【仲介する立場としての物件探し】

物件探しにおける検討要素。

・エリア（学校区や駅距離など）
・種別（一戸建て・マンション）
・予算（自己資金＋住宅ローン＋贈与など）
・大きさ（土地・建物とも、面積や部屋数など）
・立地（向き、道路幅や階数など）
・築年数（新築・中古）中古でも築浅がいいとか、古めでもリフォームすればいい等
・雰囲気（場所や物件自体の雰囲気）

色んな要素が絡み合って、物件を決めていく作業になります。

これらの要素をよーく見てみると、結構変動する項目もあるんですね。
エリアや種別・築年数なんかは見学を重ねる内に変わっていく場合もたまにあります。

こう考えていくとほぼ変わらないのは予算になってくるかな。
予算4,000万円までで探している人が希望が変わって中古の築が古めの2,000万円位のマンションになるという逆に減るパターンはあるけれど、予算が増えるのは限界がある。

私がやっている仲介業というのはコンサルティングの要素も期待されているので、こういった複数の要素を確認しながら、お客様とイメージを出来るだけ共有して、時にはお客様が気付いていない要素も提案しながら物件探しをお手伝いしています。

私が仕事する上で意識しているのは、【お客様の希望とこれらの要素のピントを合わせていく】という事。

多くのイケイケの営業マンは、ピントを合わす事も何もなく、焦点が合ってようがなかろうが「いいでしょ！」って営業してくる・・・

お客様が物件を決める時に「確かにこの物件ですね」って思えるのが仲介する立場としての理想です。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【買主様にとって「悪」の物件】

建売や建築条件付き土地・リフォーム済み物件が相変わらず多い不動産市場。

これからの物件＝買い取られた物件になります。

買い取るのは不動産会社や住宅会社。

当社は仲介メインに仕事をしており、買取りはやっていません。

ただ買取りの仲介はたまーにやっています（厳密に書くと、売主様が出来るだけ早く売りたいって時や、大きな土地で一般のお客様は買わないだろうっていう時）。

やっぱり業者買取りより一般のお客様の方がより良い条件で買ってくれるのは間違いありませんので、売主様の事を考えれば買取りという選択肢は本当に最終手段になるんです。

でもここ数年は、物件が減り、そうなると買取り業者は仕入れが減る＝販売できる物件も減る＝売り上げが立たなくなるので、かなり高値で買い取るケースが多くなっています。

売主様にとったら相場と変わらない価格で買い取ってくれるなら、それは【善】になるのでしょうが

買い取られた物件が必ず再販売になるんですね。

その時は高値で買い取られた分、販売価格は必ず上昇しています（利益が乗るから当たり前）。

逆に買主様にとったら【悪】の要素が高くなります（善の部分は契約不適合責任が付く位）。

一般論から考えるとバランスが悪くなっているので、私は「売主様が希望しない買取りは悪」になると考えています。

仲介する会社も、買取の方がラクだし、再販売する時にもう1回仲介出来る（仲介手数料が発生する）ので、そっちの方に誘導するというか優先する会社の方が多いのが現在の不動産業界。

良い買取価格だったとしたら売主様を止める事は難しいので、やはり再販売された時の物件見極め（主に価格）をしっかりとしていくしかないんです。

購入者がそれを判断する事は難しいかと思いますので、我々仲介する不動産会社が100％購入者側に立って、アドバイスや提案をしていく事が求められています。

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【人が多いな？って思ったら･･･】

怒涛の土日が終わりました。

相談・打合せ・立会い・契約とスケジュールが詰まっていて、さすがに疲れました。

そういえば今日の朝、車で走っていたら立命館大学周辺に学生さんがかなりいて、「日曜の朝なのに人が多いな」って思ったら、今日は入試日だったんですね。

真剣な顔で会場に向かう子達を見ていたら、なんか熱くなりましたね（もうおっさんを通り越して、老化に入っているのかもしれない･･･）

この日に向けて勉強を頑張ってきて、今日が本番当日。

みんな合格して欲しいけど、結果がどうであれ、今日まで頑張ってきた事は無駄には絶対にならないので、そこの自信は持っていって欲しいです。

目標に向けて頑張ったという自信やプライド

遊びたいけれど、我慢して勉強してきたこと

自分の中でスケジュール組んで、効率も考えて、合格に向けて工夫したこと

何がって、これが社会に出て一番役に立つんです。

みんな良い結果になる事を願っています。

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【売れた数だけで判断する不動産会社】

営業って職種上、よく「どれだけ売ったか」って話になりますが、完全否定はしませんが「どうやって売れたのか」の方が数倍重要な事だと思いますね。

特に私の仕事って【仲介】なんですね。自社が売主になって売るなら販売ですが、人が所有している物を仲介する仕事。

営業=販売ってイメージがありますが、私としたら販売とは全く考えていなくて、仲介しているという感覚で取り組んでいます。なので、なおさら「どうやって契約になったのか」しか気になりません。

