【建築条件外して、土地買うってどう･･･？】

街を走っていると、「前に建築条件付き土地で売りに出されていたのに、ハウスメーカーの家が建っている」というのをちょいちょい見かけます。いわゆる【条件外し】というやつで、売り出されている土地価格にプラス数百万円を払って建築条件を外したんでしょう。

私としてはこの建築条件外しに対しては否定的な思いです。まずはプラス数百万円払っても相場範囲の土地価格になってるケースは少なくて、割高になる事が多いから。

具体的に書くと、相の土地坪単価が９０万円の場所だったら、建築条件付き土地って相場より少し安く売りに出します、８５万円とかですね(最近は買い取り金額が上がってて相場くらいで出す事も）。理由は土地が安く見えるから。でも建築条件が付いてるから建物の方で数百万円の利益が見込めるので全体としては利益を確保できてる計算になります。

条件を外すとなるとその価格に３００万円～５００万円をプラスしないといけない訳でしょう･･･、２０坪とか３０坪くらいの土地面積が多いので坪単価にしたら１０万円以上跳ね上がるんですよ。おススメはできないですね。

普通に売りに出てたらこんな価格で買う事もなかったのに、不動産会社が買い取ったばかりに価格が上がってしまうのは、なんていうのか･･･腑に落ちない。

なので、探しているエリアでなかなか土地が見つからず建築条件付き土地ばかりだったら、選択肢は２つ。

①建築条件外しても相場の範囲である事。価格的に説明がつく事。

②建築条件付けたままで検討する事。建物が納得できる内容か？打合せのレベルが担保できる不動産会社か？を見極める事が重要です。建築条件外して、何もしない不動産会社に数百万円を支払うんなら、建築条件を付けた責任(建物の打合せもキチンとして、お客さんが納得する家を引渡す）を果たしてもらうのが道理だと思うんです。

不動産の取引って慣れていないと「こんなものなんかなぁ」って流してしまいそうですが、世の中の一般常識や感覚を照らし合わせて検討する事が非常に大切です。もしくは不動産業界の裏の事もまじえて説明してくれる不動産担当を選びましょう。

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【間取り図を見て】

お客さんから「橋本さん、間取りをチェックしてもらえる？」と言われたので見てみました。正直に書くと、･･･え（汗）･････って感じの間取りだったんです。どこがどうというより根本から変更したいという感じ、階段の取り方・洋室の位置・ダイニングとキッチンの大きさ、その他。

お客さんが打合せしている建築会社の営業マンは人が良さそうで関係も問題ないし、んでもってお客さんのマイホームなんで厳しく言うのもアレですし。一瞬悩みましたが、やっぱり言っておかないとね（汗）。

こういう場面に出会うと、やっぱ間取りって難しいんだろうなぁって思いますね。建築会社が出してきた間取りだからって大丈夫とは限りませんからね、営業マンや設計士のセンスってのがものすごく反映されますし、同じ会社に相談したとしても担当によって提案される間取りは変わってきます。

まずは【人の導線・設計寸法・家具の寸法と配置】が頭に入ってないとチェックできないかな。書き慣れてるとパッと間取り全体を見たときに何か気持ち悪い空間が目に入ってきます。要望が取れている取れていないとか以前に、「いやアカンやろ」っていう間取り。これ以上書くとお客さんが不安になりそうなのでココまでにしておきます。ご相談頂いたお客さんへはセカンドオピニオンとしてお客さん側に立って、アドバイスしていきます。

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【売主さんより買主さんに伝えていった方が早い事】

土地や中古一戸建てのご相談を頂いているお客さんになかなか物件を提案できない事もあり、はがゆい思いもしています。今出ている物件で（なんでもかんでも）提案するのは性格的に出来ないので、ある程度はコチラとしても納得できている物件を出すには時間がかかる事も多いんです･･･すいません、ご理解ください。

例えば、初めて会った不動産営業マンに「この物件がいいですよ」って･･･信用できます？。お客さんに売ろうとしているのか、逆にお客さんに合う物件を提案しようとしているのか、このスタンスの違いで営業マンの対応・会話の内容は大きく変わってきます。

で、物件を探しているお客さんにしたらなかなかピンっとくる物件に出会わない事も多いかと思います。「高い買い物だから」「そもそも何を判断基準にすればいいか分からない」、色々理由はありますが、なんだかんだ言って以前からこのブログでも書いてきた様に【不動産会社による買取り物件(建築条件付き土地・リフォーム済み）が多過ぎる】・・・コレは間違いない事実です。

