朝一に、現在解体中の現場に寄ってきました。
去年に古家付き土地を仲介させて頂き、土地の決済も無事に終わり解体着工。
間取りの打合せ・住宅会社提案もさせて頂きました。
間取りについては、最初2階建て（予算重視）で進めていましたが、途中で3階建てに変更。
でも、駅徒歩10分圏内で駐車場も2台置けて新築4,000万円台ですので、いい感じで着地するかと思います。
43条但し書き申請（事前許可は取得済み）もありますので、5月中に建築確認申請が下りればいいかなという感じ。
これで現在現場工事進行中が4件になります。
まだ最終の間取り確認＆設備打合せ＆電気配線打合せは残っていますが、満足して頂ける様に頑張っていきます。
今日は朝イチで住宅ローンの金消契約があったので梅田まで行ってきました。
定休日だったので、久しぶりに車で家から直接向かう。
ここ数日はメチャクチャ寒い日が続きますね…茨木や箕面の山は雪で白ーくなっていました。
午後は基礎着工している現地へ。もう棟上げを待つばかりといった状態。
間取りを考えるのにかなり苦労したので、今から完成が楽しみです。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
ブログを書き始めてもう13年程。
ホームページ内の記事も合わせると3,000以上の記事数になりました。
ここ数年はYouTubeやインスタ・TikTokと発信媒体が増えて、「色々やった方がいいのかなぁ」と考える事もありますが、やっぱり自分の言葉で&詳しく伝えられるのはブログが一番合っている気がします。
何か調べたい事があってネット検索した時も、インスタや動画よりもブログ記事が一番参考になっている。
YahooやGoogle検索で上位に表示されても営業要素が強いコンテンツが多いしね……
これからも自分の言葉で、お客様の役に立つ「ブログ」を書いていきます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
仕事の合間に現在工事中の新築一戸建て現場へ。
だいぶ間仕切り工事が進んでいて、広さの雰囲気がつかめる様になってきました。
設計している時から「LDK、結構広くなるなぁ」と思っていましたが、実際に広い。
奥行きがあって、LDKの端々が遠く感じる位でしたね。
1階に浴室・脱衣室・洗面室・家事室・ファミリークロゼット・シューズクロゼットと盛り沢山の要望を詰め込んで、2階はトイレ・洗面スペース以外は全てLDKとメリハリの空間配分をしております。
ゴールデンウィーク明けにはかなり仕上がってきてると思いますので、工事の進捗が楽しみです。
今日はリクシルとタカラ・スタンダードの2つのショールーム見学へ同行。
2つともグランフロントにあるから助かる。
見学内容はキッチン・浴室などの設備関係とドア・フローリングの内装関係。
マンション・間取り変更リフォームになります。
リクシルの梅田って久しぶり、いつも箕面のショールームに車で行っていたので、今日は電車で移動です。
今月下旬は決済が4件あって全て場所は梅田。その前に金消契約とかもあるので梅田に行く事が増える3月になりそうです。
前のブログても書いた様に、いつも車移動ばかりで電車に慣れてないけれど、少しは当たり前になりそうかな。
大学の時は毎日の様に阪急電車で神戸まで行ってたのが少し懐かしい1ヶ月です。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
昨日からネットの接続がおかしく、ホームページの更新が滞っていましてご迷惑おかけしました。
先程やっと直りまして、物件更新を行っております。
なんか線が余分に接続されていただけみたい･･･てか今まで普通に動いていたんだけどな（汗）
まぁ直ったのでよかった。
ほんとネット接続が出来ないだけで、仕事が半分以上進まない･･･かといってアナログでは出来ないし。
スマホがあれば一応は作業可能だけれども、時間かかり過ぎるから現実的ではない。
「ネットがないだけでこんなんなるのに、もし電気がなくなったら仕事全く無理やん」って言っていたら
本当に夕方に停電･･････（汗）
この事務所に来て10年以上経ちますが停電なんて初めてちゃうかな（地震以下は）。
関電のホームページを調べると局所的な停電だったみたい。事務所がある並木町と大池・玉瀬・平田とかの数百世帯。
10分超で復旧したので良かったですけど、停電なったらホンマに何にもできへんですよ。
照明・エアコンはもちろん、電話機も動かない、コピー機も動かない。パソコンは残っている電源で動くけれど、ネットを繋いでいるルーターなどが落ちるのでネットが繋がらない。
唯一スマホだけが動いているだけという状況になります。
これから地震が起きるのは間違いないですので、ちょっと現実的になった時間でした。
