【引き渡しが終わった後って･･･】

土地にしても中古物件（一戸建て・マンションともに）にしても、お客様が購入した後に「どんな家が建つのかなぁ」とか「リフォームの打合せはうまくいってるかなぁ」とか、ものすごく気になります。

当社の方ではそういった建築がらみの打合せも一緒にさせて頂いてますが

ハウスメーカーで建てるとか知り合いに建築関係がいるお客様だと、物件の引渡しが終わると基本的に打合せというのが無くなるので、進捗が分からないんですね。

なので「こんな感じです！」って図面とかのLINEをもらえると安心する。

ほとんどの不動産営業って（悪い意味ではなく）引渡しが終われば接点がなくなるでしょ。リフォームや新築の打合せに入る事もほぼないでしょうし。

「持ち場持ち場でやるから」って言われればそうなんだけど、土地やリフォームありきの中古は、建売みたいに引渡しが終わればあとは住むだけって訳じゃないので、関係は多少でもあった方がいいと思うんですね。

そういえばだいぶ前のブログでも書いたと思いますが

今までで最強の無関心営業マンは、見学にさえ立ち会わなかった。

空き家の物件で私は売主様側の担当だったので、鍵を開けて待ってたんです。

そしたらお客様を乗せて車で営業マンがやってきた。

普通はその営業マンがお客様を案内するんですね。

売主様側の立場の私としたら、何か質問などがあった場合に対応します。

その営業マン、どうしたと思います？

「路駐なので車にいてますから、見学してきて下さい」って車から降りずにお客様だけで見学させるんですよ（汗）。

まぁあまりにも酷いので軽くは接客しましたけど・・・契約になる訳ないですよね。

万が一契約になったとしても、こんな営業マンは物件を一度も見てないし、契約後のことなんて何にもしないんでしょう。

ここまで極端な話ではないですが、「あとは知りません」みたいな感じがして、ものすごく気になります。

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【申込み書の意味はこうです】

（とりあえず）購入申込みを出しましょうはダメという話。

少なくなってきたとは思いますが、軽い申込みというのをチラホラ聞きます。

「無くなるかもしれませんので申込みましょう」ってトークがまだバリバリ幅をきかしている不動産業界。

本当はそんな時は「その場合は仕方ないですね」って返事しとくのが一番です。

もちろん気に入ってる状況なら申込みすべきではあるのですが、自分の意思とは関係ないところで判断するのはやめておきましょう。

購入申込書の意味合いについて書くと「私はこの物件を買います」という意思表示になります。

厳密に言うと拘束力はありませんが、申込み書を売主様に提出して、軽く「やっぱやめときます」は倫理的によろしくない…。

申込み時に価格交渉があって、その金額を売主様が拒絶した場合は「じゃあやめます」は全然OKです。

そこを双方が納得できるようにしていくのが私ら仲介会社の役割でもある。

ですので申込みというのは【申込み内容がうまくまとまったら買います】という事ですので、「物件をとめとく」というニュアンスではありませんのでご注意くださいね。

物件をとめておくという事は実際にはありません。売主様にとったら申込みが入って、その方と契約に向けての判断を進めているという状態。

もしその間に、価格交渉もなく・現金で買う・売主様の条件にすべて合わせるみたいな人が申込みをしてくれば、そちらに優先順位が移っちゃう可能性が高くなります。

軽く申込みを言ってくる営業マンは、後からややこしい事になる確率が高くなりますので、やめておいた方がいいでしょう。

こっから余談になりますが、お客様が見えない部分で不動産会社間でも、ここは結構気にしています。

ずっと茨木市で不動産業をしていると他社の営業マンも顔見知りになってくるんですね。

だから申込みをもらって、後から「やっぱりやめます」っていうのが続くと信用できない奴やって思われるじゃないですか（汗）。

そういうのもあってしっかりとお客様にも意味合いをご理解してもらって申込みを書いて頂く様になります。

地域密着というのは、こういうメリットもあるんです。

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【物件を勝手に見に行くのはダメなのか？】

物件探しをされている方に、基本的な疑問に対しての不動産会社としての（私としての）考えを書いてみます。

「物件を自分だけで見に行くのはアリですか？」

見に行くというのは、外から見るというという意味ですね。

ネットで物件写真が掲載されているので、地元だったらその写真の雰囲気で場所が分かるでしょうし、グーグルマップもあるから道路の向きなどで調べていけば、ネットで住所は特定できる時代。

