【リフォーム会社の価格システムで思う事】

今日は通勤中に売却をお預かりしている土地に寄ってきました。もうすぐ引渡しですが、雨が降ると隣地に土が流れるから先日土嚢を置いたので確認です。どうなんだろ？流れてないんかな。見た感じは流れてない気がする・・・。

(自分で作業したのでまだ土嚢は少ない･･･）

25年くらいこの業界いてるけど、「土嚢すげぇ」。　袋に入っただけ土だけど、なんか受け止める感がハンパねぇって感じ。「ここはオレらにまかせて、先行ってくれ」って･････全く聞こえませんがね。

■ 某大手リフォーム会社を考えてみた

話は変わって、某リフォーム会社について考えてみました。以前に、ハウスメーカー時代の先輩にたまたま会ったことがあり、「退職して、今は新築◯◯◯◯さんで設計してる」って聞きました。「どんな感じなんですか？」って聞いたら、第一声が「高いで」。

そうだと思います。あんな立派な事務所構えて広告にお金かけて（その他もろもろ）、安い訳ないね。リフォームとかは単価が新築一戸建てみたいに高くないので（1件あたりの利益額は少ない）、それをどれだけ高くするかみたいな発想だと思います。

新築◯◯◯◯さんの内容を確認したら「リフォーム費用の定額制」をアピールしてるみたいですが、参考費用をみるとたしかに高い・・・感覚的には1.5倍はしてる感じかな。てか、リフォーム金額が定額制ってありえんけどね（汗）。もし当社がそんなシステムを宣伝したら、現地を見るまでドキドキして・ドキドキして・・・自分ってMかなと。「どんなんかなぁ」って、ブルーになってるかもしれない。

定額制と言いながら、状況によっては断るとか、追加費用を言われる時もあると思います。まっそれを見越して最初からある程度高めの設定になってるんでしょう。普通のリフォーム（工事的には手間のかからない）のお客さんが一番損するみたいな・・・。

■高額なリフォームがいいのか？の判断

私は不動産売買の一環としてリフォーム・リノベーションの提案をしていますが、経験上、1,200万円とか費用がかかるなら建て替えも視野に入れた方がいいと思ってます。　＊「建ぺい率の加減で建物面積を小さくしたくない」「予算が目一杯」「思い出がある」「建て替えできない土地やねん」とか理由があったら、別の話になります。

もちろん希望の建物によりますが数百万円の差で建て替えも可能になります。リフォーム会社の人間が建て替えを提案してくるはずもなく、また逆も然り。トータルで俯瞰して見てくれる人間が必要だと思いますね。建て替えしたら2,500万円とか3,000万円するってお客さんが思い込んでくれた方がリフォーム会社は都合がいいというのもあるかな。

どっちにしろ、新築一戸建てもリフォームも高いんだって認識が世間に浸透してた方が業界側としてはやりやすいってのが今の状況。そうしないと成り立たない会社構造が問題な訳で、なんでも過剰なんですよ。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【お客さんから聞いた過去の不動産売買･･･アカンやつ】

茨木市は雨が降ったくらいで昨日の台風の影響はほぼありませんでしたが、去年のものすごい風の記憶が残ってますので関東の方は大変な思いをされてると思います。毎年自然災害のニュースを見るにつけ、住まいを提案するという仕事内容の重要性をひしひしと感じますね。

■ お客さんから聞いた話

さっ話は変わって、明るい話題と思いきやブラックな内容。逆に【色々不可解な事を言ってくる不動産営業マンもいるから、気をつけよう】って感じで前向きにとらえて下さい。お客さんが「なんかおかしくない？」って感じる事は大体は当たってますからね。

ではお客さんなどから聞いた「過去に不動産取引であった出来事」。頭に残ってるのをいくつかピックアップしてみます。ヒドイ不動産会社があるもんだ・・・

●言ってた話とちゃうやん！

お客さんが20年程前に一戸建てを購入、大手の不動産会社が仲介に入ってたみたい。んで契約前に「外構費用80万円ってあるけど価格に入ってるよね？」って聞いたら「大丈夫です」って返事。それから契約して住宅ローン申込みして、銀行とローン契約って時に「外構費用は入ってませんでした」って普通に言ってきたみたい（汗）。お客さんは反論しますよね、もちろん。そしたら営業マンが何て言ったと思います？「80万円払わないなら（完成してる）外構を撤去しますよ」やって・・・アホちゃうかと。

