急に一段と寒くなりましたね。
雪降るんちゃうかと思ったら、気温はまた5度。まだまだ寒くなっていくのかぁ…
来週に着工する新築一戸建ての現場に寄ってきました。
今回は土地の仲介して、建物設計打合せをさせて頂いたお客様。
完成は5月頃になる予定。
土地を仲介して建物もご提案するとなるとホントに長めのお付き合いになります。中古取引でもリフォームやリノベーション工事があれば同様。
不動産仲介って、物件を見学→申込み→契約→住宅ローン手続き→引渡しってある意味タンパクなお付き合いで、営業マンとの関係性もそれ程深くならないのですが、一方建築の打合せが絡んでくるともう普通に1年とかのお付き合いになります。
不動産会社としては結構異例かもしれませんが、私としたらコッチの方が性に合っている。
今までやったきた様に【本音でお伝えする不動産会社】【建築提案も一緒にする不動産会社】という方向で進んでいくイメージをしています。
事務所も近いし、よく近くを通るのでちょいちょい現地チェックに寄ります。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
たまには地域ネタでもぶっ込んでおきます。
阪急のイオン新茨木店の向い、以前は100均のフレッツがあった場所
そこにマクドナルドが出来るようです
しばらく阪急の駅周辺にマクドナルドはなかったのですが、ここが駅最寄りになりますね。
以前のフレッツのままだとなかなかの広さだし、裏は大きな駐車場だったのでドライブスルー型にもなるのかな？
2025年1月下旬オープン予定です。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日は定休日。
どうしても手配しないといけない事があったので、午前中は事務所へ。
その前に私の自宅近くで現在建築中の土地を仲介させて頂いた現場へ。
今日は外壁を貼っていました。内部は断熱工事が終わったところ。
景色もいい！梅田のビル群も見えていました。
また見にきまーす
今日も2組の新築一戸建ての間取りを考えていました。
お客様の要望・間取りの面白さを含めながら予算内に設計していくというのは、難しくもあり、また考える楽しさもありで毎回どんな間取りをご提案出来るのかチャレンジしています。
思い返せば、今までどれ位の家を建ててきたのだろうか？
キチンと数えた事はないけれど、200件以上300件近くは実際に設計・打合せして建ててきたかな。
全く同じ間取りはないけれど、昔（1990年代～2000年代）は標準プランというか、結構同じような発想の間取りが多かったですね。それ程間取りのパターンが多くなかった時代。
というかお客様も情報が少なく、それほど詳細打合せをしていく事は少なかった。
＊その時は色々考えて間取りを提案していましたが･･･
ここ10年くらいじゃないかなぁ、間取り提案のバリエーションが増えてきたのは。
おそらくインスタの影響が大きい。
もう逆にお客様が処理しきれないくらいの間取りや仕様・設備の情報が入ってきて、私ら設計の仕事として【お客様が希望してきたものが正解なのか、やめていた方がいいのか】を理由も含めて説明する事が増えてきました。
昔はお客様が受け身だったのが、住宅について意見を出し合う関係になってきたという感じ。
その中で、お客様の要望と自分の思いを融合させて、期待を上回る、より良いものをご提案しないといけない状況です。
これからは個人が生きる時代。企画住宅のようなパターンの中で住むのではなく、何か個性が出ていて特徴のある住宅設計をしていけるように磨いていきます。
今日は、土地の相談・新築一戸建ての間取りヒアリング、そして先日ご契約となったマンションの間取り変更リフォームの打合せ。建築関係一色の１日でした。
今年も12月となり振り返れば、当社にとっては【住宅建築の提案がメインになってきた】と言える1年。
土地を仲介させて頂いたお客様への新築一戸建て提案＆新築建物だけの相談で10件。
一戸建て・マンションのリフォーム・リノベーションもあわせると15件以上のお世話をさせて頂きました。
間取り考えたり、打合せしたりでかなり作業は増えますが、やっぱり住宅は楽しい。
