少し暖かくなっていたのに、また寒さが戻ってきました。さらに久しぶりに本格的な雨が降った気がする。
季節の変わり目という事で、みなさんご体調にはご注意ください。
本日は住宅について。
インスタなどで色んな内装・設備が紹介されて、お客様の要望が増えていると以前書いた事がありますが、ぶっちゃけインスタの写真は大体似たような雰囲気が多い。
オプションになる事が多く、予算と相談しながら決めていきますが…
なかにはその内装・設備をする事によって、間取りに影響する時もあります。
どっちを優先するかですね。
私としては間取りを優先して欲しいのですが、家の雰囲気というのも暮らしていく中でテンション的に大事なのも理解できます。
という事で、お客様が暮らしていくテンションの為に、色んなパターンを考えて、実現へ悩みまくっています。
このあたりは設計寸法を理解していないと考えるのは難しいので、お客様ではなくこっちサイドの仕事。
「予算の中で出来るだけ要望を叶えたい・ベストな提案をする」このサービス精神というか、気持ちを持っている住宅営業が一番好きですね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
阪急茨木市駅近くで先日棟上げしたばかりの現場。
土地を仲介させていただき、間取り打合せは私の方でやらせてもらいました。
まだ棟上げしたばかりで大工さんが動き回っていたので、1階だけ拝見して退散（汗）
落ち着いたら、ゆっくりと見せてもらいます。
現在新築一戸建ての間取り打合せをしてるお客様が3組いらっしゃいまして、コンセプトの方向性が見えてきて、かなり間取りが固まってきました。
先日、相談を受けていたお客様が買った土地を通ったら、古家が解体されてもう建物が着工されてたんです。
詳しく書くと、相談は受けていたんだけど土地を仲介したのは当社ではありません（レインズに登録されなかったので･･･）。建物もそのお客様が話を聞いていた住宅会社で建てられる。
私は全く関係無く意見言える立場ではありませんが･･･私が感じたのは「着工すんの早っ！」って事。
たぶん土地を契約してから3ヵ月も経ってないんちゃうかなぁ。
って事は建築確認申請の期間もあるので、実質間取りの打合せって1ヵ月もしていない計算になる･･･
これはお客様それぞれだし、どれが正解っていうんもんじゃないけれど
その住宅会社の噂では、最初の間取り提案があって、それから2回くらいの打合せで最終決定までしちゃうみたいです。
設計する私の立場としてはちょっと物足りないかな（汗）
「この間取りがベストだと」思ってお客様には提案してるんだけれども、やっぱ打合せ内容によっては変わってくるし、ヒアリングを重ねる事で見えてくる間取りやディティールというのもある。
そこの納得感というのをお客様だけでなく、私も味わっていたんです。
打合せに時間をかけたくない住宅会社が多いのが現実ですけど、間取りがよく分からない人でも、こちらから質問を重ねれば色々と出てくるものがあるので、その見えていない部分をくみ取って、納得感のある打合せをするのがベスト。
時間はかかるし、なかなか大変ではありますが（汗）、ここは譲れない性格です。
新築をこれから打合せする人にとって、建物価格が結局いくら位になるのか？気になるかと思います。建物契約してからも打合せが続きますので、オプション費用がどうなっていくのかがポイント。
私は予備費として最初から建物価格とは別に資金計画を組む様にしています。
では、いつもの流れをご説明。
①最初はプランの打合せを何回か行って、建物面積が大きく変わる事がない様に決めていく。
なんだかんだ言って、建物面積が価格に大きく影響しますから、あとでコレが変わらない様にしておく事が大事。
②お客様がイメージしているオプション要素を確認しておく。
これが予備費に相当してきます。オプションになる要素としては、【キッチン・洗面・トイレ・フローリング・ドアなどの建具グレードと仕様・照明計画も含めた電気関係】。最近はこれらが多くなってきています。
浴室は掃除のしやすさが主流になっていて、どちらかというと浴室設備を削ぎ落としていく方向になるため、オプションが発生しない事が多い。
ポイントクロスなども多いけれど、クロスはそんなにお金かかる物ではないのであまり意識していません。
③これらのイメージを確認して、お客様がこれから追加になりそうな要素をチェックして、相当しそうな金額を予備費として枠計上しておく。
こんな感じですね。ある程度予備費を取っておくと、希望と予算のストレスが軽減するし、あとで選べる楽しさも残しておける（住宅の打合せって予算とのストレスが必ず出ますから…）。
