今日は午後からパナソニックのショールーム見学で大阪・京橋へ。
キッチンと浴室を重点的に説明してもらい、初回の仕様確認と見積り作成です。グレードによって価格も変わるしお客様も選ぶの難しいと思うけど、やっぱ自由に選べる楽しさってものがありますね。
他にも設備・内装メーカーはありますので、ここ1ヶ月位で決めていきたいと考えています。
キッチン・床フローリング・建具は影響しあいますので、しっかりと見極めていきます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
坪単価って何？って話ですが、私とか住宅・不動産業界にいてる人間にとったら坪単価って馴染み深いんですが、普通は、特に若い人はピンとこないかも。
という事で、基本的な話ですが坪単価をご説明します。
まず坪というのは面積の事ですね、１坪は約3.3㎡。畳2帖分の面積です。
坪計算はどうするか？というと、㎡数に0.3025を掛けてください。
土地面積100㎡なら、100×0.3025で30.25坪となります。
土地価格3000万円で30.25坪の面積なら、土地坪単価99.17万円となります。1坪あたり約99万円の土地という事。
マンションでも一緒で、専有面積75㎡なら22.68坪。価格が4,000万円なら4000÷22.68で坪単価176.3万円となります。
土地やマンションは分かりやすいんですよ。過去の事例や周辺で売り出されている物件も同じように計算すれば、坪単価の違いが比較できるから。
難しいのが建物だと思うんですね。
新築でハウスメーカーや工務店などの建物を比較する時に、建物本体価格で説明されると「どこまで含んだ価格なん？」ってなるんです。
屋外の水道などの配管工事、ガス工事・屋外の電気工事や基礎掘った時の残土処分とかが別途で出てくる住宅会社もあればある程度含んで見積りされている会社もある。
建築確認申請も同様だし、設計費用を別途で出してくる会社もあります。消費税もかな。
なので「建物本体価格は坪80万円です」って説明されても、結局は見積り総額が出てくるまでは判断しちゃいけませんって話になります。
私もハウスメーカー出身なので、住宅会社側の気持ちも分かるんです。
建物本体価格は一般的な請負金額の平均って事で説明はできるけど、外部工事って土地によってかなり変わってくるんですよ･････。
道路と高低差がある土地だったら、残土処分費用がかなり出る可能性もあるし、基礎費用も変わってくる（深基礎や高基礎の可能性があるので）。水道管も昔の13mmのままだったら、20mmに引替ないといけない。
土地を調査しないと分からないので、初回接客ではしっかりとお伝えする事が難しかったりする訳です。
このあたりは住宅の営業マンが、誤解のないように上手に説明してお客様に理解してもらう事が重要になります。
長々と書きましたが、建物の坪単価についてはあくまで目安程度にしておいて、キチンと調査をしてもらった上で総額を提示されてから判断する様にしないと、あとで「結構別途費用があるんや･･･」って事になりますのでご注意ください。
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ご売却の相談時にたまに話に出る囲い込みや買取の話。
実際不動産業界ではココでの問題が多いんですね。
「なぜ問題なのか？」を、阪神が優勝して甲子園でのチケット転売問題が出てきましたので、これを例に解説していきたいと思います。阪神の場合は超人気チケットでしたが、例えでは普通のチケットだと思ってください。
あと不動産の特性もありますので、そのチケットは1枚だけの販売として読んでください。＊同じ物件は無いので
まずは登場人物を整理しますね。
興行主は直接チケットを販売するのではなく、チケット販売業者に委託したという設定です。
●興行主 ＝売主A
●チケット販売業者 ＝売主が売却を依頼した不動産会社B
●転売屋 ＝買い取り業者C
●ファン ＝一般の買主（購入検討者）D
転売問題では売り出したBからのチケットをCが先に買って、高値でそれを売り出す訳です。
不動産で当てはめて考えてみると、Bからの売出し情報をCが先に買ってるという感じ。この話だと特別問題はなさそうに思いますが、ここから説明しますね。
Aから依頼されたBはチケットを販売している様にみせかけて、実は「もう申込みが入ってまして」とかでDには売ろうとしないというのが現実に起こっています（これが囲い込み）。
もっと書くと、BとCはつながってる。
ネットで販売してたら販売状況は分かりますが、実際どれだけ反響があるのか？は不動産業界ではAは見えない仕組みなんですね。どれだけの問い合わせがあって、他の不動産会社からの見学依頼がどれだけ入っているかも分からないんですよ。
次にチケット販売業者は「なかなか売れませんので」とか言って「値段をここまで下げてくれたらCという業者が買い取ってくれますが」と伝えます。早く完売したい興行主は「じゃあその金額でいいです」と言って、売っちゃう訳。
