【言葉で分かる不動産営業マンの見分け方】

まぁ同業者さんから批判されても仕方ないんですけど、書いちゃった方がいいかなと思うので。

「大手の不動産会社が出す建築条件付き土地（新築一戸建ても含む）ほど、面白くない物件ってないよなー」。場所とかではなくて、価格とか建物の内容がもう面白くもなんともない。アルバイトに設計させたのかっ！っていう位の建物参考プランも多いと思います。

これがですね、売れたりするからまた何とも言えなくて（汗）。【不動産】って、場所がからんでくるじゃないですか。車とか日用品の様に同じものがないから場所メインで選ぶ人が多いんです。「いやそんな事ない！」って言われる方もいるけど、土地の比率がかなり高いんではないでしょうか（間違いじゃないけど・・・）。

不動産会社が営業する余地がここに出来る訳で、「このエリアはなかなか物件が出ないので」とか言って、気づけば検討し始めてるみたいな人もいると思います。よーく考えれば、その物件は元々所有していた人が売りに出してたんですよ。なかなか出ないと言ってるエリアで売りに出てたんです。それをお客さんより先に購入して、建築条件付きや新築として売りに出してるのは、目の前で話してる不動産会社だったりするんです。土地さえ買い取ったら建物は自然と付いてくるし、利益も確保できるみたいな感じですね。

じゃあどーすればいいんだと。これについては、

①エリア内で他に物件がなくても、適正な価格の範囲かをシッカリと調べる

②建物のクオリティーも調べて比較する（性能・仕様・間取りだけじゃなく、打合せのクオリティーも）。

大変だと思います・・・だから仲介する不動産会社の存在意義があると考えてます。

で、不動産営業マンが発する言葉でお客さんに対するスタンスが分かったりします。

【建築条件付き土地の場合】

注意した方がいい営業マン

・住宅設計で好きに間取りが出来るんです！いいでしょう。

安心できそうな営業マン

・建築条件付き土地なので、お客さんの要望に合う建物が可能か？売主が打合せにキチンと付き合ってくれそうか？確認します。

【新築一戸建ての場合】

注意した方がいい営業マン

・新築はやっぱいいですね。他にはないから早めに申し込んだ方がいいですよ。

安心できそうな営業マン

・建物の性能・仕様を確認して、価格とバランスが合ってるか確認します。

あとは【価格】については、同じ事を言ってるようで全然ニュアンスが違うんですよ。

①新築で自由に間取りを考えられて、この価格はいいと思いますよ。

②建築条件付きだけど、この価格ならいいと思いますよ

①リフォーム済みでキレイだし、この価格はアリです

②リフォーム済みだけど、この価格ならアリだと思います。

普通に会話してたら区別つきにくいかもしれませんが、営業マンの考え方が大きく違います。

①は売ろうとする営業マン

②は客観的に見て判断してる営業マン

【お客さんにとって良い買い物かどうか】を考えるのはどっちの営業マンかって事ですね。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【小田和正に学ぶ ～全力～】

「最近のブログ、なんか力入ってますね」　そんな言葉をお客さんから頂く事がまだない橋本です。でもですね、相談頂くお客さんの90%以上はブログ見てくれてます、ほぼ100%って言ってもいいんじゃないかという位。とはいえ今までブログをかなり書いてきましたが、正直に言うと【フワッとしながら書いてた】。思った事を書いてるのは間違いないけど、なんていうかな、5分・10分くらいで書いてた。

で、最近になって「ちゃんと書こう」と。発信してんだからもっと真剣に役立ちそうな内容を考えて、そしてもっと発信しようと。

そんなタイミングに新聞の別紙で小田和正さんのインタビュー記事が出てました。

【もっとみんなの近くへ】  

カッコイイ～、言ってみてー

アーティストが言うからサマになってるってもんで、不動産業界の人間が言ったらゴリゴリの営業にしか聞こえへん・・・業種って大事だなと。

まぁ内容についてはですね、やっぱ全力なんですよ。70才超えても全力なんですよね、

「もう1曲くらいね、いい曲できたって言えるのを作りたい」

裏返せば、全部集中して考え抜いた曲作りをしてるんだと思う。その結果がさっきのコメントなんだと。

「シンプルが一番ですよ」 

同意！小田和正クラスが言ってんだったら間違いないだろう。コレ、住宅でも同じで、凝った家って目をひくけど、飽きますね。たまに新築一戸建てで凝った内装を、飾り棚とかニッチとか柄物クロスをいっぱいしてるの見ますが、品がないというか・・・「この家を企画した人は、まだ壁越えてないな。シンプルに辿り着くにはそこから壁が3つはあるよ」って思います。

