【ハウスメーカーで建てる理由は？】

ハウスメーカーの5月度の受注が発表されていました。

軒並みの受注減と状況ですね、対前年同月比2ケタ減という会社が多く見られます。

暗いニュースという見方ではなく、その理由を現場感でも書いてみます。

①人口減。

これは以前からも分かっている事。建てる人も減っているし、人口ボリュームゾーンの団塊の世代がもう80才を超え、団塊ジュニア世代ももう50才前後で、建て替えをこれから考える時期は過ぎてきています。

②ここ数年（コロナ禍以後は特に）の建築費上昇によるコスト高。

今までもハウスメーカーは高いと言われていましたがさらに価格が上がって、「●●●で建てた」というブランド力と資金計画のバランスが取れなくなってきた気がします。

「ちょっと頑張ったら買える」という枠すら超えてくるみたいな感覚で、以前は買えていた層が買わなくなってきたんじゃないかな。

③地域の建築会社も、建物性能やデザインへのこだわりを発信している。

これも結構ハウスメーカーの受注減少に影響大ですね。

ネットで比較的簡単に自分に合った建築会社を見つける事が出来るし、ハウスメーカーより安めの価格設定。そりゃ選択肢に入ってきます。

特に建物にこだわりをお持ちの方は、逆にハウスメーカーじゃなく、こっち方面の選択肢になるでしょう。

他にも色々あると思いますが、現場にいてると【人口減・建築費上昇・選択肢の増加】がジリジリと影響してきていると感じます。

私がまだハウスメーカーの社員だったらどうしていくだろうなぁって、たまに考えます。

これから受注棟数が減っていくなら、各メーカー利益率を上げるしかないので、益々価格は上がっていく事が予想されます。

そこにハウスメーカー独自の工法やデザインなどのオリジナリティがあればいいのですが、差別化がしにくいなら難しいだろうなぁ…。

これは不動産業界にも当てはまる事。選ばれる会社（人）を目指して頑張ります！

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【マンションのリフォーム工事現場へ】

今日は定休日ですが、いつもの様な仕事DAY。

契約関係書類の作成やチェック・週末の準備があって、木曜金曜ではギリギリになってしまう可能性もあるので、定休日にやっておきました。

おかげで夕方には書類作成は終了。

明日は比較的余裕が出来るので気持ち的にラクになった。

帰りがけに、現在リフォーム中のマンション現場へ。

まだ先週に始まったばかりですが、間取りを変更する箇所の大工工事は出来ていましたね。

・ダイニングに収納＆カウンター

・和室を洋室に変更、ファミリークロゼットも追加

・リビング壁を照らすダウンライトが3発

時間に余裕が出来たら、もっと写真を撮って、ご紹介していきたいと思います。

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【本当の地域密着〜リフォーム・手直し〜】

リフォームの相談をもっと気軽にしてもらえる環境を提供できないかなと。

＊当社はあくまで不動産会社です（笑）

当社のある茨木市並木町は住宅街なんですね、第1種低層の街並み。

南に行けば玉瀬町・若園町、北に行けば大池・稲葉町、西は水尾エリアと需要のある人気の住宅街が広がっています。

これらの街が主に広がっていったのは昭和40年代以降ですので、古い家は築50年とか経過していて、築40年や30年というのがかなりの戸数を占めています。

有難い事にご紹介でリフォームのみの相談を頂く事も多く、需要も多いんじゃないかなと。

今までご紹介の時だけ対応してきましたが、このエリアでの現場（実績）も増えてきましたので、個々ではなく地域に広げていきたい。

大きなリフォームじゃなくても、細かい部分のリフォームや手直しも含めると常にどこかで工事が発生している状態。

ご年配の方が多いので、そんな時に気軽に相談できる会社として認知されていきたいんですね。そこから不動産の相談になる事もあるだろうし。

リフォーム会社に依頼すると営業・営業されるのが面倒な人もいるはず。そんな時に地域のお助けマンとして、建築提案が出来る不動産会社としての存在意義があるはず。

考えていきます。

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【中古物件をそのままの状態で判断しないといけないって・・・】

