明日からお客さん宅のリフォームが始まります。今までお住まいだった家をフル・リフォーム。外部は外壁・屋根、中は設備・内装もほぼ全部ですね。間取りも変更するし、2階はトイレ・洗面を追加します。
数日間は解体工事なので壁の中のチェックに行く予定。お客さんが住まれてて耐震を気にされてますので、柱や筋交いの状態を確認しておこうかなと。壁量チェックとバランスを計算して補強が必要なら大工さんとも相談して対処したいと考えてます。
新築一戸建てもですけど、リフォーム現場もワクワクしますね。リフォームは現在の状態が加わりますので難しい事も多いのですが、現場を見ながら確認していく作業が一番好きかも。
今まで間取りの打合せをしてきましたが、明日からフラットな状態でまた現場を見ていきます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日はやるせない気分になったのでもう1つブログ更新しますね。
まだオープンになってない情報ですが・・・土地が売りに出されるので見に行ってみたら、かなりキレイな家が建ってました。どう見ても中古戸建やし（汗）。土地じゃないし。
不動産会社が買い取ってて、解体して土地を分筆して売るみたいです。アカンよな〜、普通に中古一戸建てで売れるやん。たぶん大手の不動産がノルマ達成のために売主さん（元々の所有者）を説得したんだろう？真相は分かりませんが。
で、もういっちょありまして、一戸建てが空き家になって所有者を確認してみたら、すでに不動産会社が買い取ってました（ため息）。コチラも不動産会社が買い取らんでも普通に売れる物件ですね。
じきにリフォームされて売りに出るでしょう、在り来たりなリフォーム内容に利益が乗せられて。
今日だけで不動産業者による買取り物件が2つ、ちょっと多過ぎですよね・・・。主にノルマ達成したい大手不動産会社と買取り業者による談合みたいなのが原因ですね。不動産業界的にはこういうのばっかりする営業マンは「末期症状」と言われます。
なぜかというと、内装設備が古い住宅を仲介できなくなるから。知識としても精神的にも両方でレベルが下がりますからね。古家付き土地なんかもお客さんにキチンと説明できなくなるでしょう。
注文建築やってる営業マンは住宅の打合せができますが、新築一戸建てや新築マンションの販売やっててもずっと住宅の打合せが出来ないのと同じ理屈です。
物件探しだけじゃなくて、【不動産業界の状況・売り出される物件の見極め方】から説明する必要が増しました。
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まだオープンになってない情報ですが・・・土地が売りに出されるので見に行ってみたら、かなりキレイな家が建ってました。どう見ても中古戸建やし（汗）。土地じゃないし。
不動産会社が買い取ってて、解体して土地を分筆して売るみたいです。アカンよな〜、普通に中古一戸建てで売れるやん。たぶん大手の不動産がノルマ達成のために売主さん（元々の所有者）を説得したんだろう？真相は分かりませんが。
で、もういっちょありまして、一戸建てが空き家になって所有者を確認してみたら、すでに不動産会社が買い取ってました（ため息）。コチラも不動産会社が買い取らんでも普通に売れる物件ですね。
じきにリフォームされて売りに出るでしょう、在り来たりなリフォーム内容に利益が乗せられて。
今日だけで不動産業者による買取り物件が2つ、ちょっと多過ぎですよね・・・。主にノルマ達成したい大手不動産会社と買取り業者による談合みたいなのが原因ですね。不動産業界的にはこういうのばっかりする営業マンは「末期症状」と言われます。
なぜかというと、内装設備が古い住宅を仲介できなくなるから。知識としても精神的にも両方でレベルが下がりますからね。古家付き土地なんかもお客さんにキチンと説明できなくなるでしょう。
注文建築やってる営業マンは住宅の打合せができますが、新築一戸建てや新築マンションの販売やっててもずっと住宅の打合せが出来ないのと同じ理屈です。
物件探しだけじゃなくて、【不動産業界の状況・売り出される物件の見極め方】から説明する必要が増しました。
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住宅業界のニュースで、【大和ハウスがウェブ上で「約90パターンの間取り・10の外観デザイン・5つのインテリアスタイル」を選ぶようにして、展示場や紙のカタログをなくして販売コストを削る】とありました。
試みとしたら良いと思うけど、ん〜どうなんだろ？大和ハウスなんで高級路線じゃないけど、ハウスメーカーで建てたい人がウェブの超企画住宅選ぶんだろうか・・・。お客さんの心理は違うところにある気がする。
