【不動産の探し方 ～その１～ 】

「家を探そう！」ってなった時、最初に不動産会社に相談から入るのはものすごく良い事なんですが・・・・・まぁ怖いじゃないですか（汗）。不動産業やっている私でも最初の行動は緊張すると思う。なのでネットで情報収集をして、ある程度物件を絞り込んで問合せする人が多いかと思います。でもココでも順番といいますか、【必ずするべき事】が存在します。

①物件を見つける

②その物件の価格の確認

③自分の要望に合っているか？

④その物件にデメリットはあるか？またその程度は？

この４つかなと。これができればある程度は判断できる状態になりますね。じゃあこの４つを掘り下げてみると

①物件を見つける

当たり前ですね・・・ネット、チラシでもなんでもOK。まずは気になる物件が見つかると。

②その物件の価格の確認

相場より高過ぎないか？逆に安過ぎる場合は90%以上の確率で何か理由がある。

コレ、大事です。この判断をまず最初にしなきゃならない！高過ぎる場合は検討しても仕方ないですからね、見に行くだけならアリですけど、あまりメリットはないかなぁ。価格変更になって相場近くになってきたら動くのが一番いいかと思います。

③自分の要望にあっているか？

築浅めのマンションや一戸建てなら判断しやすい。しかし、リフォーム・リノベーションが伴う中古や間取り作成が必要な土地の場合は提案してもらう必要があります。

④その物件にデメリットはあるか？その程度は？

専門的な知識が必要になってきますね。正直に伝えてくれて、対処方法などもキチンと説明してもらい理解して、安心できるかどうかが大事です。

ザクッとこんな感じでしょうか。

①はネットの時代、お客さん自身でも比較的見つけやすいかと思います。

問題はその後、②〜④ってなかなかご自身で判断するのは難しいかと・・・エリアの物件をずっと定点観測している事と専門知識も持っている事、そして客観的に判断できる事が必要になってきますね。なので私ら不動産営業マンっていうのが存在しています。信頼できる営業マンがいてると物件探しが成功する確率がグンっと上がりますね。

ここで更に問題になるのが、信頼できそうな営業マンをどう見つけるのか？

これは次のブログで書いていこうと思います。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

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【結果論ではいけない物件探し】

今の不動産仲介の仕事をみると、結果論みたいなものかなと。物件を見学して気に入ったら、ハイ契約。もちろん重要事項説明などのチェック事項・大事なポイントは押さえた上で。


これって結果論なんですよね。契約に至る過程やその後の関係性ってのが、なんか見えてこない・・・。


今までの不動産売買ってコレだったと思うんですよ。
お客さんとしても【物件を探す・決める】っていうのが感覚としてメインになっていて、それに至る過程を気にする人はそれ程多くなかったかもしれません。


だから、【物件情報ありき】になり、情報の囲い込み・買取への誘導が横行してしまう業界になってしまった・・・。


営業マンとしたら物件さえ押さえておけば、契約が決まっていく時代。過程や打合せにお客さんが不満があっても決まってしまう時代。なんでスキルってのが高まっていかない・・・。
不動産営業マンと話をしてても、物件探しや提案などにあまり時間かけたくないんでしょうね。見学→どうでしたか？→資金計画→申込みみたいな流れが多いんと違うかなぁ、それだったら見学段取り屋ですね。


重要事項説明をAIがキッチリこなす様になったら、不動産営業マンの存在価値はほとんど無いでしょう。新築物件なんかは、まさしくそういう部分が顕著に出てくるかと思います。



それはそれとして、当社としては【過程を大事にしたい】。過程を大事にしたら結果はついてきますからね。


それが相談なのかディスカッションなのか、はたまたリノベーションやリフォーム・新築の打合せなのか。
伝わりにくいけど、全体の流れを大切にしたいです。




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【引渡しの現場での話】

今日の午後は決済でした、決済とは引渡しのこと。


今回私は売主様の仲介会社で、買主様側は別の不動産会社。大阪市内の会社さんです。


無事決済も終わり、ご挨拶をしようかという時に、「今の家の売却なんですけど・・」と買主様が言われました。今回新しくマンションを買ったので、現在所有しているマンションを売却するという話です。

よくある話ですが、大阪市内の不動産営業マンにとったら、非常に嬉しい相談ですよね。



たしかに落ち着いてて、ウソは言わない信頼できそうな営業マンでしたので、自然な成り行きですね。



そこでその買主様が「マンションのポストに入ってたんですけど」と売却のチラシをいくつか出されました。まぁ大手さんのチラシばかりでしたが、【予算●●●●万円でお客様がいます！】【購入希望者が●組います！】っていうチラシもチラホラ・・・。ほぼウソでしょうね。
（大手でもまだこんな内容のチラシやってんねや）



