【好きだから出来る事】

今日は定休日ですが、お客さんとの打合せがあるので朝から出社。明日のアポイントもありますので資料作成＆チェックをしております。あとは新築の間取り原案作成。

以前からこのブログでも「建築と不動産」を融合した対応をしていますとアピールしてますので、お陰様で【物件の相談＋建物の相談】が多くの割合を占めていまして、大変有難いとともに建築スキルをもっと上げていかないといけないという思いです。

建物相談っていうのは具体的に書くと

・土地探し　→　それぞれの土地に対してお客さんの要望が可能かの間取り作成

・土地探し　→　建物価格のアドバイスと建築会社の選定アドバイス

・中古（一戸建て・マンション）　→　リフォーム・リノベ提案（間取り・価格）

・ご希望なら、すべての作業を最後まで私の方でフォローする

こういった内容になっています。アドバイスってなってますけど、特にリフォーム・リノベーションなら、打合せ・間取り作成・見積り依頼・大工さんの手配まで本当の意味で「オール」でやっていますね。

さっきアピールって書きましたが、本音のところはただ好きだから。

ぶっちゃけますと、新築一戸建て（いわゆる建売）や新築マンション販売って私ダメなんですよ・・・（汗）。今やってる様な仲介って業務の中でいくつかの検討物件の中の１つだったらいいんですけど、その物件専門で売るのは苦手。テンションが上がらないんですよね。

その物件がお客さんに合っているかどうかを提案するのは好きなんですけど、一戸建ての建売とか新築マンション販売ってもう間取り・仕様が決まってるじゃないですか。「説明でいいんちゃう？」って自分自身思っちゃう・・・。

加工するのが好きなんでしょうね、私は。不動産の営業マンって、新築建売やリフォーム済み物件を売りたがる傾向があるのですが（仲介手数料が多く貰えるってのもありますが、あとはラクだからでしょう）、私は真逆の方向に向かっています。それでいいと思ってます。

ホームページのコメント欄やこのブログを読んで頂いてる方・ご紹介で興味を持たれた方にご相談頂いている状況ですが、もっと分かりやすく【他じゃできない仲介、大手さんならなおさら出来ない仲介】っていうアピールをしていかないといけないですね。頑張ります。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【マンション管理人さん】

今日は書類チェックの合間に、駐車場空き状況やその他確認事項のためにマンション管理人さんへ訪問。



この仕事してると管理人さんと会う機会が多いのですが、良い人が多いんですよねー（たまーに面倒くさいの嫌がる人もいてますが・・・）。今日の管理人さんはその中でもダントツで感じの良い人でした。



ほとんどは退職されてセカンドキャリアとして業務されてる方だと思いますが、やっぱ社会人経験を積まれてるのでキッチリされてますね。逆に管理会社の担当に管理人が（社会人としての対応を）教えてあげてるケースもあります。



私としても取引するにあたって、管理人さんが良い方だとなんか安心するし、今後お客さんに物件を紹介する上でも良いイメージになります。

やっぱ最後は「人」っちゅう事ですね。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【不動産査定に思う事】

お客さんと話をしていて【これからの不動産査定はハザードマップや建物・メンテナンス歴などで決まっていく】という内容になりましたが、激しく同意。



不動産査定ってハザードマップがまだまだ反映されていませんし、建物もどれも一緒で計算している状態。


不動産業界の悪習と一緒で自浄される感じはしないので、銀行は「住宅ローンの融資額で差がでる」保険では「保険の支払額に差がでる」みたいな外部要因により、査定の仕方が変わってくると思いますね。


行政もハザードマップや居住誘導区域の設定で住み分けを促したいとは思うのですが、現実的に行政としては難しいでしょう。



今までは成約事例や路線価などで価格が決まっていましたが、あと数年もすれば査定要因が変わっていく気がしますね。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【地元民だから分かる微妙な部分】

今日はお盆休みですけど、朝から打合せと昼からはご案内で大変有難いですね。お盆休みなんで比較的動きやすいって方もいらっしゃると思いますのでお気軽にご相談ください。

で休みではあるんですが、物件のチェックは毎日こなしております。８月に入ってからもちょこちょこと新規売出しで、「お客さんにとって比較するの大変だろうなぁ」っていう類似物件が出てきております。

