午後に少し時間が出来たので、週末にある外構打合せの為に、新築一戸建ての建築現場に寄ってきました。
外壁の吹付け工事中のため、内部には入れず…外構打合せだから、まぁいっか（汗）
でも外壁の吹付け具合や色味は確認出来たので、現地まで来てよかった。
場所は京都の長岡京市なんです。
茨木市からは結構近くて、下道でも空いてたら30分そこそこで到着出来る。
現地で建物を眺めながら、「どんな外構設計がいいかなぁ」としばしボォーた考えてました。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日は賃貸の募集ブログ
2023年10月建築と、まだ8か月しか経過していない新築分譲マンションの賃貸貸しです。
そして今回募集するのは、新築未入居の物件。まだ誰も住んだことのない本当の新築状態
まず場所をご紹介 茨木市双葉町5-3
元々コジマ電機があった跡地のマンションですね
阪急茨木市駅から東へ1本道、徒歩4分。マンションから駅が見えているので、4分もかかる？って感覚。
マンションの外観写真は大規模マンションでうまく写真が撮れなかったので、カタログから拝借
【プラウド茨木双葉町】
ここからは入り口からエントランス、そして共用施設を一気にご紹介
・エントランス外部の車寄せ
・エントランス
・エントランスに入ると右手に中庭を挟んでスタジオが見えます
・オートロックを開けると、エントランスホール
このあたりは、さすが大規模マンションというクオリティー。問題ないどころか、納得＆満足。
こんな感じで４ブースのワークコーナーも完備されています。
１階廊下は、外なんだけど内廊下風にしていて高級感が出ていますね。
さて、ここからが住戸のご紹介。
まずは間取り図を載せておきます。
専有面積63.87㎡の３LDKタイプ。東向きの2階部分となっています。
・玄関から水廻りを一気にご紹介
玄関収納、ミストサウナ、暖房乾燥 すべて付いております。
次はLDKへ。キッチンも納得の設備内容
＊照明器具が付いてなく･･･見えにくくてすいません。
リビングの横には洋室が。2枚引き戸でつながっております。
これらの写真以外には、玄関入って左右の洋室。
ご紹介出来たのはホンの一部。大規模マンションならではの共用施設が他にもあるしね。
周辺には買い物施設も多く、非常に便利な住環境。
学校区は、中津小学校・東中学校
そして家賃はというと賃料20万円。共益費はございません。
さぁ駅近く・新築分譲マンション・未入居。いかがでしょうか。
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途中で時間が少しあったので、マンションリフォーム工事中の現場へ。
残すところは、洗面台設置・クロス工事をして、最後は照明器具取付けという感じです。
75㎡の広さで、原型の間取りはほぼなく、お客様のご要望に合わせて全て間取り変更かけています。
クロス貼って、床の養生が取れないとイメージはまだしにくいかなぁ。
来週の週末にはまた来て、写真撮りまーす。
・リクシルのキッチン
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今日の午後は、RC造一戸建ての断熱やその他諸々のリフォームの打合せ。
前回は見積りを提出して、今回はお客様が依頼されている設計の先生と私と大工さんで、現地の再確認をさせて頂きました。
設計の人はRC専門で大規模建築をされているご年配の方。
「ここの断熱はこうして」
「この寸法まで吹いて」
「ここの素材はコレを使って」
と細かく依頼書（指示書）を作成されています。
設計の世界では当たり前ですが、私の方はいつも間取り設計をメインでやっており、指示書までは作成せず、間取り図でいつも大工さんと打合せしています。
細かい部分は立面図・断面図を作成する時もありますが。
こういった設計指示書を改めて見ると「さすがやなぁ」って感じますね。
ここまで細かい書類を作成するとなると「もう不動産会社ちゃうやん！」って話ですけどね・・・汗
本職にされているものに触れて、現場の人のためにも、ちょっと細かく設計図を作成していかなアカンなと、気持ち引き締めています。
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昨日はタカラスタンダードのショールームへ。
ビルダー用ですので、リフォーム用のショールームとは別の場所。
ウメキタの開発工事が上からよく見える。
こんな一等地で贅沢な空間の使い方。でも工事中から雰囲気が良さげになりそうなのも伝わってきますね。
茨木市でもJR・阪急ともに駅前の開発計画は進んでおりますが、経済状況もふまえて微妙に変更になっていってるのかな？
こんな世の中で5年後とかを見据えて、都市計画をたてるのは難しいだろうなぁ･･･
市役所前の「おにクル」はネーミングもかわいくて、良い感じで馴染んできてますね。お客様と話をしていても、結構休日に遊びに行く人も多いみたいです。
地域密着で不動産業をしているとどんどん街が変化していくのが分かります。
茨木市の物件情報チェックは
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最近は建築条件付き土地が減ってきた感じがします。
以前は不動産会社や住宅会社が土地を買い取ったら、更地にして建築条件付けて販売するのが主流でしたが、それが少なくなってきました。
①建物建築費が高騰して、建物にも利益乗せると、価格帯が上がり過ぎてしまう
②買取り業者間の仕入れ競争により、高値で買い取らないといけなくなった。結果、価格帯が上がってしまう。
こういった理由が推測できます。
どちらにしても土地・建物ともに価格が上昇して、購入者側としても少し安く買えるという建築条件付き（建売も）の魅力がなくなってきたので選ばれなくなってきたのでしょう。
