不動産会社の電話対応って、なんでこんなに酷いんかな（汗）。電話の折り返しが全くなかったり、他には「担当者は今いません」ってだけで後は無言・・・。普通は「●時に帰社予定です」「ご用件を伝えましょうか」「連絡取ってみます」とかあるだろうに。
今日なんかは「担当に直接電話して」ってオッサンみたいな人に言われました。友達ちゃうんやから、そんな言葉遣いしたらアカンやん。ちなみにコレらは今日一日での体験談です。
で最近強く感じるのは世の中の不動産仲介会社って、結局は【販売会社】なんですよね。お客さんにとってのメリットや価値・資金計画などは考えずに売れればいいみたいな会社が多い。大手の不動産会社なんかも一緒です。
仲介って本来は【売る】んじゃなくて、コンサルティングも含んだエージェントじゃないといけないと思うんです。エージェントとは代理みたいな立場、代理なんだからお客さんとイコール。そうなら自分の事として考えないといけないんです。
私としたら【売る】んじゃなくて、【仕上げる】という感覚。物件を横に流すような今の仲介会社の仕事ではなく、物件を完成形に仕上げる感覚ですね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
売却をお預かりしている土地の古家の解体が完了しました。解体確認は後日になりますが、やっぱ見た目はかなりスッキリ。看板も取り付けて、ご売却を引き続き頑張ります。
明日はマンション・リノベーションの打合せを大工さんとしてきます。コンセプトがハッキリしてきましたので、お客さんの要望を予算内におさえていけるか？まずは突っ込んだ打合せをしますね。
明日は天気マシみたいですので頑張りまーす。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
明日はマンション・リノベーションの打合せを大工さんとしてきます。コンセプトがハッキリしてきましたので、お客さんの要望を予算内におさえていけるか？まずは突っ込んだ打合せをしますね。
明日は天気マシみたいですので頑張りまーす。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
いやぁ・・・ずっと雨ですね。特に茨木市山間部では避難指示の警報がなったりして降水量が多い状況です。不動産取引においてはまだ義務付けされてませんが、ハザードマップの確認を必須にした方がいいですね。
話は変わりまして、色んな同業者から電話があって「●●町ってどう」とかよく聞かれます。なんの質問か？ はい、それは買取りするかどうかの参考に聞いてくるんですね。
前からこのブログで不動産会社による買取りの弊害を書いてきてますが、みなさんが想像するより数倍の動きをしてますよ。
買取りと言えば【いくらか安く買って、リフォームしたり・土地だったら建築条件付けて相場範囲の中でも高めで再販売する】っていうのが当たり前でしたが、今は【相場で買って、さらに高い価格帯で再販売する】っつう、訳の分からん物件も多く見受けられます。
「なかなか物件がないですから」
「価格が上がってきてますから」
「こんな感じですよー」
不動産営業マンはこんな事言うかもしれませんが、そんな単純な説明は疑った方がいい（笑）
不動産仲介は【物】を売ってるんじゃなくて【体験】を売るべき。そんな仕事を心掛けてます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
話は変わりまして、色んな同業者から電話があって「●●町ってどう」とかよく聞かれます。なんの質問か？ はい、それは買取りするかどうかの参考に聞いてくるんですね。
前からこのブログで不動産会社による買取りの弊害を書いてきてますが、みなさんが想像するより数倍の動きをしてますよ。
買取りと言えば【いくらか安く買って、リフォームしたり・土地だったら建築条件付けて相場範囲の中でも高めで再販売する】っていうのが当たり前でしたが、今は【相場で買って、さらに高い価格帯で再販売する】っつう、訳の分からん物件も多く見受けられます。
「なかなか物件がないですから」
「価格が上がってきてますから」
「こんな感じですよー」
不動産営業マンはこんな事言うかもしれませんが、そんな単純な説明は疑った方がいい（笑）
不動産仲介は【物】を売ってるんじゃなくて【体験】を売るべき。そんな仕事を心掛けてます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
昨日にマンション・リノベーションの間取り打合せをしてました。まだ間取り詳細ではなくゾーニングの確認をしていってる段階。
1時間ちょい話をしてから方向性が決まってきたので、その後は雑談してました。
