【新築とリフォームの間取りについて】

新築と間取り変更リフォーム（リノベーション）、どちらの間取りを考える方が難しいか？

これはなかなか難しい質問で、それぞれ難易度があってどちらとも言えない。

間取り変更を伴うリフォームは、今の状態に大きく左右されます。柱や梁・窓の位置や大きさなど。マンションならパイプスペース（給排水の位置）にもかなり影響されます。

一戸建てで外壁・窓もリフォームし直すならまだいいけれど、工事費用もかかってくるし、出来るだけ現在の外壁面・構造をいらわずに間取りをかんがえていかなければなりません。

新築の場合は現在の状況は関係なく、ゼロから発想していける。

でもガレージの取り方・玄関の位置・光の入り方や隣地の状況などを考えると、「この配置がベストかな」ってラインがあるので、多少制約を受けている感覚もあります。

私はハウスメーカーに入社して１６年間は新築の設計、不動産仲介で独立してから１２年間はリフォームやリノベーションにも従事してきました。

個人的な経験での話ですが、順番が新築からでよかったなぁと。お客様と打合せしてゼロから設計していく経験が出来たし、なによりも基本的な間取りパターンや設計寸法を早くにつかめるので、役に立ちました。

リノベーションってそれの応用みたいな部分があるので、まずは新築を覚える方がいいと思います。

現場の工事の事も考えると、リフォーム系の方が難しいのでどっちか選べとなると間取り変更リフォーム（リノベーション）という返事になるのかも。

結局は、住宅を好きになって、色んな情報や知識に敏感になり、経験を積んでいけば

発想力が付いてくるので、両方に面白さがあってそれぞれ楽しいってなりますね。

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【人気のマンションは･･･】

東京の晴海フラッグ。東京オリンピックの選手村のあとに販売されたマンションです。

すごい倍率で申し込みが殺到し、転売が多く、次回の販売からは【申し込みを1名義につき2戸まで】とする制限を設けたというニュースがありました。

記事では、最高倍率266倍、販売時に8,000万円だった住戸が最高で1億6,000万円で転売されていたとあります。

この晴海フラッグについては販売前から色々と言われていたマンション。駅から遠いし価値があるのか？とかオリンピックが終わると不動産相場下がるとか、あまり良い話は聞きませんでした。

でもふたを開けると大人気。転売目的の投資家・不動産会社の申込もかなり多かったんじゃないでしょうかね。

大阪ではあまりこういった話は聞きませんが、オリックス劇場跡に出来たタワーマンション「大阪ひびきの街ザ・サンクタスタワー」で似たような話があったかな。

まぁこれは結果論であって、これから正解なのかどうか分かりませんが･･･

立地が良ければというのはいつの時代も変わらないです。

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その物件はどっち？ ～売主と媒介（仲介）の違い～

お客様からの質問であったのでご説明。

【売主と媒介】の違い

ネットなどで物件情報を見ていると、下の方に＜売主＞とか＜媒介＞・＜仲介＞って表示があるかと思います。

＊ちなみに媒介と仲介は同じ意味です。

売主というのは、その不動産会社そのものが直接販売している物件の事。新築一戸建て・建築条件付き土地・リフォーム済み物件に多く見られます。

一方、媒介（仲介）というのは売主様が別にいらっしゃって、その物件販売の間に入っている状態のケースです。まぁネットとかで出ている物件情報のほとんどはこっちですね。

一般の方が売主になっている場合は必ず媒介（仲介）になっていますし、売主が不動産会社であっても媒介になっているケースも多くあります。

私達不動産会社って「この物件はどっち？」って結構気にしてチェックするんだけど、お客様でここまでチェックしている人は少ないかもしれません。

じゃあどっちがいいの？って話ですけど、考え方次第ですね。

＜売主＞となっている物件は直接取引する訳だから、仲介手数料が必要ありません。仲介が入っていないので当然。

もう物件が決まっていて、特にアドバイスが欲しいとか別の要望がないのであれば、直接売主と取引するのもOKだと思います。特に新築ならリスクも多くはないし、いいんではないでしょうか。

媒介（仲介）は、お客様にアドバイスしたり・提案したり、リスク管理も行います。取引が円滑に進むように契約書・重要事項説明書の作成・チェックは当然の事、これら取引業務をプロとして従事していきます。

