午後にマンション・リフォーム現場に寄ってきました。
クロスは貼り終わってますが、一部設備と照明器具関係の取り付けがまだでした。
でも来週には完成しますね、養生が無くなった時の雰囲気が楽しみです。
●リビングのポイントクロス。
構造の梁があったので、それを利用して、壁面を照らすダウンライトを。
●ダイニング側。広いLDなので、収納を追加設置。
●キッチンも入っていました。パナソニック製。
●やっぱ吊戸棚を外すだけで、解放感が変わる
●元々は和室。押入れを少し広げて、ウォークインクロゼットに。
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今日は午前中に「色々と物件見てみましょう」っていう感じで
お客様と中古一戸建て＆マンションを3物件見学してきました。
実際に見ると、やっぱり良いか悪いか、または有り無しがハッキリしますので、希望じゃないけれどという物件も含めて参考に見学するのはおススメです。
で話は変わるのですが、その中にリフォーム済みの中古一戸建てがあったんですね。
間取りなどは変えずに、表面だけリフォームした内容。
それは別にいいんですけど、まぁ仕上げが悪い（汗）
安く抑えるっていう感じではなく、仕事としてよくないというレベルでしたね。
見た目で気付くんだから、見えない部分はもっとヤバいかも。
売主である不動産会社の質と付き合っているリフォーム会社の関係がよく分かる例です。
参考見学ですので建物の状態確認まではしていませんが
もし状態の良い建物だったとしたら･･･もったいない。
不動産会社が買い取らず、古いままの建物を購入してリフォーム（リノベーション）していたら、もっと安くて・質のいい建物になっていたのになぁと。
でもお客様としては、こういう物件も見学して事前に確認できたという事は良い事だと、前向きにとらえます。
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住宅営業と不動産営業との違いについて、両方を経験した立場として書いてみます。
結論、根本的に違います。
住宅営業では、商品（自社住宅）の接客。商品を説明して気に入ってもらえる様にアピール。それ以降はフォローしてアポイントが取れれば、現地調査・要望ヒアリング・プラン作成・資金計画・設備仕様プレゼン・見積り提出と、ざっとこんな感じで進んでいきます。
その間に競合他社も入ってくるケースが多いので、ある意味提案合戦。
また初回接客（展示場での接客）時から重要なのは、自分もアピールする事＝信頼してもらえる・分かってもらえる、様に接客する事ですね（不動産仲介営業はこの部分が弱い傾向にある。たぶん【物件】をメインに考えていて、自分や接客対応に意識がいっている人が少ない様に感じます）。
不動産営業は厳密には2つに分かれまして、新築マンション販売のような販売営業（厳密には代理がほとんど）と私が現在やっている仲介営業になります。
仲介の場合は、まさに読んで字のごとく【売主様と買主様の間に入る仕事】。
自分（会社）とお客様という形で打合せは進んでいくのですが、別に相手方と商品（物件）があります。
すでにある商品（物件）をキチンと確認して、お客様に確実に説明して理解してもらう。そしてお客様に代わって、相手方に交渉するといった役割になります。今の不動産業界では物件だけが判断する基準になっていますが、本来は「この物件に興味があるが、誰を専門の仲介にしようか」というのが正しい判断基準になります。
大きく書くと
・住宅営業→お客様に依頼頂いて、話をしながら作り上げていく
・不動産営業→物件の説明・販売業
・不動産仲介→間に入って、物件の確認・交渉事などを行う
こんな感じで、土地や建物を扱うのは一緒ですが、仕事のスタンスが全然違うんですね。
今は不動産仲介をメインでやっていますが、建築知識が付いた以外に住宅営業をしていて良かったと思えるのは、お客様が住んで生活するというイメージしながら、話が出来ること。
ゼロから作っていく仕事をしていたので、自分で考えた家が実際どうなのか？という事が気になるんですね。契約だけではなく、引渡し後もリアルにイメージするのは住宅営業の特徴だと思います。
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最近は本当にリノベーションやリフォームの取引・相談が多い。
新築がメチャクチャ高いから、中古に目を向ける傾向があるのは必然かな。
中古っていっても、そのままの状態で表面だけリフォームするのではなく、間取りを変えたりと自分に合う住まいにしたいという要望が多く、間取り作成や予算提案など好きな分野で力を発揮できるのはウレシイ。