今でも間取り考える時は一度全部思い付いたのを図面に落とし込んでいく、そこから削ぎ落としていく作業をします。そしたらね、スッと腑に落ちる瞬間があるんです、それがほぼ正解なんだろうと感じてます。一発で正解に辿り着ければいいんだけど、なかなか難しいんです（汗）

まぁ何が書きたかったのかと言いますと、【当たり前のように全力で考える】って大事だなと、身に染みてます。

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【住んでいる土地の過去を知りましょう】

台風による河川の冠水の問題がニュースで度々取り上げられています。武蔵小杉・二子玉川っていうブランドがなくなる事はないと思いますが、厳しい言い方ですが【立地は大事】。駅近くとかじゃなくて、多摩川とか荒川とか大きな河川沿いってやっぱりリスクはあるという事ですね。昔はどんな場所だったのか？こういった機会に自分が住んでる場所はどうなんだ？って調べてみるのもいいんじゃないかと。

茨木市を見てみると、事務所のある茨木市南部エリア。古代は海？陸？いや海岸線でしたね、縄文時代初期の大阪みたいです（下図①）。いや、どこまでさかのぼんねんっ！って話ですが・・・（汗）。　弥生時代にはだんだん砂が海を埋めていったのか？はたまた弱い氷河期に入って海岸線が後退していったのかよく分かりませんが、もう陸地っぽくなってます（下図②）。

①縄文初期？　　　　　　　　　　　　　　　　②弥生に入ると

　　　　

こんなの見るの面白いなぁ、大阪なんてちょっとしたリゾート地みたいやんって思いますもん。茨木市なんてちょうど海岸線くらいでしょ、って事はかなり古くから人が住んでるわけで遺跡とかそりゃ出てくるって話ですよね。

縄文時代なんか、茨木市からみた景色はこんなんだろっって↓

弥生時代に入って「おや、なんか砂がたまってきて海岸が遠くなってるやん」って、それでもちょっと高台に上がればこんな景色やったんちゃうかなと↓（100％推測で、おそらく間違ってると思います）

・・・・・不動産的な話をした方がいいですね。事務所がある阪急茨木市駅周辺の古地図。1960年代の地図を参照です。

今と比べてなんとなく面影はある感じかな。明らかに住宅は少ないし、圧倒的に田んぼだらけです。でも中心部は城下町というだけあって、色が濃くなってますね。住宅がどんどん広がっていこうとしている時代ですね、ちなみに私は1973年生まれですので、この地図見ると非常に懐かしい。

ではもっとさかのぼってみましょう。1920年代、今から100年ほど前↓

ほぼ田んぼ・・・。「このあたりは土地の坪単価100万円前後はしますね」と今お客さんに説明している自分を殴ってやりたくなります。水尾・玉櫛・中條（昔はこう書いたみたい）とかの地名は存在しております。

こうやって見ると、茨木市南部は低地・田んぼのエリアですね。東・南に行くと安威川が流れているので水は気をつけておいた方がいいかと思いますね。そのまた東には（だいぶ離れますけど）メインの淀川が流れています。

国土地理院のホームページでも簡単に見ることできるし、ネットたたけば結構出てきますよ。

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【スティーブ・ジョブズ的営業マン】

「スティーブ・ジョブズって知ってます？」ってナイツの漫才出だしみたいになってますが、スゴイ経営者みたいな事言われてるでしょ、私も自伝を読んだ事あるので色んな物を残した（影響を与えた）のは充分に理解できます。でも

実際には迷惑な人じゃね？

人の事を罵倒したり・職場でかなりズバズバ物事を言う人ってイメージが強すぎて・・・それをまた面白がって言ってる節もあり・・・人の迷惑を考えず。

不動産業界にもそんなタイプいる（汗）

「周りの人がフォローしてるから成り立ってんねんで！」ってジョブズに言ってあげたい。まぁそう考えてもジョブズの功績はスゴイのですが、比較するなら情熱の差って感じでしょうか。

