【新たな不動産需要 ～ニュースから～】

不動産ニュースでこんな記事を見ました。

【今回の新型ウィルスの影響の中、首都圏近郊の沿岸部に建つ中古住宅に目を向ける動きが現れている】。ニーズとしては、人口の少ない地域の物件が見直されている・在宅勤務の広がりで海を望みながら仕事スペースを確保できるという見立てがあるみたい。首都圏なら千葉県南部の問合せが増えているという内容でした。

正直、人口が少ない地域・オーシャンビュー（千葉県南部って言ったら関西では梅田を中心に考えると和歌山くらいかな）っていうのは不動産価値・災害などを考慮すると私のイメージとは反対なんですが、郊外・仕事スペースへの需要拡大というのは感じていました。

続けてその記事では【物件に求められる条件は３つ。「オーシャンビュー」「広い敷地」「安定した再販価格」だ。】と書いています。

自分なりに解釈してみると

①リラックスできる環境を求めている・・・都心ではなく、ほどほどの街が住みやすいという事かな。自然を感じてリラックスできる住環境の需要が多いんでしょう。茨木市は大阪市内みたいにビルが建ち並んでいることもなく、でも買い物・病院など生活施設はほぼ近くに揃っているので当てはまる市なんじゃないかと思いますね。

とはいえ広い敷地っていうのは価格的に難しいですが、ココは建物の間取りや素材などでカバーできる要素かと。リラックスできる空間作りを設計していく需要が高くなると予想しています。「はい、４LDKです」みたいな時代じゃないという事ですね。

②とはいえ安定した再販価格も大事・・・これは将来売却する時に価格があまり下がらない様な不動産価値という意味。

地域によって多少の差はでるでしょうが、駅距離・周辺の商業施設・病院の有無などが変わらず重要になる。このあたりはバランス感覚でしょうね、当社のメインエリアである茨木市南部で言えば、なんだかんだ言っても阪急茨木市駅・南茨木駅へは行ける範囲。徒歩あるいは自転車でも１０分以内で駅へは行けます。

当たり前の事を書いてしまいますが、「電車に乗る事ないし」「駅まで行く事ないし」って方も含めて、将来土地価格が下がっても損の幅が大きく出ない買い方（価格面）を意識して購入を検討するべきですね。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【これからの不動産仲介（お客さんにとってはいい時代です）】

5月に入りましたね、なんだか今年は月とか日の感覚が薄れている感じです。そんな状況の中、物件見学や相談は頂いており、非常に有難く思っております。「探している人は関係なく探してる」そんな事を実感していますね。

不動産仲介の仕事をしているんですが、去年から前面に力を入れ始めた建築分野の仕事、それも有難くご要望いただいております。現在進行形なのが【新築一戸建ての打合せ２組、リノベーション工事２組、リフォーム工事２組、内装工事関係２組】と、私のルーティンというか、やってる作業はもはや不動産会社ではないです(汗）。でも好きだから建築の仕事も同時にやっていたい。

前から考えていた事ですが、不動産仲介業ってもっと専門職になっていくと思うんですね。それも大手不動産会社じゃなくて、地場の不動産会社が担っていかないといけない。ネットが当たり前になって１０年前と比較しても、物件情報そのものの価値っていうのは下がっていると思います。もっと進んでいって売出し物件の情報管理がネットやAIで一括管理なんかなると物件情報の価値っていうのはほとんど無くなりますね（この時点で大手の不動産会社は縮小・撤退するでしょう）。

そうなってくると、AIが契約書関係の書類も作成して個別の内容を人間が補うなんて時代はもうすぐそこかもしれません。ココまでくれば、今現在やっているような不動産仲介業ってものはもう必要ない。申し訳ないが賃貸仲介はなくなるかもしれません。

売買についても、今までのやり方なら必要ない訳で、これから本当の意味で【コンサル業】になっていくと思います。「エリアはOK、物件もOK、価格もOK・・・・・でも本当に大丈夫？」っていうこの部分をアドバイスする立場ですね。お客さんの気持ちになって、専門的な立場でそして客観的に見ている。お客さんからの１００％信用がないとできない仕事になりますね。不動産知識だけじゃ絶対に出来ない仕事になっていくと考えています。