で、買い取ったCは価格を乗せて、またチケット販売業者に委託してチケットを再販売します。Cは経費こそかかりますが、利益が出るように販売します。
じゃあチケット販売業者がそれをやるメリットは？
これ一連の流れで何回販売しているでしょうか。はい、2回販売していますね。
1回目はAからCに販売した時、2回目はCが再販売してDが購入した時。
そうなんです、通常は1枚のチケットで1回の販売手数料しか発生しませんが、2回発生させています。この販売手数料というのが不動産業界では仲介手数料に当たります。
不動産は価格が大きく、1回の仲介手数料に数十万～百万円以上発生するから大きい（これが買い取り問題）。
損しているのは誰かというと、本来は正規で売れていたはずの興行主（売主）と正規で買えていたはずのファン（買主）になります。
こういう事が不動産業界では当然の如く行われているので、特に売却をお考えの方は気を付けてくださいね。大手さんだから･･･とか関係ありませんので。
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「家建てる時に、橋本さんなら何にこだわりますか？」
たまに聞かれる事がありますが、これは人それぞれだし、ご主人と奥様でも違うと思う。
私ならどうするか？書いてみますね。
①耐震と断熱
予算に応じてという事になりますが、この2つの予算をまずは確保します。
耐震は壁の量・配置、構造用合板なども含めて検討。断熱は壁・天井・床の断熱材性能と窓ですね。
②床のフローリングとドアなど建具の素材やデザインは気にする
③玄関とLDKの照明計画はこだわる
これくらいかなと。
設備はほぼこだわらないかな（汗）。
これは人によって違うので正解はありませんが、強いて書けばキッチンは見える部分でもあるので、腰壁で隠れないのであれば、キッチンを家具として考えた方がいいかも。
なんだかんだで良いキッチンを選べば100万円以上のオプションは考えてた方がいいでしょう。
住宅に慣れてくると、後々故障する箇所が増えるオプション関係はあまり付けないかなぁ。
こんな感じです。
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今日の午前中に工務店さんと打合せ。
建築条件付き土地を仲介して、間取り等の打合せを私の方で今までやってきまして、最終の間取り確認です。
ここで「こんな事できますか？」「電気配線でこんな事やってもいいですか？」といくつかこれから出てきそうなお客様の要望を投げかけてみたら、「全然いいですよ～、言ってください。」とそれらに対しての詳しい説明もしてくれました。
地元に根付いて長年やってこられた工務店さんで、こういったサービス精神が旺盛な人はものすごく嬉しいし、やりやすいんですよ。結局はサービス精神が高いか低いかが大事。
建築条件付き土地の場合だと売主である不動産会社がかなり面倒くさがりな人間が多いので･････。
前にも書いたことありますが「間取りの打合せは３回で」とか「２週間で間取りを決めてください」、「１回のショールーム見学で設備・仕様を決めます」みたいな事を当たり前の様に言う会社もあります。
そういう人間に限って、間取り打合せなんか出来ない人間だったりする訳で。
特に住宅業界では、サービス精神が高い人ほど住宅の事が好きなんですね。好きだからこそ、知っているからこそ、お客様を急がせない。
ハウスメーカーで新人が契約できる理由は、一生懸命だから。もうこの１点といっても過言ではない。その一生懸命さがサービス精神があるという認識になって、お客様もまかせてみようって気になるんだと思います。
経験を積んでいくと、一生懸命過ぎるとちょっと怖さも出てくるので（汗）、代わりになるのがサービス精神です。
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昨日の朝は少し時間もあり、天気も良かったので茨木神社へ。
753をやっていたので、朝早かったけれど、人もちらほら。屋台の準備もされていました。
で、今日の朝は物件チェックで朝イチに北春日丘へ。事務所への戻る途中に、建築世界では有名な春日丘の光の教会横を通りました。安藤忠雄さん設計の建築物です。
コンクリート造で、壁スリットで十字架をつくっています。
安藤設計なので有名になっているのか？それとも建築物が持つ雰囲気で有名になるのか？
私としたら後者だと感じていて、やはり雰囲気があるのは間違いない。
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事件は現場で起きてるんだっ！
リフォームで間取り変更もするんですが、色々とどれが正解なのか？を悩んでいまして…
もちろん価格の事もあるので大工さんに連絡して話をしていると「現地で打合せしましょか」という事に。