特に大手の営業マンは毎月のノルマもきついので、売却を依頼されたら売主さんに損させてまでも不動産会社への買い取りを説得しようとしてますね。これらが普通に一般に世に出てたら物件数はかなり増えてると思いますよ。

最近までは不動産を売りに出そうとしている人（売主さん）に対して、「買い取りへの誘導や物件の囲い込みには気を付けましょう！」という事で、要は売却の相談相手が間違ってますよ！というスタンスだったんです。

でもコレだけ買取りが減らない状況なら「購入を検討している方は充分に比較して検討しましょう」って買主さん側に伝えていった方が早い。気をつけて頂きたいポイントは

●建築条件付き土地・新築なら･･･そもそも価格設定は相場と比較して適正か、同じような条件の土地に自分で好きな建物を建てた時との比較、間取りの打合せは親身になってやってくれそうか、打合せのレベル・建物の性能・仕様はどの程度か

●リフォーム済み物件なら･･･リフォームの内容とその費用はどの位か、リフォームしていない物件を買って自分で好きにリフォームした場合との比較

最低限これ位は比較して検討したら物件探しの成功確率はグンっと上がります。お客さんにとって難しいところは、これをキチンと説明してくれる不動産営業マンが非常に少ないという事（知識として説明できない営業マンも多い）。ほとんどの営業マンは仲介手数料が多くもらえたり・説明が楽なこういったの物件に誘導しようとしますからね。

お客さんには負担かけてるいる現在の不動産業界ですが、会社とかではなく営業担当探しから始めるのが一番いい方法です。

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【気軽にLINEで相談】

「もっと気軽に相談してもらえるように」という事でスマホ対応のホームページや物件詳細ページに【LINEでお問合せ】機能を付けました。LINEの友達登録も不要で、ポチっと押せば当社のLINE公式アカウントに飛ぶようになっています。ややこしいな・・・・・ポチっと押せばそのままLINEで話せるようになっています。

これまではメール問合せがメインで、個別でお客さんとはLINEのやり取りはしていましたが、これからは当社の公式アカウントのLINEで簡単に問合せ・相談も可能ですよ。

ホームページの会員になって頂ければ、広告不可になっている会員情報が見られるだけじゃなく、週１回のメルマガ配信や私が個人的に「コレ、いいんちゃう」って思った物件速報の配信もやっていますのでそちらも併せて利用してもらえたら嬉しい。

「●●町の●●万円の一戸建て、どう思う？」そんなストレートな内容でOK。「いや、これはやめといた方がいい」って私もストレートに返します。まぁ、価格・立地・良いところ・懸念事項など私なりに考えた判断を返信しますので、ホント気軽にLINEくださいね。

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【不動産業者には踊らされないで】

3月に入りましたね、私は事務所の内装をまた変えたくて時間があれば頭の中でイメージしております。コンセプトは決まってるんですけどね、あとはどう作るかだけ。DIYしますのでイメージが固まってから設計しようと思っています。

当社はどっちかというと隠れ家的な雰囲気（いや･･･どんどん来て欲しいんですよ）というか、落ち着いた感じでお客さんと話をしたいので内装も木や濃いめの色合いでいきたいですね。

落ち着いた雰囲気と書きましたがコレほんとにそうなんですよ。不動産っていう高い買い物ですから、落ち着いて話をしたい。世間一般的には営業マンに急かされて決断している人も多いかと思いますが、ハッキリと伝えておきます「不動産業者に踊らされないでください」！。信頼関係が出来ているならOKですが、物件を見学して「他にも検討しているお客さんがいてます」とか「先に申し込み入れられますよ！」みたいな軽いトークは流すくらいで丁度かと思います。

簡単に書くと、物件を決めようとする営業マンには要注意。物件を判断するための情報を伝えてくれる営業マンの方が先々信用できますね。

当社ではこんな対応はしませんがどうしてもご心配でしたら、ご友人と来ていただいてもいいですし、アンケートなども取得しませんので相談だけでもOKです。物件探しは見学からではなく【相談から】、コレがベターですよ。

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【リノベーションする価値ある物件か？の判断】

【中古を買ってリノベーション♪】。こんな楽しそうな・気軽そうなキャッチコピーが世の中には多いですが、「いや（汗）そんな簡単じゃねぇー」っていざ探し始めると感じる事が多いと思います。