●入居後に追加費用請求

一戸建ての売却を依頼頂いたお客さんから聞いた話。10年以上前にその一戸建てを購入。完成して引渡しも終わり、無事に引っ越し。そしたら一戸建ての売主である不動産会社の社長が来て「外構費用が思ってた金額よりオーバーしてたので300万円払って」と。もうねぇ、意味が分からんでしょ・・・。んでもって、300万円もする外構工事ちゃうしね。お客さんは「そんなもんなん？」って不満ながらも払ったみたい・・・。まだその不動産会社は茨木市で営業してますね、ほぼ聞く事はない位に何してるか分からんけれど。

●仲介手数料以外に

これは同業者に聞いた話ですが、ある売買取引があって決済（引渡しのこと）の日に最終金の振込みと諸費用の支払いをしていた時の事。

相手の営業マンが買主さんに仲介手数料とかを受領してたら、「金額がおかしいなぁ」って感づいたみたいでして、明細書をパッてのぞいてみたら　・仲介手数料40万円（仮）　・住宅ローン手数料20万円　・契約書作成料30万円ってあったみたい・・・普通は仲介手数料だけです。請求できそうな項目を無理やり作って何十万円も余分にもらってたと。

●イヤ、なんもしてへんやん！

これは最近の事ですが当社で新築一戸建て（自由設計でした）を仲介させて頂いたお客さん。入居後に配管移動したいと要望がありました（お金はかかっちゃいます）。で、まぁ売主である不動産会社を経由して建築会社に依頼するのが筋やなぁと思うのでまずは見積りを依頼。そしたら「配管の高さとか直接建築会社に指示してくれ」と、んで私が図を書いて見積り依頼しました。

壁をカットして、配管・水栓位置を移動して、石膏ボード・クロスを補修する工事内容です。動く業者さんは万全を期すと大工・水道屋・クロス職人の3人、だいたい見積り金額は分かります。そしたら不動産会社から出てきた見積り12万円ほど。「いや高いって（怒）なんぼ程金額ふっかけてんの。てか何もしてへんやん！」

この見積もりは無視して、私の知ってる業者さんで工事してもらいました。作業分はキッチリと請求してもらって半分にはなりましたよ。

他にも色々とあるんですが、家探しが怖くなられても困るので（笑）このへんでヤメときます。

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【リフォームの参考にしてください】

■ 物件探しで一番面白いのは中古物件

不動産売買の仲介をやっていると取り扱う物件は【土地・新築一戸建て・中古一戸建て・中古マンション】となります。日本では新築神話がまだまだ根強く、新築一戸建て(建売り）や新築マンションの人気は残っています。でも不動産仲介においてメインといいますかクライマックスというのは【中古物件】。一番面白みがあるのが中古なんですよね、ここでいう面白みというのは【変化させる事ができる・価格・立地】といった事。「うわっ、なんかお手頃やん」「こうやってリフォーム（リノベーション）したら価値上がるやん」っていう期待感です。

■リフォーム（リノベ）は経験が必要

期待感を実現させる為に私は不動産担当として提案していってるのですが、コレ、経験が必要です。あと住宅や間取りが好きっていう条件も加わります。不動産売買では新人社員はあまり中古物件、特に一戸建てはしない方が本当はいいんです、こんな事書いたら申し訳ないのですが新築一戸建てやマンション取引で経験をある程度積んでから中古一戸建てをしていく方がお客さんに対しても親切な会社だと思いますね。まだリスクが少ないですし、それほど知識がなくても可能だから（ホントはアカンのですけどね・・・ただ不動産業界は知識がない人が多すぎるのでリスク管理面からは新築・マンションの方がベターとう事）。

で、次にその中古物件をどう変化させる事ができるのか？という問題があります。建物の状態チェック・構造確認と間取り変更するための設計力（イメージ力）がないと難しいでしょう。設計士が物件探しをするのが本当は良いと思いますが、毎日毎日エリアの物件をチェックしていくのって本業じゃないとなかなか出来ないんですよね。私も北大阪エリアでハウスメーカーに長く勤務してましたが、時間がなくて売出し物件のチェックなんか出来る状態ではなかったです。逆に住宅業界の営業マンが不動産情報を細かく知っていたり・相場をキチンと把握していたら、住宅の仕事はヒマなんだと思う（汗）。

