【ポリシーがないとやってはいけない仕事かなと思う様になってきました】

今日は建築が始まる新築一戸建て・電気配線の打合せがありますので、朝から図面の事前チェック。それが終わったら、明日にマンション・リノベーションのショールーム同行があるのでその仕様・見積もりの確認と図面・寸法の再チェックを行ってました。不動産仲介がメインですが経験を活かせるのは本当にありがたい。

ハウスメーカーに就職したのが２５年前。それから住宅・不動産の仕事をしてきたんですが、新人の時からのお客さんの家や打合せを振り返ってみたんです。頭に浮かぶのは「若い頃の打合せ内容は幅が狭かったなぁ」と・・・。それでも依頼してもらったお客さんには感謝しかないです、ホントに。

(念のため言っておくと）住宅とか間取りとかずっと好きでした。１件１件、結構考えていたとは自分でも思います。

でも、なんていうのかな・・・「お客さんが何も言わないからコレでいい」みたいな所で止まってた部分がありました。まだまだ経験も知識もないのに「本当にコレが正解なのか？」っていう追求がなかったと思います。大いに反省。

今は例えば間取りだったらお客さんに最終的に見せる見せないは別としても、いくつかのパターンを考えて「どれが正解なのか」を時間かけています。住宅・不動産っていうのは予算がある中での打合せになる事がほとんどですが、今では「こんな提案もありますが●●の費用がかかると思います。どうしましょう？　でもココをおさえれば予算内でいけるかも」みたいな話は必ずする様にしていますが、ハウスメーカーで営業やってるとなかなか言えない時が多いのよ(汗）、特に契約の前なんかは。理由は、・予算を超える事を言うと断られる可能性がある　・価格が上がると競合メーカーに負ける場合がある　とかそんな事なんです。

まぁ考え方が会社よりですよね。仕方ない事だとは思うのですが、そこを追求する余裕が自分にはなかった。

伝える事って大切だと思うんです。予算とか制約とかお客さんがマイナス面の決断をしないといけない事もありますが、逆に良い結果になる事の方が圧倒的に多いですね。住宅業界と比べてもこの不動産業界はまだまだ意識が低いと感じます、良い事ばっかり言う営業マンが多過ぎる・・・（汗）

自社製品を取り扱ってるならいいんですけど、仲介の仕事って販売ではないんでね。個人的な社訓みたいなポリシーがないとアカンと思います。

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【なんでも肌感】

チラシのポスティングについて。

物件が掲載されているチラシ・売却募集チラシなど、ポストによく投函されています（ポストがたまって腹立つという方はゴメンなさい）。


大手さんとかはほぼポスティング会社に依頼したり、バイトの人を雇って撒いてもらってますね。でも同じ撒くなら営業マンが撒いた方がいい。


私もよくポスティングをしています。朝が早いから早朝の30分とか1時間とか、エリアを決めてルーティン作業。それから事務所に7時〜8時に出勤する感じですね。


●自らポスティングした方がいい理由
・周辺の街の動きが分かる
・街、マンションの変化に気付く
・（私なら早朝の）雰囲気が分かる



今週なんかは、駅近くのマンション前の道路で、企業の送迎バスかな？エンジンかけたまま停車してました。朝の6時前ですよ（汗）。暑いと思う・・・でもエンジン切るか、ちょっと場所ずらしてテナントビル前にするとかした方がいいかなぁ。



駅近くは飲食店なんかも多いんでね。前夜の名残りも分かるし、お客さんへの話題作りも含めていい勉強になります。




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【土地探し、難しくてお悩みだと思います】

物件探しという事を昨日の夕方に車を運転しながら再度イメージしてみたんですが、なかなか難しいというか、悩まれる気持ちがよく理解できます。マンションは比較的分かりやすいので、土地という事に絞って書いてみますね。

