今日は土地を契約された方が2組、土地を検討されている方が1組の、3組のお客様と新築一戸建ての間取り等の打合せがありました。
3組ともに私の方で間取りを考えさせて頂いてまして、責任感がいっぱい。
だけども、土地だけでなく建物の方も頼って頂けるのは本当に有難い。
私の得意分野である建築関係も含めて、不動産仲介の仕事をするのが一番ウレシイ事でもあるので、これからもどんどんアピールしていきたいなぁと感じています。
やっぱお客様単独で建築業者と打合せするのって、分からない事が多くて不安もあると思うんですね。
不安だとネットなどで調べた知らない建築会社に依頼するは怖いと思う。かといって、ハウスメーカーに相談したら価格が合わないケースも多いでしょう。
そんな時にお客様にアドバイスをさせて頂き、お客様の方向性をご提案しますので、お気軽にご相談くださいね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
茨木市の話じゃないけれど、「ん〜どうなん…」って思う事。
京都で土地探しのご相談を受けていて、色々と物件情報をチェックしています。
でね京都市とか長岡京市って、建ペイ率・容積率がメチャクチャ厳しいエリアが多いんですよ。建ペイ率40%、容積率60%とかが結構あるんです…
例えば建物の延床面積が35坪・4LDKの家を建てたい！となったら、土地が60坪も必要になる・・・
その分土地相場が安かったらいいんだけど、結構高いしね。
家を建てようと考えている人にとったら、なかなか厳しいですね京都は。
街並み保全の為かとは思いますが、建ペイ率や容積率を厳しくするじゃなくて、斜線制限や道路からの壁面距離などで街並みとのバランスを取れるようにしないと、需要が減るんじゃないかと心配になります。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
お客様と建物の打合せしていたのですが、先日ブログで書いた事と似たような話になったので、再度書いてみようと思います。
建物費用の話になったんですけど、例えば35坪くらいの2階建てを建てようとすると、大手ハウスメーカーなら4,000万円前後が当たり前になっている時代。
大手ではないけれど住宅展示場に出展していたりする等の新興のハウスメーカーや建築会社でも3,000万円位になる事が多くなっています。
条件に合いそうな土地が3,500万円とか4,000万円したら、もう総額で7,000万円とか8,000万円もする（汗）
「じゃあローコスト系の建築会社は？」って考えても、どこに頼んでいいか分からないし・・・見つけたとしてもやっぱ不安でしょ。判断する基準も知らなかったら、なおさらだと思います。
だから建築条件付き土地は全部仕様が決まっていてラクだから、選ぶ人が多いんだと思う。
でもこういった方に
①建物の選択肢を教えてあげる事
②お客様側の立場にたってサポートする事
③建築知識をお伝えする
④間取り作成など、提案する
こういったサポートをしていくのはものすごく意義があるなぁと。
お客様が納得できる建物をどれ位の予算なら可能なのか？を提案していく作業ですね。
コレが出来ると土地にまわせる予算が増えて、条件に合う物件が検討できる可能性も出てくる。
結果その選択肢は採用しなくてもいいんですね。ただ一度検討したという経過も非常に重要。家探しの幅を広げる経験をご提供していきます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日はタカラのショールームへ。
大阪グランフロントの業者用のショールームです。
やっぱりタカラはホーローが特徴。
強いし、磁石が使えるのは何かと便利。
キッチンだけじゃなく、他にも用途は広がるアイテムです。
グランフロントの16階だったので、ふと外を見るとウメキタの開発工事中がよく見える。
大阪市内は銀行にはよく来るけど、街を歩く事は全然しないので、また街が分からない状態になってしまうかも･･･。
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
パソコンが原因なのか…Windowsの更新をしてから、調子が良くない。
ホームページ更新が遅れがちになるので、ご迷惑をおかけしております。
一時期はコロナ禍の影響で木材価格が上がってましたが、今年はそれも落ち着き、落ち着くどころか下がってると聞きます。
一方、設備機器や人件費のUPで、トータルの建築価格は上がっている状況。