来年も引き続き住宅関係の提案もして、当社のカラーをもっと出していきたいと考えています。
何度も書いていますが、建築費や人件費の高騰で住宅価格もなかなか買えない水準まで上がっています。
そうした状況を解決するために、去年から取り組み始めたのが
・1,000万円台～2,000万円前半で建てる住宅提案
・ただの住宅ではなく、耐震や断熱などの基本性能は高水準をクリアーさせる
・間取りの打合せは私の方で行う（ハウスメーカーなどには負けていないはず）
・近年増えているコダワリの仕様・設備も実現させる
主にこの4つを基本にして、インフレになっている世の中でも、【予算内で理想を追求できる】家づくりのお手伝いをさせて頂くという取り組みです。
住宅会社の人間ではないので、第3者としてお客様に提案や注意などを言いやすい立場で、それがかえって良いスタンスで話が出来るんだと思います。
もちろんご提案する以上は責任もって取り組んでいますが、ノルマがある訳じゃなく、住宅営業マンみたいに「契約してください」ってスタンスじゃないので、本音が言える。
ハウスメーカー時代には言えなかった本音が言える、これが最強だな（笑）
今日は宅建士の免許更新…5年ごとの更新で、その度に丸1日講習があります。
朝イチにメルマガ配信をする予定でしたが、朝の9時から大阪市内で講習が始まるので、メルマガ配信は夜に行う予定です。
いま阪急電車に乗りながらのブログ更新。電車は普段ほとんど乗らないので新鮮でもあり、通勤時間で人も多く慣れてないとなんか疲れる（汗）
行ってきます
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
家を建てる時の住宅会社選びについて
大手ハウスメーカーってバッグで例えるとブランド品という感覚じゃないかと思います。
良い物（実際に良いとは思う）だけど高いよねって。
そして最近は中堅ハウスメーカーも結構出てきています。
昔は普通の工務店や不動産会社だったけれど、その地域で力を付けて近年住宅展示場に出てきた会社です
こういった会社はココ大阪では土地をバンバン買って、建築条件付き土地で販売して資金力を付けてきたというイメージですね
ブランドではないけれど、なんか聞いた事はあるかな〜みたいな感じ。または聞いたこともないけど、店出してるしそれなりのメーカーなんかな？って思える位です
最後にローコスト系の住宅会社。
聞いたこともない、店も出してない。でも買いやすいしなぁ
どれがいいのかはお客様によってもちろん変わります。
ぶっちゃけね、ローコスト系でも断熱や耐震などをオプションで追加すれば、大手ハウスメーカーとの差なんてそれ程違わないのも事実
強いて言えば、保証面やアフターサービスの充実度は差がありますね。そこはバッグとかのブランド品でも同じ事が言えるんじゃないでしょうか。
でもその差が1,000万円以上となると（汗）そこにこれだけのお金をかけるのかという問題が出てきます
どっちが正解という話ではなく、物価が著しく値上がりしている今、「住宅価格が上がっているから」って仕方なくハウスメーカーを選ぶのではなく、資金面で無理をせず、でも間取り・デザイン・性能値などを自由に選択した建物をご提案していきたいんですね。
【予算】と【こだわり】を両立できる様に土地と建物をセットで提案出来る不動産会社はそんなに無いかと思います。
あきらめずにご相談ください。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
売却の査定する時には必ずその価格の根拠を説明します。
「過去（2・3年以内）の成約事例」と「周辺で現在売り出されている物件」がその根拠。
でも周辺の売り出し中の物件は、最近のメチャクチャな高額査定やチャレンジ価格になっている事が多いので、あまり参考に出来ないのが実情。
売り出されているだけで実際は売れていないので、これから数段階価格を下げていく可能性が高いんですね。
もし査定報告時にこういった実情を説明せずに
「今はこんなに高く売り出されていますので、●●●●万円で売り出してみましょう！」