・お客様から問合せがあった物件をとにかく強引でもプッシュする

・売りたい物件だけグイグイ提案して、他社の物件は貶す

・お客様の要望や動機など知らないままに物件をすすめていく

こういった行為はすべて販売。

仲介というのは、物件を介して双方（売主様と買主様）が合意できるように調整していく行為になります。

お客様の要望などを把握して、色々と物件を見学しながら「この物件はお客様に合っているのか？」を確認しながら提案していく事が非常に大事だと考えています。

私としては【売る】という結果より、【売れた経緯】が大切だなぁと。

なんだか取り留めのない文章になっちゃいましたが、アスリートでも結果が大事とかよく言われますが、長い目で見たら結果が出るまでの経緯の方が意味を持つんじゃないかな。

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【埼玉県の道路陥没のニュースを見て】

埼玉県の下水管による？道路の陥没のニュースを見ていると、インフラ整備の重要性を考えさせられます。

これから人口が減っていく世の中、今ある家すべてのインフラを整備・維持していこうとすると多額のお金がかかるわけで・・・

行政としても出来るだけ市（街）の中心に人が集まって、インフラや公共機関・交通を整備しやすいようにしていく方針になっています。

いわゆるスマート・シティーです。

茨木市は大阪府で、人口減少や人口密度などは全国的にマシな方かと思いますが、人の集中は避けて通れない道かと……

不動産の価値にも影響してくる部分でもありますので、私ら不動産業者としても将来のイメージをして、お客様に説明していく必要がありますね。

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【住宅ローン借入先の選別】

日銀が短期金利を0.5に引き上げるニュースが先日出てました。

住宅ローンの金利もこれに伴い多少上がってくるんでしょう。

（とはいえ、まだまだ低金利）

でもここ半年くらいかな、住宅ローンを借りるとなった時の金融機関（都市銀行・地方銀行・ネット系銀行など）の選択が結構絞られた感じがします。

お客様の状況によって一概に言えないのですが、「都銀なら」「地銀なら」みたいな感じで提案しやすくなった。

各銀行が住宅ローンにどれ位注力しようとしているのか？の差が分かりやすくなってきました。

あと数年もすれば、その差がハッキリとするのかもしれませんね。

こういった節目を迎えている現在、より専門的なアドバイスが出来る様に情報収集し続けます。

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【我慢が必要な売却】

この土日はかなり忙しかった･･･

忙しくさせていただき、本当に有難いかぎりです。

先週・今週と売却を依頼頂いた物件も、反響があって、2件とも当社会員様で申込みを頂きました。

これから色んな打合せがありまだご契約確定ではありませんが、地元に密着して仕事している意味を深く感しております。

先程価格変更になった物件・成約になった物件をチェックしていましたら、1,000万円台の築年数が古いマンションを不動産会社が買取り、リフォームして販売している物件の多くが売れずに価格変更になっています。

一方でいくつか成約にもなっている。

築40年以上経過したマンションを売りたいとお考えの方も多いかと思いますが、売却を依頼した不動産会社はすぐに買取りの方へ誘導していきますので注意が必要です。

（こんな事書くとダメかもしれませんが）すぐには売れませんよ

でも自分でリフォームしたいというお客様は必ず現れますので、売却には我慢も必要になってきます。

例えば南茨木駅前ハイタウン系でしたら、リフォームされていない状態で売却するなら相場は1,000万円台後半。1,700万円～1,800万円前後になります。

自分でリフォームしたいって方はリフォーム費用500万円とかかけて、総額2,200万円～2,300万円で仕上げる。

でもそういったお客様と出会うまでは時間がかかったりするんです。

比較的売却期間に余裕がある方なら、そういった人が現れるまで我慢がある程度は必要。

実は我慢が足りないのは売却を依頼している不動産会社の方だったりして、すぐに売りたいから、価格を下げてもらって買取りの方に誘導していく手法が多いんですよ･･･

1,200万円とか1,300万円とかになっちゃいますので、数百万円は手残りが変わってきますから（汗）

1,000万円台後半～2,000万円台前半の物件は不動産会社がラクをしたがるし、買いやすい価格帯でもあるので買取り業者に狙われやすく、より注意が必要になってきます。

再度書きますが、手残りを多く残したい（高く売りたい）となれば、ある程度は我慢も必要。

こういった事をキチンと説明してくれて、一緒に我慢してくれる不動産会社を選びましょう。

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【建築条件付き土地はもう選ぶべきではない時代】

ちょっと批判的というか、過激な内容の方が楽しんでもらえる様ですので

不動産業界にとっては厳しい話、ただ私としては本心を書いてみます。

建築条件付き土地は基本的にやめておいた方がいい

理由は建築の素人がほとんどだから

仲介する不動産担当も建築（間取り作成・詳しい住宅のこと）はほぼ素人。

そして売主である不動産会社の多くも、建築の事は素人

そんなペアに大事な建物を依頼するのって怖くないですか･････

「間取りの打合せとかは設計会社の方でやりますから」とか言われる事が多いと思いますが、その設計会社にとってのお客様って売主の不動産会社ですよ（売主である不動産会社から依頼されているから）

