近頃は茨木市の駅周辺とか、どこもかしこも土地坪単価120万円とか150万円とか値段つけて売りに出してる物件がありますね。
それ位の坪単価してもおかしくないエリアと「いやいやそれはないでしょ」ってエリアで本来は微妙に分かれますが、なんか勢いで売ってるんかな・・・。
まぁ売れる事はないと思いますが（もし売った不動産会社があるなら地域密着ではない）、土地面積30坪で3,500万円〜4,000万円って、新築建てたら6,000万円クラス。普通なら買えへん（汗）
新築離れが起きるんちゃうかな〜、不動産会社自らが引きおこすという悲しさというか、哀愁すら漂います。これらの価格（価値）は個別に正直に言ってくれる不動産担当がベストなわけで、ノルマがあって手数料に追われている大手の不動産営業マンにそれを求めるのはムリでしょう。
最近リノベーションの相談もかなり増えてきまして（とてもご機嫌です）、価格+建物状態の見極めをするご案内に集中しております。
リノベーションがもっと増えてきたらいいなぁ。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
テレビとかユーチューブで住宅・不動産の事があるとやっぱり見てしまいます。で、賃貸の変わった物件を紹介してました。
幅1mくらいの通路の奥に、古〜くて間取りも変わってる物件。案内してた不動産会社の担当とかは変な感じじゃなくて全然よかったのですが、人が通れるくらいの通路の一番奥で、通路の途中には飲食店もある様な物件をテレビで紹介するのもどうか？と正直思います。
入居者が火事とかあって逃げられないとか事故が起こったら、不動産担当としては辛過ぎるのになぁと。
面白い物件・なんか飛び越えてる物件とかは、変わった物件に住みたいっていう一定層に需要があると思いますが、火事・耐震・水害とかに対してどうケアしてるのか、または充分は説明をしてるのか、が気になりましたね。
「そんな固い事言ってたら、面白い暮らしできへんわっ！」ってそういった層には言われそうですが・・・気になります（汗）。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
幅1mくらいの通路の奥に、古〜くて間取りも変わってる物件。案内してた不動産会社の担当とかは変な感じじゃなくて全然よかったのですが、人が通れるくらいの通路の一番奥で、通路の途中には飲食店もある様な物件をテレビで紹介するのもどうか？と正直思います。
入居者が火事とかあって逃げられないとか事故が起こったら、不動産担当としては辛過ぎるのになぁと。
面白い物件・なんか飛び越えてる物件とかは、変わった物件に住みたいっていう一定層に需要があると思いますが、火事・耐震・水害とかに対してどうケアしてるのか、または充分は説明をしてるのか、が気になりましたね。
「そんな固い事言ってたら、面白い暮らしできへんわっ！」ってそういった層には言われそうですが・・・気になります（汗）。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
お伝えしときたい内容ですので、今日はもういっちょブログ更新。10月から消費税が10%ですね、なんかそんな雰囲気じゃないので「ホンマなんかな」って思ってしまいます・・・。
不動産の売出し物件にもそろそろ変化が出てまして、新築一戸建てやリフォーム済み物件の価格が変更になっていってます。
先に書いておきますが【ココ重要です！】消費税がかかるケースは①売主が不動産会社、かつ②建物のみ（土地にはかかりません）この2点です。一般の方が売る場合はどちらも関係なく消費税はかかりません。
まだ売れてない物件とかは、価格を下げるけど消費税UP分がプラスになって・・・とちょっと複雑な動き（汗）。当社ホームページ掲載物件でも把握したものから随時変更していってます。が、消費税UPによる価格変更って売主（不動産会社）が登録してくれないとコッチじゃ分からないんです・・・新築一戸建・リフォーム済み物件ともに土地建物の内訳が分からないから。
もしかして10月入ってからの変更も出てきそうな雰囲気です。随時確認していきますのでご相談ください。お手数おかけ致します。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
不動産の売出し物件にもそろそろ変化が出てまして、新築一戸建てやリフォーム済み物件の価格が変更になっていってます。