と言う事で、オプション予備費の目安だけ参考に書いておきます。
・キッチン→最近はこれが一番多いかも。ピンキリなので価格で言うのは難しいですが、50万円前後見てるとマシかな。「結構コダワリたい」って人は80万円〜100万円程見ておいた方がいいかも。
・洗面→これは一般的な標準品でもいいと思いますが、インスタの影響で造作洗面やアイカのデザイン洗面を入れたいという方も増えています。大体だと20万円位の予算枠かな
・トイレ→これも好みが分かれるところですが、10万円〜20万円位見ておくかな
・フローリング→無垢や突き板（挽き板）にしたいという場合は、1階部分だけなら20万円程みておきます。
・建具→グレードというより、天井までハイドアにしたい人も多くなってきてるので、これも1階だけハイドアというケースなら10万円〜15万円。
・照明などの電気関係→コンセント数のプラス。そしてダウンライトやダクトレール設置・間接照明などのデザイン構築として、こちらも20万円位は見ておくかな。
ざっと書いてきましたが、どこまでやるかはお客様次第。
何も決まっていないなら、100万円〜150万円を予算枠として最初から計上してはいかがでしょうか。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
いつもは毎朝、新着物件の写真を撮りに行くのがルーティン。
最近はかなり忙しくさせて頂き、間取りの提案も多いので、特に土日祝は午前中の打合せギリギリまで「これがベストの提案か？」を悩んでいます。
なので、ホームページの更新が遅くなったり、写真掲載が遅れたりして、ご迷惑をおかけしております。
新築一戸建ての初期段階の間取りを考える時って
・他のパターン（コンセプト）の間取りはないか？
・今の間取りでもOKだか、工夫して建物価格を下げる（面積を減らす）事は出来ないか？
大きくはこの2つを考えています。
まずはこの辺りの方向性が見えていれば、お客様との打合せもスムーズだし、新しい要望が出てきてもその場でご提案がすぐに出来ます。
「色々と検討した結果、この間取りを考えました」この状態まで持っていって打ち合わせに臨むのがマストです。
ちょっと気に入らない不動産会社の対応があり……
居住中の中古一戸建ての見学希望があって、売主様側の不動産会社に電話しました。
ちょっとやり取りした後に、「売主様の都合が悪くなって、翌日の午後はどうですか？」と連絡があったんです。
ここまではある話なんですが
「その日は別のお客様のご案内も●時から入っているので、その前にどうですか？」
「15分位しか時間ないですけど」
これ（汗）売主様から売却を依頼されている不動産会社の対応か？
売主様や不動産会社の都合が悪くて本当に仕方ないのかもしれないが、そうだとしても売却をする事が目的なんだから、なんとか見学してもらおうとするのが本来の不動産会社の仕事。
普段から行儀の悪い不動産会社なので、なんかね……「やっぱりな」って断りました。
あんまり案内させる気がないんでしょうね。「売却お願いします！」って売主様は依頼しているのに…
自分の家やと勘違いしてるし、売却を依頼されればあとは好きにしていいと思ってるんでしょう、こういう不動産会社は。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
昨日は午前中はクリナップのショールームへ。
間取り変更リフォームで、キッチンの確認＆見積り依頼をしました。
そして午後からは、新築一戸建ての設備決めでパナソニックのショールームへ。
ラクシーナがSクラスに変更になり、またフロントオープンの食洗機も出してきたので、キッチンでパナソニックを検討する方は増えてきてますね。
夕方に事務所に戻ってから、変更があったお客様の間取り作成を2件。
この時点で目がジリジリしてて心が折れそうだったけど（汗）、新規の新築一戸建ての間取りを考えて、CAD入力まで済ませました。
もう不動産会社の要素は微塵もない1日でしたが・・・好きだからいーや。
住宅提案会社としても頑張りまーす。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日は京都市の法務局へ。
西京区の物件で、法務局があるのは嵐山。
色々と確認しておきたい事もあるので行ってきました。
雪が舞う嵐山、それでも渡月橋から店が並ぶ通りは観光客でいっぱい…
茨木市にいてると実感ないが、やはり京都市内は賑やかですね。
そして西京区の法務局は初めて来たなぁ、こんな嵐山の街中にあるとは知らなかった。