中古物件って「このままじゃ使いにくいなぁ」って間取りとかもあるでしょ。

そういう時って、不動産営業マンが「こういう風に間取り変更できますよ。予算は大体ですが●●万円くらいで」って説明すると思ってたんですが、そうでもないケースもあるみたいです。

お客様に話を聞いていて知りました。

あとでリフォーム会社やリフォーム部門で提案してもらうって流れもあるでしょうけど、その場である程度説明してくれないとお客様としても判断しにくいと思うんです…

リフォーム会社にまた依頼するのも気持ち的なハードルがあるじゃないですか。するかどうかも分からない・価格も高かったらどーしよ（汗）みたいなハードル。

物件見学して、今の状態のまま判断しないもいけないのは、お客様にとってかなり難易度が上がります。

提案が出来ない営業マンが多いから、新築建売やリフォーム済み物件を優先して売ろうとする傾向もあるんだろうなぁ。

私としたら新築建売やリフォーム済み物件は最後にチェックしとく位の優先順位です。

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【中古一戸建てに可能性を感じる、この頃】

新築建売や建築条件付き土地におススメ物件は非常に少ないという話を以前に書いたことがあります。

たまーに理由をお客様に質問されるのですが

・特に売出し価格で「相場内やな」って思える物件はほとんど無いから

・土地の特性や近隣の状況を生かした間取りでない事が多いから

ほとんどの理由がこの２つですね。数回の価格変更を経て、物件と価格のバランスが取れて来たなぁと言える物件だけはおススメって感じです。

地域密着で不動産仲介をしていて、お客様の希望エリアに物件が出てきて何でもかんでも「出ましたよ！」って連絡するのは、ちょっと無責任というかプロとしてはそういった事は出来ないんですね。

どっちか正解か分かりませんが･････。

という事で、現在は一戸建てなら中古一戸建ての方に可能性を感じる。

普通にリフォームのみでもいいのですが、「こうやって間取り変更したら見違えるほど良くなるなぁ」っていう可能性。

茨木市で中古一戸建ての売出しは少ないのですが、【トータル価格も抑えれて＋リノベーション】という物件を発見していきます。

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【火災保険料の値上げ】

ニュースで「住宅向け火災保険料の目安となる参考純率を全国平均で13%引き上げる改定案を提出」とありました。

年々保険料が上がってきていますね。

保険って数学と確率の世界ですので、それだけ災害発生リスクが上がってきたという事。

契約期間についても、ここ数年で35年の長期契約→10年が最長→5年が最長となっています。

これについても昔は長期の契約は可能だったけれど、今は何が起こるかわからない時代なので長期で契約するのは保険会社としてリスクが高過ぎるという事。

しまいには1年契約になってくるじゃないかな･･･

純粋な火災と自然災害はまたリスク計算が違うと思うので、火災保険の詳細な部分の値上げ幅は知りませんが、何十年というスパンで考えれば馬鹿にならないお金。

【災害リスク＋火災保険の内容】って話ですが、根本として立地（ハザードマップ）が一番大事です。

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【中古＆リノベーションの検討が多いです】

ここ数年新築の価格がかなり値上がりしています。

土地価格が上がっているというだけでなく、建物価格もかなり上がっている。

建築条件付き土地で建物は一坪あたり60万円で施工と言っていた数年前、今は坪当たり70万円っていうのが普通になってきた…確かに建築価格は上昇してるけど、坪10万円ってどんぶり勘定はどう？・・・って思いもありますが。

