この3か月くらいは、間取りを考えたり・お客さんと打合せしたりで不動産会社の動きとは思えない活動をしています。私が望んでいた事なので、全然OK！楽しいです。
こんな感じですので、当社で仲介させて頂く物件は、ほぼ中古（＋リフォーム・リノベ）もしくは土地（＋建物の打合せ）となっています。新築一戸建て、いわゆる建売住宅は久しくやってませんね・・・(汗）。建売は売出し当初は高いし、コチラとしてもおススメしていないからそりゃそやろ！って話。価格変更を重ね相場範囲に入ってきた物件で、間取りなどほかの要素もOKならいいと思いますがなかなかそんな物件は少ないのが現状ですね。
これからも建売やリフォーム済みは余程バランスが取れている物件じゃない限りはおススメしていく事はないと思います。何回も打合せを重ねますので時間はかかりますが、それだけお客さんとの関係も築けるという事。後々にご紹介いただける機会も増えていきますので、【不動産+建築打合せ】を全面に出した特徴ある不動産会社を目指していきます。
今日は午後からマンションの重要事項説明書・売買契約書の契約前事前読み合わせを行なってきました。時間にして約3時間弱くらいだったかな、マンションなので管理規約等の項目もあり土地などより多くの説明が必要になります。土地や一戸建てだったら大体２時間前後くらいでしょうか。
契約自体は今日ではないのですが、お客さんの都合が合うなら出来るだけ事前に時間を取ってご説明したいと思ってます。契約当日に初めて契約関係書類を見るなんてドキドキされるでしょうし、私も不安ですからね（笑）。
売主さんもいない環境で、気兼ねなく、ゆっくりと説明を聞いていただく。聞いて頂くというより、会話をしながら質問などあればその時に聞いてもらうっていうのが一番良いと考えています。
私としたら2日間にかけて契約を行う形になりますのでスケジュール的にはタイトになりますが、逆にご契約当日はそれほど時間もかからずに、更にお客さんもスッキリとした気持ちで署名・捺印ができますからね。
これからもやっていきます。
住宅ニュースにて。
【全国宅建協会が銀行の不動産仲介業務解禁に反対する要望書を出した。】
【以前より、銀行の不動産仲介業への参入については反対の立場を表明してきた。】
【今回も「宅建業の公正な競争を阻害し、地域の中小宅建業者の存続を脅かせば、国策である地方創生の流れに逆行する」と反対要望を行った。】
こんな内容になっています。
不動産業に従事していないと何のこっちゃという感じだと思いますが、銀行は不動産仲介業を営んではダメだったんです(今もですが）＊りそな銀行は内部に不動産部があったかな。それが認可されるとなると現在不動産業をしている大手・中小ともに競争が阻害されるから反対だっ！って言っているわけ。公正な競争を阻害し・・・・・ってよく言うなぁと正直思いますがね（汗）。
このニュースに対しての私の個人的な感じ方を書きますと
①銀行が不動産仲介業に参入すれば、大手の会社がまた増えるというだけかな。
②不動産会社の数が増えるのはイヤだけど、大きな影響はなさそう
③前提として、銀行が物件情報を隠したりするような【情報の囲い込み】をしないのが必須
④しないのなら、むしろ歓迎。囲い込みをするなら今までの大手会社と変わらんから必要なし
⑤収益を扱う会社や不動産買取りをしている会社はかなり困るかも・・・・・お金の流れをつかんでいる銀行が不動産も取り扱えるとなると、情報が出てこない可能性が高くなるから。
ザクっとこんな感じです。
エンドユーザー向けにキチンと不動産仲介業務を行っている会社ならそれほど危惧する事はない様な気がします。それよりも、大手の不動産会社や買取りメインにしている不動産会社はかなり反対でしょうね。
って、この話題は今までも何回も出てきた話ですので今回もウヤムヤになりそうですけど。
不動産仲介の仕事をしていると、お客さん宅に行く事も多いのですが昔から意識している事は「子供さんとかいてたら、住宅とかに興味もってもらえる様な対応をしよう」って事。子供さんが打合せに直接入る事はほとんどないのですが、やっぱ同じ空間で聞いているじゃないですか。それと引渡しをしたらその家に住んでいくので、やっぱ楽しい思い出を持ってもらいたいんです。
個人的な話をすると、実家が家を建てた時に私はまだ小学生の高学年だったのですが、父親に連れられて住宅展示場に行ったりして家作りっていうのを多少はそばで見ていた記憶があります。なんかその時の記憶がかなり残っていて、大学生の就職活動は住宅会社ばかりをターゲットにしていました。それから住宅や街ってのが好きになりまして今に至っております。
お客さんの子供たちが将来不動産・住宅業界に行くのかどうかは分かりませんが、「住宅の事も打合せしている不動産の人おったな」って記憶の中に残っていてくれたら、すごく嬉しいなと思います。
先日大工さんと世間話をしていまして
私：新築の現場はどう？（コロナの影響で）
大工さん：今はまだそれほどですけど、６月・７月からどうなるか。
と言ってました。そうですね、今年に入って着工している現場が今動いている訳で、本来なら３月・４月契約の建物がその時期に着工し始める。それが人の動きが減った事で着工数の減少につながっている可能性が大きい訳です。