先に書いておきますが【ココ重要です！】消費税がかかるケースは①売主が不動産会社、かつ②建物のみ（土地にはかかりません）この2点です。一般の方が売る場合はどちらも関係なく消費税はかかりません。
まだ売れてない物件とかは、価格を下げるけど消費税UP分がプラスになって・・・とちょっと複雑な動き（汗）。当社ホームページ掲載物件でも把握したものから随時変更していってます。が、消費税UPによる価格変更って売主（不動産会社）が登録してくれないとコッチじゃ分からないんです・・・新築一戸建・リフォーム済み物件ともに土地建物の内訳が分からないから。
もしかして10月入ってからの変更も出てきそうな雰囲気です。随時確認していきますのでご相談ください。お手数おかけ致します。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
茨木市の東中条に来てみたら、こんな看板が・・・
この公園って借地だったの（汗）
結構サッカーやキャッチボールして遊んでる子供たちもいてたから残念でしょう。何になるんだろう？
このあたりの中条エリアで大きめの公園というか広場が無くなりますね。立命館の横の岩倉公園か水尾公園って感じになるんかなぁ。
しかし、徐々に徐々にですが、街の景色が変わっていくもんです。写真に残しておかないと記憶からなくなって思い出せないですから。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
この公園って借地だったの（汗）
結構サッカーやキャッチボールして遊んでる子供たちもいてたから残念でしょう。何になるんだろう？
このあたりの中条エリアで大きめの公園というか広場が無くなりますね。立命館の横の岩倉公園か水尾公園って感じになるんかなぁ。
しかし、徐々に徐々にですが、街の景色が変わっていくもんです。写真に残しておかないと記憶からなくなって思い出せないですから。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
とある新築一戸建ての現場を通りかかったら、こんなノボリを見つけました。
チラっ・・・チラっ
【現金10万円+引越し代金】プレゼント
一般的に見れば、サービスっていう風に考えますが、不動産業界的な見方では「現金10万円は契約の手付金に使ってください、引っ越し代はコッチが持ちますので、自己資金がホンマに必要ないです！」って話をお客さんにできるサービス。ということは物件と諸費用はフルローンっていう前提ですかね？
こういったサービスは会社の選択だし、お客さんの捉え方次第なので、別に全然いいと思いますが、・・・
気になったのは、「わざわざノボリを製作してるって事は、普段の接客スタイルが分かるなぁ」って（汗）。仕事の仕方とか物件の説明よりも、お金の話が一番の関心なんだと考えてしまいます。
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チラっ・・・チラっ
【現金10万円+引越し代金】プレゼント
一般的に見れば、サービスっていう風に考えますが、不動産業界的な見方では「現金10万円は契約の手付金に使ってください、引っ越し代はコッチが持ちますので、自己資金がホンマに必要ないです！」って話をお客さんにできるサービス。ということは物件と諸費用はフルローンっていう前提ですかね？
こういったサービスは会社の選択だし、お客さんの捉え方次第なので、別に全然いいと思いますが、・・・
気になったのは、「わざわざノボリを製作してるって事は、普段の接客スタイルが分かるなぁ」って（汗）。仕事の仕方とか物件の説明よりも、お金の話が一番の関心なんだと考えてしまいます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
街を走っていましたら、ちょこちょこと売出し看板を見かけますね。その多くが建築条件付き土地とか新築一戸建てなんで、テンションは上がりませんが・・・（悲）。今日は不動産業界も定休日なんで、突っ込んだ話にしたいと思います。ってことで、何回もこのブログで書いている建築条件付きについてそういった土地が気になった時の考え方を書きます。
かなり【？】な業界的な内容になってますので、その点はご了承ください。
まず建築条件付き土地とは？ 簡単に書くと