本来ホームページ内で書く内容ですが、まいっか･･･
ホームページのマンション一覧見て頂くと分かりますが、2,000万円前後の物件が異常に多くなっています。
1,000万円台後半～2,500万円前後の価格帯です。
昔から多かったボリュームゾーンですが、ここ1年くらいは他の価格帯の物件が減った分、割合的に余計に多く感じてしまいます。
理由は、業者買取りによってリフォームされた物件が多いから。
1,000万円強～2,000万円くらいで買取られた物件がリフォームされて再販売されているんですね。
結論から言うと、高いです（汗）
物件が多いからコレが相場という訳ではなく、全体的に相場より高く売り出されているのが現状･･･
本来相場では「リフォームされて1,800万円前後ちゃう」っていう物件が、2,200万円とか、ヘタしたらそれ以上の価格で売り出されていますからね。
元々の売主様から売却を依頼された不動産仲介会社が「早く売りたい（＝数字を上げたい・ノルマ達成したい）」から、業者買取りの方向に持っていく。
一方で、買取り業者は買い取れる物件が少ないから、多少高値でも買い取らざる負えない。もしくは高いのは分かっているが、断ると買取り情報を持ってきてもらえなくなるので無理してでも買い取る。
こんな負のスパイラルが重ねっているのが、この価格帯のリフォーム済み物件。
こんな仲介会社と買取り会社にお客様は付き合う必要ありませんからね。
「フル・リフォームしたら高めでも売れるやろ」っていう発想に付き合ってはダメ。
知らずに、フル・リフォームされた物件を見学して
「今の相場から考えると、価格はこんな感じですよ」→実際は500万円近く高い
「リフォーム費用に800万円ほどかかってる様です」→実際は500万円もかかっていない
こんなトークで成約になっている事例が多いいなじゃないでしょうか。
リフォーム済み物件っが全て悪いという訳ではなく、物件相場＆リフォーム費用の見極めをしっかりアドバイスしてくれるのが良い仲介営業マン。
なかには価格変更を経て、相場帯に入ってきているリフォーム済み物件もありますので、そこを見極める事が大事です。
間取りについての話。
ここ何年か間取りの要望として増えているのが
【洗面所と脱衣室を分ける】
【ファミリークロゼットやシューズクロークなどの収納スペース】
収納関係は部屋の使い方や収納量そのものに関わってくるので分かりやすいのですが、洗面所と脱衣室を分けるというのが間取り作成の上で影響する事が多いんです。
たまにソレを実現する事で、他の間取りがおかしくなっちゃう事もあります。
お客様は気付かないかもしれませんが、LDKの広さに影響出たり、無かったらもっと動線が良くなるのにな･･･、そういった部分です。
たしかにインスタとかでカウンター洗面や造作洗面でカッコよく掲載されているから、気持ちは分かります。
ただやらない事で得られるメリットもお伝えして、全体のバランスもしっかりと把握して頂きたい。
要望を聞くだけじゃなく、実現した間取りもご提案しながらも、違った間取りも考えるのがお客様の満足につながっていくはず。
お客様の納得感のために色んなパターンの間取りを考えていくのが好きですね。
今日は定休日。
朝からメルマガ配信をして、それから住宅ローン金消契約に立ち会うために、梅田へ。
雨も降っていて、道路が混み気味だったので電車移動。
セキスイに入社したら1人1台社用車が与えられ、通勤も含めて車移動しか経験してこなかった。それから30年ずっと車移動ばかり。
だから電車はいつも新鮮。
てかハウスメーカー時代は、お客様宅に行くのもほぼ住宅街だったので、電車やバス移動は不便すぎますからね。
時間帯も夜の訪問がほとんどだし、そもそも仕事終わるのが夜中の1時とか2時が当たり前だったので、電車なんか走っていない・・・
そんな感じで新鮮な電車に揺られながらも、実際には景色など見ずに間取りをずっと考えてしまう（汗）
案外集中できるんです。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日の朝イチは物件の写真撮影の帰りに、
仲介させていただいた土地に寄ってきました。
まずは基礎着工された土地
土地の間口は狭めですが、駅徒歩圏でこの価格帯で新築が仕上がったのはかなり魅力。
こういった土地選び出来るっていうのはアリだと思うんですよね。
続いては、棟上げが終わった現場へ。
今日は2階に上がろうと思っていましたが、あいにく大工さんが他の用事で現場にいなくて、外部写真だけ撮りました。
最後に先日解体が終わった現場へ。
建築確認が下りれば、こちらも着工となります。
他にも間取り打合せをさせていただいた新築現場がこれから3現場。
現在間取り打合せ中が2組と、今年はのぞける現場が増えてきて楽しみです。