話の内容的に関係ない私がいてるのも変ですので「こういった大手さんに依頼しない方がいいですよ」って軽くフォローして退席してきました。



売却の相談があった時にこういった質問を私もよくされますが、普通は知らんかったら悩みますわね（汗）。


まぁでも、その営業マンはシッカリと説明して、無事に売却を依頼されてると思います。




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【現場スタート】

天気のいい日が続きますね、気持ちいい。

先日書いたように新築やリフォーム現場も始まって、移動中に現場近くまで行ったら立ち寄る事もできて、楽しいっす。

（スケルトン状態になったマンション・リノベ）

（棟上げが完了した新築）

２５年は住宅・不動産業界で仕事してますが、１つ１つが新たな経験になるんですね。初めて経験する打合せ・質問などがあって、何回しても新鮮な部分があるのが住宅の面白いところ。

もっと現場を増やしていきたいなぁ。

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【時代の流れに乗る時ー、乗らない時ー】

最近の不動産ニュースといえば

【国交省が不動産売買の重要事項説明をテレビ電話などの非対面でも認める方針を明らかに】

【住宅ローン減税１３年の延長を検討へ】

の２つかな。

住宅ローン減税は減税期間の長短はあるにせよ、ずーと続いている事なので「あっ、やっぱりね」という感覚ですね。もうここまで来たら、減税がない方が普通ではないという雰囲気。でも、検討される方にとってはいい事だし、不動産・住宅業界にいてる身としては延長は有難い話です。

で、もう1つの方の非対面での重要事項説明について。比較するわけじゃないけど、賃貸はまだイメージが沸くんだけど売買で考えるとまだ感覚的に「？」な部分もありますね。海外のお客さんと契約するとか、国内だとしてもお客さんが遠方にお住まいで都合がつきにくい時には効果を発揮してくれます。しかし、当社でも取引の９割以上は近くのお客さん。その時にはさすがに会って契約した方が何倍も効率が良いと思います（お客さんが望まないなら・・・仕方ないですけど）。

私は重要事項説明にしっかりと時間をかけたい方で、色んな資料を見せながら、ホワイトボードに図などを書いて出来るだけ分かりやすく説明したいので、ＺＯＯＭなど非対面になった時にどこまで内容が伝わるのか？空気感とかも感じられるのか？っていう不安も正直あります。

そんな事を言ってる時代じゃないのかな・・・。結局、お客さんが困らない様にするって事が一番大事な訳で。そこさえブレなければお客さんに合わせて仕事をしていけるかな。

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【間違っている相談相手】

お客さんや同業者の話を聞いていますと、不動産仲介（特に土地・中古一戸建て）ってやっぱ建築の知識は必要やと思うんです。別に建築家とかそんなレベルじゃなくて、せめて一般的な住宅業界での知識。

今でも思うんですが、不動産営業マンに相場情報だけ聞きたいんだったら別にいいと思うけど、間取り設計ができない・建築知識がない営業マンに相談するのって間違ってますよ・・・。

それなら、ハウスメーカーの営業マンに土地を探してもらった方がお客さんに合った物件を提案してくる確率上がるんちゃうかなぁ。少なくとも家を建てるに適さない土地はススメないと思うし、問題点や全体費用の把握をした上で話ができますからね。

ただハウスメーカーって私もいたから分かるんですが、地域の本当の相場なんて分かってないし、物件の毎日チェックも出来ないからエリアの定点観測も出来ません。ここが不動産会社の一番強いところなんですね。

（言い過ぎって事もないと思いから書きますが）探しているエリアを伝えて、そのエリア相場や物件を細かく説明するハウスメーカーの営業マンがいたら、たぶんヒマなんだと思う（汗）

今は分かりませんが私がセキスイにいてた時代は、住宅展示場で接客すると６０％～７０％くらいは同時に土地も探しているお客さんでした。メーカーとしたら土地がないと提案もできないので「一緒に土地探しましょうか」とか言いましたけど、先に書いたようにエリアの事を詳しく知らないので表面的な話になっちゃうしね・・・。なによりお客さんも土地が見つかった訳じゃないから、積極的に話を聞くという雰囲気にもなりにくかった。なので、建て替え予定のお客さんとかにウェイトが寄っちゃうんですよね。