で、ちょっと不明なのがその後の文章の【価格を同社平均購入額より3〜5割安くする】っ事。私もハウスメーカーにいてたので分かるんですが、展示場出展費用はもちろん、あのカタログってめちゃくちゃ費用がかかってます。商品の展示棟を作って・インテリア入れて・撮影して・良い紙使って製本など気軽に配る物ではない位（汗）。
でもそれで3〜5割も下がらんなぁ。ウェブ購入に伴う人件費なども削減って事なんでしょう。平均3,000万円の請負価格が1,500万円になるって「それはないやろっ」って気がしますが、抜本的な見直しが必要な時期なのは間違いないですね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
試みとしたら良いと思うけど、ん〜どうなんだろ？大和ハウスなんで高級路線じゃないけど、ハウスメーカーで建てたい人がウェブの超企画住宅選ぶんだろうか・・・。お客さんの心理は違うところにある気がする。
で、ちょっと不明なのがその後の文章の【価格を同社平均購入額より3〜5割安くする】っ事。私もハウスメーカーにいてたので分かるんですが、展示場出展費用はもちろん、あのカタログってめちゃくちゃ費用がかかってます。商品の展示棟を作って・インテリア入れて・撮影して・良い紙使って製本など気軽に配る物ではない位（汗）。
でもそれで3〜5割も下がらんなぁ。ウェブ購入に伴う人件費なども削減って事なんでしょう。平均3,000万円の請負価格が1,500万円になるって「それはないやろっ」って気がしますが、抜本的な見直しが必要な時期なのは間違いないですね。
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新規の売り出し物件チェックしてたら、あいかわらず建築条件付き土地やリフォーム済みが多いです。で、大体そういった物件は面白みはないですね。
まぁ不満を言っても仕方ないので、当社にご相談頂いたお客さんには価値ある物件を打合せする様にしていくのみです。
今回は売却する方向けの話になりますが、例えば「なかなか売れない」「古いから買う人いないんじゃないか」とか色々と心配な事もあるかと思います。そういった心理状態を利用して売却を依頼している不動産会社が買い取りの話をしてきたりするでしょう。
でもですね、買取りになるって事は価格を大きく下げる事なんです。具体的に書くと、
①3,400万円で売りに出してて売れない（もちろんこの価格は相場より高過ぎないのが前提）
②3,000万円なら買いたいという不動産会社がいると言われる
③・・・売れないし、もういいか。こんな感じですかね。
当社でも数多く売却の依頼をしてきましたが、買取りの価格まで下げないと売れないっていうのはレアケースですよ。先程の例だと、④3,200万円なら買うという一般のお客さんは現れる確率は高い。
じゃあ何故にこれだけ建築条件付き土地やリフォーム済み物件が多いのかというと、④の可能性を追求する不動産会社が非常に少ないから。もっと言うと、仲介の不動産会社と買取りの不動産会社が繋がってるから③ありきに誘導してますね。
価格を同じ下げるでも③と④じゃ200万円変わります。購入する人も不動産会社の利益がなくなる分、数百万を余分に払う必要がない。結局得するのは仲介・買取りの不動産会社という訳です。
売主さんも色々と諸事情があるかと思いますが、他の不動産会社に聞いてみるっていうのが何より大事です。この時は大手不動産会社とかじゃなくて、信用できそうな不動産会社をネットやブログで探すのがいいかと思います。面倒くさいかと思いますが、何百万円という価値のある行動になりますので頑張ってください。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
まぁ不満を言っても仕方ないので、当社にご相談頂いたお客さんには価値ある物件を打合せする様にしていくのみです。
今回は売却する方向けの話になりますが、例えば「なかなか売れない」「古いから買う人いないんじゃないか」とか色々と心配な事もあるかと思います。そういった心理状態を利用して売却を依頼している不動産会社が買い取りの話をしてきたりするでしょう。
でもですね、買取りになるって事は価格を大きく下げる事なんです。具体的に書くと、
①3,400万円で売りに出してて売れない（もちろんこの価格は相場より高過ぎないのが前提）
②3,000万円なら買いたいという不動産会社がいると言われる
③・・・売れないし、もういいか。こんな感じですかね。