当社の場合は、それに【建築】っていうのをプラスしていきます。設計アドバイス・建築のフォロー・お客さんへのセカンドオピニオン、そんな位置付けで差別化をはかっていっています。

まだまだ道のりは遠いですが、１つづつ頑張っていきますよ。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【間取りで売主のこだわりが見える】

今日は朝から夕方遅くまでアポイントが詰まってるので、今のうちにブログ更新。

コロナの状況が落ち着いたら不動産市況はどうなるのか？今回ばかりは想像ができない・・・。移動する事に抵抗が残ってるなら経済状況は良くならないかもしれませんし、各国がこれだけ資金(お金）を市場に投入しているので資産（株・不動産など）は上がるんじゃないか？という見方もできます。

でも今回の経験をして、【住まい】に対しての考え方は少しは変化していきそうな気がしますね。そんな中で、間取りや日当たりなどの住み心地は絶対に外せない要素。でも建売りや建築条件付き土地の参考プランなどで「なんでこんな間取り配置にしたんやろ」っていう物件も少なくありません。

事例を出してしまって申し訳ないのですが、たとえばこんな配置↓

なんで１号地の建物配置を南側いっぱいまで寄せるんだろう。ちなみに１階の南面がリビングダイニングになっていますので、日光は正直期待できない・・・。部屋数や駐車場台数という要望を満たすために考えたんだと思いますが、あと２手・３手先をじっくりと考えないといけませんね。

私が新築一戸建てを積極的におススメしない理由の１つはココなんです。「分譲業者に住宅に対するコダワリが感じられない」。実物だけを見て判断するのではなく、売主の理念もしっかりと確認したいところです。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【住宅提案の仕事にゴールはないです】

４月ももうすぐ終わりですね。こんな状況ですがご相談も頂いており、大変有難い日々を過ごしております。

新築一戸建てやリフォームの打合せをしておりまして、私の心境というか確信に近い思いは前にも書きましたが【自宅の空間を楽しむ】という事と【お金をかけ過ぎない】という事。

どう両立するのかが難しい所ではありますが、間違いなく必要なのは『お客さんとイメージを共有している事』。

理想の住まいにするにはかなり価格が高くなるって考えているお客さんが多いと思うんですけど（まぁそういう時もありますが）、コチラとしたらその理想をいかにお金をかけずに提案できるかがいつも悩むところです。

優先順位・素材・クロス・照明計画・・・あとはインテリア・家具。色々と見せ場をつくる手法はあります。なにはともあれイメージを共有していないと出来ないんですよね。

・間取り作成の段階でどこまで仕上げておくのか？

・間取りではなくインテリアや素材感でどう仕上げていくのか？

25年以上やってきていますが、ゴールのない仕事ですね。楽しいからいいけど。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【ある不動産営業の会話から】

今日はちょっと生々しい内容。先日、ある大手の不動産営業（Aとしますね）と私の電話での会話です。先に行っておきますが、この営業マンとは１０年以上の付き合いで私は人間として好きだし、仮に私がお客さんだったとしても物件紹介をお願いしてもいいかなと思っています。でも、「なんか感覚の違いだなぁ」と感じたので書いてみますね。

私：最近は仕事どんな感じ？

A：（購入の相談より）売却の相談の方が多いかなぁ

私：そうなんや。いいやんか、依頼があるんやし。

A：でも、買い取ってくれる不動産会社が少ないねんなぁ・・・

ちょっと分かりにくいかも知れませんのでご説明しますと、【売却の依頼を受ける → 買取り業者】という発想の仕方ですね。地元に根付いてお客さんの期待に応えようという意識で仕事してたら【売却の依頼を受ける → 一般のお客さんに情報を出す】、この発想になるんですよ。買い取りなんかは、本当に最終の手段。

