【家に居る事が多くなる】世の中になっています。今回だけではなくて、この機会に家に居る事についてもっと深く考えていく機会にしたいと思っています。以前から書いていた「ただ単に４ＬＤＫっていう部屋割りではなく、もっと生活パターンを考えた間取り」ですね。
・家で楽しむ
・家で雰囲気を味わう
・家で仕事する
住宅はもっと個性ある間取り・内装になっていくと思いますね。将来の売却の事を考えるとあまり世間受けしない間取りの取り方は考え物ですが・・・、それでも【家を楽しむ】というコンセプトは重要だと思います。
予算っていう枠の中で、優先順位をジックリと考えてデザインしていく楽しさ。これからうまく行けばご契約になるマンションと一戸建てがありますので、リフォーム打合せを楽しみたいと思います。
今日は外出した時に、一戸建てリフォームの現場が始まったので顔を出してきました。３日目ですが、まだひたすら解体作業中（汗）。いや、大変そうでお疲れ様です（汗）。
思いがけず筋交いが入っていた壁とかがあったので、大工さんとその場で打合せ。解体作業が終わると来週にはスケルトン状態で現地立会いです。
やっぱり現場は落ち着きますね。
４月に入りましたね。色々ありますが気持ちは新たに、そして注意して、取り組んでいきたいと思います。
大手不動産会社の営業マンと話をしたら、３月下旬は会社から号令で「月内に何とか契約しろー！」という指令があったみたいで、なかなか強引な進め方になっていたみたいです。今の時代に何してんだ・・・って話ですが、内容を求めるんじゃなく数字だけを求めている社風なんでしょう。
もう数を求める時代なんか、とっくに終わってる。そりゃスケールメリットっていうのは否定はできませんが、スケールメリットをお客さんに還元していないんだから、このやり方は意味が違う。
質の時代だと思います。質と言っても色んな見方がありますが、私の気持ちとすれば「アイ・ウィズ不動産に依頼してよかった」みたいな、「実は良い不動産会社を知ってんねん」みたいな精神的な部分でお客さんにメリットを感じて頂けるように頑張っていきたい。
そんな決意表明の４月一発目のブログです。
今日で３月も終わり！明日からは年度が変わって新しい気分で朝を迎えようと思います。
この１年ほど、土地・中古一戸建て・マンションの仲介をさせて頂きまして、そのほとんどの取引で、新築なら間取り作成・提案、中古・マンションならリフォーム・リノベーション提案を行う事ができました。
去年にこのブログでも書いた「不動産仲介だけでなく、建築の提案業務もメインにしていく！」という目標が結構な割合で達成できまして、大変有難いです。今年はより密度を上げていこうと考えています。
去年って新築一戸建て(建売）の仲介はしてないんじゃないかな（汗）。まぁおススメしてないから、そりゃそうだって感じですけど･･･。建物の性能・仕様と価格のバランスが合っていればOKなんですが、高過ぎる物件が多かったですからね。
この４月から、コロナウィルスの影響もあり日経平均株価も中期的には下がっていくでしょうから、不動産価格もそれに引きずられて下がってくると思います。今販売している新築一戸建てやもう仕入れが済んでこれから売りに出る物件なんかは価格的に厳しいでしょうね。そういったタイミングです。
まぁ不動産会社が売主となっている新築一戸建てや土地（建築条件付きも含めて）は、私としてはかなり吟味して良し悪しを検討しますので結果としてお客さんにおススメする事は少ないので、別にいいんですけどね。
物件を探すのは大変かと思いますが(実際心が折れそうな時も来たりすると思いますが）、色々と話をしながら頑張っていきましょう。
もうすぐ３月も終わりですね。世の中は色んな事がありすぎて、時代の変わり目なんだろうなと感じています。不動産売買の現場においては影響しているようなしていないような・・・そんな感じです。今まで探されている方は物件があれば見学しているという状況。ここ２週間ほどは街中に行くこともなく、案内も空き家ばかりで、人混みに入る時がなかった日々でした。