当社でも数多く売却の依頼をしてきましたが、買取りの価格まで下げないと売れないっていうのはレアケースですよ。先程の例だと、④3,200万円なら買うという一般のお客さんは現れる確率は高い。
じゃあ何故にこれだけ建築条件付き土地やリフォーム済み物件が多いのかというと、④の可能性を追求する不動産会社が非常に少ないから。もっと言うと、仲介の不動産会社と買取りの不動産会社が繋がってるから③ありきに誘導してますね。
価格を同じ下げるでも③と④じゃ200万円変わります。購入する人も不動産会社の利益がなくなる分、数百万を余分に払う必要がない。結局得するのは仲介・買取りの不動産会社という訳です。
売主さんも色々と諸事情があるかと思いますが、他の不動産会社に聞いてみるっていうのが何より大事です。この時は大手不動産会社とかじゃなくて、信用できそうな不動産会社をネットやブログで探すのがいいかと思います。面倒くさいかと思いますが、何百万円という価値のある行動になりますので頑張ってください。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
昨日からラグビーの話題で盛り上がってますね、ラグビーは全然詳しくないですがものすごい快挙みたいでしてやる気をもらった感じで、ビッグサプライズです。
昨日といえばTOKIOの城島さんが結婚という事でお相手の母親が43歳と。城島さんとあまり歳が変わらない私としてはラグビーを上回るビッグサプライズ・・・。
昨日は朝に新築一戸建ての間取り確認をお客さんと行い、午後はリノベーション完成したお客さんの引渡し
夜は来月からリノベーションするお客さん宅にて大工さんと一緒に打合せ。
夕方くらいから不動産屋じゃない自分に薄々気づき始めてました（汗）。楽しいからいいですけどね。
ちなみに不動産の仕事もやってましたよ、ご売却を依頼されてた土地の売買契約。新築の間取りやリノベーションの打合せの合間にやってる感がハンパなかったですが・・・。
さっ今日も頑張りますー。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
昨日といえばTOKIOの城島さんが結婚という事でお相手の母親が43歳と。城島さんとあまり歳が変わらない私としてはラグビーを上回るビッグサプライズ・・・。
昨日は朝に新築一戸建ての間取り確認をお客さんと行い、午後はリノベーション完成したお客さんの引渡し
夜は来月からリノベーションするお客さん宅にて大工さんと一緒に打合せ。
夕方くらいから不動産屋じゃない自分に薄々気づき始めてました（汗）。楽しいからいいですけどね。
ちなみに不動産の仕事もやってましたよ、ご売却を依頼されてた土地の売買契約。新築の間取りやリノベーションの打合せの合間にやってる感がハンパなかったですが・・・。
さっ今日も頑張りますー。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
ある不動産会社がお客さんに出す資金計画書を見る機会がありました。だいぶ前のブログでも書いた記憶がありますが、今回も見つけました「住宅ローン事務手数料」。銀行に払う手数料じゃないです、不動産会社に払う手数料。110,000円とありましたね。
これは何かと言いますと、お客さんの代わりに住宅ローンの申込みなどの手続きを行う代行料ですね。
初めての方は「そんな費用がいるんか」位に思うかもしれませんし、不動産担当もサラッと説明するくらいちゃいますかね。
じゃあどうなんか？というと普通ではない。当社はもちろんですが大手不動産会社さんも、そんな諸費用の項目はないでしょう。住宅ローン手続きは不動産仲介取引の一環として行うもんだと考えてます。
請求したらアカンものではないかもしれませんが（調べてないから不明です）、そんなに費用かかるもんでもないかと。
どっちかというと「不動産取引ではないから、仲介手数料以外の項目として請求できるやん」みたいな発想だと思いますよ。世の中にはそんな費用がいっぱいありますけどね・・・。
お客さんが「自分でやります」と伝えて了承する不動産会社ならまだいいですが、あの手この手で自分でしない方がいい理由（理屈）を言う会社は若干注意した方がいいかもしれません。
金利がコッチの銀行の方がいいかなって0.05%の差を悩んだり、各銀行の諸費用の差を比べたりしてても、この住宅ローン事務手数料でイッキに吹き飛びますからね（汗）。
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これは何かと言いますと、お客さんの代わりに住宅ローンの申込みなどの手続きを行う代行料ですね。