【土地の所有者である売主（不動産会社）が指定する建設会社（下請けの工務店が多い）との間に、一定期間内に（３ヶ月）に建築する建物の請負契約が成立する事を条件にして売買される土地】ややこしい書き方ですね・・・一旦忘れて分かりやすくすると、「この土地が欲しいなら、コッチが指定する建物で建ててや。これが土地を売る条件です」って事です。
まぁ普通に聞いていると、ふ～んって感じだけだと思いますが法律的な立場で言うと、ホントは独占禁止法にひっかかります。この事についてはウィキペディアにも書いてまして、分かりやすいので抜粋↓
建築条件付土地取引は、建売住宅と混同されることが多いがその名のとおり土地取引であり、建物販売である建売住宅とはまったく違う。 建築条件付土地は、土地契約に建築契約をセットで取引するものである。しかしながら、これが土地契約であるならば、買主である消費者がその土地をどのように利用しようと、あるいはどのような設計・建築業者を選ぼうと、それは土地所有者の自由であるはず。 それを阻害するような抱き合わせ販売行為は、独占禁止法に触れる行為になる。このような独占禁止法から逃れる為に、条件付には自主規制として3つの要件をつけることを業界ルールとしている。
【業界ルール3原則】
- ３ヶ月程度で建築契約を結ぶことを条件とする。
- 建築請負契約が締結できなかった場合、土地に対する手数料も含め一切の預り金を返還する。（停止条件）
- 建築を請け負う業者は土地の売主（その子会社を含む）又はその代理人でなくてはいけない
ややこしいかもしれませんが、建築条件付きっていうのはこんな状況の取引なんですね。自主規制の業界ルールってのもよく分かりませんがね・・・自分たちの都合のいい様なルール決めやんって話ですが。
私がかなり前から意見をしているのは、【建築の条件を付けるという事は本来の買主さんの自由を無くしている行為なので、建築先を指定するならもっと本気で建物に対して取り組んで、買主さんの要望に応えましょう】って思ってます。くわしくは以前のブログでも書いてきてるので今回は省きますが「土地を仕入れて建築条件付けといたら、建物利益も出るし」とか「土地を気に入ったら、建物の契約もほぼ自動的に出来るし」って感じで非常に軽く考えている不動産会社が多いと感じています。
あと、建物価格も１坪あたり６０万円とか５５万円とか微妙な価格でしょ。ハウスメーカーで建てると坪単価７０～８０万円するので、そこまでは高くしない。もう１つ曖昧になってしまう要素は、お客さんが自分で建築会社を探すとなるとどこに頼んだらいいか不安だし、手間がかかりそう・・・建築条件付きだと建物の仕様などがある程度決まっているので楽やんっていう感情を抱く販売方法でもあります。
価格設定については、ハウスメーカーが高過ぎるって話なんですけどね（汗）。これから人口も減って、住宅着工件数も間違いなく減ってきますので、ハウスメーカーの坪単価も益々上がっていきそうな気配です。住宅メーカーの数が減るか、もしくは抜本的な経費削減しないと難しいでしょう。契約数が減るのに売上・利益を今まで以上に確保するなら、見積り上げるしかないでしょうから。
もっと突っ込んで書くなら、ハウスメーカーの建物坪単価が９０万円・１００万円となれば、建築条件付きの建物坪単価も７０万円・８０万円と設定される可能性もありますよ、建物の内容どうこうよりハウスメーカーと比べて割安に感じるなら、不信に思うお客さんいないじゃないっていう発想ありえそうでしょ。
あと建築条件付きなら建物について色々と考えなくていいから楽かもっていう話についてですが、そんな事ないですよ。地域の建築会社でもそんなに打合せは面倒ではないです、逆にもっと自由に建物の検討ができて、坪単価は５０万円前後って会社が多いかな。このあたりは幅がありますので、もっと細かく気になる方は個別にご相談ください。
なんか今日は長々と書いてきましたが、建築条件付き土地っていうのはこういった経緯や状況なので、建物に対してもっと緊張感を持っていただきたいのが本音。いや違うな・・・もっと売主である不動産会社に緊張感も持たせるのが大切です。「建物の仕様は？」「なぜその坪単価になるのか？」「建物に納得できなかったら建物契約しませんよ」そういった感じですね。それで嫌がるような不動産会社だったら、その土地やめといた方がいいと思いますよ。
徐々にだと思いますが、こういった緊張感が当たり前になる事で建物や打合せのクオリティが上がっていくと思います。そして、それが嫌な（出来ない）不動産会社は建築条件付きの販売をやめていくと思いますね。そうなったら、今存在する不動産会社の３０％くらいはなくなるんじゃないかなぁ、大手の不動産会社も買い取る先がなくなって仲介手数料収入が少なくなって減るでしょう。もしくは店舗数・社員数が大幅に減ると思う。