って事で、不動産業界と住宅業界は結びつきができる訳なんですが、当社ではこの作業の一本化を行っています。営業っぽくなりますが、【不動産の判断＋住宅を変化させる】という一番面白い仕事をやっていきたいんですよね。

■リフォーム価格の目安は？

ここまで中古住宅の魅力的な部分を書いてきましたが、ネットとかで物件情報を見る時に参考にしてもらえる様におおよその価格の事を書いておきたいと思います。売出し価格にプラスしてもらえればリフォーム工事込みの価格を把握できます。

●中古一戸建ての場合（３０坪前後の３～４ＬＤＫ想定）

＜内部のリフォームだけ＞　４００万円前後

キッチン・浴室・洗面・トイレの水廻り設備すべて、すべてのクロス、床：フローリング・ソフトフロアー、畳、ふすま、ドア・引き戸などの建具関係、ハウスクリーニングなど

間取りはそのままで、フルリフォームですね。ほぼ新築っぽくなります。

＜内部はフルリフォーム＋間取り変更＞５００万円前後

上記のリフォーム内容にプラスして、希望に合う様に間取りも変えてしまおう。

＜外部（外壁・屋根）も一緒に＞７００～８００万円前後

外壁はモルタル吹付けorサイディング、屋根も塗装にするかカバー工法にするのか、または屋根材によっても大きく価格は変わってきますので個別に相談は必要です。

●中古マンションの場合（７０㎡・３ＬＤＫ想定）

＜内部のリフォームだけ＞　３５０万円前後

キッチン・浴室・洗面・トイレの水廻り設備すべて、すべてのクロス、床：フローリング・ソフトフロアー、畳、ふすま、ドア・引き戸などの建具関係、ハウスクリーニングなど

一戸建てのリフォームと似てますが空間が少ない分、一戸建てより安めになります。

＜フルリフォーム＋間取り変更＞４５０万円前後

上記のリフォーム内容にプラスして、希望に合う様に間取りも変えてしまおう。

めちゃくちゃ簡単に書きましたが、これらの金額を参考にして物件探しをして頂ければと思います。＊建物の状態は大丈夫か？間取り変更は可能なのか？どんなリノベーションが出来るのか？は物件によりけりですので、個別でご相談くださいね。ココが醍醐味なんですよ！

今日は価格面の説明をしましたが、ご案内とかしていると「リフォームって高いんでしょ」ってよく聞かれるんですよ、一般的には高いイメージがあると思います。「どれくらいすると思います？」って逆に質問すると、マンションなら７００万円、一戸建てなら１，０００万円とかの返事があるのですがそんなに高いもんでもない（建築業界的には高いと思ってもらってた方がいいのかもしれませんが・・・）。

当社では間取りの打合せや提案は私がサービスとしてやってるし、工事は信頼している大工さんなど現場の人に直接発注しているので、モデルハウスや事務所・広告費が必要なリフォーム会社より安くお客さんにご提供できるというメリットもあります。＊普通にリフォーム会社に依頼するなら上記のリフォーム金額に多少はプラスを考えた方がいいかも。

って事でまとめ

・不動産売買の中心は一般の方が売主の中古物件

・物件の価値を高める可能性がある

楽しいだけじゃなくてなかなか物件がないとか色々と苦労もするでしょうが、お付き合いさせて頂きます。

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【どうやって物件を探していく？】

物件探しをどうやってするのがいい方法なのか？不動産業界の仕組みを理解されている人はほとんどいらっしゃらないと思いますので、難しいと思います。１回で書く事はできませんが、なにか参考にしてもらえる様な【探し方】を確認してみようと思います。

　　【情報収集】　　

「まずは信頼できそうな不動産担当を見つけて」１度相談してみるっていうのが本当は理想なんですが･･･なかなかハードルが高いと思います。なので情報収集から始めるのが一般的ですね。そのやり方はもうオーソドックスでOK、たぶん不動産会社の人間もこうします。

