【売却前に大事なこと】

昨日は住宅会社からのインタビューがあり、専門のカメラの人とかも来て、ピンマイクも付けられて、なんだか本格的な感じで少し緊張してしまいました

ユーチューブをやっている不動産会社も結構あるけれど、こういうのって慣れなんでしょうね。

不動産会社向けのインタビューですので一般には出ないみたいですが、こういう機会もたまにはいいかもって思いました

話は変わって、売却をする時に「何が一番大事ですか？」って質問されると、やはり【価格（相場帯）を把握する事】。これに尽きるかな。

相場というのはピンポイント価格ではなく、例えば4,000万円～4,200万円みたいにある程度幅があるので、その相場帯を把握する事が大事になってきます

最近の査定ってメチャクチャになっているんですね･･･このブログでも何度でも書いているように、売却を依頼されたいがためにワザと高めに査定や売出し価格を提案してくる不動産会社が多いこと･････

大手の不動産会社もその傾向になっているので、お客様としたら真実を見抜くのが難しい状況になっています

ぶっちゃけ書くと（本当におススメは出来ませんが）高めに売出してもいいとは思います。やっぱり「こんな価格で売れるの？」っていう期待感を抑えるのは難しいとも思うので（汗）

でも相場帯をしっかり把握して売り出すのと、知らずに売り出すのとでは、対応が変わってきますからね

特に一部の大手不動産会社は、その手法を最近使っているんじゃないかな（私の予想ですが）

かなり高めに売り出して、結構早いペースで数百万円単位でバンっバンって価格を下げていく手法。

結局は相場帯で決まっている事が多いので、実際にはあまり意味はなく･･･高く売ってみたけれどダメだったという気持ちの整理みたいな意味合いになりますね

逆にこの手法の怖いところは、売出し当初のお客様が一番熱いんですね。

そのお客様を逃してしまう可能性がある。

一番熱いという事は一番良い条件で買ってくれる可能性があるという事ですので、その機会を逃してしまうのは勿体ない

本来なら4,200万円で売れていたのに、大幅な価格変更を繰り返して結局は4,100万円で売れたという流れになってしまうんですね。

売り出す前はそのあたりは見えないので、結果論になってしまうのですが（汗）

過去の事例や周辺の売出し物件を全て出してくれて、分かりやすく、そして嘘や期待感など無く説明してくれるのが一番信用できる営業マン。

「色んなデータを見た感じ、ここが相場帯かな」って自分の中でイメージが出来てから売出し価格を決めるのが重要になってきます。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【今年はそんなに新築建ててきたんだ】

今日はアポイントの間で、土地を仲介したお客様の新築一戸建ての間取り作成を3件やっていました

今までの何回か間取りの打合せをしてきて、変更になった間取りをCAD入力です。変更といっても結構大幅に変更になっているので、1件1件結構時間かかりました（汗）

正直今まで作成してきた間取りは悪くないんだけれど、私自身「なんか他にもパターンがある様な気がする･･･」って感じていたのですが、今回の打合せで3件ともに「正解が見ててきた！」という感じでスッキリしています

3件の間取りをCAD入力して、住宅会社にメールして、間取り（構造）チェックと見積り依頼をイッキに完了させました。

明日はマンション・リフォームのお客様の最終図面作成と内装設備などの資料のまとめ。

大詰めの打合せを大工さんとするための資料作成ですね

昨日に住宅会社の担当の人に言われたんだけど、私の方で、この1年で9組のお客様の新築一戸建てを手掛けてきたみたいです。「それ位の数になってるかな」とは思っていましたが、実際に改めて聞くとかなりの数字

ハウスメーカーだと結構トップの方の営業マンの契約数かも（笑）

それだけ信頼して頂いて任せてもらえた事に感謝ですし、もっと発想力を磨いて、土地+建物の提案をアピールしていきたいと考えています。

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【物件の価格交渉したい、じゃあどうする？】

気に入った物件が見つかってからの話で、よく価格交渉というのがあります

売りに出されている物件価格が3,280万円だとしたら、「3,200万円になりませんか？」と書面で申込み兼価格交渉をする形になります。

通常は初めて不動産を購入する人も多いかと思いますので、「実際にどうなんですか？(どれくらい出来るものなんですか？)」という質問もよく受けます。という事で細かめに解説。