以前は新築建売で2,000万円台や3,000万円台の物件が多かったのですが、現在は4,000万円台以上が主流。それでも駅からは結構離れる立地となっています。

そりゃ中古物件が目立ってくる。

価格的にはリフォーム（リノベーション）込みでも、新築と数百万円〜1,000万円位の差が出てきます。

同じ価格になるなら、もっと立地が良くなったり、土地が広くなるしね。

中古物件こそが私ら不動産仲介の王道ですので、気合入れて物件のご提案していきます。

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【こんな相談がワクワクする】

「この条件なら●●銀行かな」って感じで、銀行によって住宅ローンの審査が出来る出来ないの差はあります。そこらへんの差を考えて、どこの銀行に相談するかを決定するのも不動産営業の大事な仕事。

でもこれからの時代、色んな形態の職業・職種が出てくるでしょ。

個人事業主は増えてきそうだし、副業もしかり。どこにも所属せずプロジェクト単位で仕事をする人とかもあるでしょう。金融機関は今の審査規定のままじゃ対応出来ない世の中になると思いますね。

今までは安定・信用がポイントだったのが、他にも審査の基軸が出てくるようになるかもしれない。

なかなか楽しい世の中になっていきそうです。

不動産（物件）も１つの基軸じゃ判断できなくなるんでしょうね。

不動産会社によって得意・不得意がもっと顕著に出てくる。当社はより建築系がらみの方向に進んでいく気がしています。「この古い家をリノベーションしたら、どうなりますか？」こんな相談がきたら、もう楽しそうでワクワクしてしまう。どんな出会いがあるんでしょう。

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【広告可？不可？どっちの頭になっているか。】

大手不動産会社の営業マン（Aさん）との会話で。

当社で売却を依頼されていた物件に、Aさんが買主様をご案内して頂き、無事ご契約となりました。

その後に雑談していた時の内容です。

Aさん: 広告可になっているから、色んな不動産会社から（この物件は）ネットに掲載されていますね。

私: ウチは広告不可にして、売出し情報を止めたりしませんから。

Aさん: でも広告は絞った方がいいでしょ？自社だけで掲載してた方が。

私: いやーそんな事ないでしょ。広告は広くOKした方が良い結果が出るというデータも出てるし。

A社: そうですかね・・・

（なんか噛み合わなかったので）

私: それは売主さんの事を考えて？それとも自社の事？

A社: 自分の会社だけで広告した方が、両方から手数料貰えるでしょ。

＊売主・買主の両方から仲介手数料を貰えるという事。業界では両手と言います。

これはAさんを非難している訳ではなく、当たり前のようになっている不動産業界の発想なんです。

商売だから売上（仲介手数料）を多く上げるのはもちろん正論だと思いますが、それは直接サービスや商品を売っている場合かと。私らの仕事って「仲介」なんで、人の所有物を取り扱っている。売却の場合は「より良い条件で売ってくれる」って信頼してもらって、で依頼されているんですね。

で蓋を開けてみたら、売主様の立場になっているのか、それとも自分（会社）の事を優先しているのか、この違いでスタート地点から変わってきます。

大手の不動産会社も売却を依頼されている物件の95%以上は広告不可になっています。

どっちの立場で仕事をしているのかは一目瞭然ですね。

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【キッチン幅の差】

昨日はショールームに行ってきました。

展示品などを見ていると参考事例があり

・工事面積　85.2㎡

・施工費用　約1,715万円

3分の2は利益取ってる・・・？（汗）

まぁそれは置いておきまして、キッチンの展示があったので比較してみました。

・こちらはよくある幅2,580mmタイプ

　　

・そしてこちらは2,430mmタイプ

カウンター部分のスペースで差は出ますが、パッと見はそれほど大差なく感じます。

この15cmの差をどう設計にいかしていくか。

15cmだとニッチくらいの奥行きになりますが壁厚も生かせば20cm強になるので棚は作れる。

リフォーム提案する側としては当たり前の様に2550m幅で設計するんじゃなく、細かい部分の確認もしていかないとダメですね。

＊ちなみにこちらは2120mm。40cm変わると見た目も使い勝手もだいぶ変わります。

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