大工さんも進行中の別の現場があるので、早朝に現地集合して打合せしてきました。
やっぱ現地で話をするのはいい。
実物見ながらなので雰囲気がよく分かるし、「こう変えたら納まりはどーなります？」っていう確認も早い。
良い案が出ない時もあるかもしれませんが、現地で打合せするメリットを再認識出来てよかった。
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不動産営業あるある、いや住宅営業あるあるかな。
【お客様宅の階段のぼる時に段数を数えてしまう】
無意識なんですね…お客様と話をしながらでも頭の中で数えてる。
なんでだろ？お客様宅の1階の天井の高さと段数を判断して、蹴上げ（1段の高さ）が一般的な階段より高いのか低いのかを判断しているんだと思う。
あとは設計の参考に今の住まいを見せて頂く時もあるんですけど、そこでも空間の寸法を考えながら見てしまう。
一戸建てなら、一度見たらその家の間取りは書けるかな。
910mmスパンで空間を見ているので、1つの部屋が分かると、他の部屋との繋がりや階段の位置で全体の間取りが把握出来る様になります。
特技という訳ではないけれど、30年も設計してると自然にそうなります。
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夕方の5時半くらいなのに、もうかなりの薄暗さ。昨日もこんなんだっけ・・・もう冬って感じになってきましたね。
で私、運転中とかはYouTubeをラジオ代わりに流していますが、たまに不動産や住宅がらみのチャンネルも聞きます
昨日に住宅関係のYouTubeをランダムに聴いていたら、「ハウスメーカーで安く建てる方法」っていうのがあって、興味を持ってきいたら「不動産会社に紹介してもらうのが一番安く買える」って言ってました。
ハウスメーカー出身としてはかなりビックリした・・・（汗）。こんな事はなかったし、今も多分ないでしょう。
理由を聞いてみると
①「紹介なので広告宣伝費がかかってないから、その分安くしてくれる」
②「契約にならないと次に紹介してもらえないから、大きな値引きにも応じてもらえる」みたいな事を言っていた。
私がいてたセキスイハイムでは、値引きと広告宣伝費はリンクなんかしていない。そもそも建物の積算に広告費用なんてないし、それはもっと根本の利益計算の話かと。
1組のお客様の値引き決裁に広告宣伝費という発想は大手のハウスメーカーは持たないでしょう。どちらかと言うと地元の工務店や建築会社の発想じゃないかなぁ。
②は紹介だから値引きを頑張れるという事もなかったですね。そもそも決裁金額（値引き承認の金額幅）は決まっているし、最大まで値引きするかどうかはその時の営業所のタイミングであったりする訳で。
あとはお客様との打合せ状況にもよりますね、コチラの方が影響が大きい。
ハッキリいって営業所での決裁金額ってそんなに大きくないですよ。ハウスメーカーにもよると思うけど、たまにお客様に「500万円とか値引きするって言われた」とか聞きますが、それはないって経験者として思いますもん（汗）。最初から500万円とか400万円とか値引き用で金額乗ってたんじゃ・・・。
紹介のメリットは、良い営業マンが担当になる確率が高いって事。もうこれオンリーで考えていい。
そう考えると不動産会社からの紹介はなんとも言えない気がしますね。不動産営業マンが本当にお客様の事を考えて、今まで付き合った良いハウスメーカー担当を紹介してくれるならOKですが、とにかく紹介料目当てでやってる不動産営業マンが多い様に見受けられます。
まだまだ書ける事があるけど、こういったYouTubeを聴いて信じてしまうのは危険やなぁって思いました。
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家のデザインの話。
「あまり予算をかけずに家のカッコよさ（内部空間）を出そうと思うと、どこを凝りますか？」って聞かれると
①床材・・・無垢フローリングであったり、それ以外でもデザインや素材などで重みがあると良い。
②ドアや引き戸などの建具・・・こちらも素材感やデザインですね。あとは高さも重要な要素。
③照明計画・・・LDKと玄関だけでもデザイン照明や間接照明をいれると、グッと高級感が出ます。
この3つかな。
設備ならキッチンや洗面台になるけど、高い設備がいいって事でもないですからね。
展示場のモデルハウスが高級に見えるのは、家具やカーテンの要素が結構あったりする訳で（汗）、案外インテリア関係を撤去したら普通の空間だったりもします。
フローリングに20万円、ドアなどの建具に10万円、照明計画・器具に20万円、合計で50万円になりますが、これ位の予算をかければかなり高級感のある1階の空間が出来たりします。
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