①SUUMOとかのポータルサイト

②エリアの不動産会社のホームページ

③チラシ

もうこの３つしかないでしょう、これでほぼ売りに出ている物件は把握できると思います。

　【次の行動はどうしたらいいかのか？】　

ここで２つに分かれますね。１つは「気になる物件がない場合」・・・ほとんどの人がずーとネットやチラシを見続けるという状態になるかと。別にOKだと私は思います。理由は、ずーとエリア情報を見ているとある程度は相場感というものが養われてくるから。確信は持てないにしても何も分からないまま決めるよりもずっと良い。

でも【確信が持てないまま】って書きましたがコレが結構重要でして、ネット情報だけじゃ物件の本当な部分での善し悪し（自分にとって善し悪しも）が分からないんですね。私も何年もエリアの不動産を見続けてますがやっぱ現地に行ったり・内部を見ないと分からない事は正直多いです。

じゃあ、実際に見に行った方がいいのか？って話ですが、もちろん見学した方がいい！・・・・・でも【どの不動産会社で見に行くのか】ってのが非常にポイントになってきます。例えば、SUUMOに掲載されている物件が気になって、情報を出している不動産会社に問合せ→いや、その不動産会社の事をもっと調べてからの方がいいですよ！その会社のホームページを見て　・物件の詳細情報が書かれているか　・地域に精通してそうか　・ブログがあれば親身になってくれそうか　・サービス精神がありそうか　などが伝わってくるか確認した方がいいですね。

そうじゃなければ、探しているエリアの不動産会社のホームページなどをじっくり見て、伝わってくる会社に相談するべきかなぁ。取り扱う物件の多くは不動産会社間で共有しているので、コッチの方がスムーズです。

　【実際に見学】　

第一に実際に見た感想というかフィーリングは大切にしてください。

大手さんも含めてほとんどの不動産会社はその物件をススメてくるでしょう（笑）。大手さんだったらノルマでその月の数字に追われてるだろうし、自社取り扱い物件なら売主・買主両方から仲介手数料が貰えるという事で営業してくるかと。中小不動産会社なら営業担当の知識や雰囲気である程度は判断できそうです。

じゃあ実際に見学した後で気に入った、もしくは悪くなかったら次に大切な事は「買ってもいい物件かどうか？」。この時点で大切なのは　お客さんのご状況（要望・家族構成・資金計画など）や物件のデメリットな部分はあるか？、周辺相場と比較して高くないのか？を確認する必要があります。なので、その物件をススメてくるだけの営業マンは信用できないんですね。

お客さんにとって買っていい物件かどうかっていうのはヒアリングしていかないと分からないんですよ。お客さんが「もうココがいい！」って状況だったら物件のデメリットがないかをキチンと調査して、あるならその内容と程度を説明する事と資金計画の確認でもいいとは思いますが、悩んでる場合にグイグイ営業してくるなら、ほぼ止めといた方がいいですよ。特にその営業マンでは。

リフォーム済みの物件とか多いでしょ。特に最近もよく見かけるんですが、明らかに相場よりも数百万高いのに成約になってるケースがあるんです。キレイだったからって理由で決めちゃう人もいると思うんですけど、それだったら古いまま購入して自分でリフォームした方がもっと安く購入できる。こんな事をキチンとアドバイスする営業マンが親切なんだと思います。

こういった繰り返しになりますね。今回は物件見学までですが、当たり前の事書いてるかもしれません。でもこんな感じでOKですよ。まとめると

①情報収集→ポータルサイト・HP・チラシ

②案内してもらう不動産会社を探す

③見学→フィーリングは大事、物件のトータル・アドバイスを受けて判断

この流れですね、大切な住まい・大きな買い物ですので大変かと思いますが頑張ってやっていきましょう。

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【小屋裏収納って必要？】

住宅建てる時の【小屋裏収納】の話。現場の大工さんとも「最近はめっきり無くなりましたねー」なんて話してましたが、それでもたまにお客さんに聞かれる時はあります。


んー答えはないですね。「収納スペースが足りないかもしれないので念の為に作っとこかぁ」ならOKかと思います。
実用性はないですよ、イチイチ梯子を下ろして物を上げるのはシンドイですもん。ほぼ使うことないけど処分できないって物をぶち込んでおく空間です。夏はかなり暑くなるので、変色しそうな物や大事な物は置かないようにしましょう。


