【間取り提案は期待値は超える事が鉄則】

週末は土地のご契約も無事終わりまして、新築の打合せも本格的にスタート。

お客様は数社の住宅会社に間取り・見積り依頼をされていますが、私の方でも間取り等を提案中。どの住宅会社を選んでいけばいいのか？お客様も楽しみであり、また悩む期間だと思います。

私としたら間取りや住宅会社の提案はさせて頂きますが、お客様がどこを選ばれるかは自由。

どの住宅会社を選ばれたとしても、お客様のセカンドオピニオンとして最後まで間取り相談や悩みにお応えしていきます。

間取り提案する時に気を付けている点は【お客様の期待値を超える事】。

「土地が25坪〜30坪、駐車場1台か1.5台。4LDKが希望でLDKや水廻りは1階」となるとある程度のゾーニングは決まってきますが、その中でも期待値以上の間取りが考えられるか？をやっぱ住宅のプロとしては拘らないといけない。

（悪いわけじゃないけど）4LDK取りました！みたいな標準プランじゃ、お客様も盛り上がらない…

ご提案する間取りには理由が必要なんですよ。

・なぜこの間取りになったのか？

お客様の要望を取り入れながら、お客様がワクワク出来る様な、その間取りに理由を語る事が出来れば、期待値はある程度クリアしてると思います。

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【12月って不動産市場は動く？】

12月に入りましたね。

11月、特に下旬はかなり忙しくさせて頂き、ブログ更新も滞ってました。

じゃあ12月は比較的ゆっくりかというと、なぜか毎年忙しくなる。今年も有難く決済（引渡し）や契約が詰まってきている状況。ハウスメーカー時代から理由は分からないが…12月は忙しいイメージ。

不動産・住宅業界って12月は落ち着くって言われていて、何なら12月中旬以降は動かないとされていますが、そんな事はない。年末は不動産購入に意識がいかないのが理由とか言われるんだけど、物件っていつ出てくるか分からないですから。極端な話12月25日に急に売り出される可能性もある。

特に良い物件だったら、そんな時にすぐに動ける準備をしているか？この心構えが重要になります。

今年もあと1ヶ月ですが、まだ1ヶ月もある。どんな売り出し物件が出てくるのか、楽しみです。

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【物件を見てナンボの家探し】

この土日はなかなかにハードな週末でした。

ご案内・立ち合い・打合せなどが詰まっていて、先程一段落したところ。

あとは明日のご売却相談の査定書作りと夕方の土地打合せ資料の確認をして、終わります。

茨木市ではおにクルっていう施設がOPENしていたので、渋滞してそうで車移動はやめて、久しぶりに電車移動で乗り切りました。普段は車を使っているので、歩きや電車は結構体にくる･････。運動不足ですね。

で、昨日今日と長くお付き合いさせて頂いたているお客様の物件見学もしたのですが、やはり時間かけて数物件を見学した関係性があると私も感覚で理解できるし、お客様も今まで色んな物件をチェックした経緯があるから判断もしやすくなってきます。

初見で物件を決められる方ももちろんいらっしゃいますが、数物件見て時間かけて決めていくのも大事だなぁと。

結論、【やっぱり物件は見学してみてナンボ】。

ほんと気兼ねなく物件見学していきましょう。良い事しかないですから。

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【新築の間取り提案が固まってきた】

この2・3ヶ月で土地を仲介させて頂いたお客様全員の新築間取りが、だいぶ決まってきました。

4組のお客様の間取り提案＆打合せをしてきたので結構ハード（汗）。

不動産の仕事より、会社の事務仕事より、やはり建築（間取りや仕様）の提案を考えるのが一番時間がかかる。

でも好きだからなぁ。

考えに考えて「さすがにリフレッシュして、明日にしよ」って仕事を終えても、夜中に起きたら頭の中で間取り考えてる（汗）

住宅展示場で大手・中堅含むハウスメーカーの話を聞いてもイマイチ不安という方や土地購入・建物を予算内で建てられないか？という悩みを持たれている方がお客様に多いんですね。

