少し売出し物件が増えてきた様な気がします。
でも出てきてもかなり高い物件も多く・・・お客様も悩まれているのがよく分かります。
当社にもご売却のご相談をちょくちょく頂いておりまして、実際に売り出すのはまだ少し先とかも多く、これから半年・1年くらいのスパンでご提案していけたらと思っております。
本当に有難いのは、「ブログを読んでいて相談した」というお客様やご紹介のお客様。そして、以前取引させて頂いたお客様が相続や転勤などで売却する時に再度当社にお声をかけて頂ける事。
売主様の最大の利益を考えて、悩みに悩んで、しっかりとご売却提案をしていきます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日は昼イチから土地のお引渡し。
月末なので銀行が混むだろうなぁ…と思いましたが、思ったより早く終わり、よかった。
銀行には早めに着いたので担当者と10月からの住宅ローン金利の確認してました
三菱UFJ銀行は住宅ローンの取り組みは積極的な感じですね
借入額によって個別で確認は必要みたいですが、変動金利は据え置き（金利は上がるけど金利優遇幅を増やすという事かな）で0.2%台。
借入額が少なめだと逆に金利優遇幅が小さくなりますが、それでも0.3%台は出そうですね。
金利は上がり傾向ではありますが、ほぼ変わらずに対応していこうとしているイメージです。
取り敢えず一安心ではないかなぁ
今日の記事はコレでしょう。
昨日にネットニュースで出ていた【大手5行が変動型の住宅ローン金利を10月から引き揚げる。日銀の政策金利引き上げを受けた措置で、上げ幅は0.15%程度になる見通し】。
2ヵ月ほど前にブログでも書いたように、変動金利も上がる見通し。上げ幅予想も0.15%とこちらも予想通り。
三菱UFJ銀行なら（審査によりますが）0.27%→0.42％っていう変更になります。
＊各銀行がそのまま金利を上げてくるのか？金利優遇で対策を打つのか？それは分かりません
仮に4,000万円の借入 35年返済 ボーナス時無し で計算すると
・0.27% →月々99,819円
・0.42％ →月々102,426円
となり、その差は2,600円ほどになります。
お金の話なので簡単には言えませんが、結論から言うとまだまだ低金利ですね
1%超えてくると「上がってきたなぁ」とは感じますが、まだまだ不動産買いの状況には変わりない。
一般的には金利が上がれば不動産価格は下がってきますが、そこまでの感覚にはならない予想。
ただ2極化がより進行していきそうな気はしています。駅近や需要があるエリアはまだ上がりそうな兆候があるが、それ以外は下がってくる（もしくは落ち着いてくる）かもしれません。
居住用の不動産購入の場合、金利が買うかどうかのメイン判断になる事はないけれど、仕組み確認と予想はいくらしておいてもいいかと思います。
私は30年近く住宅・不動産業界にいて住宅設計もするので、住宅や間取りの事などは大体はですが正解をお答えする事は出来ます。
ただ間取りに関しては、本当にお客様によって要望・イメージが違うので、どれだけ数を経験しても同じものはない。
30坪の土地で2階建て・4LDK＋駐車場1台が要望と言われると、数パターンの間取りが出来ますからね。
そこからお客様が何を優先しているのか？
LDKの広さ 1階の収納の多さ 家事動線･････それらによってまた数パターンが生まれる
例えば、1階に日当りが求められない土地だったら？
・それでも1階LDKはマスト条件で出来るだけ有効な窓を増やせるかを考える
・直射日光じゃなくていいから道路側に窓をとって、解放感を出す
・吹抜けをとって2階部分からの光をLDKに差し込む様にする
・2階LDKにする
建売なんか特に採光や通風を「全然考慮してないやん！」みたいな間取りが多いんですね。4LDKとある程度の必要な広さが取れたらいいみたいな･･･。
工夫したら結構明るい空間取れるのにってパターンもあったりするんです。
だから間取りの打合せはお客様との会話が大事。
まだまだアナログだけど、いわゆる「行間を読む」事が設計者には求められています。
