【建築現場 ～巡礼～】

今日の昼前後で、始まるor始まった建築現場を見てきました。

続々と始まってきているので楽しみでもあり、現場チェックだけでも移動で結構時間がかかってしまう（汗）

という事で順番に見てきました。

①まずは解体工事が終わった土地

これから建築確認申請が下りたら、建物着工していきます。

②マンションのリフォーム現場

4月から工事に入り、一部リフォーム＆一部間取り変更。

・キッチン背面はコンクリート地にクロスが貼られていたので、コンセント設置のために一部壁ふかし。

・玄関収納のために狭くなっていた部屋を広げるために、玄関収納の広い方の部屋へ移動

③マンションのリフォーム現場2

こちらは来週から工事が始まります。

クロス屋さんが一部先行してクロスめくっていました。

間取りごと変更する大幅なリフォーム工事になります。

④もうすぐ着工の新築一戸建て

無事建築確認申請が下りて、基礎着工を待っている状態。

⑤続いては先日来たときは基礎が完成した状態でしたが、もう棟上げが完了していました。

かなり間取りを考えるのに悩んだので、まだ棟が上がった状態ですが興味津々で内部へ。

なかなか良い感じじゃないでしょうか。ハシゴで2階に上がっても良い感じ。

今後も楽しみに寄らせてもらいます。

⑥次は来月完成・引渡しの新築一戸建て

建具関係の設置も終わっていて、だいぶ形が体感出来るようになってきまたね。

⑦最後は基礎着工が始まった現場へ

全部で7現場を回ってきました。

秋口から間取り作成＆打合せで結構忙しくさせて頂いた結果、次々と現場がスタートしていくのは嬉しいかぎりです。

新築一戸建てはこれから3現場まだ打合せ中で、5月～7月に着工予定。

また報告していきまーす。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【地域ネタでも ～麺屋ひげだるま～】

ちょっと地域ネタ。

今月初めにラーメン屋がOPENしていまして、この1ヵ月結構な列でお客さんが並んでいる。

事務所のすぐ近くだし、今度空いている時を見計らって行ってみようかな。

【麺屋ひげだるま】

所在地：大阪府茨木市大池1丁目10−35

今日の昼営業が終わる前の写真。

昼遅めの時間は空いてそうなんだけど、日曜・昼は結構並んでいた。

しかし茨木市はラーメン激戦区になってきていますね。

お昼時はかなり行列が出来ているラーメン屋が増えています。

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【リフォームの紹介にはご注意】

当社では中古物件を取引させて頂いた一環として、リフォーム（リノベーション）提案もさせて頂いています。

間取りの提案や打合せは私自身が行い、それを信頼できる大工さんで見積もりしてもらうスタイル。

物件を仲介した場合は、大工さんの見積り書をそのままお客様に出して、大工さんと直接契約してもらう流れ。

去年から仲介した物件だけでなく、リフォーム単独の依頼も受けるようにしていまして、その場合は紹介料という名目で費用を頂いています。打合せは私自身行いますのでね。

最近は不動産会社がリフォーム業も行うケースが増えていると聞く。たぶんこれからもっと増えてくるんでしょう。

不動産取引（仲介）が減って、業務的に関係する建築の仕事もやって利益を確保していくのは必然の流れでしょう。

リフォーム業の利益率は一般的に20％～30%と言われますので、リフォーム工事の現場費用が600万円とすると、25%の利益率ならお客様出しの価格は750万円となり、不動産会社の利益額は150万円になります。

商売ってこういうものだから全然いいと思いますが、住宅業界出身として納得いかないのは【しっかりと専門的な提案や打合せをしましょう】って事。

なんか図面作成等は下請けの会社に丸投げして、たいした打合せもなく、見積もりに利益だけ乗せる不動産会社が多いんですよね･････

ヒドイ会社なんか、リフォーム会社を紹介して何もせずに、見積りに10%とか20%とかの紹介料を乗せてる不動産会社が結構あるので気を付けた方がいい（汗）

お客様が決める事なんで、それはそれで自己責任になりますが･･･基本的にはリフォーム会社を紹介してもらうのではなく、自分で探した方が価格的には安く出来ると思いますよ。