でも他国の状況を知ると、これからなんでしょうね。不動産売買の業界も多分に影響を受けてくイメージがあります。そんな中、この３月。不動産業界のアカン部分ばかりが目立って、ホンマに情けなくなっています。今までブログでも書いてきた【物件の囲い込み、嘘、不動産会社への買い取り誘導】がヒドクなってる気がしますね。経済を明るくしていく、人の役に立つ、という事をもっと深く考えていかないといけない時代に自社の利益・営業マンならノルマ達成のために、売主さんが不利益を被っても関係ないっていう動きが頻発しています。
・売却を依頼されたのに、情報を全然出さない
・電話で確認したら「まだ大丈夫です」って言ったのに、鍵を借りようと２０分後に電話したら「契約予定です」と言う
・オープンハウス現場で入り口に営業マン２人が立って、お客さんを引き留めている
・1ヶ月以上もず～と商談中で、情報を出さない
コレ、今日の午前だけの話です･･･それも大手の不動産会社。こんな事でいいんやろうか？どこか１社でも「こんな仕事のやり方は止めにしよう」ってならないのが不思議で仕方ないんですが・・・。
実は今まで期待してきたところはあったんですよ。最初に書いた様に、こういった時代の変わり目なので自ら良い方向に変わっていくんじゃないかなと。でも特にこの１・２か月の大手さん含め不動産会社の動きを見ていたら、逆の方向に向かってますね。お客さん（買主・売主）のためにより、自社（自分）の利益のためが第一基準になっていっています。
売却をお考えの方・購入のお考えの方！不動産会社選びをもっと厳しくしていった方がいいですよ。当社も、そんな悪い動きなんか関係なく、必然に選ばれるように努力していきます。
３連休が明け、結構バタバタとさせて頂きました。で、その間にまた不動産業界の悪い部分をいくつも聞きましたよ。世間で暗いニュースばかりなんで、せめて楽しい話を･････という感じですがココで書いて対処案でも提案してみようと思います。
まず最初は、聞いた話。
①とある不動産会社が、所長の指示で他の会社から入った申込み書を無視している。
所長と言うから大手不動産会社でしょうけど、前から書いている【物件の囲い込み】というやつですね。買主さんも自社で探して両方から仲介手数料を貰うという。他社からの申し込みは価格交渉なしの満額でも無視みたいですからね(汗）、売主さんは堪らんでしょう･･･。
もうね、昔からなんですよ。大手もなんも関係ないですよ。売却をお考えの方のコレの対応策は、複数の不動産会社へ売却を依頼する一般媒介契約しかないかなと。３社くらいに依頼して【地元の会社・大手・大手】みたいな割り当てがいいと思います。大手ばっかりだったら「広告不可」とかにして情報を止める可能性も高いしね。
地元の(ネットとか見て)信頼できそうな不動産会社を混ぜた方がいいと思います。売却を複数の会社に依頼してるとなると、囲い込みしてる間に他社で決まったら困るので、情報をオープンにする確率が上がります。格好悪い話ですけど、これが不動産業界のレベルなんです。面倒くさいですけど、売却成功には頑張りましょう。
次は先週出会った何人かのお客さんに聞いた話
②今まで他の不動産会社に行ったけど対応が悪かった。
コレお客さんによく聞きます。なんか軽く対応されたとか、そんな話。この対応策は簡単ですね、もう関わらないでいましょう。
③図面と現地の間取りが違う。窓の位置・大きさもいくつか違う。
一戸建ての案内をしていて「うっそ～ん」って感じでした。売主さんから売却を依頼された不動産会社が物件資料を作成するのですが、現地と間取り図が違うケースも結構ありますので気をつけた方がいいですよ。図面を鵜呑みにしない方がいいと思います。
リフォームをしたり家具配置の検討を行われると思いますが、必ず現地を見て確認をしてください。本来なら、不動産担当がキチンと確認して図面を作成するべきなんですが、間取りとかに興味がない不動産営業マンも多いので案外適当なんですよね。ですので、私はご案内時に間取りが合ってるか？窓も合っているか？もチェックしながら見学しています。