そういった方に、

・土地相場の説明

・土地選定

・建物プラン提案

・住宅ローン提案と段取り

・住宅会社のアドバイスと提案

これら全て行なって初めて前に進めると思うんです。

不動産購入や住宅建築は初めてのお客様が多いので、出来るだけ分かりやすく、そして無理しない様にアドバイスしていきます。

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【人気物件とそれ以外の2極化】

この11月の不動産状況は、人気物件と決まらない物件がより2極化している感じ。

数組のお客様の申込が重なっている物件がチラホラ見受けられます（申込み入れている立場からすると本当にドキドキ）。需要のあるエリアだとそれが顕著に表れていますね。

逆に【購入者はよく物件を見ている】とも言えます。

需要のあるエリアでも価格設定が高過ぎると反応がなく売れ残っている物件もある訳ですので、本当にお客様はよく検討されているなぁと感心します。

売主様にとったら、価格設定というのが非常に大事になってきます。

なにも安くしたらいいという事ではなく、相場帯というのをしっかりと把握して売り出す事が重要。相場帯というのは幅があるので（3,000万円～3,200万円といった幅）、その中で高い価格で売るという工夫が必要になってきます。

相場帯を超えると反響が少なくなるので、ここの見極めが大切なんですね。

ですので、こういった内容を正直に教えてくれる不動産担当を探す方が先決になってきます。

高値で査定して、売れなくてもまずは売却依頼を受けようとする一括売却査定や●●●●万円で探している購入者がいます！みたいなオトリ広告は危険。

これから不動産シーズンが到来しますので、出来るだけ多くの売却検討者さんに知ってもらいたくブログ更新です。

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【売れ残っている新築建売】

「新築建売が売れなくなってる」って最近よく聞きます。

実際に現場にいてる身として、もう少し具体的に書くと、駅から遠かったり・道が狭いなどの何か懸念ポイントがある新築建売が売れていないって感じ。

さらに（コッチの方が大きいが）販売価格が高過ぎるというのも原因。

その理由はブログが何度か書いていますが

①土地の価格が上がった。

②建築費用が上がった。

③売出し物件が少なく、買取業者が仕入れ競争になっている→価格が上がる

大きくこの3つ。

で、相場が上がってたのをいい事に、懸念ポイントがある土地でもかなり強気な値付けをしていたんですね。

そりゃ売れないわー

いくら相場が上がったとしても、【そのエリアの新築建売の価格帯】というのがあるんですね。

例えば土地坪単価90万円で、土地建物で4,800万円になるのは説明がつくとしても、「このエリアなら新築建売は4,300万円までやろー」みたいな感覚としての価格帯。