ここ2ヶ月は、全ての相談でリフォームやリノベーション提案がからんできてるので、「いっそのことリフォーム会社や設計事務所って名乗ろうかな」という状態。
築年数が古い物件でも「さてどうやって変化させて、満足に変えていこうかな」という楽しみが勝るから、住宅提案は楽しいです。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
住宅について知り過ぎているのか、一般の不動産会社より厳しい判断しているのか、私は新築一戸建てを積極的におススメはしていないと思う。「いいと思いますよ」っていうのは、立地と価格・間取りのバランスが取れていると判断した時のみ。
なので、新築建売の仲介（取引）はほとんどしてきていないんです･･･（会社としていいのかどうかは分かりません）。
という事で、新築建売を検討する場合に思う事を書いてみます。
●昔から不思議なのは、注文住宅で建てる時は構造や性能が気になるのに、なぜ完成した一戸建てを検討する時はあまり気にならなくなってしまうんだろうか？
私がハウスメーカー勤務時代は、構造や性能の話をほぼ説明していたしお客様から詳しい質問も多かった。でも、建売を見学してもあまりそういった質問ってないんですね。
不動産営業マンも「上場している会社なので安心です」とか「年間●●●●棟も建築している全国規模の会社ですから」って説明をするみたいですが、それでは何も説明していないのと一緒（汗）
まぁ住宅性能の等級を言ってるくらいではないでしょうか。そんなん資料に書いてあるから、お客様もみれば分かる。
構造は木造の在来工法がほとんどですが、耐震・断熱性・換気性能が一般的な住宅と比較してどうなのか？くらいは調査して知っておいたほうがいいと思います。
●土地を検討する時は相場がものすごく気になるけれど、新築建売の時はボヤけるお客様が多い。
新築の時も、土地価格というのをチェックしないといけません。その建物をチェックして自分で建てるならいくら位の建物費用なのか？を計算し、逆算で土地費用をいつもお伝えしています。
新築だからって、なんとなく相場かなぁ～ってうやむやな感じで判断するのは、後々資産価値という面で失敗しますからね。
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不動産価格ってどうやって決まる？
●事例から考える
物の価格って原価から決める事が多いかと思います。不動産でその感覚的に近いのが、成約事例ですね。マンションが分かりやすいので例えると、直近で同じマンション内で売れた価格。もしくは近隣のマンションの成約事例。
これに向きや階数・現在の状態を加味して算出していきます。
●マーケットの状況を考える
成約事例から査定金額をはじき出し、次に考えるのは「今の茨木市の市場に出すとどういう反応がきそうか？」
・周辺に売り出されている競合物件は多いのか少ないのか？
・また競合物件と比較して競争力があるのか？
・その価格設定になっているのか？
このあたりを考えて、最終調整していきます。調整という言い方はおかしいな・・・売主様が最後は決めるので提案していくという感じです。
いずれにしても根拠があって誰が聞いてもおかしくない査定でないといけません。
でも最近は根拠が全くみえない物件が多い（汗）。相場より1,000万円も高い価格で売りに出てる物件もよく見ます。
一括売却査定やおとりチラシで売却依頼を受けている様子ですが、どうやって売主様に説明してるのかな？純粋に不思議。買主様も他と比較検討して物件を探していますので、根拠がしっくりこない説明ならやめておいた方が絶対にいいですよ。
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茨木市の中部・南部で土地30坪の新築を買うとなると、現在5,000万円位はします。
以前は4,000万円前後〜4,300万円が相場だったので、資金計画がかなり変わってくる。
そんな中で無理せず・賢く家を買うとなると選択肢は3つ。
①何回か価格変更になり、相場帯に入ってきた新築物件を狙う
②土地を買って、建築会社で直接家を建てる
③中古を買って、リノベーション（リフォーム）する
順番に説明していきますと
①･･･売出当初から「これは相場！」っていう新築は非常に少ない（てか、ほぼ無い）。数回価格変更がなされて、相場帯に入ってきたという新築はいくつか出てきます。それをタイミングを見計らって買うという方法。
