【住宅のメンテナンスで、まだしなくていい工事なのに･･･】

ある工務店の社長と少し話をする機会があって、自社で施工販売もされているけれど、ハウスメーカーの下請けも一部請け負っているみたいです。

で新築の話ではなく、ハウスメーカーのリフォーム工事も請け負っているらしく、例えば10年点検とかで本当はせんでもいい工事やのに、ハウスメーカーのリフォーム担当に聞いたら「お客さんにうまく説明して、交換するようにしてください」ってよく言われるみたい･････

まだまだ寿命があるのに、10年経過しているので多少は劣化してても部品交換で十分に済みそうなものなのに、新品に交換するように指示が出るって残念がってられました。

リフォーム部門の事まであまり知らなかったので、「そんな事もあるんや･･･」って思いましたね。

まぁ確かに考えてみればハウスメーカーのリフォーム（メンテナンス）担当にも月のノルマが課せられているでしょうから、ノルマ達成の為にも本来しなくてもいい工事までやるんでしょう。

お客様としても自分が選んだハウスメーカーで信頼もあるだろうし、ましてや工事の人から「もう壊れるから交換した方がいい」って言われたら、そりゃお願いする人も多いでしょう。

長期優良住宅だって、30年間のメンテナンス計画を立ててその工事を実施するようなシステムになっていますが、実際はまだしなくてもいい工事も多い訳で（汗）。

常に良い状態に保っておいて優良な住宅をストックしておくという意味はあるかと思いますが、国が一方で推し進めている環境や省エネルギーとは逆行している不思議。

結局はお客様の事を考えて、正直が業者さんが増えれば解決するんですが･････なかなか難しい問題だと思います。

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【みんな買ってる商品券】

真面目な不動産・住宅のブログはホームページ内で書き、ライトな内容はこのアメブロで発信しているこの頃です。

で、今月からスタートしている【エールいばらき　プレミアム付商品券】。

茨木市在住の方へ配られる引換券で購入できます。金額は、1冊2,000円で5,000円分の商品券がもらえる。1世帯2冊まで購入可能なので、4,000円で10,000円分の商品券が買える事になる。

これはかなりお得な商品券ですね。

内容は、茨木市内のかなりの店舗で使用できて、「全店共通」と「小型店専用」とで商品券が分かれています。茨木市で仕事しているので、小型店（個人店）でも多くの人に使用してほしい。

郵便局に行くと、必ず買っている人がいるのでかなり売れているんだろうなぁ。

私も普段は意識して、コンビニは事務所横（または近所）を使用するようにしているし、パンや飲食関係も出来るだけ事務所近くや茨木市内の店に行くようにしています。

昔と比べて、茨木市でも個人の店舗やお洒落な店が増えてきていますので、特徴のある商売が増えていく事・そして続いていく事を願っています。

いや、悠長に言ってる場合じゃない･･･。当社も支持されるように頑張っていきます！

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万博公園展示場の跡地

万博の外周を走っていたら、延べ3年程勤務していた場所の千里住宅展示場が完全に更地になっていました。

なんだか寂しい気持ちになりますが、そういえば跡地の計画ってどんなだっけ？と検索。

モノレール万博公園駅前の旧エキスポランド駐車場跡地とあわせて、なんだかどデカい計画だった…。

駅前にはコンサートが開催できる大型のアリーナ。そして、オフィスビル・住宅エリアが2つ（マンションでしょう）、これ以外にもホテルや商業施設。なかなかの工事ですね。

憩いの場である万博公園（太陽の塔でおなじみ）、大型商業施設のエキスポシティ、そしてJリーグのガンバ大阪の本拠地スタジアムと、結構集客力のあるエリアになりそうです。

場所は吹田市になりますが、茨木市と隣接しているエリアなので、かなり楽しみです。

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【中古一戸建てってどう？】

中古一戸建ての判断って、建物の状態は個々に違うので一般的に難しいと思います。

・そもそも検討OKなのか？

・新築を検討した方がいいのか？

その他色々と考える事が多いですよね。

まずはその物件の土地相場を判断しないといけません。的確な土地値を出しておかないとその後の判断がズレてきます。

その土地の相場価格が分かれば、残りは建物の価格。その価格をどう判断していくかが鍵になります。

築30年以上とかでほぼ土地値みたいな売出し価格なら、結構面白い物件。建物状態をチェックして、1,000万円以内でリフォームまたはリノベーションして使用できそうなら、良い購入が出来るかもしれません。

