考えていきます。
あと今月しみじみと感じたのは、やっぱり売れそうな物件は売れるという当たり前の事。
特徴がある物件や相場の物件。またそれぞれのお客様に合うなぁと感じるのは動きが早い（汗）。
タイミングも大事ですが、遠慮なくスピード感を持って対応していくのが重要な役目です。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
ホームページのブログの方で【間取りを考える時の流れ】みたいな記事を書きました。
ここではもう1つ意識している事を追加で書いていきます。
ズバリ【変わった間取りを考えようとするなっ！】コレです。
間取りを考える事に慣れてくると「ちょっと変わった間取りを考えてみよう」とか「オシャレっぽく考えてみよう」ってなるんですが、経験上まぁ良くはならないですね（汗）。
やっぱり普通に間取りを考えてみるのが基本。崩すのはそれからの話。
それも無理に崩す必要はなくて、発想としてイメージしてみる位でいいんじゃないかなぁ。
私の体験談を書くと、セキスイ時代の2年目のまだまだ新人の頃。お客様との打合せも慣れ、ご契約も頂ける様になってくると、変わった間取りを提案したくなるんですね…
夜に一人事務所で、2世帯のお客様への間取りを考えていました。初回の間取り提案です。
自分の中では工夫した間取りを考えて、ほぼ完成していました。
そこへ先輩が帰社。
先輩:橋本、間取り書いてるんか？
私:はい、明日に出すお客さんのです
先輩:ちょっと見してみー
（自分の中ではかなりひねった間取り図を見せる）
先輩:・・・・・・
先輩:あのな、普通の間取りにしとけ
そのあと、その先輩にお客様の要望を伝えるとササッとラフで間取りを書いてくれました。
結果、お客様は気に入ってくれて、ほぼそのまま建っています。
よく売れる先輩でして、その時のアドバイス（先輩にらしたら私への呆れた言葉だったかも…）がずっと頭に残っています。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
結構自分にとっては大きな経験でして、色々と間取り作成に悩む時に「普通の間取りをまずは考えてみろ」という原点に戻らせてくれる言葉です。