ネット地図や写真では分からない事が現地に行けば沢山あるので、まずは外から見てみたいという願望です。

結論から言いますと、全然OKです。

場所が分からないなら住所をお伝えしますので、どんどん行ってください。

ただ注意点としては、（特に居住中だったりしたら）家の前で立ち止まってジロジロ見るのはマズイかなと。近隣に伝えていない売主様も多いし、気付かれたくないって人もいてますので、歩きながらチラッと見るのを繰り返す感じがちょうどいいかと思います。まぁ話を聞くと、お客様はほとんどそうされていますけどね。

不動産会社に行くと面倒くさいっていうのはよく分かる。気に入るかどうか、また一度内部も見学したいと思えるかどうか、をまずは自分だけで確認したいというのは全然OKです。

あと一般的に不動産会社に問合せると「お客様だけで行かれるのは困ります」みたいな感じで言ってくる事が多いと思いますよ。色んな理由があるでしょうが、ほとんどは一緒に行って繋がりたいから。

住所だけ伝えて、まずはご自由にどうぞなんて言ったら、会社にも怒られるんでしょう。

お客様もまだ「そこまでのテンションじゃないんだけどな･･･」って時に、グイグイ営業されるのは逆に冷める（汗）。

そういう会社こそ「早く決めないと先越されますよ」なんて、嘘を言ってくるでしょうし･･･。

私もそりゃ本音では一緒に行きたいけど、別にその物件に決めるという事ではなく、初めて会う人ならなおさら住まいに対する雰囲気というか、イメージを知りたいからというのが理由。

とこんな感じで、先にお客様だけで外部から現地を見て、それから次のステップを判断するというのはアリです。

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【購入して、すぐに売却する事例】

購入する時に、気になる事の１つとして売却理由ってのがあると思います。

仲介をする私としても、購入側の立場だったら売主側の不動産担当に聞くし、売却側だったら相談をされた時に確認します。売却側だったらその理由によって、その後の動きも変わってくるのでね。

で、たまに購入してすぐに売却するってケースで相談を頂く事もあります。

新築で買われた人の方が割合としては多いかな。経験では最短で住んでから4か月目に相談を受けたことがある。

その人は、新築マンションを購入したが実家近くに住み替えしたいって思われての売却相談でした。

新築マンションって完成するかなり前に販売しているので、契約したのは1年以上前だから感覚的には年数が経過していますが、入居してから4か月だったって感じ。

「あまりに早く売却していると不審に思われますか？」ってほぼ全員の売主様が心配されますが、キチンと理由をおっしゃって頂ければ問題ありません。

転勤になったってケースもありますしね。

という事で、そういった入居してから短期間での売却というのもありますので、ご心配なく。

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【実物は間取り図面と違う】

お客様を物件にご案内する前にしている事。

・土地・一戸建てなら過去の相場チェック、マンションならそのマンションの過去の成約事例と周辺相場確認

・間取り変更リフォームなどをあるなら、その間取りのチェック

・外観だけでも再度下見に行って、気を付けるポイントを探す

法規制などの基本的な事はもちろんですが、やっぱりまずは自分として「この物件はどうなのか？」を判断してから、見学にのぞむ様にしています。

で、間取り変更リフォームやリノベーションの要望がある場合は、どんな間取り変更が可能そうか？というのを事前に考えて現地を見たほうがいいので、時間があれば、不動産会社から出ている物件資料の図面を、ラフで壁・柱が入ってそうな位置・窓をCAD入力してイメージしておきます。

でもね･･･パッと見では分かんないだけど、CAD入力していると大きさがズレている図面もあるんですよ･･･（汗）

窓がズレているとか、本来窓があるのに窓が書かれていないとか。

1階の大きさや形は合ってそうだけど、2階が合わない（大きさが違う、間取りが合わない）とか。

今、その状態です･･････････

やっぱ現地見学して、確認するしかないな（汗）

しかし、何千万もする売り物なのに、違う間取りを図面に書いてるって、どうなんやろ？

営業マンがあまり住宅に興味がないって証拠なんだろうけど、仕事なんで念を入れてチェックしてもらいたい。

ネットで時計買って、届いた時計のデザインが少し違うかったら怒るやろうに。それと一緒です。

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【住宅設計の日々】

最近はリノベーション・間取り変更リフォームや新築の間取り提案も含めた土地情報提供が多く、業務的には住宅会社のようになっています。

ここ1ヵ月でのご相談でも

・新築の間取り提案２件

・一戸建てのリノベーション１件

・一戸建ての間取り変更リフォーム１件

・マンションの間取り変更リフォーム２件

と有難く好きな住宅の事を考える日々。

そういえば先日ご売却を依頼いただいているお客様のご実家に挨拶も兼ねてお伺いしましたら、昔ハウスメーカーで建てられていた家をかなりリノベーションされていて、とても刺激になりました。