かなり込み入った内容になって怖い（汗）ですが、それで残る会社が本物なんだと感じています。
この何週間か、お客さんと色々な物件をご案内してまして。ご案内する時には周辺の物件やご要望に合いそうな他の物件もチェックします。
そしたら近頃は、同じエリアでも価格差（坪単価の差）が大きくなってるのに気付きますね。昔からあったのはありましたが、最近はその差が顕著になった感じですね。
コレ、理由の大半は【不動産会社の査定】だと思います。どうしても売却の依頼を受けたい不動産会社（担当）は「これ位の価格で売れますよ」って良い事を言って、任せてもらう様な話をするんでしょう。それがまだ相場に近い価格ならまだいいですが、数百万も高い価格で売りに出てる物件もいくつかあるから、現状の様な価格差になっているんでしょう。
地域・地元に密着してやっていると微妙にエリア・街並み・道路の筋によって価格は変化するもんだし、購入者さんも雰囲気を感じとられる事が多いです。
中古一戸建てなら間取りや日当たりも多分に関係してきますからね。築年数や面積だけじゃないし、もっと言うと「間取りについては△だけど、リノベーションしたら良くなる」って物件もあります（こういった物件が一番仲介する醍醐味なんですよ）。このへんは不動産営業の力量でも差が出る部分ですね。
色々と書いてきましたが、どんな時でもどんな場所でも相場というのは存在します。売主さんが原因ではなく、不動産会社（担当）の個人的な理由で高く売出ししてしまわない様に気をつけましょう。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
そしたら近頃は、同じエリアでも価格差（坪単価の差）が大きくなってるのに気付きますね。昔からあったのはありましたが、最近はその差が顕著になった感じですね。
コレ、理由の大半は【不動産会社の査定】だと思います。どうしても売却の依頼を受けたい不動産会社（担当）は「これ位の価格で売れますよ」って良い事を言って、任せてもらう様な話をするんでしょう。それがまだ相場に近い価格ならまだいいですが、数百万も高い価格で売りに出てる物件もいくつかあるから、現状の様な価格差になっているんでしょう。
地域・地元に密着してやっていると微妙にエリア・街並み・道路の筋によって価格は変化するもんだし、購入者さんも雰囲気を感じとられる事が多いです。
中古一戸建てなら間取りや日当たりも多分に関係してきますからね。築年数や面積だけじゃないし、もっと言うと「間取りについては△だけど、リノベーションしたら良くなる」って物件もあります（こういった物件が一番仲介する醍醐味なんですよ）。このへんは不動産営業の力量でも差が出る部分ですね。
色々と書いてきましたが、どんな時でもどんな場所でも相場というのは存在します。売主さんが原因ではなく、不動産会社（担当）の個人的な理由で高く売出ししてしまわない様に気をつけましょう。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
朝イチはお客さんのリフォーム打合せで久しぶりのショールームへ。10時からなんですが、道がメチャクチャ空いてて早く着きすぎてしまった…。どうなんだろ？設備関係は少し変化したのか、あまり変わってないのか。ちょっと確かめてきます。
その前に現在工事中の一戸建てリフォーム現場に寄ってみたら、職人さんが来てましたね、クロス屋さん。おおかた大工工事も終わって、残す所はクロス・一部の設備・電気器具関係って感じです。
不動産仲介だけじゃなくて、こういった現場があるってのも楽しい。物件探し→打合せ→間取り・仕様打合せ→工事っていう流れがどんどん増えてほしいなぁ。打合せは大変ですがね（汗）。何年やっても、まだ経験せぬ事例に向かって勉強っす。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
その前に現在工事中の一戸建てリフォーム現場に寄ってみたら、職人さんが来てましたね、クロス屋さん。おおかた大工工事も終わって、残す所はクロス・一部の設備・電気器具関係って感じです。