で、先日ある物件にお客さんをご案内しまして、「建物の傾きは・・・」とか「外壁の状況は・・・」とか建物チェックを真剣にしてる時に先方の不動産営業マンが突然「近隣の駐車場の空き状況を作りました！」っていきなり渡されました。「えっ・・・今」っていうくらい。

小さいエピソード出すなよって感じですけどね、こういった空気感に気をつけるのって大事だと思うんです。私、その営業マンに近隣駐車場気にしてるなんて一言も言ってないですからね。iPhoneの機能をチェックしてるのに、いきなりdocomoケース説明されてる状態ですが、現場では起こりえる話なんですね。

ジョブズは顧客目線だったと思うんですよ。一方ジョブズ的不動産営業マンは売り上げが第一で、自分の目標の為にはお客さん関係ないみたいな人が多い。目標のために同業会社と競うのはまだいいんですが、強引さがお客さんに向いてるからタチが悪い。

こういう人の対処法は【距離を置くしかない】。変にかかわったら時間とエネルギーを奪われていきますよ、フェードアウトしていくみたいなんでいいと思います。

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【土地探しで必ず見といて】

真面目っぽい文章はホームページ内のブログ、ちょっとくだけた感じの参考にしてもらえそうな内容はアメブロで書いてます・・・昨日から（汗）



で、不動産業界っぽく「土地探すとき、注意しててもいいんじゃない」っていう番外編でも書いてみようと思いますね。前面道路は？とか高低差は？みたいなオーソドックスな事なんて書きませんので・・・



①隣地が境界部分をキッチリ分けてたら、主張の強い人かもしれない

例えば、道路側溝（溝）に蓋するじゃないですか。グレーチングっていうんですけど、ガレージや玄関部とかに。アレを境界部全部でキッチリ施工してたら、ちょっと気にしておきます。いや、何の気なしにしてる人もいるんですよ・・・でも主張が強い人の場合はグレーチングがアピールしてるんですよ。


②表札がやたらデカイ

こちらも「なんか主張が強い人なんかなぁ」って気をつけますね。通常の発想とは逆なんでね。


③よく家の外にいてたりする

コレ私の持論なんですが、キョロキョロする人とか、何の用事が分からんけどよく外に出てる人は、「なんか事件が起こらんかな」みたいな、自ら飛び込んでいきそうな人が多い気がします。



まぁこんな決めつけた様な内容を不動産の人間が言うのは間違いかもしれないのですが、少し参考にしてもらえたりするかなと。土地見る時は隣地も見てた方がいいですよ。



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【不安をスルーする営業マン】

今日ですね街を走っていると、建物の解体が終わってガレージ部分の掘削をしてる現場を通ったのですが２度見。最初は「えらい掘削したなぁ」って思いましたが、土が隣地までえぐられてるやんっ！って。コンクリート底辺が隣地と繋がってたんかな、コンクリートを境界でなんとかカットしたら下の土の部分も一緒に取れてしまったみたいな感じでしょうか。なんにしても現場担当だったら気が気じゃない・・・隣地とどんな話になってるんだろうか？

歳を重ねることのメリット

私も46才になってます、この歳になると「アレ？47やったかな」って1年くらいの差は自覚できなくなるんですが、先生でいったら「もう校長を意識した方がいいのか？」みたいな年頃です（知らんけど）。校長なんていったらもう世の中の事なんでも知ってるみたいな、自分のつぶやきで地域が少し変わるくらいのイメージ持ってますが・・・そうでもない事が自分でよく分かります。

でもですね、さすがに住宅・不動産を25年くらいやってるとこの分野の事は知識は付きますし、なにより営業を客観的に見る事が出来るようになる。自分自身とかではなく、他の営業マンがお客さんに話してるのを聞く時がありますがよーく分かります。

・えっ！そこの説明、もう終わりなん

・お客さんが疑問になってるけどスルー？

・もうちょっと時間かけて打合せ・確認した方がいいと思うけどなぁ

・明らかにテンション違うけど

営業マンは無意識なのか、強引なのか、性格によりますのでなんとも言えませんがね。でも【お客さんの気持ちや不安は大丈夫かな、今日ではなくても、時間かけてでもフォローしていこう】ってのが安心できる営業マンだと思いますよ。