売主と直接取引する場合はまぁ正直な話はあまりしてくれないでしょうね。売りたいんだから、そりゃ当然だと思う。他の物件の悪口は言うだろうし、本当にお客様に合う物件かや相場の価格なのかなど、正直には説明しない。てか、あまり知らないという担当も多いかと思います。

*かといって仲介会社が正直に説明するかと言われれば、ほとんどは売りたいが為に適当なことを言う営業マンが多いとは思いますが･････

という感じで大きく書くと、売主の場合は仲介手数料が必要ないのがメリット、媒介（仲介）の場合は（営業マンによっては）本当のアドバイスが聞ける事・リスク管理も含めて取引を進めてくれる事がメリットかと思います。

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【居住中の室内写真】

売却を依頼されるとレインズという不動産会社間の物件情報システムに登録して、全ての不動産会社で情報を共有します。すると各社から物件の問合せが来るんですね。

「まだご紹介、大丈夫ですか？」っていう確認や「広告掲載は可能ですか？」っていう確認です。

で、現在居住中の物件なのに「室内写真を撮らせてもらっていいですか？」って聞かれる事も多いんです･･･

空き家ならまだしも、居住中の売主様に予定を合わせてもらって、知らない不動産会社が来て、室内を撮られてそれで帰っていく（汗）。ありえない。

たぶん聞かれる理由は、レインズに登録している内容（資料など）をキチンと確認して、電話をしていないのが理由でしょう。空き家とか居住中とかを確認せずに、広告可ならとりあえず室内写真撮影が可能かどうかを聞くという行動になってしまっているんだと思います。

私が「居住中ですよ」って言うと、「あっ、分かりました」っていう不動産会社がほとんどなんですけど、たまーに「無理ですかね･･･？」って食い下がる営業マンもいる（汗）。

こういうのって接客にも出ると思うんです。

ずれた質問をする・相手の状況を考えない・自分らのメリットを優先する、そんな感じかな。

私も知らず知らずに一方的な考え方になっていないか？振り返る良い機会です。

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【物件探しに変化かな？】

今日の内容は、私の独り言みたいに読んで頂いていいんですけど…

「物件探しで、なんかお客様の見方というか、探し方に少し変化が出てきた感じしません？」

本当に私の感覚だけなので、うまく言葉では言えない。いや、間違っているかもしれません…

どちらかというとマンションではなく、中古一戸建てで感じます。

物件が少なく、売りに出たとしても不動産会社の値付け（査定）が高過ぎるケースが多いので、お客様の探し方に変化が出てる気がするんですよね。

立地・価格・状態など、物件を判断する基準は変わらないんですが、雰囲気というか、感覚をより重要視してるイメージ。

ん〜うまく言葉では言えない（汗）。「何言ってんだ、コイツ」みたいな内容だな。

まぁ私も含めて、【物件の雰囲気】っていうのはもっと重要視していきたいと考えています。

雰囲気は住む人によって変化するし、リフォーム等でも変える事は出来る。

もっと突き詰めれば、近隣にお住まいの人にも寄ってくる。

そこらへんは出来るだけ気にするというか、お客様以上に敏感になっておく必要があるんじゃないかと感じています。

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【リフォーム相談で現地確認をして】

今日は一戸建ての間取り変更リフォーム、または増築リフォームのご相談があり、現地確認で寄らせて頂きました。

現地で建物寸法を全部測りまして、内部・外部の状態をチェック。

現状の広さでご希望の間取りが取れれば増築はせずでご予算も抑えられる。

どんな間取りが可能か、また悩んでいきます。

で、現地を拝見して、雰囲気が良いんですよね。

庭・緑・建物の凹凸などのバランスが理由なのか、落ち着く空間だなぁと感じました。

間取り変更リフォームをするので内部は新築っぽくなりますが、この雰囲気は残していきたい。

へんに増築とかしない方がいいんじゃないかなと考えています。もちろんご要望にもよりますので、勝手に決めることは出来ませんが（汗）。

今のバランスってものを大切にして考えていきます。

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【心理的バイアス】

ネットやSNSがメインになってきて、地元の不動産会社もかなり仕事（特に集客面）がやりやすくなっていますが、やはりまだまだ大手の不動産会社は強いっちゃ強い。そりゃ知名度で当たり前なんですけどね。