不動産仲介だけじゃなくて、こういった現場があるってのも楽しい。物件探し→打合せ→間取り・仕様打合せ→工事っていう流れがどんどん増えてほしいなぁ。打合せは大変ですがね（汗）。何年やっても、まだ経験せぬ事例に向かって勉強っす。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今、リノベーションがめちゃくちゃしたい！
最初に現在の思いをはき出しときました。マンションでも一戸建てでもどちらでもOKなんですが、そういったお客さんから相談がいくつか来るイメトレしています・・・。
マンションのリノベーションで考えると７０㎡以上、間取りや見せ方で遊びを取り入れるなら７６㎡は欲しい。２LDKとか、３LDKでも洋室の大きさを必要最小限にするなら７０㎡でも充分かな。
茨木市の売出し物件から逆算していくと３，０００万円台・４，０００万円台のマンションをリノベするっていうのは予算的に、また築年数的に可能性は少なそうですので、メインは１，０００万円台・２，０００万円台が主流になってきますね。そうなってくると皆さん必ず悩むのが【エリアと築年数】。
築年数について、不安になるの分かります。耐震は？外観の古さは？このあたりは色々とディスカッションしていって、そしていくつかのマンションを実際に見学して最終的な判断をどう下すのかを経過をみていくしかない。（私が決定できるものでもないし、お客さんの感性が優先。以前、今の賃貸住んでるよりは築古くてもマンションに住んだ方が安心できる。もし住み替えしたいってなったら１０年・１５年で売るか・貸せばいいと思ってますって言われたお客さんがいましたが、なるほどと思いましたね）
エリアについては、将来的な資産価値の判断になりますので、そりゃ駅に近い方がいいに決まってます。でも駅から近くないにしても私としたら「今売りに出されている価格が妥当なのかどうか」って事も常に考えています。当たり前の事なんですが、将来的な資産価値の目減りを少なくする事が結果「良かった」につながると思います。
ここまで色々と書いてきましたが、結論とすれば【めちゃくちゃ満足度の高いそして楽しい空間を作って、家にいることが好きになるリノベーションをしましょ】って思います。それが低価格帯で実現するってのも、選択肢をしてアリですね。
今日の午前中に売却相談を受けている物件の現地チェックをしてきました。他社で売りに出してたけど売れないので・・・という内容です。
で、空き家になってるんですがダイニングに入ったらすぐに分かる、家の傾き。レーザーあててみたら13/1000は傾いてるやん（汗）。もう許容範囲どころじゃない数値です。
でもね、ここで不思議なんですが、今まで売却を頼んでた不動産会社って大手さんなんですが、【中古一戸建て】で売りに出してるんですよ。リフォーム歴が多くて、売り出してる価格が土地だけでは合わないから建物価値付けて調整してるって話でしょうが・・・。結果ありきの査定してもどこかで辻褄が合わなくなる訳で。さらに話を聞くと売主さんはそこまで希望されてる訳でもなくて。
古家付き土地で売りに出さないとね。買主さんにも売主さんにも失礼にあたります。中古一戸建てと思って見学したら、「建物傾いてます、でもリフォーム歴は多いんです」って説明になってない。ハンドルとか部品も代えて、塗装も以前にしたんです。でもエンジンが壊れてますってのと同じ。
価格の再確認も必要だし、販売方法考えます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
で、空き家になってるんですがダイニングに入ったらすぐに分かる、家の傾き。レーザーあててみたら13/1000は傾いてるやん（汗）。もう許容範囲どころじゃない数値です。
でもね、ここで不思議なんですが、今まで売却を頼んでた不動産会社って大手さんなんですが、【中古一戸建て】で売りに出してるんですよ。リフォーム歴が多くて、売り出してる価格が土地だけでは合わないから建物価値付けて調整してるって話でしょうが・・・。結果ありきの査定してもどこかで辻褄が合わなくなる訳で。さらに話を聞くと売主さんはそこまで希望されてる訳でもなくて。
古家付き土地で売りに出さないとね。買主さんにも売主さんにも失礼にあたります。中古一戸建てと思って見学したら、「建物傾いてます、でもリフォーム歴は多いんです」って説明になってない。ハンドルとか部品も代えて、塗装も以前にしたんです。でもエンジンが壊れてますってのと同じ。
価格の再確認も必要だし、販売方法考えます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