もう少し築が新しい物件、例えば築15年過ぎている一戸建ての場合でもリフォームを考えないといけない可能性があるので、その工事費用も含めて検討する必要があります。

総額が新築と変わらない、またはそんなに差がないってケースなら、考え直した方がいいかもしれません。

あとは、築が浅い中古一戸建て。これはもう新築との比較オンリー。

どちらにしても土地価格や新築相場をしっかりと把握しておかないといけないんですね。

土地相場・建物状態・リフォーム有無とその工事費用など、専門的な要素を複数重ねて判断しないといけませんので、やはり信用できる営業マンが必要になります。

でも中古一戸建ては一番掘り出し物件が出る可能性が多いというか、物件探しの醍醐味が味わえる種別。

時間がかかるかもしれませんが、楽しんでいきましょう。

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【間取りは無理のない・自然体がベスト】

平日なのに1日に何件もお客様とのアポイントが入り、有難い＆なかなか忙しくさせてもらっています。

タイミングによっては仕事に追いかけられそうになりますが…

建築関係のご提案もしていきたいと数ヶ月前にこのブログで書いたら、今は新築の間取りやリノベーション・リフォームの打合せも併せた取引を数物件させて頂き、いつもどこかの間取りを考えている状況。

これだけ間取りを考えていると、ランナーズハイみたいに間取りーずハイになり、結構発想が豊かになってくるのを感じてきます。

でもね、調子に乗ったらダメ（汗）

【無理をしない、自然な間取りが一番良いに決まってる】から。

調子に乗ってくると、変わった間取りを作ってみたくなったり、余分な部分を考えがち・・・

落ち着いてみたら、「なんか不自然というか、強引やなぁ」って思う間取りはよろしくないと思います。

土地に対して自然な配置で、そして無理のない（大きさも価格的にも）ゾーニングして、スッと腑に落ちる間取りがベストに近いんだと思いますね。

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【でっかい丸が…茨木市のおにクルで】

昨日の夜に桜通りを車で走っていたら、なんだか見慣れないブルーの照明が。

でっかい丸が空に浮かんでいます。

市役所の東側で、もうすぐ完成の【おにクル】の壁ですね。

近づくとかなり大きな丸で・・・

これから1つのシンボルになるんじゃないかなぁ。

おにクルって名前もいいですね。

かわいい感じのロゴやフォントも現地にとりつけられていて、特に子供達にとっての思い出の場所になってくれる事を願っています。

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【間取りはどれだけ悩んで考えたか】

「この前に打合せした間取りは出来ました？」お客様に電話やLINEでたまに聞かれます。

まだ数日しか経過していないので（笑）完成していない事も多いのですが、楽しみにしてもらっているのを感じて、嬉しくなりますね。

間取りの打合せって慣れもありますが、一番最初に考えるだけ考えた間取りをご提案すれば、あとは結構流れに乗ってゆけます。

色んなパターンを考えて考えて「現時点ではコレがベスト」ってなっているので、打合せしていて新たにお客様から要望が出てきても、大体はその場でイメージが描けます。

私がハウスメーカー時代から後輩とかにも伝えていたのは【なぜこの間取りになったのかを説明出来る、これがないとダメだって事】。

駐車場や玄関の位置・部屋の取り方・階段の位置など、全部に理由がないとお客様には伝わりませんからね。

特に新人さんは最初は間取りがなかなか書けないでしょう。書けたとしても、それが良い間取りなのかが分からない。

こればっかりは経験もあるけど、苦労して間取りと向き合ってきたという自信を付けていくしかないと思います。

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【こういった形でチカラになれるのも嬉しい】

今日は打合せなどの合間で、2組のお客様の新築の間取りを考えていました。

なかなか難しくまだ完成はしていませんが、納得できる間取りに仕上げるために色んなパターンの間取り案を考えて、正解を導き出そうと苦しんでおります（汗）。

今の状況はなんか見えてきたという感じ。

あとは一晩だけ間取りから離れて、明日に再度仕上げていく予定です。

先月に土地をご契約いただいたお客様と全体資金計画の打合せしていまして、新築で建てられるハウスメーカーや建築会社はお客様ご自身で住宅展示場に行かれたりして探されていたんですね。