こうなった時に、物件のメリットデメリットだけではなくて、生活環境の微妙な部分での比較が必要になってきます。この【微妙な部分】っていうのがポイントでホント微妙なんですよ（何回言うねん・・・）。

これはもう生まれ育ったからこそ分かる事もあります。最終的に判断するのはお客さんなんですけどね、その判断する材料で細かいところもお伝えできるのは地元で不動産仲介やってるメリット。これに建築知識を加えて、フワッとみえにくい価格判断などの総合評価を参考にしていただきたいですね。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【お付き合い・ハザードマップ・新サービス】

ここ最近は自分の中での不動産仲介っていう仕事の捉え方が少し変化してきているのが分かります。土地・建物の状況確認・相場価格からずれてないか？など根本の判断は変わらずですが、以前から書いているハザードマップっていうのがかなり頭の中を占めてくるようになってますね。

ホームページの物件詳細ページにある備考欄にもその物件が位置する数値を掲載する様にしていて、これだけハザードマップとにらめっこしながら入力していると大体は把握できるようになってきます。

で不動産仲介っていう仕事の捉え方という部分ですが、茨木市（特に南部・中部）ってエリアを絞ってやっていますので引渡し後のお客さんの生活がすごく気になります。お客さんが気さくに受け入れてくれるとはいえアポイントもなくポンポン行くような事はしませんが、ここ数年の豪雨とかやっぱり気になりますね。

そうなると最初からハザードマップを確認して、お客さんと打合せをするようになります。浸水想定深さなどを気にしながら、土地だったら元々の地盤面の高さ・基礎の高さ・外構の仕上げ具合などイメージします。地盤面の高さは外構工事費用・土留めにも影響してきますのでこのあたりは建物知識も伝えながらバランスを取っていく感じ。

引渡しが終わってからがお付き合いの本番ですので、まずは初期の段階でリスク管理を行って、なんていうのかなぁ　気になる要素をできるだけ取っ払った状態で暮らしが始まるのがベストだと考えています。

そういえば、ここ数日はネットで防災グッズも見直しています。セットで売ってる物もあるし、ホームセンターで土嚢袋だけ買っててもいいかもしれない。あとは、太陽光を利用した家庭用発電機かな、携帯の充電用とかちょっとした発電くらいなら１・２万円で売ってます。

ちょっと今ね、こんな事を考えながら新しい企画を始めようとしています。企画っていってもお客さんへの付随サービスの１つなんですけど、私の中では地域に根ざす不動産仲介の形として浸透させていきたい事です。

<茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産>

【お盆だし、不動産業界の裏でも書きます】

もうお盆休み入ってる人も多いんじゃないでしょうか。イメージを上回る暑さ＆空いている道路、お盆って感じがする街中の雰囲気です。

不動産業界でも先週の土・日くらいから休みに入っている会社も多くて、比較的静かな２日間を過ごしています。こんな時ですので、不動産業界の内部でも書いておきましょうか。以前から何回も書いたことありますが、再度おさらいです。

【物件の囲い込み】

上のキーワードで検索していただければ色々と出てきますので詳しくは書きませんが・・・・・ここ何年かで無くなっていくだろうとは思っていましたが、全然減りませんね（汗）。コロナの緊急事態が解除になって各社売り上げが落ちたのか、それを取り戻そうと物件の囲い込みが酷くなった感じもしています。大手さんを筆頭に情報を隠す隠す・・・なのに売主さんには平気な顔して報告してるんだからある意味スゴイなと。

当社は売却を依頼されたらもちろん自社でもネット・チラシなどで販売活動を頑張りますが、同時にレインズに登録して他社にも広く情報を出して、売主さんの為に早く・良い条件で売れる事を第一として取り組んでいます。もちろん他社さんもチラシ・自社ホームページへの掲載もOKです（スーモなどのポータルサイトは当社で掲載してて、他社もOKにすると[大阪市内など物件を全然見た事もない不動産会社が反響のためだけに掲載する][シンプルに複数並んでしまうことの見た目の問題]という懸念があるので無しにしてます）。