新築一戸建ての場合はどんな建物を建てるかに寄りますが、分かりやすく建築条件付きで考えると以前は坪当たり60万円とか66万円だったのが、ここ1・2年で坪70〜80万円が主流になってきています。
30坪の建物なら2,100万円〜2,400万円になる計算。
ここに土地価格がオンされるので、土地30坪・2階建てで4,500万円位というのはなかなか厳しいのが現実。駅距離が遠いなど希望条件を変える必要が出てくる方も多いんじゃないでしょうか。
私的には、需要の高いエリアなら多少高めでも検討していいと思いますが、なんでもかんでもっていうのは違うと思うんですよね。
「今は相場がこんな感じなんです」って説明されても、「いや分かるけど、そういう事じゃなくて・・・」みたいな感覚（長期の資産価値のこと）。
こういう時は、建築条件の無い土地がメインの検討候補に上がってくるでしょう。
土地の価値をしっかりと確認して、あとは納得できる建物（性能など）が予算の中で建てられるかを検討していく作業。建築条件付き土地とは逆の作業です。
コッチの方がトータル価格が安くおさまる傾向もあるし、なんてたって自分で建物を決められるから納得感が違う。
新築建売は厳しい世の中。相場が高いエリアは建売では勝負出来ない（納得出来ない）し、かといって駅から遠いエリアでもそこそこの価格帯になるから、売れにくい。
私にとったらやりやすい状況です。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
これからの時代って、ライブ感が特に重要かなと感じてます。
編集された物に対する警戒感というか、飽きみたいな感覚があるんじゃないかなぁ。
お客さんが興味あるのは、ライブというリアル、もしくは編集されてるけど絶対的に良い物。
YouTubeなんか分かりやすいけど、不動産でも同じ。
物件情報はありきたりな編集された物（不動産情報って「通風良好！」とか「南向き！」みたいに誰もが考えつく言葉）ではなく、もっとリアルな意見が欲しいはず。
リフォームや新築も、普通の家より、綿密に考えられた建物じゃなきゃ納得できない時代。それだったら土地を購入して、自分で好きに建てたい（これがライブ感）となるでしょう。
面白みのない編集をされた【情報】や【物件】は難しいんじゃないでしょうか。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
もう9月も下旬になろうとしているのに、異様な暑さですね（汗）。
せめて朝晩は涼しくなってほしいのに、全然暑いまま…特に夜は蒸し暑さが残っています。
こうも暑い夏が続くと家の住み心地（性能対策）は確認・打合せしておくべきだと感じます。
話は変わりまして、お客様によって契約までのお付き合い期間は変わります。お会いしてすぐに決められる方もいらっしゃれば、数年というお付き合いの方も。
本日にお申込み頂いた方も、もう数年のお付き合い。
3年？もっとかな？でも長いお付き合いです。
初めてお会いした時からはご要望も多少は変化しますので、それぞれに思い出が残っている。
早く決めた方も、長く探された方も共通するのは【最後に選んだ物件はやっぱり腑に落ちる】という事。
そりゃ心配事や不安はあると思いますが、色々と考えても「この物件ですよね」って。
まだご契約ではありませんが、契約後も選んだ物件をより正解にしていく打合せや作業があるので、頑張っていきます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今週は月曜・火曜と東京へ出張。
戻ってきて、水曜は疲労がたまっており・・・丸一日休みました。完全に一日休んだのは、正月以来かもしれない。
昨日木曜は業務の遅れを取り戻すべく、各手配と資料作成。
ほんでもって今日の朝パソコンを立ち上げたら、メールが起動しない（汗）。よくみるとエクセルやワードも真っ白になっていて反応なし…。
色々と試行してみたら、どうもマイクロソフトオフィス自体が起動していない状態に気付く。てか、オフィスのアプリがパソコンから消えとるやん・・・
昨日の夜に【更新してシャットダウン】になってて、それが原因かどうかは不明。
そこからもうずーとパソコンの復旧作業です。しないといけない事だけは処理して、とにかくメールやエクセルが使用できないと過去の資料も使えないので致命的。復旧を最優先にして、夜になんとかパソコンが普通に使えるようになりました。
東京に行った時の話を書こうと思ってたんですが、もうパソコン作業で精神的に疲労。