お客さんが不安になる様な事ばかり書いてもアレなんで、不動産・住宅両方が分かる不動産会社として貢献していきたいですね。

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【続々と現場が始まります】

不動産仲介業をしておりますが、建築関係の現場もまた増えてきまして大変有難い日々です。

明日から、ガッツリ・スケルトン状態にしたマンションのリノベーションが開始されます。間取りは確定していますが、スケルトンになった状態で最終の現地チェックをしますので、解体中もちょいちょい現場に顔を出す予定。

その他は、築年数がまだ浅いのでハウスクリーニングと畳表替えのみの現場も来週に実施。

これと並行して、今日は先日土地を仲介させて頂いたお客様の新築プラン提案。建築会社さんと私とでプラン案を何パターンが出し合って、方向性を決めていく打合せになるかと思います。

午後からは、来月からスタートする一戸建てリフォームの内容を大工さんと打合せ。する範囲はほぼ決定しているのですが、大工さんの知恵も借りて少しでも安くなりそうな部分があるかどうかのチェックをしてきます。

んでもって、明日は土地仲介をさせて頂いたお客さんの建物が上棟したので、現地での電気配線確認に同行して立ち会ってきます。

疑いもなく完全に住宅業界の人間となっておりますが、こうやってるとですね、不動産仲介にも生きてくるんですよ。なによりも経験が増えていくし、相場とかそんなんだけじゃない物件を見る目も養われていく。

とにかく茨木市で【他では存在しない不動産仲介会社】になっていきますので、頑張りまーす。

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【湿布】

今日は不動産の事じゃないんですが
40台って気持ちはまだ若いのに、体力が「え…」ってなる年代なんですよね。


私は学生時代から体育会系でガツガツやってきた方で、体力・運動神経には自信がある方なんです。なので、今でも体力はまだまだあると勝手に思い込んでるんですよ。



ホントは運動や筋トレしないとアカンのに、「運動するやったら、チラシをポスティングした方がいいやん」っていうタイプじゃないですか（知らんやん…）。

「1時間散歩するやったら、1時間ポスティングするっちゅーに」って今まで仕事してきたタイプじゃないですか（知らんやん）。


そんな感じでまだ気持ち的にもブイブイいわしてる47才なんですが




きのうポテト食べてたら、咳が出て
ギックリ腰の手前までいきました・・・



あした筋トレグッズを見に行ってきますね。




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【不動産業界へのレジデンス】

現在の売出し物件や売却について書こうと思いましたが、ちょっと内容がぶっちゃけ過ぎそうな感じでしたので…それは明日配信の会員限定メルマガの方で書く事にします。



2020年にもなって、コロナもあって、不動産業界も良い方向に向かっていけばなぁって期待しているのですが、【物件の囲い込み】【不動産会社への買取り優先】など全然変わらない・・・。


お客さん（売主さん・買主さん）の状況は考えずに、自社の仲介手数料というノルマ至上主義。それを大手さんが率先してやってるから悲しい話です。



そんなのがイヤで、お客さんにとってのメリットを第一に物件を見極める事をやり続けてます。ホームページでも、物件ごとにメリットデメリット・ハザードマップ・価格変更の経緯・住所など、可能な限りオープンにして発信。



お客さんが分かりやすい・判断しやすい情報発信をしたいだけなんですが、今の不動産業界に対する反抗みたな気持ちは少なからず持っていますね。




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【建物の建築戸数について思うところ】

昨日出張から帰ってきました。２日間のホームページ更新が出来ずで、申し訳ございませんでした。「親切な情報発信」をモットーにやってますので、また見に来てくださいね。

富山県まで行ってきたのですが、仕事柄、車で街を走っていると【売り物件看板】が自然と目に入ってきます。さすがに富山市街の中心地ではあまり見かけませんでしたが、少し離れると結構な数の看板が出てましたね。

地方・人口減というキーワードをよく聞くようになりましたが、目の当たりにすると現実味が沸いてきます。

やっぱりね、新築（一戸建て・マンション）の販売戸数を制限するべきですよ。たとえば茨木市で１年間で建築できる戸数は、マンション●●●戸（●棟）、一戸建て●●●戸みたいな感じで。

一戸建ての場合は、建て替えや土地を買って自分で好きに建物を建てる分に制限は必要なしでいいと思います。問題は建売り（建築条件付き土地）の方でしょう。なんでもかんでも建て過ぎな気がします･･･。

そうした方が、建築全般の質も上がるし、相場も安定すると思うんですよね。

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