不動産仲介って打合せが早いケースが多いんですが、住宅の打合せ（新築・リノベーション）ってすぐに2時間・3時間は経過しますね。実際は雑談している事が多いんですが、コレが非常に大事。
知らなかったお客さんの要望が分かったり、考え方などホントに色々な事が発見されたりします。2時間あったら、家の打合せ30分・雑談1時間30分くらいの比率でちょうどいいかもしれない。
昨日も雑談から「予算によるけど出来たらかなり良いんちゃう」っていう発想が出てきて、早速間取りを作成してみますねって流れになりました。
【お客さんの理想を追求する】。言葉ではよく聞きますが、結局ら雑談から生まれるケースが多いんじゃないかなぁ。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
1時間ちょい話をしてから方向性が決まってきたので、その後は雑談してました。
不動産仲介って打合せが早いケースが多いんですが、住宅の打合せ（新築・リノベーション）ってすぐに2時間・3時間は経過しますね。実際は雑談している事が多いんですが、コレが非常に大事。
知らなかったお客さんの要望が分かったり、考え方などホントに色々な事が発見されたりします。2時間あったら、家の打合せ30分・雑談1時間30分くらいの比率でちょうどいいかもしれない。
昨日も雑談から「予算によるけど出来たらかなり良いんちゃう」っていう発想が出てきて、早速間取りを作成してみますねって流れになりました。
【お客さんの理想を追求する】。言葉ではよく聞きますが、結局ら雑談から生まれるケースが多いんじゃないかなぁ。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
最近は新築や建築条件付き土地について不満や疑問の相談を多く受けます。お客さんも情報収集してますので気付かれてますね。辻褄が合わない説明する営業マンも多いみたいだし・・・汗。
対処方法は、知識を得る事・そして何か引っかかる説明だったら時間をおいて考える事でしょうか、難しいですけどね。
あいも変わらずビックリする様な価格設定の建築条件付き土地とかが出てきてますが、【高値で買い取って、さらに高値で売る】という物件がよく見受けられますね。
大手さんを中心に取引件数を増やしたい不動産仲介会社と買い取っていかないと販売する物件がない買取り会社の構図がまた目立ってきていると思います。
極端な話、相場の土地坪単価が100万円のエリアで、坪100万円近くで買取り、そして坪120万円位で建築条件付けて売るみたいな状況。
その物件を紹介する営業マンは「なかなか物件がないですし、この位の価格はおかしくないですよ」とか言ってるんでしょう。高い価格で検討せざるおえない立場になってるのは買主さんだけみたいなね（怒）。
検討してもいい物件かどうかキチンと説明してくれる営業マンを選びましょう。売却をしている方も買取りの話を言ってきたら一度疑った方がいいですよ。他の不動産会社にも確認で聞く事もありですから。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
対処方法は、知識を得る事・そして何か引っかかる説明だったら時間をおいて考える事でしょうか、難しいですけどね。
あいも変わらずビックリする様な価格設定の建築条件付き土地とかが出てきてますが、【高値で買い取って、さらに高値で売る】という物件がよく見受けられますね。
大手さんを中心に取引件数を増やしたい不動産仲介会社と買い取っていかないと販売する物件がない買取り会社の構図がまた目立ってきていると思います。
極端な話、相場の土地坪単価が100万円のエリアで、坪100万円近くで買取り、そして坪120万円位で建築条件付けて売るみたいな状況。
その物件を紹介する営業マンは「なかなか物件がないですし、この位の価格はおかしくないですよ」とか言ってるんでしょう。高い価格で検討せざるおえない立場になってるのは買主さんだけみたいなね（怒）。
検討してもいい物件かどうかキチンと説明してくれる営業マンを選びましょう。売却をしている方も買取りの話を言ってきたら一度疑った方がいいですよ。他の不動産会社にも確認で聞く事もありですから。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
九州南部で大雨特別警報が明け方から出ていました。毎年どこかで豪雨被害がでていますので警戒および準備というのが大切です。不動産仲介においても事前に知っておくという事が非常に大事で、私自身も「茨木市ハザードマップ」を定期的に確認しています。
何回も見ていると頭には入ってきますので、お客さんからの打合せや質問で活用していますね。
・洪水・内水マップ
・ゆれやすさマップ
・標高マップ
一度はみなさんも確認しておいた方がいいと思いますよ。