で、じゃあ小屋裏収納をするのにいくら位費用がかかるのか？って話。これは建築会社によるので価格幅はかなりあると思いますよ。
以前に私がいたハウスメーカーなら35万円〜40万円の見積りを出してました。小屋裏収納内部も床はフローリング・壁天井はクロス仕上げにしてましたが、まぁかなり高い価格設定ですね。普通に考えるなら、材料・工賃入れて15万円〜20万円くらいじゃないかなと。


これ位の価格をかけても小屋裏収納があった方が安心かどうかは、あなた次第・・・。アドバイスはこれ以上は難しいかな（汗）。



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【住宅の間取りの間違ってる部分】

昨夜は遅くまで起きてて、ふとブログを夜中に更新しましたが【新築一戸建ての間取りをチェックしてて】という事で再度書いてみようかと思います。

住宅の設計をする立場の人間としたら、不動産業界の新築一戸建てや建築条件付き土地に掲載されている参考プランは、ぶっちゃけ「ヒドイな・・・」というのが多いです。割合にしたら８割くらいはそうなんじゃないかな。

間取りが根本的におかしいって一戸建てもあるんですが、それ以外でもドアの付き方・窓の取り方・動線など部分でおかしいって事も多くあります。設計してる人間はホント気になるんですよ（汗）、パッと間取りを見たときの違和感がスゴイ・・・。

って事で、新築一戸建てとして売りに出ている物件でいくつかの事例をピックアップ。

この新築一戸建ては　・ＬＤＫの南側にそもそも窓がない　・明らかに壁が表示されていない　など大きな部分で問題があるのですが、キリがないので個別の箇所で書いていきたいと思います。

①トイレドアの開き勝手（吊り元）は逆ですね

玄関かまちをのぼって、すぐにトイレ。まぁコレは良しとしてもトイレ入りたい時に自分の体が邪魔になって入りにくい。

②水廻り設備（浴室・洗面所・トイレ）全部に窓がないの？

ありえない・・・。あとは、こちらのトイレもドア開き勝手が逆。洗面所の入口も逆。細かく言えば、洗面所のスイッチを付ける場所が限られてくるかな。

③階段の段割りが１階と２階で違うんですが・・・

１階は３段で割ってるのに、２階は２段割になってる。

④バルコニー出入り口（ドア）なんだろうか？それとも窓？

バルコニー無いから出られないけどね。

⑤３階の階段ですが、２階へ降りる方向が逆。物入れの方向に降りないといけない。

このままでは、壁にクラッシュしていきます。

たぶん売主である不動産会社は住宅や間取りに興味がないんでしょう、図面を見れば分かります。何千万円って買い物です、その商品を提供してる訳ですから間取りのコンセプトまでは求めないにしても、図面くらいはキチンと書いてお客さんに伝えるという意識が必要ですよね。

こういった物件を見ると、「この物件をお客さんに紹介して大丈夫なんやろか」「資料でコレだったら、建物も適当につくってるんやろな」と想像できてしまいますね。なかなか間取りを見てイメージできない方も多いと思いますが、仲介する不動産営業マンがお客さんの代わりに指摘して、売主である不動産会社を見極める必要があります。気をつけましょう。

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【これからの時代、依頼する不動産会社は】

水曜日なんで不動産業界はほとんどの会社が休み。突っ込んだ内容でも書いてみようかな。


詳しい内容は伏せますが、不動産会社間の情報では【売り止め】になってる物件があります。が、売却を依頼されている不動産会社ではずーと売りに出てる。どーなんでしょね、コレは。なんか理由はあるのかも知れませんが不自然なのは間違いない。


可能性としては高いのは、実際には売主さんは【売り止め】にしてませんが不動産会社が勝手にそうしているという事。俗に言う「囲い込み」というやり方で、（表向きは）売っているんだか中々売れないって話にして、値段を下げるように交渉して知り合いの不動産会社が買取りするのを狙ってるんでしょうか。


仕事に大も小もないけれど、こんなの大手の不動産会社がやる様な仕事じゃないですわね。もっと正常な業界になって欲しいとの願いも込めてこのブログを書き続けてますが、不動産業界は自浄できないみたいですので、消費者サイドから知識つけて根絶していく様にしないといけないかな。