また1日仕事の遅れが予想外に発生したので、明日もマックスで頑張りまーす。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日は東京へ出張。
ちょうど2週間前の月曜は宮城県まで出張だったので、最近は移動距離がハンパない。
前回に引き続き、新築一戸建ての話。
新築一戸建ての販売物件数が減っています。具体的な数字は出していませんが感覚的に3割くらいは減ってんじゃないかな。当社は新築建売住宅の仲介はほとんどしないので業務的には影響ゼロですが、掘り下げて考えてみます。
まず減った理由は
①新築・建売業者が、土地の仕入れが出来ていないから。
仕入れ出来る土地が少ないというのもあるけど、仕入れの価格が合わないというのも大きいんだろうと推測しています。
例えばエリア相場としては4,500万円〜4,800万円で売りたいけど、土地仕入れ価格と建物原価・利益などを計算すると余裕で5,000万円超えちゃうみたいな感じ。
業者間の仕入れ競争も激しいので、余計に価格が上がっている。
②（最低限といっちゃなんだか）普通の建物では売れなくなってきている。
これには2つの要素があると考えていて、1つ目は【売出し価格帯が上がっているのに建物が普通だから、お客様は決断出来ない】。
「5,000万円するのに、普通の家やな・・・」この感覚。
「5,000万円するのに、ゆとりのない3LDKかぁ」
「5,000万円するのに、土地が狭いなぁ」
建物だけではなく、広さという面でも気持ち的に踏み切れないというのもあるでしょう。
2つ目として、【住宅ローン控除や補助金などで、ZEH住宅・省エネ住宅・長期優良住宅をより優遇する政策になっている】というのもあるかと考えています。
実際、断熱・換気性能は大事なので良い事ではありますが、国として、建物によって明確に差を付けようとしていますので、お客様の意識もそっちに向かっています。
こらからの建売住宅はこのあたりの建物性能表示をキチンとやっていかないと益々厳しくなるでしょうね。
まぁそれをやったら、さらに販売価格が上がるでしょうが…。
建売業界は今後厳しい時代が来るんじゃないかな。
「土地さえ買えれば、売れる」という感じでやってきたツケが回ってきてるだけですけどね。
やっぱり基本は土地を購入して、好きに家を建てるという所からスタートするべきだと思います。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
最近は土地の仲介をさせて頂く事が多いんですけど、土地を購入するとなったら、必ず「建物はどこで建てよう」ってなります。
あと、やっぱ土地は立地や条件も大事ですので、予算に合わせるために「安い土地でいいねん」って事はほぼありません。
ここからは住宅メーカーにとったらネガティブな内容になるけれど、ここ1年ほど特に感じてる事を書いていきます。
大手ハウスメーカーで35坪の家を建てたら、3,500万円〜4,000万円位は今するじゃないですか。30坪ほどの条件の良い土地や40坪以上の広めの土地なら、こちらも3,500万円〜4,500万円はする。
土地建物合わせると、もう7,000万円から8,000万円以上の世界・・・
なかなか買えんって（汗）
なのでここ数年は、中堅や新興のハウスメーカーも展示場やネットを駆使して、頑張っています。お客様の話を聞いていると、それでも3,000万円前後はしてる感じですので、総予算は6,500万円〜となって、なかなかハードルは高い。
となると、ローコスト系の自由設計の建築会社という選択肢も出てきます。価格は合う確率が高くなるんですよ、でもここでのハードルは
・相談や依頼するのに、根性がいる
・建物の知識や「ここまでの建物を建てたい」という性能面などの基準を自分で決める
この2点になってくるんじゃないかなぁ。間取りの提案力がその建築会社にあるのか？というのも出てくるかな。
ここらへんの判断をお客様でやっていくのは、やっぱ難易度が上がるでしょう…
建築基準法はクリアーしています的な標準仕様の建物に、どれだけ自分の基準を追加していけるかの打合せですね。
当社ではこういった部分を得意にしていますので、お客様側の立場のアドバイザーとして、どんどんアピールしていこうと考えています。
予算内で可能な土地・建物があるのか？またその建物は満足できるのか？頑張って打合せしていきましょう！
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