難しいし、発想力や経験・そしてサービス精神が必要な世界。住宅業界でバリバリやっている人間にも負けない様に、この不動産仲介の仕事でも住宅提案をしていきます。
住宅・不動産業界に30年ほどいてまして
【土地を購入して・家を建てる】場合の一つの選択肢がこの1・2年で確立されてきました。
「土地を購入して」という部分は相場帯に入っている事・家を建てる上でご要望に合う事、これらを確認するのが大事。当社の通常業務です。
これに「家を建てる」という部分をミックスしないといけないのですが、住宅会社が決まっている場合は普通の不動産会社がやっている土地仲介で終わるケースが多くなります。
ただお役に立てるのは住宅会社が決まっていない時。
それに予算総額で悩まれているお客様に対しての選択肢ご提案ですね。
予算におさまる様に建物を建てたいってなった時に困る事
・どの住宅会社に依頼したらいいか分からない
・コストは下げたいけれど、耐震・断熱性能はコダワリたい
・企画住宅しか選べないのでは…
・打合せのクオリティーが満足できない
などなど。色んな不安が生まれてくるかと思います。
そういった場合に当社で現在させて頂いている業務は
①住宅会社をご紹介する（自由設計で建物性能も選べる）
②その場合は、私が設計の提案や打合せをして満足して頂く
③お客様が選ばれた住宅会社の場合は、セカンドオピニオンとして相談相手になる
最近は①と②の組合せでご提案させて頂く事が多くなっています。
ローコストでお客様が希望する性能値の建物を建てて、打合せはハウスメーカー出身の私の方で行う。
価格・自由度・打合せにおいてコストパフォーマンスが一番出せてるんじゃないかと感じています。
「予算内で納得の新築が建てられるかも！」一緒に頑張っていきましょう。
この10年以内でも不動産市場での需要の変化というのをかなり感じます。
原因としては、大きく3つあると考えてまして
①純粋に相場が上がり、物件と価格とのバランスが悪くなっている
②駅距離など希望するエリアの変化
③ネットからの情報入手量が増えて、資産価値への考え方がシビアになっている
主にマンションで、昔なら売れていたマンションの売れ行きが厳しくなっている。相場が上がっているからって安易に価格設定をしてしまうと築年数・駅距離との判断バランスが微妙にズれてしまい、「物件的に悪くはないけれど、決断は出来ない」という状況になります。
お客様に提案する立場としては【価格と物件のバランスを説明できるかどうか】なんです。
理由をキチンと説明出来るのか？というのがポイントになります。
・そのエリアの需給状態
・周辺の過去（直近2年以内）の成約事例と売出し中物件との比較
・物件の状態（日当たりとかだけでなく、リフォームがどこまで必要か等）
これらは売却の査定提案する時でなく、購入相談の時も買主様は把握しようとされています。まさしく③の流れですね。
「今相場が上がってますから、こんな感じですよ」
「周辺に売り出されている物件が非常に少ないので、これ位で売出してみては･･･」
こういった安易な提案をする不動産会社に売却を依頼すると、売れない･･･よくて大幅に価格を下げて売れる、といった状況になっています。
本当に売主様・買主様の事を考える不動産担当ほど、軽い（聞こえの良い）言葉は言いにくいもの。
最近つくづくそう感じます。
売主様からご売却を依頼されるとレインズっていう不動産会社間の物件情報システムに登録します。
自社だけでなく他社すべての不動産会社に売出し情報をオープンにして、広く・より良い条件のお客様を探しましょうっていう不動産業界の決まり事。
レインズに登録すると色んな不動産会社から問合せが入ってきます。
「物件の確認をお願いします」
「広告掲載の確認お願いします」
とか要件は様々。
でも残念なのは【住所の呼び方を間違えてるとき】
旭丘（アサヒガオカ）をアサヒオカって言われたり…
園田町（ソノダチョウ）をソノダマチって言われたり…
全然地域の事知らん不動産会社やんってすぐに分かってしまう。お客様がいてる訳ではなく、スーモとかのポータルサイトに掲載して「お客様から反響があったらラッキー」みたいなノリなんだと思う。