その感覚値を超えてる建売が売れてないって状況だと考えています。

立地がよけりゃ多少高めでも売れてますからね。

という事で、これから下がる新築建売は結構出てくるでしょう。こういった事を正直に教えてくれる不動産会社を探す方が大事。

あとは、決めてもいい価格ラインを打合せしていきましょう。

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【こんな電話がどうして出来るのか・・・？】

個々にあった出来事は書かないようにしていますが、あまりにも…という事があってので書いてみます。

少し前の出来事で、仕事が終わり無性にラーメンが食べたくなり、事務所近くのふくちゃんラーメンに寄りました。

時刻は夜の10時半。

ラーメンを食べていると、携帯が鳴る。見ると見知らぬ携帯番号。

「お客さん？こんな時間やけど…」と思いながら電話に出る。

電話の先は知らない若い男の声。

「あのー南茨木の●●町のマンションで大規模修繕工事してるじゃないですか。その工事会社の連絡先って教えてもらえます。」

何言ってんだ？どういう意味合いの電話・・・と思いながら、「当社は不動産仲介会社なので、マンションの工事は関係ないので分かりかねますが」

男:いや、ネットで調べたら会社名が出てきたので電話したんです。

私:それは売りにでいる物件の情報を掲載してるだけで、当社はそのマンションの管理会社でもなく、修繕工事の事は分かりません。

男:でも分かりませんか？

私:はい、分かりません。

男:じゃあ工事看板とかあるから、現地に見に行けば分かるんじゃないですか。

この時点で、もうダメだと（汗）

夜の10時半に会社に電話かけてきて、関係ないと言ってるのに、現地に行って看板見て来いと・・・

それも初めて話をする相手に・・・

まぁ怒ってもよかっんだけど、グッとこらえて「当社は関係ない事ですし、それは業務ではありませんので出来ません。ご自身で見に行かれたらいいんじゃないですか」と返事。

そうしたら「西成区にいてて、電車賃もないから見に行けないんです」と。

もう普通に電話を終わらせました。

若者よ、これから社会に揉まれて常識を覚えよう。（気付かないかも、しれないが）いつか気付く時がくると思う、たぶん。

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【不動産営業マンも、住宅の設計に興味を持とうよ】

最近は土地取引の割合が多く、新築一戸建ての相談や打合せが増えています。

魅力のある中古一戸建てが少ないから･･･というのもあるでしょうけどね（汗）。

私、ハウスメーカー時代から住宅設計をやっていて、土地を提案する時も立地や相場とかだけじゃなく、【お客様の要望がちゃんと入る土地か？】というのも間取りを作成して提案しています。

不動産仲介の営業マンと話をするとよく「間取りなんか書かれへん」って言われますが、逆に「間取りイメージ出来てないのによくその土地をススめるなぁ･･･」って思います。

間取りが書けないって事は、北側斜線や道路斜線が実際にどう影響してくるのか？も分からないって事でしょ。

事務所周辺の並木町や玉瀬町なんか、第1種低層エリアで第1種高度地区なんで、30坪くらいに土地を分筆なんかしたら、北側斜線がガッツリかかってくるんですね。北側の隣地境界から１ｍ空けても、普通の総2階なんて難しい。強引に設計したとしても2階北側の天井は下がってきます。

一般的な4LDKなら設計できるけれど、5LDK欲しいとか2階を広くしたい！とかの要望だったら、どういった説明をするんだろうか？

その土地を良いですよっ！って提案しているのならサビしい話だなぁって感じます。

土地やリフォームが絡む物件は、不動産と建築知識はセット。ぜひご相談くださいね。

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【新築一戸建ての補助金】

こどもエコすまいの補助金が来年度もまた継承するというメールが先日に当社に届いてました。

詳しくはまだメールを見切れていませんが・・・新築一戸建てを建てた場合に

・長期優良住宅なら100万円

・ZEH基準なら80万円

の補助金を出しますという事業。

長期優良住宅は完成した後の対応がイマイチな感じもしてまして（汗）。補助金ありきで家を決めるのではなく、双方のメリットを調べて、自分の中で判断していきます。

住宅ローン控除の場合は省エネ基準というのも出てくるし、相互関係も含めて再確認です。

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【口コミや紹介を重視しているから】

昨日ご案内中に車の中でお客様と雑談。大手メーカーに勤務されていて、街の電気屋と量販店の話題に。

昔（私が子供のころ）は街の電気屋で家電関係や電球・電池を買うのが一般的だった。

それが80・90年代には量販店が全盛になり、街の電気屋が深刻な危機。

でも最近はまた街の電気屋が重要視されてきたんじゃないかという内容。

たしかにお世話になってきた地元の電気屋さんを街でよく見かけます。

店の近くの住宅街からの需要が多いんだと思う。

これから益々高齢者が増えてくるので、こういった当たり前に「家まで行きますよ」やちょっとした雑用でも、スタイルが見直されるんじゃないかな。

家電が売れる訳じゃないけど、電球1つ変えようかとか、機械の調子が悪いかも？じゃあ見に行くわ！みたいな付き合いは強い。

地元の電気屋さんも、お父様が創業されて、今は息子さん2人で継いではりますからね。

常連さんに対応していて、（無意識でも）情報という強さを持たれていると思います。

大手だから安心？

いやいや地元で口コミ・紹介で仕事している方が絶対安心ですよ！って考えてますので、私も負けじと頑張っていきます。

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