他にもあったのですが疲れてきたのでこのへんで（汗）。なんか凹む話が多いわ～。
昨日から新築一戸建ての間取りを４つ考えて、図面作成していたので頭がボォーとしています。なかなか難易度が高くて「コレ、間取りできないかも･･･」って何度かよぎりましたが、無事完成しました。いや、なんとかなるもんです。
で、土地を探されている方への内容になります。土地を探すっていう事は、並行して【建物】【全体の資金計画】も確認していく必要がありますよね。やっぱ普通はこのハードルが高くなるんだと思います。なので「建売りでいっか」とか「建築条件付き土地は楽そうやし」って方向に行ってしまう気持ちもわかります。
でもですね、それだったら不動産会社の思うツボ。土地を探して、それから建物を検討していくという事も検討してほしいなと思いますね。土地を決めるのに場合によってはスピード感も大事になってきますが、建物がほとんど把握できていない状況で土地を契約するのはかなりのリスクが伴います。土地を決める状況で建物について理解しておくべき要素はこの５つ。
①その土地に間取りの要望が入るのか
②その時の建物の大きさ(坪数）
③建物の価格
④標準の仕様・設備
⑤建物以外に必要な工事費（外構・残土・基礎など）
この５つを把握しておけば、その後の建物打合せにおいてビックリするような事が起きる可能性はかなり減らせると思います。
簡単に書いてますが、この要素をお客さん自身で把握するのはまず難しい(汗）。結論とすれば、気に入った・信頼できる住宅の営業マンにも土地を見てもらうか、もしくは建物の方も専門的に説明してくれる不動産営業マンを見つけるしかないかと思います。
結局は、不動産探しって人探しなんだと思う。信頼関係もなく、専門的な的確なアドバイスもなく、ただグイグイ来るだけの営業マンは無視してもいいと思いますよ。土地の契約したら、あとは知りませんみたいな人間が多いですからね。
先日売りに出された中古一戸建ての間取り変更・リフォームの打合せをしたんですけど、どうやっても良い間取りにする事が出来ずで見送りました。住んでからが大事ですから、無理なものは無理！という判断は大事です。
こう考えると間取りって非常に大事ですね。「え、あの何とも言えない間取りの中古一戸建てが売れたん！？」ってたまに驚くこともありますが、しばらくしてその物件を見ると、どーもそのまま住まわれているみたい。お客さんがOKならいいんですけど・・・「４LDKあるし」や「こんなもんなんかぁ」って感じで購入してたなら、非常にかわいそうな気もします。
話は変わりまして、お客さんから「今販売されている新築マンションってどうですか？」とたまーに質問されます。土地・一戸建ては価格変動がそれ程感じられませんが、マンションの値上がりが目立ちますのでお客さんも気になるんでしょうね。ただこればっかりはそれぞれ感覚が違いますので答えは分からないのですが、価格と今後の動向という２点ならある程度はお話しています。
●まず価格について
間違いなくここ数年は価格が上がってます。マンション用地の上昇に付随して売出し価格も上がっていくのは必然。あとは建築費も上がってましたのでダブルですね。販売中やこれから販売される新築マンションは高いでしょう、仕入れが高かったから仕方ないと思います。
じゃあ値下がりを待つのか？というと、原価が高かったから値下げもある程度になるんじゃないでしょうか。体力があるマンション・ディベロッパーはわざわざ下降していきそうなタイミングで分譲開始しない可能性もありますね。様子見といった感じです。
●今後の動向について
株価が非常に読みにくい状況。もし株価が下がっていくような事になれば、少し遅れて不動産価格も引っ張られてきますので、マンション用地も下がっていくと思います。そこで仕入れた新築マンションは現在より安くなる可能性は大だと思います、ただ完成が２年・３年後になりますので今度はタイミングが問題になってきます。３年待ってるんやったら、現在賃貸だと家賃を２００万円くらい支払ってる計算、もう天秤にかけるしかないかなぁ。