ハザードマップで浸水エリアでなくても、ゆれやすさマップを重ねて見るとそのエリアは揺れやすかったり・・・。両方の危険性から外れるエリアを探したら、坂道が多いエリアで高低差があり土砂崩れまではしないでも土が気になったりとなかなか難しいかと思います（汗）。
このあたりは①危険度を知る ②建物での対策も考えてみる など色々と打合せを重ねてみるのがいいかと考えています。
物件探しってどんなイメージ持ってますか？
・ホームページやポータルサイトを見て、見学の問合せ
・チラシを見て、見学の問合せ
そんな感じではないでしょうか。どちらにしても入り口が【見学の問合せ】である事が多いと思います。
不動産業界って怖いといいますか強引なイメージがあるので、まずは相談しに行くっていう人はそんなに多くない気がします。でも、本当は相談から入ってほしいのが本音。最初は要望を聞いたり、疑問や不安にお答えしたり、雑談したりってのが理想ではありますね。
見学の問合せから入るのがアカンっていう訳ではなくて（汗）、ベストの流れの話です。
「エリアの事・相場の事を確認したい」
「不動産業界ってどんなシステム？」
「新築一戸建てって、どう選べばいいの？」
「リフォーム・リノベーション費用の相場は？」
「新築・中古のどちらかを選ぶ基準は？」
ホント気軽に相談してほしい、物件情報だけで判断していく今の不動産売買の風潮を変えていきたいと考えています。皆さんの頭によぎる不安「相談したらガツガツ営業されるんじゃ・・・」、そんな時代遅れな事はしませんので（笑）。お客さんの要望を確認して、合いそうな物件が出た時だけアドバイザーとして判断していきます。
お待ちしておりますね。
売却について。購入検討者の方も参考にして頂ける内容かと思います。
よく「建物や内装・設備が古いので売れにくい」とか「古家があるから土地として売れにくい」って話を営業マンがする時もあります。たしかにそういう側面もあるんでしょうが、もっと突っ込んで指摘するなら「営業マンが面倒くさいだけじゃね・・・」。
最近何度かブログで書いてますが、売主さんを買い取りの方向へ持っていくための作戦の１つですね。価格を下げて買取させて、リフォーム済みで再度売り出す、解体して更地にして建築条件付き土地として売り出す。まぁキレイになっていた方が営業マンは売りやすいでしょう、でもこんな事ばかりやってたら営業マンの能力・知識は全然上がりません（汗）。
●建物が古いなら、現在の状態とリフォームやリノベーションの話を買主さんに説明して納得して購入してもらう。
●古家付き土地なら解体費用の説明とどんな建物・間取りが可能か説明をする。
参考までに木造２階建て・３０坪の建物解体だったら、約１２０万円くらい（余裕みたら１５０万円まで）予算をみておく様にアドバイスすればいいし、残土処分や側溝整備などが必要ならその価格をお伝えするだけだと思います。で、その業者も紹介すればいいのに。
簡単ですけどまとめますと、不動産営業マンが売りやすい物件って、買主さん・売主さんにとったら損している事が多々あります。逆にいうと、手間のかかる（打合せや確認作業など）物件ほど最終的にはコストパフォーマンスが良くて納得感があったりしますね。
手間をお客さんに求めるのは酷な話ですので、営業マンの知識・サービス精神が大事って話です。
今日は新築一戸建ての価格について。
建築条件付き土地を検討された方は経験したかと思いますが、「間取りは自由設計で、建物価格は坪当り60万円で計算します」ってやつ。延床面積30坪なら建物は1,800万円になりますね。
この価格設定がかなり曖昧でして、建物性能や仕様・設備が違うのにどの物件も坪単価60万円になってる事が多いんですね。まぁ仕組みは簡単で、下請け建設会社に坪45万円で発注して不動産会社が利益（この場合は坪15万円）を乗せて、お客さんに坪60万円で売るって感じになっています。
なぜ60万円か？利益額とかもありますが、理由としてはハウスメーカーの坪単価も影響してると思う。今ハウスメーカーで建てると坪単価80万円位はするでしょ。それと同じ、また近い価格なら選ばれない（ハウスメーカーと競合するくらいに建物に真剣に取り組めって話ですが・・・）。1,000万円くらいの価格差をつけて競合しない様にしてる感じもありますね。
総じて、新築一戸建てや建築条件付き土地って建物に対する緊張感がなさ過ぎ（汗）。土地という動かない物を決めてもらったら建物は自動的に受注できる仕組みですからね。
売主の建物に対する思いが少ない、仲介する不動産営業マンはそもそも建物知識がない。コレ、大問題ですよ。
・建物の坪単価60万円か妥当なのか？
・建物の性能・仕様を聞いて、一般的な住宅と比較してどうなのか？