という事で、大阪全域とかかなり広範囲で物件掲載している不動産会社は要注意。
広告掲載可能な物件を取り敢えずネット掲載して、そのエリアの事は全然知りませんっていう会社の可能性がかなり高くなります。
不動産仲介はかなりエリアが狭い地場産業なんです。
お客様と打合せしていて気になる事があるので、ブログで書きます。
昔からよくお客様にはご説明している事は【買える】と【相場】は違うって事
当たり前っちゃ当たり前なんだけど、絶対に気を付けてほしい
詳しくご説明すると、お客様の要望に当てはまる物件がありました。お客様が考えている資金計画にも当てはまります。
「じゃあ検討」ってなりそうなところですが、その物件は相場範囲内ですか？市場価値から判断して決めてもいい物件ですか？
案外盲点だったりするんですよね・・・
普通の不動産の営業マンはそんな事お構いなしにグイグイすすめてくるでしょう。お客様の事より契約を優先しますからね。
今日もお客様宅に訪問する途中に、現在売り出されているリフォーム済みの一戸建ての前を通ったら、とある大手の営業マンがお客様を案内していました。
私としてはその物件は「500万円位は高いなぁ」って考えている物件。
まぁどんな話をしているのか分かりませんが、そりゃそんな事は説明していないでしょう。
自分の要望・予算に合うと相場確認はしっかりと分けて検討していきましょう。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
土地を探されている方に向けての価格面でのアドバイス。
建てる住宅会社が決まっている人は建物価格がある程度分かるので、土地価格に悩む事はそれ程ないかもしれませんが、住宅会社を決めていないって人は土地と建物の配分をどうしたらいいのか？分からないかと思います。
まずは建物価格の目安から。
延床面積30坪前後・4LDKの建物として、「2階建てがいいのか・3階建てでもOKなのか」で少し予算配分が変わります。
長期優良住宅もしくは住宅性能評価を取得する建物を前提で書くと
・2階建て 2,000万円前後
・3階建て 2,200〜2,300万円前後
この価格を目安にしてください。
ここからはもう単純計算。
土地建物で5,000万円→土地3,000万円前後
土地建物で6,000万円→土地4,000万円前後となります。
ここで難しくなるのが予算4,000万円台を希望されている場合ですね。
今茨木市では2,000万円台の土地が非常に少なく
・希望エリアを広げてみる
・土地面積を20坪〜23坪位にして3階建てで検討してみる
というのがOKか？ですね。
先入観で判断するのではなく、実際に3階建てを見に行ったりして、検討して頂くことをオススメします。
3,000万円前後の土地も少ないので、予算5,000万円前後という方もお悩みかと思います。
ネット情報で悩まないで、ぜひお気軽にご相談ください。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今まで店舗付き住宅だった建物や事務所として使用していた建物を、居住用としてリノベーションした事が何件かあります。
水道や電気設備の確認などが必要にはなりますが、店舗や事務所で使っていたので間仕切られていない広い空間があり、リノベーション向きだったりするんですね。結構空間が残ったりするので、プラスアルファの部屋が取れたりするんですよね
以前の面影も無く、ほとんどの物件が居住用一戸建てとして変身します
という事で、建築好きの私としたら中古一戸建ての売出し物件ではなく、店舗や事務所の売出し情報も定期的にチェックしています
まぁホントに稀ではありますが、「コレ、リノベーションしたら面白い！」っていう物件もチラホラ出たりしますのでね。店舗・事務所をチェックする前は、いつも淡い期待感を持って探しています
気を付けないといけないのは、建築や設計の知識がないと判断が難しい事。当社は設計提案もやっていますので、しんどい事も多いけれど、楽しさもある物件探し。一緒にやっていきましょう。