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【阪神大震災を振り返る〜当日&その後〜】

とある不動産営業マンのインタビュー記事。まだ年齢も若いですが、熱く語ってます。で、最後にインタビュアーが「これからの目標はなんですか？」
すかさず（予想）答えてましたよ「年収1億円です！」
仕事内容の目標ちゃうやん・・・（汗）まぁお客さんの為にという結果ならいいけどね。誰か上司でも社長でも仕事の深い部分を教えてあげないと。たぶん上司も同じような発想なんだと思う、この不動産会社には相談しない方がいいでしょう。


【自然災害多いな】

台風の被害がかなり大きかった様ですね。自然災害がどこかで起こってるここ数年、関西は体感では少なかったんですけどね。
去年は台風直撃（風がエゲツなかった、台風なめてた）と震度6の大阪北部地震をダブルで味わいました。地震の時はシャワー浴びてたけど後ろに飛ばされた・・・。
でも記憶の中でダントツの経験は阪神大震災かな、やっぱり。ちょっと時系列で記憶を真面目にたどってみようと思いますね。


【地震当日】

・朝方だったけど、なぜか起きてた
・そしたら遠くからゴォーって音がする。神戸方面の南西から音が聞こえたの覚えてます。
・「トラックかな」ってふと思った瞬間
・ガシャンガシャン揺れながら、横になっていた体が揺さぶられて立てない
・天井の照明が外れて頭に落ちてきそう
・メチャクチャ揺れてる途中に停電で真っ暗になり
・色んな物が落ちてる音の中、家がつぶれるんちゃうかなって恐怖
・とにかく揺れが長く感じた、いつまで揺れるねんって不安になる


【地震の後】

・揺れがおさまって家の中を歩いてみる
・電気は付かない、って事はテレビも見られず
・ラジオをつけたら地震の事を放送してるけど、状況が分からない（あの時代はネットがなく、スマホはもちろん携帯電話さえ普及してない）
・震源地さえよく分からないまま夜が明け始めて、外を見てみる。
・大阪の茨木市だったので揺れはしたが街に大きな被害は出てない模様
・何時だったか忘れたけど、電気が通ってテレビを見たら阪神エリアの衝撃の映像
・大学が神戸の東灘区だったので知り合いが気になる
・でも携帯もないし連絡とりようがない
・家の固定電話は繋がりにくいって噂があり、1ヶ月くらいは公衆電話を使って兵庫県の友達と連絡してた


【ハウスメーカーの地震影響】

・ハウスメーカー勤務だったので被災地に行かないといけない（建て替えの需要はかなりありました）
・いたる所の道路や線路が分断されてるので移動がかなりツライ。
・調査しようにも区役所は混んでる
・地震の影響でお客さんの土地の境界が分からない。隣地の人も避難されててずっと留守、またお亡くなりになられたりしてた時もあり、土地境界確認が出来ない。
・1階が崩れた家、真っ二つに亀裂が入った家、ボコボコの道路・・・日常が不思議な感覚に
・仕事は毎日終わるのが午前2時〜午前4時とか。慢性的な睡眠不足だったが、若かったのか眠いけどキツイとはあまり思わなかった（職場の先輩方が良かったからだと思う）
・工事現場はかなり混乱してた、たぶん工事監督が一番しんどかったと思う。
・1年くらいはこんな感じが続いてた気がする


地震の体験もだけど、住宅の仕事してたから、地震後の事がより記憶にあるのかもしれない。
もうね、仕事的にもあんな体験はしたくない・・・



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【空間はインテリア次第なとこもある】

寒くなりました、早朝に車の温度計みたら12℃。冬の昼間やんって・・長袖1枚で家出てきた事後悔しましたね。寒いで思い出したのは昨日に銀行で引渡しがあった時の事。お客さんに渡す書類のコピーが必要になり銀行窓口でコピーをお願いしました。