不動産やってる私が言うと信憑性が欠けるかもしれませんが、購入相談や特に売却なんかは大手さんに依頼しない方がいいと思いますね。100%そうって話じゃなくて確率の話、私やったらしない。


今の時代、ホームページの更新状況や発信内容、そしてブログ内容とかである程度は「どんな会社か」が見極められます。感覚でいいんです、なんか信用できそうかなぁって担当に任せてみるのがベターですよ。



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【物件案内の現場にて】

止むと思ってた雨がまた降り続いてる・・・外作業があるんで早く止んで欲しい、てかもう地面はグチョグチョになってるかも（汗）・・・仕方ないか。


で、先日中古物件のご案内に行ってましたら、先方の不動産営業マンもいてまして、物件の説明なんかもしれくれてました。有難い話なんですが、建物やリフォームの話になったら、（ハッキリ書くと）いい加減なんだなぁといくつか気になった点がありました。
●お客さんの気になる事に対して、うやむやな回答
●「私はこう思いますよ」っていう個人の感想じゃなくて、専門的な見解が聞きたい
●基本良いことしか言わない
こんな感じでした。


お客さんはありのままを・専門的な回答が聞きたいんだと思う。それなのに営業的な返事が来たらお客さんの質問テンションは下がりますね。私も物を買う時に「適当に返事されてんなぁ」って感じると信用できないっすもん。


たぶんですけどリフォームとか建築打合せをキチンとした事ない人が多いんだと思う。「キチンと」っていうのは、自分が担当だっていう気持ちでお客さんと向き合って打合せをしていく事。最後までやるんだから適当な事なんか言えないし、責任がありますからね。

不動産業界って「リフォームの事は専門の所で」って、リフォーム会社や自社のリフォーム部門に投げてるでしょ。アレ、良くないですよ。不動産取引と建築は切り離せないんだから、直接関係ないからっていう逃げはよくない。


そんな事を思った案内でした。



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【モンブラン好き集合ー】

これからの不動産業は地域に根付かないといけないのは間違いない。結構このブログを読んでくださってる方も多いので、ちょいちょい店舗情報とかも掲載しとかないとなーと昨日の夜思いました。前に生タピオカの店舗記事を書いたけど、玉櫛エリアでは豆腐の伏見屋さんがOPENしてたり、パン屋が出来てたりするんですよね。

で、今私の中で期待度が高いのが「生モンブラン」の店がOPENすると。阪急茨木市駅近くの双葉町(地元民としたら双葉町ってほぼ呼ばないけど・・・）に出来ると。三菱UFJ銀行を東側に入っていった２筋目のあたりに現れると。モンブラン好きとすればちょっと食べない訳にもいかないでしょ、茨木市在住のモンブラン好きは関心度上がってると思いますよ。

てか【生】ってどういう事なんやろ？タピオカの時もそうだったけど、作りたてって事なんかな。【生】って響きに乗せられてる感はしてるけど、まぁ食べます。４０代・男として並んででも食べてくる所存です。

そんなこと書いてる週明け。朝イチから新着物件の現地確認の途中で現在工事進行してるお客さんの現場も寄ってきました。

【新築一戸建ての現場は基礎工事中】

【リフォーム現場は解体初日】

さっ頑張ります。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【OK、まかせといて・・・】

ちょっとね、改めて思ったんで書いとこうと。「大工さんって、やっぱスゴイね」。


どうやって作るんかなぁ〜ってイメージ出来ない工事でも、すげぇスピードで作業が始まって、気がついたら形になっていってる（汗）。やる前から分かってんだろうけどね。


前にキッチンの壁に大きなダイニングテーブルを備付ける設計をして、いざ取り付けって時に「手伝うわ」つって着替えて行ったら、2時間でやった事はまさかの【ダイニングテーブルを1回持つ】。


あとは作業してる大工の後ろでひたすらしゃべるという任務でしたね。テーブル搬入の時なんか、「部材とかココに置いといて」とか指示してたのに。オレ、バリバリやります感出してたのに、その後2時間しゃべるってMCを無事こなしてました。


こういうの見ると、現場の職人さんに憧れますね。昔セキスイいてた時なんか、真夏に汗かきながら家つくってる大工をカッコ良く感じましたからねー。


とはいえ設計も好きだからなぁ、なんか作り出していく作業が好きなのかもしれない。



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