そんな感じで売却を依頼されてレインズに登録すると広告承諾書っていうのがイッパイFAX来て、それに対してOKのサインをして返信するんです。まぁ送ってくる会社はほとんど物件情報を囲い込みをしている会社なんですけどね（汗）

平気でFAX送ってくるなんて、モラルというか品の問題。

で、それでも売却を依頼する時に大手さんに相談する人もまだまだ多いんですが、問題点をいくつか書いておきますね。

①他の不動産会社のお客さんには情報が行かない時がある。

物件を探しているとはいえ、営業マンで選別しているお客さんもかなり増えてきましたので、売却を依頼している不動産会社に問合せするとは限らない。説明すると、「他社に相談しているお客さんでも、物件情報を止めていたら、いつかウチの会社に問合せがあるで」っていやらしい考えを持っている不動産会社も多いんです。でもそんな時代じゃなくなってきているのも事実、営業マンで選ぶ時代になると思います。

②もっと突っ込んで書くと、他社の営業マンは「どうせ情報止めるんだったら、最初から物件をつぶそう」っていう発想になる。

コレ、売主さんにとったら最悪ですよね。不動産会社間の問題だけで、自分の所有物に悪口言われるんですから・・・。ちなみに私はしませんので、正直に言う様にしています。

③広く売り出し情報が伝わらないので、一番良い条件で売却できているのか不明。

④もう１つの不動産業界の問題点【買い取り誘導】にされる可能性がある

細かくは書けばもっとありますけど、こんな感じでしょうか。

早くこんな悪習はなくなる事を願って、当社は当社で相談いただけるお客さんに全力集中。そして、こんな事を発信しながら少しでも良くなるように貢献していきたいと考えています。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【物件情報や状態の次のステップ】

「ハウスメーカー（住宅業界）からスタートしてよかったぁ」

ってよく思います。不動産仲介って目の前にある物件を扱う仕事ですが、物件っていう情報だけじゃなくて、土地なら間取りや法規制（法規制っていっても内容だけじゃなくて、現実的な説明です）、中古なら建物状態からリフォーム・リノベーションに至るまで、目の前にある物件判断だけでは完結できない流れがある仕事です。

これを一括で話できる経験は住宅業界にいてないとなかなか難しかったかな、という思いですね。不動産業界で長年やってたらある程度は言えるのかもしれませんが、実際に家を建ててきた経験っていうのが自信につながってるとは思いますね。

そんな感じで、当社ホームページの物件情報にはこ基本となる【１次情報】は出来る限り掲載するように心がけています。

・相場的にどうなのか？

・物件に対する自分の考え方

・価格変更があるなら価格変更の経緯

・ハザードマップ

・その他具体的な情報

これらにプラスして、安全な取引（契約書類作成・伝える事）を行う事が不動産仲介の基本中の基本。そこから先の打合せを構築していく、これからの不動産仲介に求められる仕事だと感じています。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【不動産業界の裏（愚痴です）】

先日に折り返しの電話がない事を書きましたが、また1回ありました。まぁ皆さんも知っている大手さんですが、いつも不在なので伝言を2回しましたが未だに連絡来ず・・・。ある意味スゴイな。これが社会人なんだろうか？お客さんには「こんな対応なのでどうします？私としたら取引として感じ悪いし、なんか良い事も起こらない気がする」と率直に伝えておきました。

営業マンのレベルの問題でもありますが、会社の社風もあるでしょうね。売主さんが可哀想ですが、依頼してしまった事が間違いだったという事で。

当社としてもこういった対応の会社にかかわらなくてもいいように、もっとステージを上げていかないと！



んでもって、もう1つ。最近は一層【建築条件付きを避ける】お客さんが増えてきました。良い流れだと思う。

せっかくの家作りなんだから、売主側の建築知識・提案レベル・対応など満足できないと意味がありませんからね。悲しいかな、オススメ出来そうな建築条件付き土地は非常に少ないです。


考え方を少し変えると頭が切り替わりますよ。建築条件付きって、「この土地を買うと、当社で建物を建てて下さい」って理解されてると思います。そうじゃなくて「この土地が欲しかったら、当社で建てるのが条件やで」こんな上から目線なんですよ、実際は。