同じリノベーション(リフォーム）でも●●スタイルとか様々な空間の出し方があって、こんなんがしたい！って決まってる人はまだやり易い部分もありますが、「中古+リノベーションも良い気がする」くらいでまだ漠然とされている方はまだまだハードルが高いのも現実。

私は住宅建築の仕事も長く、物件探し＋リノベーション提案も同時にやっているので、普通の不動産営業よりそういった取引はかなり多く手掛けています。そこで物件探しの初期の段階の見極めについて書きたいと思います。＊今から書く内容は当たり前の事ですので整理する位の感覚で読んでください。

①物件の価格が相場である。

立地やリノベ条件とか以前に不動産って「価値」ですから、そもそもの価格が適正範囲なのか？という見極めが必要です。こうなってくるとその地域の不動産会社（信頼できる・物件をいつもチェックしている）に依頼するしかないです。ネットとかでは大阪府とか広域で不動産情報を取り扱っている会社もありますが、断言します、地域の相場・物件の事を知らないですよ。

②建物が担保されている。

結構いい加減な情報の出し方をしている不動産会社もありまして、どう見ても古家付き土地やんっていう物件も中古一戸建てとして売りに出されるケースもあります（逆に中古の価値ありそうなのに、土地として売りに出される事もある→ラッキー）。「リノベーション工事できるけど･･･建物がアカンですよ」っていうのをキチンと判断していく必要があります。

③リノベーション工事も含めた価格が新築と比較して500万円以上（できれば700万円以上）の差が出る事。

よっぽどイメージしているリノベーション空間を持っていない限り、やっぱ新築建てたら？という比較をするべきだと思います。①とリンクする部分もありますが、価値の問題ですね。

以上大きく３つを書きましたが、私は新着の中古・物件情報を見たら、すぐに計算して【当てはまる・当てはまらい】を自分なり解釈して頭に入れておきます。あとは個々のお客さんのご要望と照らし合わせて判断ですね。

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【物件を相談しに行く人】

成約物件の確認作業をしていたら、中古マンションでえらい高い価格で終了した物件が数件ありました。相場っていうのは幅があるので【高め】という事はありますが、その範囲を超えた価格です。「こんな価格で買う購入者ってどういった経緯で契約するんだろ？」っていうのが正直な感想。

その物件のいくつかは大手の不動産仲介会社が売主・買主の両方に対して仲介してるのですが、営業マンの接客（説明）がものすごく気になりますね。「早く決めないと先に契約されます」とか「今の相場から言えばこれ位の価格になりますよ」みたいな話をしている訳はないと信じたいですが･･･。

売主さんにとったら高く売ってくれたという感想なのかもしれませんが、そこに関して私の感覚として【善】とは思えない。明らかにお客さんに対して・地域に対して【負】を積み重ねていってる。地域・地元に根付いて仕事していくなら、自分が「いやコレは･･･」って思う物件は勧める事は出来ないのが通常かと考えています。

特に大手の不動産営業の人とかは個人として話をしたら普通に良い人も多いんですよ、でも会社としての判断になると限界があるんだなぁ（汗）。仲介・提案・地域なんかは関係なく、数字（契約）が最重要になりますからね。この業界にいててホント感じるのは、「物件を仲介してもらうために行くのはいいけど（自分で判断できる人）、相談しに行くのは間違ってますよ」って事。結局会社じゃなくて、人だと思うんですよ。

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【経済状況が見えない時の物件探し】

新型肺炎の影響が日に日に大きくなってきてまして、各業界も対応に迫られていく感じになっています。健康もですけど、仕事として見ても経済状況が気になるところです。

不動産に限って言えば、不動産価格は日経平均株価に恐ろしく連動していて、株価ほど細かな動きはしませんが似たような推移をたどっていきます。当たり前なんですけどね、景気＝経済＝融資＝金利となりますから不動産も影響を受けるのは必然です（どっちかというと不動産投資の意味合いが強くなりますが）。

上のグラフは平均株価のここ４０年間の推移、不動産価格もこのグラフとほぼ同じ動きになっています。一番左の赤丸が「バブル時代」、真ん中が「リーマン・ショック」、そして右が「現在」という感じです。