こういった時期って購入のタイミングについて気にされる人も増えてきますが、信頼できる専門家に相談するのが一番だと思います。頑張りましょう！
ご依頼を受けましたら、不動産会社って物件資料ってやつを作成します。店頭に貼っていたり、見学とかいくと営業マンにもらったりするA4の紙ですね。
んで、この物件資料には間取り図が掲載されていますが、不動産会社によってはマンションだったら新築時のパンフレットをコピーして貼り付けていたり、間取りソフトで作成したりとやり方は様々。
私個人的にはこういった間取りソフトの図面がどーしても安く見えてしまい、気持ちが入らないんですね・・・。なので、ご依頼を受けるとJWWCADソフトでイチから間取りを作成していきます。１時間くらいかかっちゃうんですが、【デザインは詳細な部分で変わる】って事で、物件資料もただ分かればいいってものでもなく、作るからには仕上がりを重視しないとお客さんにも伝わらないでしょ。
あとは、特にマンションだったらCAD入力していると【そのマンションの癖】みたいのが分かるんですよね。これは以後同じマンションを取引する事もありますので、非常に役に立ちます。
そんな感じで空き時間にせっせとパソコンに向かっております。
専門家でもないのであまり書かないでおこうと考えてたのですが、コロナウィルスの影響がかなり大きくなっていますね。茨木市で不動産仲介をしている分に【動き】という面では実感は沸かないんですが、どうなっていくのでしょう。
あと、株や為替などに対しても普段はニュースで聞く位で気にしてなかったのですが、さすがに昨日は日経平均株価・ダウの動きをチェックしてしまいました。これだけ動きがあるとこの先はホントに分からない。イメージではどこかの段階で下げ止まってプラスに転じていきそうな感覚でしたが、ちょっと読めない・・・。
でも、バブル後から住宅・不動産業界で働いてきまして、世間でよく騒がれる動きって「投資（投機）」の話が多いんですよね。私はずーと実需（いわゆる自分で使用する不動産・マイホーム）の仕事でしたので、マネーゲームみたいな動きとは少し距離を置いて考えるようにしています。不動産価格は株価と連動しますので実需の方も影響は受けていくんですけど、株価の動きを予想しながらマイホームを探すなんて事は至難の業・・・(汗）。お客さんが欲しいと思った時に、その時の予算の中で、その時に良いと思える物件をお手伝いする事を念頭に置くべきだし、お客さんもそうして頂くのがベストだと思います。
近年ですと特にマンションなんかはリーマンショック後くらいから買った人は安く買えてる訳です。じゃあその時に買えてたのか？というとそれは難しくて、あとになって分かる事。大切なのは、その時その時に無理せずにベストの判断をしていけば納得感は持続していくと思うんです。
大阪ではないのですが、東京での大型分譲マンション「晴海フラッグ」。オリンピックの選手村の跡がマンション予定地として売り出されていますが、引渡しが現時点で２０２３年３月でしょ。今から３年後、これだけでもリスクとしては大きいのですが、オリンピックが延期とかなれば引渡しが４年後・５年後でしょ。さすがにまともな不動産営業マンだったらおススメできへん（汗）。
５年後の住宅ローンの金利がどうなっているか？なんて誰にも予想できない。そもそも５年後なんて生活スタイルも変わってる可能性が大、幼稚園だった子供が小学生の高学年になってしまってる訳ですからね。オリンピック選手村跡地に住んでるねん！っていう、そこに価値を見出している人しか購入できないでしょう。
色々と書いてきましたが、経済状況は確認しながらも、当たり前の事ですが【実需】の世界ではその時に無理なく購入する事が大切です。再認識していただく意味で書いてみました。