なら購入する側としてもそれなりの提案を望むべきだと思うんです、私は。家作りは対立して進めるもんではないけど、選べないんだから厳しくチェックしていくべきですよ。



売主としたら「古家を解体して、側溝なども整備して、建物も企画して」ってなんか手間かかってる説明をする事も多いみたいですけど、解体・側溝整備なんて住宅会社に依頼したら一緒にしてくれるし（費用は併せても150〜200万円くらい）、建物企画って言っても下請けに入る施工会社に丸投げがほとんどですからね。



なんだか悪口みたいなブログになってきたからこのへんで止めときます（汗）。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【不動産仲介あるある･･･よくある（汗）】

う～ん、やっぱこの不動産業界はモラルというか常識が・・・。

前にも書いたことあるけど、お客さんはホント良い人が多い。この仕事していて一番苦労するのが同業者の対応だったりする訳です(悲）。この１週間でも色々ありましたよ、ムカつくを通り越して呆れるような事が。

要件を伝えたくて電話したら「担当が出てまして分からないんです」と言われる。ココで終わりの対応がほとんど・・・。まぁマシな会社は「担当に伝えまして、電話させましょうか」って言ってくれるんですが、待てども待てども電話がかかってくる事はありません。再度コチラから電話しても結局外出とかで繋がる事はあまりありませんね（汗）。

売主さんから売却を依頼されている会社だったりするとかなりタチの悪い対応ですよね。他社に情報を出す気がないのか、純粋に適当な性格なのか分かりませんがね、大手の不動産会社でもこんな対応する事がある話です。

こんな電話対応が今週で３回ありました・・・・・

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【ポリシーがないとやってはいけない仕事かなと思う様になってきました】

今日は建築が始まる新築一戸建て・電気配線の打合せがありますので、朝から図面の事前チェック。それが終わったら、明日にマンション・リノベーションのショールーム同行があるのでその仕様・見積もりの確認と図面・寸法の再チェックを行ってました。不動産仲介がメインですが経験を活かせるのは本当にありがたい。

ハウスメーカーに就職したのが２５年前。それから住宅・不動産の仕事をしてきたんですが、新人の時からのお客さんの家や打合せを振り返ってみたんです。頭に浮かぶのは「若い頃の打合せ内容は幅が狭かったなぁ」と・・・。それでも依頼してもらったお客さんには感謝しかないです、ホントに。

(念のため言っておくと）住宅とか間取りとかずっと好きでした。１件１件、結構考えていたとは自分でも思います。

でも、なんていうのかな・・・「お客さんが何も言わないからコレでいい」みたいな所で止まってた部分がありました。まだまだ経験も知識もないのに「本当にコレが正解なのか？」っていう追求がなかったと思います。大いに反省。

今は例えば間取りだったらお客さんに最終的に見せる見せないは別としても、いくつかのパターンを考えて「どれが正解なのか」を時間かけています。住宅・不動産っていうのは予算がある中での打合せになる事がほとんどですが、今では「こんな提案もありますが●●の費用がかかると思います。どうしましょう？　でもココをおさえれば予算内でいけるかも」みたいな話は必ずする様にしていますが、ハウスメーカーで営業やってるとなかなか言えない時が多いのよ(汗）、特に契約の前なんかは。理由は、・予算を超える事を言うと断られる可能性がある　・価格が上がると競合メーカーに負ける場合がある　とかそんな事なんです。

まぁ考え方が会社よりですよね。仕方ない事だとは思うのですが、そこを追求する余裕が自分にはなかった。

伝える事って大切だと思うんです。予算とか制約とかお客さんがマイナス面の決断をしないといけない事もありますが、逆に良い結果になる事の方が圧倒的に多いですね。住宅業界と比べてもこの不動産業界はまだまだ意識が低いと感じます、良い事ばっかり言う営業マンが多過ぎる・・・（汗）

自社製品を取り扱ってるならいいんですけど、仲介の仕事って販売ではないんでね。個人的な社訓みたいなポリシーがないとアカンと思います。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