販売する業者もそれを読み取って、建築条件を付けてしまうと販売が苦戦するのが目に見えているので、「それなら最初から条件無しで売ろう」という流れ。
その分土地に利益が乗っかるので異様に高い土地も販売されてきています。
まぁ土地で勝負してるから、コチラとしては比較しやすくて分かりやすいからOKかな。
（そらなら最初から業者が買い取らんといてくれ・・・って話ですが）
建築条件無し土地が増えてきたら、建物提案のクオリティーが大事になってくるので、私としてはご提案が増えて楽しくなる。
この流れは続いてほしい。
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先日各メーカーに発注したカタログやサンプルが続々と届いております。
こうやって最新の物が揃っていくと「住宅会社やん！」って思ってしまいますが、当社は不動産仲介会社。
不動産と住宅の二刀流を加速させていきたいと考えています。
いつも物件をチェックしていると中古一戸建ての醍醐味を忘れてしまいそうになるので、再確認の意味も込めてブログ更新。
中古一戸建て＋リノベーション（リフォーム）を買う醍醐味は2つ。
①新築じゃ建てられない大きさの建物に住む事ができる
同じ位の予算だと新築なら33坪位だけど、中古なら50坪とかかなり広い家に住む事が出来る
②逆に同じくらいの広さなら、予算が安く抑えられる
築年数にもよりますが、価格が抑えられるって理由で中古を選ばれる方が多いかと思います。
その買い方が主流ですけど、でも結構①の方を忘れがち。
広い家に住めるっていうのはそれだけで住まい方の可能性が広がるんですね。
現在の高めの不動産相場が推移していく事を考えると、これから中古一戸建て＋リノベーションがもっと増えていく気がする。
これこそ当社の得意分野の1つ。設計提案と打合せ、見積り作成そして施工業者のセッティングまで、当社で全て責任を持って行っています。
物件を見学して「いいですよ！決めましょう」っていうだけの提案のない不動産仲介は、もう時代的にも終わりでしょう。
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今日の午前中は建物のお引渡し。
去年の夏に土地を仲介したので10ヶ月くらいかな。
建築条件無しだったので住宅会社はお客様が選ばれて、私の方では間取りの打合せをさせて頂きました。
10年近く前に取引したお客様の娘さんご夫婦。
良い場所でちょうど良い感じの建物でまとまったと感じています。
以前のブログでも書いたことありますが、乾太くんの採用率がエゲツないな（汗）。一戸建てなら新築・リフォーム問わず、採用率がほぼ9割は超えてんじゃないかな。
洗濯機上や乾太くん専用の架台に置いたり、カウンターを作ってその上に置いたりと使い方はお客様次第。
花粉症等で外に干したくない、部屋干しせずに乾かしたい人は特に便利でしょうね。
やっぱ実物見ると「いいなぁ」って思います。
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リフォームやリノベーションの打合せをしてるとカタログやサンプルが必要になってきます。
当社でも複数の打合せが同時進行していますので、どうしても足りなくなってくる…
という事で2024年度版も必要だし、この際全部整理しとこうと思い、各メーカーのカタログ等を大量に請求しました。
打合せでよく出る物を本日はチョイス。
建具・フローリング関係と洗面・トイレはパナソニックとリクシル。トイレはTOTOも。
ただキッチンと浴室だけは、お客様の要望によってなかなかバリエーションに富むので、個別カタログを請求。
パナソニック
【キッチン】Ｌクラス、ラクシーナ、Ｖスタイル
【浴室】ビバス、オフローラ、リフォムス、ＭＲ
リクシル
【キッチン】リシェル・ノクト・シエラＳ
【浴室】リノビオＶ
タカラスタンダード
【キッチン・浴室】総合カタログ
TOTO
【キッチン】ザ・クラッソ
他にも、インプラス（内サッシ）や電気関係、そしてクロスやフロアタイルも一式請求しておきました。
30冊は来そうやな･･････どこに置こう･･･（汗）
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茨木市のネタ。
周辺にお住まいの方はもうご存知かと思いますが、東太田でもうすぐOPENするスーパー「ロピア」
関東地方のチェーン店で茨木市では初出店。
元々はホームセンターがあった所に、今月5月30日にOPENします。
171号線から北部も便利になってきてますね。すぐ近くに関西スーパーがあり、またすぐ近くにイオンもあり、んでもってマルヤス（住所は高槻市ですが茨木市との境）もある。
総持寺にJRの駅も出来たので、茨木市市街地の北部の利便性も変わってきています。
エリアは違いますが、彩都の南側、171号線との間の今は畑・田の場所にも大型施設が出来るとか出来ないとか･･･。開発は始まっています。
そういえば南部の平田にも平和堂がオープン予定。もうだいぶ外観も出来上がってきています。平和堂はたしか大阪進出の初店舗が茨木市だったので思い入れがあると聞く（うわさレベル）
玉櫛にはサンディがOPENしたし、「スーパー何個あんの？」状態。
でも数年前に大手スーパーの役員されていたお客様と雑談してて、「橋本さん、茨木市はまだまだキャパあるよ。用地があったらどんどん出店したいくらい」って言われてたな。
これだけ街が変わり買い物施設が充実してくると、不動産的な物件判断も少し変化させていかないといけないですね。
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