②･･･当社でご相談いただいたお客様にはよく説明させていただいてますが、売りに出ている新築（建築条件付き土地も含む）って、建物にも不動産会社の利益がのっています。建物は建築会社に外注して、利益をのせて、お客様に販売しているんですね。
じゃあ、普通に土地だけ購入して、その建築会社で自由設計で直接建ててしまえば、不動産会社の利益分が安くなるって方法。これをするためには、建売仕様の住宅をローコストで建ててくれる建築会社を知っていないといけません。当社では私がお客様と打合せを繰り返し、間取り設計していますので、安心して②の方法にチャレンジしてもらえると思います。
③は新築ではありませんが、個人的には好きな家の買い方。
古い状態の建物を見て決断しないといけないので、事前に慣れておいた方がいいかもしれない。リフォーム（リノベーション）済みの物件をいくつか見学して、「リフォームしたらこうなるんだ」ってイメージが出来れば、選択肢としておおいにアリだと思います。
ネットで物件情報をみていても、なかなか良い物件が見つからないかと思います。そんな時は、方法を知る、もしくは視点を変える事も必要になってきますよ。
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ここ数か月の間で、解体工事についてお客様から相談が続いたので書いてみます。
解体費用が数年前より結構上がっています。処分費用や人件費が上がっているのが影響しているからだと思う。
ハウスメーカーで家を建てる場合って、そのハウスメーカーで解体工事も一緒にするケースが多いでしょ。私もハウスメーカー出身だったので、建替えにしろ古家付き土地を取得された場合にしろ、当たり前のように附帯工事見積りに入れていました。
その解体工事費用が、木造2階建て・30坪前後の古家だと、200万円とか250万円の金額で出てくるようです。
価格が上がっているとはいえ、私の感覚ではかなり高い･･･汗
ちなみにここ数か月の相談で、私が知っている信頼できる解体業者さんに直接見積りをとってみたら、150万円前後～170万円くらいで見積もりが出てきました。50万円以上～100万円の差はデカい（汗）。
説明をすると、ハウスメーカーとしては解体業者から上がってきた見積りに利益を乗せて、お客様に提示しているんですね。（根本の解体業者の見積り額の高低は置いておいて）この利益率の問題もあるんじゃないかと思います。
だいぶ前の話ですが後輩の現役ハウスメーカー営業に「成約数が減ってきたので、利益率を上げる方向に動いている」と聞いた事があります。
例えば、解体業者から150万円で見積もりが上がってきました。以前ならこれに10%の利益を加えるとお客様出し価格が166万円ほど。利益率が20%だと187万円ほどになります。もしこれが利益率30%になると215万円にもなります。
65万円がハウスメーカーの利益。たしかにハウスメーカーに依頼すると、解体範囲の指示や業者との日程調整などを全てやってくれますのでお客様はラクなんですけれど･･･60万円も出すほどの内容ではない。バランスが悪い感じです。
かといって、お客様が解体業者をネットなので見つけるのは怖いでしょうし、どう指示して調整していいかも分からないので判断は難しいところ。
どっちがという良し悪しの問題ではないので結論はありませんが、古家付き土地を仲介させていただいたお客様から相談があった場合は、出来るだけ私の経験も生かして協力したいので、解体業者への見積り依頼・現場指示も含めて、代わりにやっていくようにしています。
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工事中のリフォーム現場に行った時の写真。
●ダイニングに収納･･･写真じゃ分かりにくいけど、幅は1.4mくらいあります。
その横にはカウンタースペース。
クロス屋さんがクロスめくりとパテ作業。いつも有難うございます！
●キッチンは新しくします。古いキッチンを撤去した状態。
●元々はキッチン吊り戸棚があったのですが
やっぱりね圧迫感が大きいので、吊り戸棚無し仕様。
それに伴って、元々あった垂れ壁も撤去してスッキリに。
＊キッチン横の袖壁も撤去は出来るんだけど、マンションのインターホン＆防火設備があって、これを移動すると結構お金がかかるんですよね･･･。なので袖壁はそのまま。キッチンを隠したいって要望も多いので、ここは好みです。
またブログで途中経過をアップします。
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