「相場が上がっているので●●●●万円で売り出して、様子を見ましょう。そこで反応が悪かったら価格を下げていきましょう」
っていうトークが多いんじゃないかと考えています。
こんなトーク、誰でも言える
不動産会社にはその提案価格で売らないといけない責任はないですからね。
不動産のプロという自覚があり、売主様に迷惑かけられないという気持ちがあるなら、こんな提案は出来ない。
という事で「こんな価格で売れるんや」という反応だと不動産会社の思うまま・・・
「この価格は妥当なのか？こんな価格で売りに出しても本当に売れるの？」という目線が必要になってきます。
というかお客様が理解できるように、不動産会社の方が説明しないといけない。
・過去の成約事例
最初の売出し価格と成約まで要した期間、価格変更の経緯
・現在売出し中の周辺物件
その売出し価格は適正か？そのまま売れそうか、それとも価格が下げていきそうか
こういった説明ですね。
売主様も相場や坪単価や相場などをいきなり聞いて「？」になるかと思いますが、「お任せください」ではなく「理解しておいてください」というスタンスが良い営業マンの印。
あさってに配信する会員様向けのメルマガでは、【成約になった物件の経緯や買取再販売された物件の実例紹介＆注意点】でも書いてみようと思っています。
今日の午前中は新築一戸建ての内装・設備の確認で、ウッドワンのショールームへ。
ウッドワンさんは久しぶりに行きました。
無垢のフローリング、スケルトン階段、キッチンそして洗面台の見学と見積り依頼。
やっぱ無垢は違いますねー、久しぶりだったから感覚忘れていたけど･････実際に触れるとシートとの違いはよく分かる。
あとは建具関係だな。
1階はハイドアにしたいけれど無垢では高さに限界がるので、そこの素材感のバランスをどうまとめていくべきか？
建具が決まれば、あとはクロスと照明デザインで仕上げれば、お客様のイメージに近づくはず
もうちょっと考えていきます！
【物件の買取が増えている】という話を何度か書いてきました。
新築建売だけでなく、建築条件付き土地やリフォーム済み物件が増えるという事になります。
売主様にとったら安く売る事になるし、最終的に購入する買主様にとったら本来売主様から直接買っておけばもっとトータル金額が安く出来ていたはずなのに、買い取りによる不動産会社の利益が乗っかる分高く購入するケースがほとんどになります。
でね、買い取り業者へ仲介している不動産会社にとっても、ダメな事が実はありまして･･･営業力がガクンと落ちる
＊グイグイ押す営業力ではなく、キチンと説明や対応をして納得してもらう営業力の方
これ本人は気付いていない事が多いのですが、1年・2年スパンでみると、本当に売れない営業マンになっていきます。
なぜかというと、【一般のお客様にキチンと仲介して契約する方が、はるかにスキルが必要だから】
買取り業者に売るのはラクなんですよね。買い取る業者も不動産のプロだから、なにかあっても仲介した不動産会社の責任を追及される事は少ない。「あなたもプロでしょ」って事で買取った不動産会社の責任になる。
一般の買主様に仲介する方が、接客レベルが高くなっていきます。
・土地なら建てる家の事を心配されている
・中古物件なら現在の建物の状態やリフォームの事なども気にされている
色んなお客様の不安や疑問にお応えして、信用してっもらって、そして取引となっていきます。
買取りばかりしている営業マン（会社）はこのスキルが急激に落ちていきます。
コレ、逆に言うと売却をお考えの方にとってもかなり重要。
大手の不動産会社だから安心っていう気持ちになるのは分かりますが、大手ほど買取りへの誘導傾向が強くなっています。という事は営業スキルが落ちている可能性も高くなる。
やっぱり一番良い条件で買ってくれるのは一般の買主様なんですね。
キチンと説明をしている？粗い対応になってるんじゃない？
結果的に売れなかったり、売れたとしても悪い条件での売却になってたりします。
当社としたら、他社のどんどん営業力が落ちていってくれた方がいいんですけどね。でも売却をお考えの方にはこういった事も知っておいて欲しいと思っています。