まず私がお客様にお伝えするのが【その売り出されている価格が、相場帯に入っているのかどうか？】

これによってまず変わってきますと。

先程みたいに端数を切る（80万円）くらいなら、交渉として問題になってくる事はあまりありませんが、相場帯に入っているにもかかわらず大きな価格交渉だと･･･売主様は気分を害してしまいますからね

＊大きな価格交渉･･･一般的には相場帯の物件ならその価格の3%位と言われます。3,000万円なら100万円前後。5%となるとチャレンジという感じ。それ以上だと交渉ではなく、「売らない」という様な感じで売主様が気分を害する可能性もあり

なので、その価格が相場帯に入っているかどうかを担当営業マンがしっかりとお客様にご説明する必要があります。

このケース以外だと、もうその時の状況によって対応は様々。

相場よりかなり高めで売り出されているなら、大きな価格交渉出来そうって思われるかもしれませんが、それは売主様がどう考えているか次第ですね。

売主様側の営業マンが売却を依頼されたいがために甘～い査定をしているだけって事も多いので･･･

そうなったらいくら相場よりかなり高くても、大きな価格交渉をすると売主様が怒ってしまう可能性もあります。そういう場合は売れずに価格が下がってくるのを待つ方が賢明。それまでに売れたら仕方ないでいいじゃないでしょうか。

あとは価格交渉するなら、やっぱり根拠を出しておく必要もあります（これは営業マンの仕事でもある）。

「こういう条件の物件だから、これ位の価格でもおかしくはない」

「相場から考えると、これ位の価格でも失礼ではないと判断しています」

とか、交渉するなら根拠も必要。大きな価格交渉額でないなら「純粋な価格交渉です」って伝えた方が先方に伝わりやすいケースもあります

以前に私が売主様側の担当だった時に結構大きな額の交渉があって「理由はなんなんですか？」って、買主様側の営業マンに聞いたら「お客様の考えている予算がこの位ですので」って言われた事がある･････（汗）