せっかくと言ってはなんですが、私の方でも間取りをいくつかのパターン作成して、建物のご提案もしていました。

そうしたら、「橋本さんに作ってもらった間取り、助かりました。作ってもらった間取りをあれから各メーカーに見せて、こんな感じで作成してって依頼したんです」と言われました。

間取りでお悩みでしたので、お力になれて良かったかな。

まだまだ打合せはこれからだと思いますので、分からない事や疑問点などございましたらご相談くださいね。

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【なるほど。渋滞するんや】

先日の夜、京都市のお客様宅に訪問しまして、帰りが11時位になっていたんですね。

帰り道は171号線をずっと走ってきたのですが、茨木市の畑田の交差点にさしかかったら、反対車線がものすごい渋滞してる・・・

日付けが変わる様な時間帯に茨木市北部を車で走る事もあまり無いので、「なんなんやろなぁ？」って思って渋滞に近付いたら、全部がトラック渋滞。

名神茨木インター近くで出来たヤマト運輸のトラックターミナルとAmazonの倉庫？に向かうトラックがずっと列をなしてました（汗）。

集中する時間帯だったのかもしれないが、しかしこんなに毎晩渋滞してるのかな・・・

そうだとしたらこの時間帯に171号線を通るのは避けた方がいいし、近くに住んでいる人は嫌だろうな…

不動産業をしていると街の説明をしないといけないので、色んな場所・色んな時間帯でも体感しておく事は大切ですね。

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【建物も含めたトータルコストの目安】

【土地を購入して、新築を建てる】という計画のご相談を最近よく頂きます。

立地が比較的良い、または土地面積もある程度は欲しいとなると土地代金が結構するから、建物費用も含めると「資金計画が合わないんじゃないか・・・」という心配はほぼ皆さん共通ですね。

土地が3,000万円なら、ハウスメーカーで家を建てたらもう普通に7,000万円コースでしょ。なかなかの金額（汗）

という事で、遠慮なしでそういった場合の目安計画を書いていきたいと思います。

まず4LDK・2階建て・延床面積32坪の新築としますね。長期優良住宅を取得するという前提で考えます（断熱や耐震性能を基準まで上げた建物）。

建物の予算としては税込で1,700〜1,800万円位はみておいて下さい。

＊この価格は給排水・電気ガスなどの屋外工事や確認申請など、またある程度のオプション関係も含んだ価格です。

あとは外構工事費用や古家付きなら解体費用が必要になります。ざっとこの2つで300万円とすると、建物総額で2,000万円〜2,200万円が目安となります。

これに土地代金を足すと総額が出ます、さていかがでしょうか？

希望エリアで土地3,000万円位が多いなら、総額で5,000万円〜5,200万円となり、諸費用も含めると5,500万円が目安。4,000万円位の土地だと諸費用含めた総額は6,500万円位ですね。

でもねここで問題点が出てきます、「2,000万円位で納得できる建築会社をどうやって選ぶの？」って事。

ネットで検索すれば、コストを抑えた会社はいくつか出てきますが、やっぱり不安だと思います。

結論から書けば「勇気を持って、そして断る事も考えて、相談する」になるのですが、当社で言えばココがアピール・ポイントになるかなぁと考えています。

ハウスメーカーで営業や設計をし、独立してからは建築会社や工務店などとも仕事をしてきた経験をいかして、お客様にアドバイスが出来る。

あと、こういったコストを抑えた建築会社は間取り提案や打合せ・対応が苦手だったりする事が多いのですが（悪気なくね）、その部分は私がメインとなって対応していけば弱い部分を補完できるんじゃないかと。

そんな感じで、この2ヶ月で4組のお客様に提案をさせてもらっています。土地は決められましたが、これから建物を最終どこの会社に依頼するかはお客様次第。

どの会社にしても、最後まで提案やアドバイスしていきます！

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