昔にユーチューブで東京の不動産会社だったかな？【ハウスメーカーの家を安く建てる方法】みたいな動画をあげていたので、ハウスメーカー出身の私「？？？」となり動画を見てみると

「不動産会社にハウスメーカーの営業マンを紹介してもらいましょう」って言ってる。

ハウスメーカーの営業マンは契約が欲しいので、ウチからの紹介だと通常より大きな値引きをしてくれるみたいな内容でした。

そんな訳あるかっ！！

私ハウスメーカー内部にいてたから分かるけど、基本的には値引きできる金額には決まりがあります（営業マン個人には値引き（決済）の権限は基本的にはない）。それを超えるには所長などの決済が必要になる。

不動産会社からの紹介だから値引きが大きくなるのは考えにくいし、別に紹介でない普通のお客様でも決済金額は変わりませんからね。

という事で、知り合いでもない、ただの紹介は気を付けましょうってブログです。

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【収納と動線を考えてみる】

ちょっと間取りの話。

玄関部分にシューズクロークを希望される人が多くなっており、そこに洋服を掛けるスペースと欲しいと言われる事があります。

花粉症の人でリビングに服を持ち込みたくたいという理由だと分かりますが、私個人的には玄関で服を脱ぐ（荷物を置く）という感覚がないので「間取り動線としてどーなん？」って疑問が残っています。

寒い空間で脱ぐ・居住空間でない所に普段の荷物を置くという感覚。

そうでもない場合は、順序として①LDKに入ってから収納（出来ればファミリークローク）を取ることを考える

②玄関入ってすぐシューズクロークを取って、そのままリビングダイニングにウォークスルーで行けないかを考える

こういった間取りもご提案出来ないか？を考えるようにしています。

シューズクローク・ファミリークローク・パントリーなど収納空間が多くなっていますので、こういった動線もセットで検討するのは必須。

その空間が取れればOKという訳にはいきませんのでね。

ご注意ください。

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【今日は誕生日】

昨日の夜、実家に寄る前に若園町の現地に寄りました。

建築確認申請も無事に下りたばかりですが、もう地縄が張られていました。

もうすぐ基礎着工ですね。

で不動産・住宅の話題ではないですが、本日は私の誕生日。

社会人になってからちょうど30年が経過した計算になります。早かったかなぁ･･･

目標？

この歳になってくると具体的な事とかでなく、【丁寧に生きる】。

こんな感じの目標。

仕事をしていると、忙しかったり・時間があっても「コレとコレして･･･」と仕事の事を考えたりと、通常生活が蔑ろになったりするんですね（汗）

そういう時は１つ１つ落ち着いて、丁寧にこなしていく事がもの凄く大事だと感じる。

それがお客様対応や流れに繋がっていくはず。

【丁寧に】

良い言葉だと思いますね。

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【3件の現場へ寄ってきた、そして桜通りは？】

まずは本日の桜通りの様子。

 

少し咲き始めていますね。この週末はまだですかね、来週中で見頃になる感じかも。

今日は昼から外出したついでに、まずは新築を建築中の現地へ。
イッキに大工工事が進んでいて、だいぶ形が出来てました。

続いては、解体工事が終わったと報告があったので現地確認へ。
南向きで道路とか高低差もほぼ無く、キレイに仕上がっていました。

 

最後に先日マンション引渡しが完了して、鍵を受領したので現地チェックへ。
来月から間取り変更を含めた大規模なフル・リフォーム工事に入ります。

先週から新たに建築確認申請が無事下りた新築一戸建て現場も2件あるので、これから益々楽しみになってきます。

現場から随時報告していきまーす。

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【ご要望の物件を紹介したいから】

土地や中古一戸建ての物件が少ない状況が続いております。

購入のご相談いただいているお客様はいらっしゃるのですが、なかなか物件のご紹介が出来ない･･･

「とりあえず」みたいな物件紹介は出来ない（したくない）ので、申し訳ないのですがお待ちいただく状態となっています。

気になるエリア・需要のあるエリアで物件が出てきたとしても、「いや･･･高過ぎるよ（汗）。その価格では紹介できへんし」というケースも非常に多いので、そういった意味でもなおさら物件が少ないといった感じ。