大手＆知っているというだけでスタート地点で「安心できそう」っていう心理的バイアスがかかっている訳で、私としてはそのへんと戦っていかないといけない。

とはいえ、一つ一つの仕事にキッチリと満足してもらって、関係性の輪とご紹介を広げていくのが王道。

あとはどれだけオリジナリティやブランディングをを出していけるのか。

これだけ個人の時代になっているんだから、不動産仲介でもブランディングは可能だと思うんです。

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【予算とショールーム】

昨日は午前中にパナソニックのショールームへ。

マンション・リフォームでお客様は初めてのショールーム見学でしたので、色々と具体的なイメージをして頂けたかと思います。

基本の見積りというのはあるのですが、折角のリフォームですのでお客様には自由に選んでほしい。

選んだ設備で再見積りをしてみて、そこからさらに取捨選択です（考えている予算よりオーバーする事も多いのですが･････）。

あとは、私の方で設計的にも工夫して予算を抑える事は出来ないのか？残しておいても支障はない部分はないか？とかを考えてご提案していくのも大切な部分。

人生の中で新築やリフォームで間取りや設備・仕様について検討できるのって、そうそうないじゃないですか。

予算をにらみながらも、納得感ある打合せを感じてもらえる様に時間をかける事も重要だと思います。

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【電気料金も上がっていくし･･･内窓でも】

暑くなってきましたね。

朝晩も涼しいって感じもなくなり、急に服装が変わってきました。

もう30度を超える夏日になってくるだろうか･･･特に空き家の案内がシンドイ季節です。

さて暑くなってくると気になるのが【断熱】。

築年数がそれほど古くないマンションならまだしも、一戸建てや古いマンションだと気になりますよね。

劇的に断熱性を高めたいなら、窓の部分。現在の窓を交換するのはかなり手間と予算がかかるので（マンションは基本的に無理）、内サッシを取り付ける方法になります。

現在の窓の内側にペアガラスの内窓を設置して、２重サッシになります。

今年は国からの補助金が多く出るので、リクシルなんかの内窓メーカーは生産が追い付かず、納期待ちの状態になっています。補助金の予算枠もいっぱいになり次第締め切られるので、ご検討の方は急がれた方がいいでしょう。

電気代も値上げするというニュースが出ていますので、今のうちに断熱性を高めておいて、節約（省エネ）+住み心地ＵＰをしていきましょう。

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【少しの工夫で、変わる空間】

物件を仲介するだけではなく、リフォームやリノベーションの提案も同時にさせていただく事が多いんですけど、「どこまでリフォームをしたいのか？」というお客様の（無意識の）希望を気にするようにしています。

やっぱり予算というのがあるので、要望を言うのを遠慮されているお客様もいらっしゃるんですね。

普通にフル・リフォームすると450万円くらいかかるとします。それで内部はほぼ新築っぽくなるんですが、それで良しとするのか？また少しでもオリジナリティを出すのか？

特に設備や素材を凝りだすと価格ってすぐに上がっていきますが、少しの工夫で自分のこだわった感は出せます。

一番分かりやすいのはクロスでしょうね。

でも不動産会社のリフォーム物件みたいに柄クロスを多用したりするのは逆効果。基本的には1か所か2か所くらいでシンプルな方が内装に重みは出せます。

あと出来れば、照明はこだわって欲しいかな。LDKだけでもいいからデザイン照明や間接照明というのを検討してみてはいかがでしょうか。

言い方は悪くなりますが、普通のリフォームでも「クロスと照明」をキチンと計画すれば、良い空間を作る事が可能。

照明計画については

・照明器具を凝る

・ダウンライトやブラケット照明・スポット照明を使用する

・間接照明を取り入れる

などによって多少変わってきますが、造作工事もあわせて10万円前後の予算組みをすればかなり室内空間のグレード差が生まれてきます。

採用するかどうかは最終判断になりますが、「こんな事も検討した」という納得感は住宅打合せにおいて重要な部分。10万円で、そのあと何十年もオリジナリティある空間で過ごせるというのは価値はあると思います。

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