【不動産仲介もエンターテイメントの世界へ】

今日は午後からずっと外出になるので今のうちにブログ更新。

さっき大工さんと打合せがあったので、マンション・リノベーション現場に寄ってきました。床の施工が始まってましたね。

１０月中旬にはこんな状態だったのが↓

今日はこんな感じ↓

外壁面の断熱も完了していて（浴室・トイレの断熱も大工さんが「やっときました」って事でサービスで施工されてました）、形っぽくなってきましたね。あと２週間くらいで大工工事は完了かな、随時チェックしていきます。

下の写真はリビングに隣接する趣味のスペース。なんか打合せをしていて、日常ではない空間の方がいいのかなぁって感覚もあったので、造作工事だけではなくて床も３０ｃｍ上げました。出来上がりが楽しみですね。

で、話は変わりまして・・・

最近はまたシンキング・タイムが増えてるんですよ。なんのシンキングか？

不動産仲介の事ですね。ホームページの運営や物件ページの内容も徐々に変化させていってます。お客さんに喜ばれる＆選ばれる不動産会社になりたいのでもっともっと考えていきます。

不動産仲介の仕事って、なんか作業っぽいイメージがあるじゃないですか。私はそんな考えで仕事はしてませんが、世間のイメージで・・・。物件紹介して・案内して・契約・住宅ローン段取り・引渡しっていう流れを進めているだけっていうイメージないですか？

ぶっちゃけね

面白みないでしょ（汗）

そこをなんとか出来へんかなぁーって考えています。エンターテイメントみたいな。

そう考えたらエンターテイメント業界って、スゴイと思うんですよ。お客さんに楽しんでもらうことを必死に考えている。

ディズニーとかUSJにしたって、乗り物を提供しているんじゃなくて、体験とか世界観とかもガッツリと提供して楽しんでもらえてる。

「よっしゃ！楽しもう」って不動産探す人はほとんどいないと思うし、真面目な世界なのは大前提としても、エンターテイメント的な楽しい体験を提供できないものか悩んでます。がんばるぞー！

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【いきなり固定資産税が上がったら･･･】

固定資産税のニュース。

ネットニュースで【神戸市が来年度から利活用の見込みがない全ての空き家について、固定資産税の税制優遇を順次廃止する方針】という内容でした。コレはかなりデカいニュース、空き家対策ですね。

固定資産税に関する内容を簡単に書くとですね

①今までは建物が建つ住宅用地は、固定資産税が減免される特例があったんです。建物が建っていない更地だと年間で３０万円くらい税金がかかっていたのが、建物が建っていると約１/３弱くらいの８万円とかになっていたんです。

これは昔は「土地だけ持ってないで建物建てろ！」っていう景気対策の面があったんだと思います。

②平成２７年に空き家対策特別措置法ってのが施工され、放置したままだと倒壊の恐れ・景観を損なうなどの物件に対しては、税制優遇の停止もできるようになりました。一時期ニュースでも話題になったのでご存知の方も多いかもしれない。

んでもって、③今回の神戸市の対策は「倒壊とかなんとかは関係ない！利用する気のない空き家は税制優遇を無くすよ」ってかなり踏み込んだ内容。相続とかで所有して空き家になっていた物件の固定資産税が年額で３倍以上になっちゃう訳です。

ん～かなりの話ですね・・・（汗）

コレ、他の市町村もマネしてくるんじゃないでしょうか。

今まで固定資産税安くしたるから建てろ建てろと言ってきて、時代が変わって空き家が増えたら壊せ壊せと・・・さもないと固定資産税の優遇をなくすぞ！と。仕方ないのかもしれませんがね。

不動産的には売却する人は増えるでしょうね。物件が増える事によって相場も変わってくる可能性があります、大きく捉えると【需要のある地域・普通の地域・需要のない地域】という３極化の流れは変わらないと思いますが、今回の事によって一時的に増える売出し物件の相場への影響は出てくると思います。

でも、それより先にやる事があるでしょうと。

新築の着工戸数制限をするべきかと。個人で建てる場合は全然OKなんですが、新築マンションや不動産会社による建売・建築条件付きの年間着工戸数の上限を早く設けないといけない時代になっています。

「人口減・新築優遇の政策・住宅業界とのつながり」を見直さないと。ハッキリ言って建て過ぎなんですよね。

＊念のため再度お伝えしますが、個人で建てる住宅はOKですよ（建て替え・土地購入＆新築）。不動産業者による建築戸数の話です。

これが現在不動産業界でも問題になっている【中古住宅の流通阻害・不動産会社による囲い込み・買い取りへの誘導】に繋がっている原因にもなってると思いますよ。

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【専門職の集まり】

昨日はお客様の住宅ローンの契約に立ち会ってきたのですが、住宅ローンには団信・３大疾病など付いてる生命保険や選択できる保険があるじゃないですか。

で、お客様が保険のバリバリのプロといいますか、本職だったんですね。

詳しい内容は書けませんが、やっぱり本職の方の判断・その基準っていうのは話をお聞きしていて面白いですね。私は保険の事は深く知りませんので非常に参考になりました、内容やその場の空気感含め今後に役に立つ経験でした。