この会話だけでも、一般のお客さんに買ってもらうという発想ではなく不動産会社の買い取りの方への意識が高い事が分かります。

他には、不動産会社としての今後のスタイルの話になりまして

私：まぁ色々あるけど、【物件情報の囲い込み】をまずは止めたら。

A：あっそれは会社ちゃうで！営業マン個人の判断でやってるんやで。

私：個人でやってる様にしてるけど、それは会社やで。仮に新入社員が入ってきても、すぐに情報の囲い込みし始めるやん。新入社員がそんな発想になるはずがないし、会社のシステムや社内での会話がそうなってるからやん？

A：・・・・・まぁそうやなぁ

個人の判断でっていうのも正直どうかと思いますが(汗）。これらの会話をしていて、意識しないうちに染まってしまうんやろなぁと感じました。売主さん・買主さんに喜んでもらうっていう気持ちはあると思いますけど、それ以上に大事なのがノルマ（売上げ）達成になってしまっている。もちろん会社として大事なのは当たり前ですが、売主さんが損してでもノルマ達成を優先させてる訳ですね。それもほぼ無意識のうちに。

自分がよかったらいい！っていうのはもう終わりで、情報なんて共有しないと価値が大きくならなくて、んでもってお互い助け合った方が良くなっていくんだから、そっちの方向へ業界としても舵を取っていかないといけませんね。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【成約事例は参考になりますが…】

この仕事してると当たり前ですが【成約事例】っていうのを度々チェックします。

・査定の時の価格確認
・お客さんが検討する物件の価格チェック

主にはこの2点。まぁ価格なんて、エリア絞って毎日物件チェックしていると肌身に染みてるんですが、実際に売れた価格である成約事例って参考になります。



で、その中で「リフォーム済み」の物件も結構な数があります。いわゆる不動産会社が買い取ってリフォームして販売した物件ですね。

先に書きますが「この価格はあまり参考にならん」。逆算なんですよね・・・。このエリア（マンション）は相場は●●●●万円だから、買取価格にリフォーム費用＋利益乗せて、この価格なら売れそうっていう計算。利益幅が先にあって、そっからの逆算で買取価格が決まる感じですね。



で、不動産会社って高く売りたいから、最初は相場より高めに出します。リフォーム済みやったら多少は高めでも売れたりするしって魂胆もあります。



こっからなんですが、お客さんの事をキチンと考えてる不動産仲介会社なら「まだちょっと高いから、価格下がるのを待ちましょう」ってアドバイスするんだけど、世の中の多くの不動産仲介会社は「リフォーム済みだし、こんな価格ですよ。早くしないと先を越されます」みたいな軽いトークで購入を促します（汗）。
んでもって、そんな流れで成約になってしまうケースもチェックしてると多いんですよね。



だから、リフォーム済み物件はあんまり参考にならないんです。いつも不動産チェックをしてると分かる相場感です。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【お客さんとの関係】

当社では普段のお客さんとのやり取りはLINEやメールがほぼ主流になっています、会うのは物件を見に行く時くらい。電話で話をする事もあまり多くはありません（文章では伝わりにくい時だけかな）。

近頃はリモートワークとかZOOMなどが注目を集めていますが、新しい試みで歓迎ですね。これからどういった心境の変化が生まれるのかハッキリとした未来は見えていませんが、どっちにしろ【信頼・信用】っていうのが非常に重要になってくると思います。

こういった点で大手企業はスタート時点ではある意味有利かと思いますが、進んでいけば「個人と個人」の繋がりが重要。担当者次第ってことですね。

クローバル化しているとはいえ、なんだか気持ちとしてはコミュニティ化していってる様な気がします。

コミュニティ化となれば、地元でやっている会社はかなり有利になる（普段キチンと仕事をして関係をつくっている事が前提）。このブログなんか典型的な例だと思いますが、自分の考え・方向性・問題意識などを発信して、共感していただくお客さんのグループをさらに構築していきたいと考えています。