じゃあ株価が低い時に買うのがいいのか？という話なんですが、答えは正解であり、不正解（汗）。もうね、やっぱタイミングなんですよ。こういった経済の変化は１０年～１５年周期でやってくると思われます、その時期と【家庭・仕事・テンション】のタイミングが合うのか？って話でして、それは難しい・・・。

結論としては【買いたいなぁって思った時に無理せずに買う】、これしかないでしょう。

ここで大事なフレーズがありまして、無理せず買う。多くは価格の話ですね。タイミングがどうであれ価格＝支払い額ですから、どの時期であっても無理はしない方がいい。その事を踏まえて物件探しをしていきましょう。

ここ数年で私が意識しているのは「モノ」を仲介しているんじゃなくて、「目的」を仲介するって事。言葉じゃ伝わりにくいんですが、一般的には不動産仲介（物件探し）というのはモノを探している感覚だし、営業マンもそうだと思うんです。でも、この物件をお客さんが買う理由というのを常に意識してると買ったあとの納得感が違うと思うんですよ。

私がリフォームやリノベーションも一緒に提案したり・間取りの打合せもやるのはその目的が大きな理由です。立地・価格・建物に加えて、それを加工する事で購入した目的をもっと引き出す感じ。

不動産+建築をするとそれが可能だと考えています。

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【超・手軽に物件見学】

今日の昼に先月お引渡ししましたマンションのリフォーム工事が完了との事で現場に顔を出してきました。元々キレイな物件でしたが、トイレや一部クロスの貼り替えなどの部分的なリフォーム工事です。

もうすぐ２月も終わりですね。今年の物件は例年より【良い悪い】がハッキリしているのでご案内していて説明も比較的楽ですね（アカンもんはアカンって言える）。

で、みなさん不動産会社に問い合わせて物件を見に行くってなるとものすごく根性がいるというか、気合いが必要かと思います。でもですね、他の会社は知らんけど、当社では物件見るだけでOKですよ。事務所までわざわざ足運んで頂かなくて大丈夫ですし、現地集合・現地解散が基本です（ホームページに基本物件の住所も掲載してますので）。

アンケートとかお客さんの個人情報も私は取得しません、これからお客さんの要望に合う物件を探していく時やメールなど連絡していく時にだけ教えてもらうくらいです。

不動産ってやっぱ【実際に見る事】が大事。なので、その行為のハードルは低い方がいいに決まっています。で、実際にお会いして「あっ信用できるな」とか「営業をしてくる事はない」って思えたら、その時はお聞かせください。

電化製品買いに行く・家具を見に行く、そんな気分でぜひご見学くださいね。

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【不動産仲介の仕事してて住宅が好きな理由】

「なんで住宅が好きなんだろうな」って考えてみたら、最初に思い付くのは小学生の頃自宅を建てるって時に父親から「博之、間取り考えてみいや」と言われ、それを真に受けてノートに手書きで書いた記憶が一番に思い浮かびます。

「近くの喫茶店はこんなキッチンだから、こんな感じが良いかな」って考えながらカウンター付きの対面キッチンを書いたりしました(今でも間取りを覚えている）。それで自宅はパナホームだったんですけど千里の住宅展示場に連れられて営業担当と父親が打合せしているのをじーと聞いていました（その展示場で自分も働くようになるとは思いもしなかった）。

まぁ結局はそんな感じで考えた間取りは気持ちいいくらい自宅に反映されず・・・私も別に気にもしなかったですけどね。

それから大学に行き、いざ就職活動って時になぜか住宅業界にしか興味が沸かずハウスメーカーをいくつか受けに行ってました。この時の動機はあまり覚えていません(汗）。でもハウスメーカーばかりの情報を見ていましたね。そっからセキスイに入社してガッツリと住宅の仕事を２５年ほど続けています。

個人住宅が好きなんです、これはずーと変わらない。大型の建築物にはあまり興味が沸かないです。ランドスケープは好きですけど、やっぱ一番は個人住宅の設計・仕様部分。

現在は地元茨木市で不動産仲介の仕事をしていますが、住宅が必ず関わってくるので、会社組織としての立場ではなく私個人の意見をお客さんに伝えてお手伝いできるのが一番ストレスがなく楽しい。不動産仲介にプラスして住宅の知識がかなり役に立っています。

色々と経験してきたつもりだけど、まだまだ発見がありますからね。自分で興味をもって勉強するのも大事なんですが、お客さんと打合せしたり・要望を言ってもらうからこその発見なんです。終わりはないでしょうね。

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