いや、知らんがな

それ売主様にそのまま伝えるの？こっちは相場帯と判断して売り出しているのに、予算に合わせないといけない理由は？

これは営業マンの怠慢ですよね。申し込む前にキチンと相場帯を伝える・価格交渉の一般的な範囲などを説明していないのが原因だと思います。

という事で、不動産売買って価格交渉が入る事が多いのですが【その物件が相場帯に入っているのかどうか】。これをまず確認する作業が大事になります。

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【前にあった出来事〜不動産業界〜】

今日は不動産業界のネタでも。

以前に他の不動産会社へ打合せに行った時の話。

出てきた担当者が、ちょっと茶髪…。「まぁまぁ」って感じでしたが、よーく見ると片手にはタバコを持ってるやん（汗）

んでもって、斜めに座って喋りだしたと思ったら、早口で何を言ってるかよく分からん…

いやー、ある意味スゴいなぁ

他の業界ではほぼ考えにくいかと思いますが、たまーにあるんです不動産業界では。

なんなんやろ？

マウント取られてるんかなぁ？

そうなんかなぁ

マウントになってないけどね（汗）

「あっここの会社はこんな考えで仕事してるんや」って今後は距離を置くだけ。

大手の不動産会社でも、お客様対応はそれなりにシッカリしてるんだろうけれど、不動産会社間のやり取りになれば、結構態度悪い営業マンも多い。

こういうのはお客様への接客にも出ると思うんですね。

ただ不動産仲介って、単に業務だけなら、打合せする回数が少なかったりするから、気づかれる前に引渡しになったりするんですね。

うーん、モヤモヤする

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【物件情報の出し方の問題・・・】

お客様からLINEで「この物件はどうですか？」とネットなどで見つけた物件を送ってもらう事が結構あります

でも多くは何かの理由がある物件。

道路が狭かったり、専用通路型（路地状の土地形状）だったり、駐車場がない一戸建てとか、その他色々。

前にも書いた事ありますが、ネットの掲載の仕方の問題が大きい……

・わざと道路が写らない様に掲載している

・中古一戸建てなら、土地形状は（写真でも図面でも）ワザと掲載せずに、建物の間取りだけにしている

大手の不動産会社もやってますからねぇ（汗）

「まずは問合せを取るのが先決！ダメだったら他の物件にすればいいんや！」ってノリで仕事してるんでしょうけれど、売主様に対しても買主様に対して失礼な話ですよね

問合せしたお客様には、現地まで行く手間を取らせる訳だし、そこで初めて説明されるんでしょ・・・

私やったらそんな不動産会社はその時点でお断りです。

分かってるのに【ワザと】見せてないんですから、他の物件を紹介されても信用出来ません。

という事は売主様に対しても同じ様な感覚で仕事をしてる不動産会社という事。

いつになったら誠実な情報発信になるんでしょうね、この業界は。

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【売却時の残置物撤去】

今日は午前中にご売却をお預かりしていた一戸建ての残置物処分が完了したという事で現地確認。

ご契約が終わり引渡しまでに家の内外にある物をキレイに撤去します。

お客様は遠方にお住まいですので、業者選定・立会い・見積りを全て当社の方で段取りしました

かなり物が多くて、業者さんも3日に分けて搬出・撤去。

現地確認して写真をお客様に送って、無事完了しました。お客様にとっては思い出の実家ですからね。

あとは引渡しを待つだけです。

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【買ってはいけない物件は？】

物件を探す時に気をつける事は【相場帯を大きく超えた物件を買わない事】

何度もブログで書いていますが、不動産会社のつまらない査定合戦（売却を依頼されたいが為だけの不動産会社同士の高額査定合戦）に付き合う必要はありませんからね

もう少し突っ込んで言うと、エリアによって相場帯の幅は変わってきます。そのエリアによる違い（考え方）をアドバイスくれるのが良い営業マンかと思います

茨木市でいうと、駅近くや重要の高い住宅街ではかなり高めに売りに出てくる事もありますが、資産価値的に「多少高いかなって思うけれど買ってもいいんじゃないですか」とか

そこまで将来的な需要が見込めないエリアだと「将来的な価値を考えると、ここまで下がるなら検討しても思いますよ」っていう提案。

なんでもかんでも「いいですよ！」「早くしないと他にお客さんが」って、自分の事を真剣に考えてくれる営業マンだとは感じないですよね･･･

不動産仲介の仕事って「物件を販売する」イメージが強いかと思いますが、お客様の事を考えて「物件をコンサルする」意識が大切だと考えます。

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【不動産が動くシーズン】

雨が降って、今日なんかかなり気温が下がってきました。なんか半袖はもう寒いかな・・・

秋になって不動産が動き始める時期になりました。実際ご相談も増えてきてます。

こうなってくると、新規物件や価格変更で相場帯に入ってきた物件の確認とそして判断スピードが重要になってきます

以前から書いてますが、かなり高めの価格設定の物件も多いし、でもそんな中に相場の物件も混じってくるので………お客様も判断は難しいかと思います

当社でも秋からのシーズンに向けて、売却にエネルギーを注力し始めました。

ご売却を依頼されたら物件を囲い込んだりは絶対にせず、市場にオープンにしますが、それでも当社にご相談頂いてるお客様には出来るだけ早くそして良い物件情報をお届けしたいから。

今年も残り3ヶ月。年末までを最初の一区切りに、集中して活動していきます。

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【理想の間取りを考えるために】

数日ブログ更新できていなかった…

有難くアポイントが結構入ってまして、夜は即寝状態でした

あいかわらず間取りは常に考えていまして、今は3組のお客様の新築一戸建ての間取りを考えています

間取り提案の仕方って色々あって

・「コレっ！」って間取りを1パターンのみ提案する

・違った2・3パターンの間取りを提案して、お客様と一緒にしぼっていく

正解は無いかと思います。色々なパターンを出すの事を否定する設計の人もいてますが、それはポリシーの話だと思うので。

私はどっちかというと複数のパターンを提案して、お客様にも選択肢を見てもらいたい方かな

複数の間取りを思い付いついて「どれがベストか？」判断出来ない時もある。

そういう時は、自分が【まだお客様の要望やイメージを把握出来ていない】って事だと思うので、全部の間取りを書いてお客様と打合せする様にしています

よりお客様のイメージを把握するためには会話するしかありませんのでね

30年近くやっていますが、奥が深くて面白いのも住宅設計の醍醐味です

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【ご売却相談】

少し売出し物件が増えてきた様な気がします。

でも出てきてもかなり高い物件も多く・・・お客様も悩まれているのがよく分かります。

当社にもご売却のご相談をちょくちょく頂いておりまして、実際に売り出すのはまだ少し先とかも多く、これから半年・1年くらいのスパンでご提案していけたらと思っております。

本当に有難いのは、「ブログを読んでいて相談した」というお客様やご紹介のお客様。そして、以前取引させて頂いたお客様が相続や転勤などで売却する時に再度当社にお声をかけて頂ける事。

売主様の最大の利益を考えて、悩みに悩んで、しっかりとご売却提案をしていきます。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