「なるほどなぁ」っていう施工をしている部分もあり勉強になる。

設計提案ってプレッシャーもあるのですが、お客様もワクワク感をお持ちで、打合せしていくのは楽しいですね。

次はどんな経験をしていけるのか？30年近く設計に携わっていますが、毎回が新鮮です。

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【法律と予算と建物面積】

京都市の土地情報をチェックしているんですが

建ぺい率・容積率が厳しいエリアが多いですね（汗）。

建ぺい率40%・容積率80%というエリアがザラにある・・・

茨木市では第一種低層住宅でも50%・100%がマックス厳しい制限。で、そういうエリアは土地面積も50坪以上あるのがほとんどですので、あまり間取りで苦労する事はないんです。

でも探している京都市は、土地面積30坪とかがあるエリアでも、第一種低層で40%・80%とくるから、30坪前後の建物延床面積でOKだとしても、間取りが無理・・・ってなってしまう。

「じゃあ土地面積を40坪位で探そう」となると、坪単価もそこそこするので予算がオーバー（汗）。

エリアを決めちゃうと、予算と建築可能面積との間で結構苦労しますね。

これは地域特性かと思います。

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【住宅ローン控除は当たり前の感覚になっていますが･･･】

住宅ローン控除の話。

住宅ローンを組んで、家を購入した場合は、住宅ローン控除が使用できます（適用される要件はあります）。

令和4年度の税制改正で内容が大きく変わっています。

以前は、一戸建てなら築20年以内である事・マンションなら25年以内である事が条件（それより古くても、検査をして耐震基準適合証明書というものを取得すれば使用できる）でしたが、現在は【登記簿上の建築日付が昭和57年（1982年）1月1日以降】である事が条件になりました。

要は「新耐震基準の建物なら住宅ローン控除を使えますよ」という感じで緩くなりました。

これは不動産仲介の仕事をしている身とすれば有難い変更ですが、「新耐震基準の建物なら大丈夫！」という事ではありませんので、ご注意くださいね。

外壁・屋根防水や構造部の状態やメンテナンスによって建物判断は変わってきますので、充分な確認が必要になります。

中古物件を選ぶ人がこれからさらに増えていくと感じていますので、実物と制度は別物でお考え下さい。

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【阪急電車は1年以上ぶり…】

今日は朝イチから梅田で住宅ローンの契約に立ち会ってきました。

契約とは住宅ローンの本申込みが終わり、お客様と銀行との住宅ローン契約の事。

私は特に何もする事はありませんが、「もし何か」という時の為に同席する様にしています。

引渡し前ですので、この時に引渡し当日のご案内もします。

で、久しぶりに阪急電車に乗って、梅田まで。

普段は車ばかりで、電車には1年以上乗っていない（汗）。

乗る度に切符の買い方が変わっており、まず切符売り場で戸惑いがち。

ホームに行くと「次の電車は？」って電光掲示板を確認。

ちなみに私の頭の中は、急行&普通しか止まらないという数十年前の感覚。

朝の通勤時間は色んな種類の電車が停まる様になってるんですね。特急・通勤特急・準特急・急行・通勤急行・準急・普通、って多過ぎ…。

帰りは、観光の外国人の人達が多くて、それもビックリ。大阪に来て、京都観光に向かうという事か。

電車の窓から見る街並みも、たまには新鮮で良いものです。

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【間取りを考える時のピッチ（寸法）】

今日は設計の余談でも。

建築の仕事をしていると必ずｍｍ（ミリメートル）で考えるようになります。

ｍｍの方が頭にスッと入ってくるし、メモしやすい。理由は聞いたことありませんが、建築関係同士で打合せをする時に、ｃｍとで言われると一瞬「えっ？」ってなってしまう。

でもお客様との打合せ時にはｍｍはほとんど使用しないように気を付けています。

私がセキスイに入社した時の研修で「これからはｍｍを使うように」と言われたのですが、やっぱり最初は2,275mmとか言われてもよく理解できなかったから。2メーター27センチ5ミリと227センチ5ミリっていう方が最初はシックリきていたと記憶しています。

では設計する時にどの単位で間取りを考えているかというと、（ここはｍｍで書きますね）455mm。

45センチ5ミリ。

910mmピッチで部屋とかは区切られる事が多いですが、設計って基本的には455mmの倍数で成り立っている。

455･910･1365･1820･2275.2730････････っていうピッチです。

住宅設計していると5460くらいまでに数字は頭に入っていて、その数字と各空間の設計寸法を照らし合わせながら、間取りを考えていってる感じになります。

慣れは必要ですが、これを理解すると住宅設計は構造以外の住宅設計は可能です。

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