仕事をしていて「あれ、これってどうなんやろ？」っていう事がたまに出てくるじゃないですか。その時にやっぱ本職の人に直接聞けるのが一番有難い、それも営業要素が全くない関係性の中で教えてくれる内容はほぼ正解だと思うんです。

設計していて細かい部分で分からない事があったら、私は大工さんに聞く。現場でガッツリ作っている人だから、結果はまぁ当たってる。登記の事なら司法書士の先生などなど。

ネットで検索できるんですけど、イマイチ信用できない部分があるんですね（当たり前ですが）。不動産・住宅の事でよく「間違ってるやん・・・」って内容もあるから、数多くの中からの正解探しっていうのがネットでは難しいですよね・・・。

こういう関係性の専門分野の人達の協力って非常に重要で、その協力が大事だから普段の付き合いも大切にしていかないといけないなと思っています。

不動産の仕事は個人の方とのお付き合いになりますので、様々な職種の話が聞けるのが楽しい。分からない分野があったとしても、今までのお客さんに聞けば１００％解決策が出てくるでしょうね。

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【物件情報など全てがOPENになったとて】

今日はかなり真面目な話。

去年から街の景色を観察してると、建物の建築が増えてるなぁと気付きます。それは賃貸マンションであったり・新築一戸建てだったりが多い訳ですが。これは約２年前にあった大阪北部地震の影響も多分にあると思いますね。

地震によって損傷を受けた住宅（アパート・一戸建て）で、「建て替えるのもお金がかかるしな・・・」「このタイミングで売ってしまおう」という思いになり、キッカケになったのが地震だった。

春からのコロナの影響で今は少し落ち着いていますが、それまで明らかに建築されまくっていた。個人的には【需要を先に取っちゃってる】という危惧もあったんです。なんらかの反動は今年～来年にかけて出てくると予想しています。

阪神大震災の時は、ハウスメーカーにいて、それこそ日々の業務に手一杯だったので街の復興というものを理解しながら見てませんでした。なので変化という記憶がほとんど無いんですね。今回の大阪北部地震は規模の違いはあるにしても、被災された家屋も多く、どう変わっていくのかというのを気にしながら見ています。

エリア専門でやっている立場として、そういった事情で売却になった物件を不動産会社が買い取って・何区画かの新築一戸建てが建てられてっていう状態はあまり楽しくないんです。すごく難しい作業なんですけど、街の魅力UPとして、所有者さんにもメリットがあり＋活気がでる有効活用ができないものだろうか？という思いが出てきます。「コンサルティング」の世界ですね。

コンサルティングって言葉が不動産仲介の仕事でも会社理念とか業務アピールでよく出てくるじゃないですか。でもなんか違う気がするんですよね・・・、提案する事・解決策を見つける事・改善する事とかがコンサルティングの意味だと思うんですけど、不動産仲介ってなんかそれらにプラスしてもっと人間的な関係が必要になってくると考えてます。

たとえば、不動産業者間でしか見る事ができないレインズ（＊売り出されている物件をネットで見る事ができるシステム）。これが一般公開されたらどうなんだろうか？アメリカなんかは公開されていますが、日本では不動産会社が嫌がるでしょうね（汗）。

私は一般公開された方が良いんですが、それは【情報だけ見ても、やっぱりお客さんは専門的な、そして信頼できる人のアドバイス】が欲しいという需要はなくならないと思うんです。「自分で判断する！」って方はそれはそれで全然OK。ただ不安が残る人が大半じゃないかなぁ。

さらにもう一歩進んで、このレインズというシステム内で、物件の相場・チェックポイント・懸念事項と解決策など、検討するにあたって気をつけないといけない内容もAIが提案してくれる時代になったら？

それでも不動産仲介会社に依頼する人はいてると思います。いや、書き方を間違った・・・それでも相談してもらえる不動産会社じゃないと生き残れない。

私が考えるコンサルティングって、ここで生き残れる事ができる不動産会社の力ですね。

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【売る時だけじゃない！買う時にも査定を】

家を売却する時に最初に査定をしますよね。自分が売ろうとしている家がいくらの価格なのか？気になります。



では、買う時はどうでしょう？
当社では売却査定と一緒で、過去の成約事例・現在売りに出されている周辺物件をご説明して、私の見解を伝えています。



が、そういった事をしていない不動産会社も多いみたい…。「相場的にはこんな感じですよ」「他にも検討されている方がいますのでお急ぎください」みたいに、説明になっていないトークってやつ。