「何枚ですか？」と聞かれたので「え〜全部で4枚です」で答えたら、なんて言われたと思います？

「コピーとかお断りしてるんです。1枚だったらいいんですけど3枚・4枚とかなると無理です」・・・微笑みましたね。街を歩いてて「うわっコピーしなアカン」って銀行に飛び込んだんじゃなく、なんだったらお客さんはその銀行で住宅ローン借りる訳で。融資手数料払って、金利も負担していく訳で。紙代の問題だろうか？積もり積もればという話だろうか？そんな対応でも業務が成り立つなんて羨ましいわ。

で話は変わり、よく住宅展示場やマンションのモデルルームとか見たら「うわっ、かっこいい」ってなるでしょ。展示場とかの設計もしてきた私としてハッキリ言えるのは「アレ、85%はインテリアのせいだから」。インテリアの範囲は家具・照明・カーテン・小物。もうひらパー兄さんが「告っちゃいなよ」って言ってくるから書くけど（関西限定）、インテリア撤去したらほぼ普通の空間・・・。　ドアや窓の高さ・床などの素材感っていう残りの15％で何とか威厳らしきもの保ってるだけ。

（ﾏﾝｼｮﾝのﾁﾗｼ、家具撤去したら案外普通です）

最近は不動産仲介の現場でも空き家だったら、ホームステージングつって簡単なカーテン・照明・家具を置いてキレイに見せて売却しようって動きもあります。見に来た人がイメージしやすいので良いことですね。でも気をつけないといけないのは、早期に売却できる可能性を上げる意味であって、物件価値が上がる訳ではない。見る人もそのへんは一歩引いて見学した方がいいですね。

で、なにが言いたかったかと。

【見た目のカッコよさはインテリアの要素が大きい。モデルハウスみたいな雰囲気を出す為には、建具（ドア・引き戸）の高さや窓の形状・位置にまずは集中しましょう。その次に床や壁の素材。これ以外は付属みたいなものです。あっ後は照明計画も大事かな】。難しい感じになりましたね。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【新築or中古、結局どっち？～職人さんに聞いてみた～】

今日は朝から土地の引渡し(不動産取引では決済と呼んでます）。今回当社は売主様側の仲介ですので、銀行に行って買主様から残代金・固定資産税等精算金を振り込んで頂き、その後住宅ローンの残債があったのでその完済手続きでした。無事終了です、有難うございました。

という事で今日のお題は、一戸建てをお探しの方向け【新築と中古ってどっちがいいのかな？】。

新しいし、新築のほうがいいやんみたいな雰囲気で「新築優位！」ってお客さんも実際多いですね。

でも「いや中古一戸建ては価格も安めだし、希望のエリアに売り出されたりするから一概にダメとは言えない」って、心の中の自分Bがささやいてくる悩みも分かります。悩み始めたら自分Eくらいまで登場してきたりしますからね。なんやったら友人代表として他人Gまで出てきたりして、結局最後は自分Aの踏ん切り次第・・・みたいな。

って事で、物件なんて単純に比較できないのですが、現場の職人さんはどういうイメージを持ってるのか聞いてみました。新築やリフォームの現場を見てきた人はどう判断する？個人的にも楽しみです。

まずインタビューの設定条件として

●建売の新築一戸建て4，000万円

●築20年の中古一戸建て2,800万円

　　（リフォームをする前提）

①両方とも希望エリア内

②中古の構造はある程度確認済み

③中古はリフォームで希望の間取りに変更できそう

④新築は予算ギリかな、中古なら余裕が出る

こんな感じで聞いてみようと思います。では、現地に行ってきます。

帰ってきました。時間差でブログを書くという離れ業も使うようになりました。結果ですよね・・・・・・・そう結果ですよね。

まさかのイーブン（汗）

リフォーム２現場に行ったら、合計５人の職人さんに会えまして、【新築２人・中古２人・やっぱ分からん１人】。いや、参考にならんわ！すごい期待感ある書き方で進めてて、イーブン・・・。すげぇ盛り上げといて、最後にかもしれないで終わらせてしまう徳川埋蔵金みたいな結末で大変申し訳ございません。せめて、インタビューに対するコメントだけでも載せておきますので参考にしてください。