初めての方は「そんな費用がいるんか」位に思うかもしれませんし、不動産担当もサラッと説明するくらいちゃいますかね。
じゃあどうなんか？というと普通ではない。当社はもちろんですが大手不動産会社さんも、そんな諸費用の項目はないでしょう。住宅ローン手続きは不動産仲介取引の一環として行うもんだと考えてます。
請求したらアカンものではないかもしれませんが（調べてないから不明です）、そんなに費用かかるもんでもないかと。
どっちかというと「不動産取引ではないから、仲介手数料以外の項目として請求できるやん」みたいな発想だと思いますよ。世の中にはそんな費用がいっぱいありますけどね・・・。
お客さんが「自分でやります」と伝えて了承する不動産会社ならまだいいですが、あの手この手で自分でしない方がいい理由（理屈）を言う会社は若干注意した方がいいかもしれません。
金利がコッチの銀行の方がいいかなって0.05%の差を悩んだり、各銀行の諸費用の差を比べたりしてても、この住宅ローン事務手数料でイッキに吹き飛びますからね（汗）。
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昨日は夜中に目が覚めてしまい、睡眠不足で眠気に襲われています。抵抗する気はありませんので、あと１時間くらいで少し寝ると思います・・・。いつも早起き（朝は４時台か５時台には起床）なので、ちょっと睡眠が狂うとストレートに跳ね返ってきますね、歳かな。
まぁそれは置いといて、昼に三菱UFJ銀行さんが来られて【当社でも住宅ローンの審査がスマホで出来る】ようになりました。そのアクセスのやり方と流れの説明です。審査だけじゃいな、申込み・契約までがスマホで完結できます。金利への多少の優遇もあるみたいだし、通常の紙で行った場合の住宅ローンの契約に貼る印紙代も不要になります。２万円ですからね、デカイ。
住宅ローンの申し込み件数とか内容とかで、スマホ登録できるかどうかを会社として判断されてるみたいで(（たぶん）、大手でもない当社でこういった手続きを出来るようにしてもらえたのは大変有難い。感謝です。
お客さんにもメリットがある事ですので活用していきたいと思います。
マンションのリノベーション案を考えてまして、元々３LDKだった間取りを３LDKのままで面白くリノベーションするのって難しいんですよね。間取り変更しなかったらただのリフォームでお客さんがワクワクする様な雰囲気にならないしなぁ（汗）
そういった時は、素材を変える ・ 立体感を出す ・ 死角を作ったり、箱を作ったりして好奇心が出る空間にする など色々と試行錯誤しながら考えております。このへんは経験も必要ですが発想の問題が大きい。ネットでリノベーション事例とかワンサカと出てますが、ほとんどが３LDKを２LDK+納戸にする様な部屋数を減らすバージョンなんですよね。「そりゃ色々と出来るわっ」って話でして。
不動産仲介＋リノベーション・リフォーム提案をモットーとする私とすれば、トコトン考えていきたいと思ってます。さっ頑張ろう！
で、ちょっと話は変わるのですが「リフォーム済み物件の価格について、比較をどうすればいいのか？」って質問を受ける時があります。そもそもの価格設定が高いかどうかではなく、リフォーム済み物件同士を比較する場合の計算ですね。
答えは【物件を見て・調査して、リフォーム価格を算出していくしかない】。設備なんかは割と比較しやすいんですが、工事のやり方・仕上げ状況とかでもやっぱ差は出ますからね。お客さんには難しいかもしれない・・・。同じような物件で価格差が５０万円あった時に、単純に安いからという理由で判断するのは勿体無いと思います。
突っ込んで言うと「どちらもリフォーム済み物件ですから」みたいな表面的な説明しかしない不動産営業マンは避けたほうがいいでしょう。
不動産仲介って、物件価値についても説明しないといけないから、リフォーム済みって一括りで考えるのはやめた方がいいですよ。
だいぶ涼しくなってきまして秋の不動産シーズン来た！って感じですね。ご相談や問合せもだいぶ増えてきまして、実感しております。
で、購入者さんが増えてくるとまた力を入れ始めるのが「売却求めてます」チラシ。ご売却をお考えの方から直接依頼されて、当社会員様などにいち早く情報を伝えたい気持ちが強くなります。
売主さんから直接依頼された物件なんで「一次情報」ですね。昔ほど一次情報の強みがなくなってきている時代ではありますが、相談頂いてるお客さんに早く伝えたい欲求は間違いなくあるので、チラシ配布は引き続き頑張ります。
一次情報の話が出たので、ホームページの物件発信で意識してる事を書くと【その物件が2次情報であっても、1次情報を超える様な内容にする】、コレです。言葉選ぶと伝わりにくいのでストレートに書くと、不動産業界って大手さんもどこもありきたりなアピールしかしないでしょ、コメント欄とか全然面白くないもん（汗）。