お客様からの相談で「物件見学した時に●●不動産の営業マンから、こんな説明受けたのですがどーなんですか？」って聞かれる事も多いんですね。



結論から言うと【なんか隠している、強引な説明】の感触を受けますね。お客様が腑に落ちていないという事はそういう可能性が高いと考えた方がいいでしょう。
正直に説明した方がいいのになぁ。



買うときも査定は必要です、購入査定ってやつ。

・過去の成約事例
・周辺の売出し中物件との比較
・ここ2・3年の相場動向
・現在の市場
・信頼できそうな営業マンの意見

これらをシッカリと確認しましょう。




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【職業病と風景】

職業病・・・住宅、不動産業界に25年もいてると、ましてや個人としても興味のある分野だから、日々の生活での視点は普通ではなくなるかも。



今日、朝の9時から梅田でお客様の住宅ローン契約があるので向かってたんですね。車ばかりで移動する生活スタイルだから（朝の渋滞もイヤだし）、「電車で行こう」と。年に1回・2回しか乗らない電車で行こうと。


実は普段電車に乗ってないとですね、電車移動ってイベント的な気持ちになるんです。



で、事務所から阪急茨木市駅まで徒歩約10分。最高の天気の中、目線は建物や土地に行っちゃう（汗）。

「ココが道路境界かぁ」←境界プレートに目がいく
「看板が道路に越境してるやん」
「この歩道、こんな勾配キツかった？」
「雨樋の付き方、おかしくね」

朝の空気を感じろ！と自分でも思うんですが、駅までの10分間、軽く調査をしとる訳です…。



んでもって、切符買うのも緊張。「あの人、モグリ？実は茨木市知らんのちゃうん」って、全く興味のない通行人に意識いっちゃうじゃないですか（自意識過剰）。
普段茨木市の説明をめっちゃしてる立場なんで、そこはスマートにいきたい。

みんなピッピピッピ、カードで改札通ってる中、券売機はガラ〜ンとしてますから。



無事電車に乗ったとて、見てるのは窓からの街の様子。

「変わった建物やなぁ」
「あの屋根形状って、どうやって納まってんの？」
「こんな所に田んぼあるんや」
「うわっ！あの家、解体してるやん」

もう自然に考えてしまうんです。車ばっかりでは気付かない風景っていうのもたまには良いもんです。



しかし、電車通勤って体力使いますね（汗）。慣れかと思うのですが、みなさまお疲れさまです！



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[売れた・買えただけじゃない！大事なのは･･･】

成約済み物件をホームページに反映させるために物件確認って事をしていました。今日はマンションの確認。

そしたら「なんじゃ！この価格。この価格（高いってこと）でホンマに売れたん？」っていう物件がいくつかありました。考えている相場よりも数百万円は高い価格。

もしかしたら、自分の相場感が厳しいだけで、市場はもっと上がってんのか・・・って不安になる心も出てきまして（汗）、もう１回相場をチェックしたらやっぱり高いという結論に。

ん～よく分からない状態で、不動産営業マンに言われて買ってしまったパターンの購入者がいてるという結果かもしれない。

ある程度の幅がある相場範囲の内、高めで売れたのなら売主様にとって良い話だとは思うのですが、相場を飛び越えて＋何百万も高く売るのって、長い目で見たら売主様にもマイナス影響が出てくる気がするんですよ。

根拠はないですよ、ただそんな流れってあるじゃないですか。買主様が引っ越ししてきてから「メッチャ高く買ってない？なんか私ら」って気付くことも多いでしょうし、そんな時は不動産営業マンだけじゃなくて、売主様へのイメージも悪くなる。