どっち向いて仕事するっていったら、基本的に売主の方を向いているケースが多くなります

住宅の打合せってそんな軽いもんじゃないんですよね

「土地仕入れたから、建築条件付き土地で販売できるわー」

「建物の打合せは知っている住宅会社にまかせたらいいし」

そんな軽い気持ち＝浅ーい建築知識で販売している仲介会社・不動産会社が多いこの業界です。

私自身の経験談としては、

以前目の前の不動産営業マンがお客様との電話でのやり取りで、「そうなんです。お客様の要望に合わせて自由に間取りが決められるんです！」って説明していました。

実際に住宅の仕事をしてきた人間なら（お客さんの要望も聞いてないのによくそんな事言えるな･･･、その土地にお客さんの要望が入らんかったらどうすんの？）って感じる。

他には、建築条件付き土地を検討しているお客様と売主である不動産会社が打合せをしていて

お客様：「リビングの一角に畳コーナーを作りたいんです」

不動産担当：「それいいですよね！畳を少し上げたりして、雰囲気いいですよね。」

私としたら（その土地の形状でお客さんの要望を入れていったら、畳コーナーは絶対に作らない方が気持ち良いリビングになる。というより、スペース的に畳コーナーは難しいけど･･･）

こういった責任感の薄いやり取りが増える可能性が出てきます。

密度というかクオリティーが求められる時代になっていきますから、【仕方ない】という消去法で建築条件付き土地を選ぶのは避けた方が無難だと思います。

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【色々と物件を見学してみて。もちろん最後は重点的にチェック。】

朝に現在基礎工事中の現場に寄ってきました。

今月末に棟上げという事で、今日は先行配管の工事に入っていました。

物件を探されているお客様とのやり取りで

「色々と物件を見学してみましょうか」というケースも結構あります。

その時はある程度のエリアと価格帯・物件希望に照らし合わせて、私の方で見学する物件をピックアップしたりします。

でもお客様のイメージを聞いているとはいえ、私の主観が入っていたりする･･･

ピックアップした物件以外にもお客様から「この物件も見てみたい」と言われて、よーく考えてみると「なるほどなぁ」となったりまします。

私の主観ではピックアップしなかったけれど、たしかに見学してみる価値があると気付かされる感じ。

そういう時は再度お客様の要望とイメージを自分の中で確認しますが、こういったやり取りを経て（色んな物件を見て）絞っていく作業も大切ですね。

最終的にお客様が興味持たれた物件のチェックは私の最重要な仕事。

物件の懸念事項はないか？

価格は相場と照らし合わせて大丈夫か？

物件を決めるにあたって、問題ではないが知っておいて欲しいはあるか？

こういったプロとしてのチェックをしっかりとやっていきます。

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【物件情報 ～茨木市水尾2丁目・一戸建て～ 3,280万円・2018年建築】

本日も新着の物件情報です

ご売却を依頼頂いたばかりでホヤホヤの物件。

（一部ホームページ会員様には先に配信させて頂いております）

お伝えしたい情報が多い中古一戸建てでして、文章で書くと逆に伝わりにくそうなので箇条書きで書いていきます。

・まずは間取り図をご覧ください。

床暖房（リビングダイビング）、浴室乾燥機、食洗器、キッチン食器棚、ペアガラス、電子錠

と設備仕様も充実しています

・場所は、茨木市水尾2丁目。水尾1丁目寄りですので阪急茨木市駅へも徒歩13分～14分で行けます。近くにはコンビニもあり、スーパーやドラッグストアありと、非常に便利な立地。

・学校区は需要の高い水尾小学校・南中学校

・2018年建築で築7年ほど。大変キレイにお使いですので基本的にハウスクリーニングでOKかと思います

・価格は3,280万円。築年数も新し目で、買いやすい価格帯。

住宅ローンの計算だと3,280万の借入で月々の支払い84,709円

（ボーナス払い無し、35年返済、金利0.47%で計算）

＊注意事項としては、駐車場。基本的には軽自動車のサイズです。

車を持っていない・軽自動車でOKという方もしくは目の前が月極駐車場ですのでそこに駐車でOKという方向けとなっています。

水尾エリアで築浅・3,000万円台前半という物件はそうそうは出てこないので、やはりそこが一番のポイント。

このエリアは新築だともう軽く4,000万円オーバーしてきますのでね。

お気軽にご見学ください。

物件の概要はコチラ↓

・住所　茨木市水尾2丁目

・阪急「茨木市」駅徒歩14分

・価格 3,280万円

・土地面積  52.63㎡(約15.92坪)

・その他私道負担  13.77㎡

・建物面積  84.44㎡(約25.54坪)

・西側　私道（位置指定道路）　幅員約4.2m

・2018年（平成30年）2月建築

・木造3階建て

・水尾小学校　南中学校

●ホームページへはコチラ↓

https://www.i-with.co.jp/d27024700122020000002418

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