新築派

古くなると断熱が心配。構造は心配してないけど、窓とかの断熱性は新築の方がいいから。

予算がいけるなら新築でいいかな

中古派

純粋に月々の支払いが安い方がいい

内装を凝りたい（無垢とか素材の事）ので中古の方が何とでも変えられる

どっちか分からん派

いや、参考にならんて（←私からのコメント）

なんて言うのかな、話をしながら感じたのは「構造とかはあまり気にしてなくて、断熱に関心あり」「内装や設備を自分好みに楽しみたいなら中古」って感じ。構造を気にしてないっていっても限度はもちろんありますが、基本的には大丈夫ちゃうかなと考えてますね。

まとめると、物件は個々に違うので実際に見に行ってトータルバランス（立地・価格・完成形）で判断という、自分Aの踏ん切りです（汗）

＊当社では最終的にお客さんに判断していただきますが、ご判断できるだけの材料・提案をさせて頂きますので、お気軽にご相談くださいね。

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【ハウスメーカー営業マンのちょっとした裏・本心】

今日はもう１つブログ記事書きますね。寒くなってきました、そんな秋口に茨木市を車で走ってたら、前にも紹介した【生タピオカの店 タピモティ】の前が行列になってる（汗）。スゴイっすね。

40台も後半に入ってますが、あの飲み物全体でタピオカっていうんだと思ってた。あの丸い粒はタピオカという飲み物の付属品やと思ってた・・・。タピオカってまだ人気あるんやという驚きと「生タピオカ」っていう響きもいいんかなと分析してます。【生】って付くとなんかイイ感じですよね、生ビール・生キャラメル・生チョコ。不動産も生を付けたらいいのかもしれない。【生中古一戸建て】【生リフォーム】・・・なんか玄関ドア開けるの怖い（汗）

住宅打合せの裏側は

って事で、私以前はセキスイに勤務してましたのでお客さんに住宅の質問される事も多い。他には、土地を仲介したお客さんがハウスメーカーや建築会社で打合せした内容確認を相談されますね。営業マンが言ってる事がホンマかと。不安な時はセカンドオピニオン的に使ってもらえて、私も非常に楽しい。

まぁ話を聞いてるとハウスメーカー側の思いというかやり方が見えてくる部分もあり、お客さんにはありのままを伝えてます。おかしいなって思えば私の認識を伝えて訂正案をアドバイスしますが、「間違いじゃないけどちょっと営業マンが強引かな」って内容だったら今後変な方向に行かないように、間違いではない事・ハウスメーカーの思いを伝えてあげる・その上で方向性をアドバイス。こんな感じですね。

最後にお客さんは気付かないけど営業マンはこんな事も考えてるって話。私も経験してきた内容ですね、今となっては恥ずかしい。当時のお客さんには申し訳ない（涙）。

【 ハウスメーカーあるある 】

■お客さんの予算があるので契約前は特に、頭では思い付いても提案しづらい。

「あっ！こうしたら良いかも」って思い付いても、そうする事で価格が上がってしまう場合は見積りを出しにくくなるので黙ってしまう。なお競合他社がいてたらなおさら言いにくい。

■競合他社がいてる場合、初回の間取り提出は他社より後に出したがる。

最初に出すとお客さんも初めてでピンと来ない場合があり、また比較できない状態だから。後から間取りを出した方が打合せが盛り上がるケースが多い。しかし、間取りが得意な営業マンに限る。競合会社より優位に立ちたいという方法です。

■工務店とかを下に見る

「工務店と一緒にしないでください」みたいな発言をする営業マンが多い、が建物の違いはよく分かっていない。営業マンもイメージで説明してるだけ。ちなみに建物は（価格差ほど）それほど変わらない事も多い。建物坪単価70万円も80万円もかければ、そりゃ（性能も仕様も）凝った住宅できますよ。

■展示場がオープンする時、場所決めはクジ引き

今は知らないけど昔はクジ引きでした。広い住宅展示場のどこの位置に出展できるかは集客数にかなり影響する。出入り口ゲート付近やメインハウスあたりを狙って各ハウスメーカーの責任者が集まってクジ引きをします。

■何棟も建ってる住宅展示場。見学した事ないハウスメーカーから電話がかかってくる。

「あれ◯◯ホームから営業の電話あったけど、見たことないのにな？」この理由は、展示場に入る時にメインゲートや受付みたいな場所があって、そこで簡単なアンケートを書かされます。そのアンケートの集計が翌週に各ハウスメーカーに配布されるから。そのアンケート集計表を見て営業マンが電話しています。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