なんか【申込み有り】になっている物件もチラホラとありますが、どうなんでしょうね？

お客様からの申込みになっているんじゃなくて、業者買取りの申込みだったり、実は囲い込んでいるだけだったり･････そんな感じもしています。

買取りになったらまた再販売されるんですが、買い取った業者の利益が乗ってきて更に高くなったりするし、お客様にとって良い事はほとんど無いですからね。建築条件が付いたりして建物のクオリティーが下がっちゃうし。

売主様にとっても買取りの価格交渉があって気付かぬ内に安く売ってしまう事になる。

という事で、売却依頼をいただく事をさらに注力してやっております。

もう集客は原始的（笑）。チラシ・ネット（SNS）発信を行って、あとはご紹介を依頼していくのみ。

ご相談いただいているお客様が待っていますので、期待に応えられるように頑張ります。

ご売却をお考えの方、お待ちしております。

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【分譲地を見て…想う】

街を走っていると、大型分譲地をちょこちょこ見つけます。

それが建築条件無しの分譲だと建っている家はハウスメーカーが多いですね。

まだまだハウスメーカー強しって感じですが、不動産目線で言わせてもらうと【相場より高いなぁって土地が多いんです】。

私ハウスメーカーに勤務していたのでよく分かりますが、住宅営業マンは土地相場の事よく分かってませんからね（汗）。

住宅の方の仕事があって、毎日お客様が探しているエリアの物件チェックなんて出来ませんので。逆に土地相場の事をよく知っている営業マンは、もしかして住宅の仕事がヒマな売れてない営業マンの確率が上がる……（汗）

＊違う時もあるので、ちゃんとチェックしてる営業マンにはすいません

毎日継続して物件チェックして成約事例や価格変更事例を確認し、相場感を積み上げていかないとお客様に自信を持って説明できないのが相場。

お客様が納得して購入し、満足してお住まいならOKではありますが

「建築条件無いので大丈夫です。分譲地で区画が整っていて建てやすい。」そんな言葉で決められた方も多いんじゃないかと思います。

土地を探すのはなかなか条件に合う土地も少なくて大変ですが、ちょっと相談してもらえてたらなぁって気持ちになりますね。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【間取りの完成度】

ふと思ったことで、「いつも間取りの事とか考えてるなぁ」と。

ハウスメーカー時代はそれが本業だったけれど、今はそれ以上に考えている状態。

朝の4時とか起床は早めなんですが、目を覚ましてから、しばらく「なんか他に良い間取りのアイデアないかなぁ」とか色々と頭の中でぼんやりと考えています。

そういう積み重ねで、ふとアイデアが浮かんで、納得できる間取りが出来たりするんですね。

机に向かって「さっ考えよ」っていうのも可能だけど、やっぱり常に頭の中でコトコトと煮込む作業を経て、良い案は浮かんでくるものだと思います。

ハウスメーカー時代は（ぶっちゃけ）考えていたようで、仕事が終わると考える作業はあまりしていなかったかもしれない……

今は仕事という感覚ではなく、自己満足に近いかも（汗）。

でもお客様に満足してもらうための自己満足なので、OKかな。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【やっと落ち着いてきた】

急に暖かくなってきましたね。

年を取ると寒暖差が大きいと眠気を誘う･･･

こうもイッキに気温が上がると、茨木市では「もう桜咲くかな」ってさくら通りの事が気になってくる。

あまりにも身近すぎて詳しくないので茨木市ホームページで見ると、こんな感じ↓

　

まぁ結構長いんです。

数kmにわたって緑地帯と歩道がつながっていて、そこで1000本を超える桜が咲くという感じ。

私が子供の頃はさくら通りというものはなく、元茨木川があって、水のない空っぽの川と土手でした。

今では市民の憩いの場で、やっぱり1つのシンボルになっていますね。

話は変わって、お客様との間取りの打合せがかなり進んできました。

新築一戸建ての間取り確認（打合せ）が3組。

マンションのリフォームorリノベーション打合せが2組。

マンションは3月中、新築一戸建ては4月には確定していく流れです。

2月・3月中旬まで「ちょっとヤバい･･･仕事に追われそうになってる」という状況でしたが、もう流れは出来てきたので一段落といったところ。

現在はおススメ出来そうな土地が少ないので新たな新築提案もありませんが、と言いながらポッと物件が出てきますので「次はどんな間取り提案になるかな」と楽しみに物件チェックしていきます。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