だから私としたら、物件アピールは必要だけど
・自分の言葉で書く
・検討者に気をつけてほしい事も書く
・写真では分かりにくい事も書く
こんな感じで備考欄を埋めてく様にしてます。
実際は現地に行かないと分からない事だらけなのが不動産なんですけどね。ネットで情報収集されている方に出来るだけ現地に近いように情報を届けるのと、私・不動産担当としてのコメントが重要だと思ってます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
で、購入者さんが増えてくるとまた力を入れ始めるのが「売却求めてます」チラシ。ご売却をお考えの方から直接依頼されて、当社会員様などにいち早く情報を伝えたい気持ちが強くなります。
売主さんから直接依頼された物件なんで「一次情報」ですね。昔ほど一次情報の強みがなくなってきている時代ではありますが、相談頂いてるお客さんに早く伝えたい欲求は間違いなくあるので、チラシ配布は引き続き頑張ります。
一次情報の話が出たので、ホームページの物件発信で意識してる事を書くと【その物件が2次情報であっても、1次情報を超える様な内容にする】、コレです。言葉選ぶと伝わりにくいのでストレートに書くと、不動産業界って大手さんもどこもありきたりなアピールしかしないでしょ、コメント欄とか全然面白くないもん（汗）。
だから私としたら、物件アピールは必要だけど
・自分の言葉で書く
・検討者に気をつけてほしい事も書く
・写真では分かりにくい事も書く
こんな感じで備考欄を埋めてく様にしてます。
実際は現地に行かないと分からない事だらけなのが不動産なんですけどね。ネットで情報収集されている方に出来るだけ現地に近いように情報を届けるのと、私・不動産担当としてのコメントが重要だと思ってます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
最近って、リフォームやリノベーションのブログが多くなってる気がする。たぶん私の頭の中の比率がそっちに寄ってるからですが、今朝に感じた事でも書いておきます。
リフォーム済みの物件資料をいくつか見まして「あ〜もったいない」という気持ちになってます・・・。ほとんどの物件は【元々の間取りをそのままリフォーム】して売り出してますが、なんで間取り変更しなかったんだろ？と残念でならない・・・。
リフォーム済み物件は不動産会社が買い取って、リフォームして利益乗せて売りに出すのですが、そりゃ間取り変更したらリフォーム金額も高くなる＝売り出し価格も上がる、っていうのは理解できますが、せっかくの可能性を秘めた物件を撃沈させてしまってますね。
ココ強調したいのでもう1回 【可能性を秘めた物件を殺してしまってる】。
それだったら買い取ってから利益乗せて古いまま売ってくれと思ってしまいますね。
利益を何百万円と取って売り出すんだから、商品として想いを見せてもらいたい。
相場から判断して商品として検討した時に、あなたは何百万円という利益分の価値を出せる物件ですか？
リフォーム済み物件の場合はこういった見方も必要でして、消費者の目・知識が肥えてくれば、不動産業界もかなり良くなってきます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
リフォーム済みの物件資料をいくつか見まして「あ〜もったいない」という気持ちになってます・・・。ほとんどの物件は【元々の間取りをそのままリフォーム】して売り出してますが、なんで間取り変更しなかったんだろ？と残念でならない・・・。
リフォーム済み物件は不動産会社が買い取って、リフォームして利益乗せて売りに出すのですが、そりゃ間取り変更したらリフォーム金額も高くなる＝売り出し価格も上がる、っていうのは理解できますが、せっかくの可能性を秘めた物件を撃沈させてしまってますね。
ココ強調したいのでもう1回 【可能性を秘めた物件を殺してしまってる】。
それだったら買い取ってから利益乗せて古いまま売ってくれと思ってしまいますね。
利益を何百万円と取って売り出すんだから、商品として想いを見せてもらいたい。
相場から判断して商品として検討した時に、あなたは何百万円という利益分の価値を出せる物件ですか？
リフォーム済み物件の場合はこういった見方も必要でして、消費者の目・知識が肥えてくれば、不動産業界もかなり良くなってきます。
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