外観も京都っぽくで何だかオシャレ。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
4日ぶりのブログ更新。
かなり忙しくさせて頂き、この1週間は特にその日の資料、そして次の日の資料を作成する日々で結構時間がなく、ブログ更新が滞ってしまいました･･･
ご契約・ご案内・間取り打合せや立会いが平日でもアポイントが3件は入っている毎日でしたが、なんとか乗り越えられそうです（笑）
明日はご契約と、午後からはリノベーションの現地立会いが2件。
来週の平日は比較的時間が取れそうですので、残ってしまっている業務処理をしっかりとして、内容のあるブログ更新頑張ります。
「不動産仲介の仕事ってそんなに時間取られるの？」って思われるかもしれませんが
不動産の仕事はそれほど時間は取られません（笑）
物件の確認や間違い・モレがないかのチェックとキッチリとした書類作成・調査、そして諸々の段取りが仕事になりますので、ぶっちゃけ余裕はあります。
やっぱり時間がかかるのが、新築などの間取りを考える事。
建売みたいな間取りならすぐに書けるけれど（言葉が悪いな･･･）、お客様の様々な要望を取り込んで、さらにその上を行く間取りを提案しないといけませんのでね。
1つの間取りに数日かかるケースも珍しくないんですね。1つパターンを完成させて、どうも自分の中でスッキリしない場合はもう2つ程の違ったパターンも考えて、図面作成しておく作業になります。
大変っちゃ大変だけど、好きだからしょうがない。建築の打合せが生きがいとなっています。
明日の資料の準備は出来たので、キッチリと週末を乗り切ります。
新築一戸建ての価格が上がってるという話、不動産業界内でもよく聞きます。
デザイン性を出して付加価値を付けて上昇価格に対応するという方法も増えてきましたが、それだけでなく接客（提案や対応）の納得度も重要になってくると思います。
でね、「建物価格を少しでも下げる為にバルコニーを無くす」って話もちょいちょい聞いたりします。
最近は室内干しが多くて、バルコニーの使用頻度が無くなったという流行に乗っかった形。
実際間取りの打合せをしていても「バルコニーはいらないです」って言われる事も多くなっているのも事実。
ただ設計する立場として気になるのは【エアコンの室外機置場】なんです。
エアコンの配管を下に降ろして、地面に室外機を置ければいいけれど、そんな隣地との隙間に余裕がある土地ばかりでもないし･･･かといって、2階の外壁にエアコン架台を付けるのも（汗）
建売とかでバルコニーが無いがゆえに、エアコン配管が曲がりくねって外観を損ねてるケースやアプローチの目立つ所に室外機があったりと、残念なケースをたまに見かけます。
設計の基本ですが、間取りを考える時に室外機置場の位置は考えながら間取りを考えないといけないんですね。
どうしてもエアコン設置が難しいならば、バルコニーを付けた方がいいと思うんです。
予算も大事だけど、外観もやっぱり大事。
このあたりもご検討ください。
ちょっと今回の内容は分かっちゃうかもしれないけれど、営業として大事な部分なので書いちゃいます。
完成している新築一戸建てをご案内したんです。
道が狭いし、近くにパーキングも無いので「車どうしようかな」って思ったので、朝早くにその新築現場に見に行くと新築のガレージスペースにビニールシートを敷いて、車が駐車出来る様になっている。
「あっコレなら停められる」と安心しました。
新築のご案内って、現地にキーBOXを設置して自由に見学できるのが普通なんですが、その新築を販売している不動産会社（売主ではなく仲介会社です）が「当日は現地で立会います」って言うもんだから、現地にて待合せ。
お客様と車で行くと、すでにその不動産会社の営業マンが来ていました。
そう、ガレージスペースにはその会社の車が停まっている･････
ちょっとね（汗）イラってしました
車から降りて、その営業車を見ながら「前の道路に路駐しててもいいんですか？」って聞くと、「いや･･･どうでしょう？」って返事･･･
お客様が一緒に見学するのは分かっているのに、「車どうするのかな？」って想像力わかんのかっ！
見学させたってるって思ってんのかな？
駐車場所はそっちで考えろよって思ってんのかな？
他社（私のこと）だけだったら優先してもいいけれど、購入を検討するお客様を優先しないと･･･
立場はどうであれ、こういう想像力って普通の事だし、営業をしていく上で一番大事！
まぁほとんどのケースでは離れた場所などに駐車して、お客様が現地で駐車しやすい様に段取りしているんですど、ちょっとビックリしたな（汗）
気が利かん担当は一発でアウトです。