売主または仲介する営業マンに調べさせて説明を受けて、そして納得できるか確認して下さいね。それを嫌がる・面倒そうにする・説明が納得できない、そんな担当なら依頼しない方が無難です。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
建築条件付き土地を検討された方は経験したかと思いますが、「間取りは自由設計で、建物価格は坪当り60万円で計算します」ってやつ。延床面積30坪なら建物は1,800万円になりますね。
この価格設定がかなり曖昧でして、建物性能や仕様・設備が違うのにどの物件も坪単価60万円になってる事が多いんですね。まぁ仕組みは簡単で、下請け建設会社に坪45万円で発注して不動産会社が利益（この場合は坪15万円）を乗せて、お客さんに坪60万円で売るって感じになっています。
なぜ60万円か？利益額とかもありますが、理由としてはハウスメーカーの坪単価も影響してると思う。今ハウスメーカーで建てると坪単価80万円位はするでしょ。それと同じ、また近い価格なら選ばれない（ハウスメーカーと競合するくらいに建物に真剣に取り組めって話ですが・・・）。1,000万円くらいの価格差をつけて競合しない様にしてる感じもありますね。
総じて、新築一戸建てや建築条件付き土地って建物に対する緊張感がなさ過ぎ（汗）。土地という動かない物を決めてもらったら建物は自動的に受注できる仕組みですからね。
売主の建物に対する思いが少ない、仲介する不動産営業マンはそもそも建物知識がない。コレ、大問題ですよ。
・建物の坪単価60万円か妥当なのか？
・建物の性能・仕様を聞いて、一般的な住宅と比較してどうなのか？
売主または仲介する営業マンに調べさせて説明を受けて、そして納得できるか確認して下さいね。それを嫌がる・面倒そうにする・説明が納得できない、そんな担当なら依頼しない方が無難です。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
この６月に入ってから一段とヒドイ状況になってきましたので、その事についてブログ更新。その事とは？以前から何度か書いてきてます【不動産買取】です。
毎日物件情報をチェックしていますが、まぁ建築条件付き土地やリフォーム済み物件が多い事･････（汗）。ほとんどが大手の不動産会社から出てきていますが、大手の仲介営業マンと買取り業者がかなり動いてきていますね。売主さんから売却依頼を受けたをいい事に、やっている事は【不動産のインサイダー取引】。
ちょっと厳しい言い方になるのを許してもらいたいのですが、「希望のエリアで物件が出てきた！リフォームしててキレイやん！」とか「希望のエリアで売り土地が出た！建築条件って何？なんか建物の事もトータルでやってくれるみたい！」って喜んでいたら・・・・・逆ですよ。不動産会社にとったらいわゆる【いい（楽な）お客さん】って事ですから！
個別で相談いただくお客さんには説明する事がありますので、なぜリフォーム済み物件や建築条件付き土地（一部、新築も含む）は気を付けなければならないか？事務所のホワイトボードに書きましたので簡単にご説明します。
①相場が２，８００万円の売却物件。依頼を受けた仲介会社はなんだかんだと理由をつけて（このへんは巧み）、仲の良い買取業者に売るように売主さんを説得します。（２，５００万円で買取り）
②買い取ったら、リフォーム工事をして経費やら利益をのせて、再度販売（３，３００万円で売出し）。ここでポイントが、買い取った業者は同じ仲介会社へ再度売却の仲介を依頼。これは暗黙のルールみたいなもので、買い取り情報を持ってきてくれる仲介会社の方が立場は上なんですね。
③すべてが乗せられた価格でエンドユーザーが検討する。
こんな流れですね。買い取り業者は利益が出るし、仲介会社は仲介手数料が４回発生する仕組み（写真の★マークを見てください、４つ付いているでしょう）。間に入っている不動産会社だけが儲かるという仕組みです。
コレもうちょっと詳しく書きますと、売主さんは２，５００万円でも売る意思があるという事ですよね。まぁ２，５００万円は可哀そうとしても２，７００万円ではOKでしょ。これを普通にエンドユーザーさんに仲介しておけば、エンドユーザーさんは２，７００万円＋リフォーム工事３５０万円の合計３，０５０万円で同じ物が購入できてた訳なんです。
売主さんは安く売ってしまうし、買主さんは高く買ってしまうし・・・・・。「地域の皆様の為に」や「お客様の満足を」ってホームページやチラシに書いてますが、私にとったらなにが？って話なんですよ。
最後に付け加えて書きますが、こんなけ書いておいて、すべてのリフォーム済み物件や建築条件付き土地がアカンって言ってるんじゃないんです。検討する時は相場と比べて、買ってもいいかどうかをシビアに判断しましょうって事なんです。リフォームの内容もチェックする必要がありますね。
こう考えると、信用できる担当・正直に伝えてくれる担当選びが重要だと思うんです。