企業取引のような競争じゃなくて、一般の方同士の取引ですのでお互い「ありがとう」状態でいられるのが、良い取引だと思うんですね。

私ら仲介する仕事って、売れた買えただけじゃくて、流れみたいなモノも気にしておく必要があるんです。

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【ハウスメーカー選び、と最後にお願い】

ハウスメーカーの話。

各メーカーの売上や販売戸数が発表されたりしてますが、当社事務所周辺（並木町・玉瀬町・若園町・大池など）で「よく建築してるなぁ」つって現場を見るのは

・ヘーベルハウス
・セキスイハイム
・三井ホーム

の3社かなぁ。実際の売上げ順位には関係なく、あくまで私がよく建築現場を見るという印象の話。



地域性もあるだろうし、周辺にある住宅展示場のマンパワーの差とかもあるかもしれません。

＊経験上京阪沿線はパナホームも強かったし、ご年配が多い郊外エリアは住友林業が強かった。



昔は木造or鉄骨、在来or2×4など根本的な部分で比較される人も多かったのですが、最近はどうなんでしょう？あんまり聞かなくなった気もしますね。


それより断熱・気密の住み心地で比較をするお客さんの方が多いと思います。逆にいうとハウスメーカー側も差別化しにくい時代なのかもしれません。



まぁ結論を言うと【人（営業マン）】なんですけどね。あとはそれから比較してもいいんじゃないかと元ハウスメーカー出身者は確信しています。



話は変わるんですけど、不思議に感じるのは、自由に家を建てるとなると皆さん比較するんだけど、建売りや建築条件付きだと詳しく追求されないって事なんですね。不動産の営業マンは（よく知らんのに）「いいですよ〜」とか「大丈夫です！」って自信満々で説明しよる・・・。



そこらへんはシッカリと比較してほしいかな。じゃないと不動産会社の思うがままだし（汗）、いつになっても建物に対する緊張感を持たない不動産会社ばかりになってしまいます。



申し訳ないんですけど、お客さん側からの比較・追求がないと良くなっていかない状態です。よろしくお願い致します。




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【電気配線の打合せ準備です】

電気配線の話。

先日引渡しが終わったお客様のリノベーション工事が始まりまして、今度電気配線の打合せがあるので、基本の電気配線図を作成してました。コンセント・照明・スイッチなどの確認ですね。

＊ちなみに設計だけでなく、電気配線図の作成・提案までする不動産会社はあんまり無いやろ！っていう自画自賛のブログになってます。

で、この電気配線図って、初めての人は「？」ってなるかと思います。記号が書いてあり、線がウニャウニャと伸びていて、分かりにくいかもしれない。

私もセキスイの新人時代に設計から図面が上がってきて「コレでお客さんと打合せすんの？」って違和感がありました。（慣れれば問題ないんですけどね、ただお客さんにとっては慣れるには時間が短い・・・）

生活をイメージしながら、コンセントの数・位置・高さを確認する。照明については間接照明・ダクトレールなどを希望される方もかなり増えてきましたのでそういった事も打合せ。

どちらにせよ、リノベーションや注文建築の場合は電気配線の打合せも出てくるので、大変だとは思いますが納得感のある住まい作りが体験できますね。

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【不動産の探し方〜その2〜】良い営業マンに出会うために

前回の続き。【家探しにおいて信頼できる営業マンに出会う方法】についてですね。

不動産業界にいてると「この会社に行けば間違いなさそう」っていうのは分かってきますが、お客さんとしたらかなり難易度が高いと思います。



そりゃ一番良いのは紹介。これが確実ではありますが、知り合いや友達に相談するってのも人に寄ってはハードル上がるし、決まるまで知られたくないという事もあるでしょう。



って事で私が感じる方法をいくつか書いてみます。いくつかと言いましたが、1つ当てはまればOKじゃなくて、全て当てはまる会社という意味ですのでご注意を。



①ホームページ更新を必ず行なっている

基本でしょう。物件情報を知ってるっていうだけじゃなくて、姿勢の問題です。



②物件のアピールばかりをしていない事

「えっ？」って思われるかもしれませんが、不動産仲介の仕事は売る事だけではない（←コレ重要）。物件を提案する事も同じくらい大切です。なので真面目な営業マンは正直に言ってくれる。

なんかね、仕事とはいえアピールだけしてくる営業マンって信頼できないんですよ。物件写真でもデメリットな部分はワザと撮らずに掲載してる様な会社はその時点でアウト。



③ブログやツィッターなど自分の言葉で、そしてかなりの頻度で発信している

コレも私の中では必須項目。この時代ですよ、やっていない不動産会社には相談に行かないなぁ。ブログってやり続けるのは実際かなり大変です（汗）。でも意味がある事なんで、やり続けているだけでも信用度は上がりますね。＊中身も重要。共感できなかったり、食べ物ブログみたいなのは問題外…



この3つを全てやってる不動産会社に相談に行けば、ある程度はクリアしてるでしょう。

気軽に相談しにいってもいいと思いますよ。なぜならこの3つをキチンとやっている不動産会社（営業マン）なら、強引な進め方なんかしませんからね。相談しにいって、もし「ちょっと合わないなぁ」って感じたら、そこでフェードアウトすればいいだけ。それ以上は追ってきませんから（笑）。



ポイントはすべてネットを見ていれば分かるという事。ホームページ・ブログなどを見れば判断可能ですよ。私の経験上では、各市で数社しかありませんのでそれ程手間はかからないと思います。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