今ではご紹介のお客さんの割合の方が多いのですが、ネット経由でご相談いただくお客さんの８割くらいはホームページの会員にすでになってもらっている方。さらにその多くはブログも見てもらっている。

お引渡しをしたお客さん・ブログ・ホームページ会員さん。コミュティを深くするために色々とできる事はありますね。まずはもっと発信していくようにします。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【安心できる打合せ】

不動産の取引・一戸建てやリフォームの打合せなど、この仕事って世間的には全体の流れが非常に分かりにくい。お客さんからしたら「一回一回の打合せはしてるんだけど、これからどういった流れになるの？」といった疑問や不安がかなりあると思います。

なぜこんな事を書いてるかというと、お客さんの感覚で業者さんの話を聞いていると「あれ・・・言葉が少ないというか、不安になるなぁ」って感じたから。コレ、自分に対しての戒めでもあります(汗）、私はこの業界に２５年ほどいてるので全体が見えてはいるんですが、その時その時の打合せだけしてるんじゃないか？って。例えば最初に全体のスケジュールを説明していたとしても、お客さんはその時はなんか理解した気がするんだけど絶対に把握できてる訳ではないですよね。

やっぱ【目の前の打合せ】と【全体の流れと現状の位置】っていうのはセットにしていかなきゃならないって反省しております。特に一戸建ての打合せなんか、お客さんは言われるがままに進んでいってる感覚だと思います。コチラが主導して進めていくのでお客さんはものすごく気にされる必要はないのですが、全体像を把握してもらえる様に安心してもらえる様に説明していくべきですね。

気を付けてやっていきます。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【地道な事が劇的な変化へ】

仲介させて頂く土地の新築一戸建ての間取りを作成していまして、楽しく悩んでいます(笑）。２パターンは出来ているんだけど、「もしかしたら他にも間取りの取り方があるんじゃないか？」という自分への期待も込めて、ウジウジと悩んでおります。こんな時は常に間取り図を持ち歩いて、車に乗っている時も助手席に置いておいて、眺めては頭の中で考えを煮詰めていきます。

結果なにか思い付いたらOKだし、思い付かなかったら当初に完成させていた間取りがベストなんだと納得できます。そうしてお客さんに提案していくという感じですね。

生みの苦しみはありますが、好きなので全然楽しくさせて頂いています。

話は変わりますが、世の中がこういった状況で「助けあえるとこは助けあおう」みたいな流れもあるのに、この不動産業界では相も変わらず【物件情報の囲い込み】が横行しております。特に最近は大手の不動産会社が酷くなってる感じがしますね、こういった古い体質は早く無くなってほしいわぁ・・・。

やっぱり仕事って【三方良し】じゃないと。売主さん良し！買主さん良し！仲介する不動産会社も良し！、これが基本中の基本。今の状況だと売主さんの被害の割合がかなり多いですね。気付いている人は大手不動産会社には売却を依頼しない様になってはきてるんですけど、まだまだネームバリューですかね（汗）。

って業界に文句言っても仕方ないので、当社は当社で出会ったお客さんのメリットを考えて頑張っていくのみです。そうやっていって、このエリアでもっと多くの繋がりを増やせていければ、どっかで劇的に変化してくれるんちゃうかなと思っています。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【どんな時も明るくが大事】

ちょっとブログ更新が空いてしまいました、新型コロナウィルスの事もあるのであんまり書くのもなぁって気持ちにもなってて・・・。ただ不動産の相談はなんだか有るんですね、有難い事です。

バブル崩壊・リーマンションショックなどは実感としては分かるんですが、今回の人の移動が制限される・または移動する気持ちがセーブされるってのは初めての経験ですので、手探り状態ではあります。

前にも書きましたがこの仕事は人が多い場所に行く事はないんですけど、マスク・消毒・手袋などはお客さんと会う時は対策として必須ですね。あとは、【LINEやメールでのやり取り・現地集合現地解散、物件は窓を開けて充分に換気を行う】という感じになっております。

なんとも言えない世の中ではありますが、前向きは気持ちと話を続けていこうと決めております。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