当社がリフォームやリノベーションをお願いしている大工さんも同じような事を言ってました。でも、大工の世界って色々と見ていると結構横の繋がりも多いようで、電話やメールなどで「この日って来れる？」みたいなやり取りをよくしています。
新規ばっかりの取引よりも本来はこういった繋がりの仕事が一番良いでしょうね。お互い知っている中なので仕事も進めやすいし、安心できます。まぁこの繋がりを保つには【仕事のクオリティ・人柄】ってのが大切で、どの分野でも一緒。
当社もご契約の７割くらいはご紹介となっていますので、引き続き繋がりを重視してやっていきたいと考えています。
あ～あと、このブログで伝えたかったのは【現場の大工さんはホンマ大事にしないといけない】って事。私が設計した間取りで、たまに「うわっコレ現場大変やろな・・・」って時でも、現場でうまい事考えてくれて良い様に仕上げてくれます。
６月頃から現場が減ってくる可能性がありますが、当社ももっとお客さんと取引をさせて頂いて、大工さんにどんどん仕事してもらえる様に頑張っていきます。
【予算】・・・・・うん、重い響きです（汗）。住宅を検討する上で必ずこの問題に突き当たります。リフォームは素材・設備の比率が高いので分かりやすいのですが、新築となると予算をにらみながらの打合せになりますね。
傾向としては建物契約してから、または細かい打合せが始まってから追加金額が増えていく事が多いかと思うますが、その増え幅にはかなり気をつけながら打合せを進めていく必要があります。細かい打合せをやり始めると「こんな設備がしたい」「こんな仕様がいい」ってなっていくものですから（悪い事ではないですよ、必然だと思う）、取捨選択のシーンがどこかでやってきます。
この増え幅はできるだけ少ない方がいいに決まっていますので、まず最初の段階で【建物の面積・窓の数・主要な設備機器など】はFIXさせておくべきですね。照明打合せなどもありますので、それからの増え幅はせめて５０万円以内にする位の感覚です。
お客さんと打合せして、なんでもかんでも図面に反映させていって最後に「はい、２００万円のUPです」みたいな事にはならない様に気を付けてください。もっと突っ込んで言うと、
●打合せの度に価格の目安を確認する事
●予算を気にせずに打合せする営業マンには気をつける事
この２点は忘れずにいましょう。
４月下旬～GW明けにかけて、新築一戸建ての価格変更が非常に目立ってきてますね。ホームページ更新状況としてはあまり面白くない・・・・・すいません(汗）。
とはいえ、「もう検討してもいいんちゃう」っていう物件もあれば、「いや、まだまだ高いやん」って物件もあり、見極めが必要です。このへんは、正直に具体的に説明してくれる不動産営業マンを見つけるしかないですね。物件探しは営業マン探しが重要と言われる部分です。
で話は変わりまして、GW中も時間がある時はネットで住宅関係の写真をよくチェックしていました。設計する立場としてもやっぱ【知っているか知っていないか】でお客さんにご提案する内容が変わりますからね。世界の事例を見るというのは非常に参考になります。
こっからですが、お客さんもよーく見ている訳です、情報が溢れかえってますからね。私の立場としては、【予算や規模の中で、その要望をどう叶えられるのか】っていうところにフォーカスされます。お客さんとすれば「こんな内装が好き！」や「こんな間取りがいい！」ってあったとしても、それが可能なのか？予算的にどうなのか？までは普通分からないと思います。
私は建築会社でも大工さんでもないので、お客さん側に立ったアドバイザーとしてざっくばらんに話（提案）ができる。不動産仲介会社ですが、お客さんが購入される物件にもっと踏み込んだコンサルタント的な仕事で喜んで頂いているかな。
特に【予算ｖｓ要望】という永遠のテーマが一番難しいんですが、そんな苦労も含めて楽しく家探し＆家作りをしていきましょう。
阪急茨木市駅の双葉町でマンションの看板を見つけました、これからの分譲計画ですね。イオンの駐車場の跡地になります。
このお知らせ板には【大和ハウス工業・10階建て・総戸数74戸】と記されていて、ん～結構な価格で売りに出される事が予想できますね。すぐ近くの舟木町には近鉄不動産による新築マンションの看板も立っていますので、タイミング見ながらの分譲になってくるかと思います。
この周辺には中古マンションが６棟ありますので、マンション相場にどのように影響を及ぼしていくのか？私の見立てでは中古相場はそれほど変化ないかと考えています。去年くらいから相場は落ち着き始めている感じですし、逆にこれから売りに出す新築マンションの方が怖いでしょうね。
普通の専有面積の３LDKタイプで6,000万円～7,000万円級になるのか？もしそんな値付けだったら、すごいですね（汗）。
このあたりは個人の考え方ですので正解はないのですが、私だったら築２０年くらいのマンションを3,500～4,000万円前後で購入してフル・リフォーム（リノベーション）する方法を選ぶかな。
考え方＆予算＆資産価値のバランスです。