【駅から徒歩１０分前後】っていう条件で探してみると、茨木市で見れば、それほど多くの土地は売りに出されていません。仮に土地面積３０坪という希望でしたら、相場は坪単価１００万円～１２０万円とかしますので土地価格で３，５００万円位してきます。それに建物や附帯工事・外構工事などを加えると総額で５，５００万円、諸費用も足すと５，０００万円台後半という資金が必要になってきます。この資金計画で検討されている方はそれほど多くないと思うんですね。

さらに建築条件付き土地が多いじゃないですか。「駅近くなら多少高くても売れるだろう、じゃあ買い取って建築条件付けて売ろう」っていう不動産会社が先に買い取ってしまうケースですね（建築条件外して土地価格をもっと上げても、売れるんちゃうっていう魂胆も見え隠れしてます・・・）。

コレについては別の問題になってきますので今回のブログでは詳しく書きませんが、消費者の購買意欲を奪っている方法ですのでお客さん側に根気が必要になってきます。「なかなか土地がないし、建築条件付きでもいいかぁ」「何百万か払ってでも建築条件外そう」っていう選択はあまりおススメできないので、グッと我慢するしかないと思います。今後法律が変わるか、もしくは「土地を買い取ってもなかなか売れへんぞ・・・」って買取業者が思わせるような消費者感覚になるしか、今の所はない様な気がしています。

で話は戻りまして、土地探しについて。駅近などの要望を満たすと資金計画が合わない場合は？

●土地のエリアをもう１回見直す　→　マンションなら駅距離に対する資産要素の比率は高くなりますが、土地(一戸建て）の場合はどうなのか？というのを自分の基準で見直す事もアリかと考えています。

・住宅街ならOK

・スーパーなどの商業施設が周辺にあって、持続しそう

・ハザードマップでの安全性

「なかなか物件がないのでエリアを広げましょう」って単純な営業トークみたいんじゃなくて、もう少し整理していく感覚ですね。

●建物をFIXする　→　これは【予算ー土地=建物】ではなくて、住みたい建物を先にある程度決めておいて逆算で土地値＝購入検討エリアが決まるというパターンですね。

・ハウスメーカー一択にすると土地予算がかなり下がるので注意

・場所によっては、外構工事が高くなったりするのでココも注意

・建物に求めるものを整理する

建物知識がかなり必要になってきますので、気に入った住宅の担当と相談しながら並行して進めていくか、信頼できる不動産営業マンと確認しながら探していきましょう。

色々と書いてきましたが、これらの要素にプラスして・土地相場　・道路種別　・高低差　・境界　・法規制　などで判断が変わってきますので、お客さんにとったら難しいだろうなって感じます。

これらを全部チェックして、総合的に提案・アドバイスするのが私ら不動産仲介会社の仕事。もっと細かい部分もあるのですが、ここまで書いてきてこの仕事は【販売】ではないのがよく分かる。【専門職】ですね。

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【お客さんは図面じゃ分かりにくい部分】

実例で写真掲載して申し訳ないのですが、中古一戸建ての売出し物件を見に行ったんです・・・・・・・・玄関庇（汗）。

絶対に必要ですね、これなら雨が強かったら玄関ドア開けられへん。玄関ドアを半開きにして、すぐに傘をさして、という感じにしないといけない。

こういった事はお客さんは図面じゃ見えない部分なんですよね。玄関庇を付けるか、もしくは玄関を引き込むかで対応していくべき基本的な設計の部分です。設計士か工務店か分かりませんが、これだけで親切心を持っていないのが分かります。

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【仕事のスタンス確認は大事ですね】

ホームページでの物件情報の発信の仕方をリニューアルしました。リニューアルといっても大きく変更したんしゃなくて、細かくしたという感じ。


「この物件いいですよ〜」とか「早く決めないと先越されますよ〜」みたいな軽い営業マンの様な情報発信はイヤなので

・メリットデメリット
・個人的な感想
・懸念事項
・価格的どうなのか？
・ハザードマップ

など、細かい発信をする様にしています。



もう不動産仲介においては営業・販売の時代はとうに終わってると思いますね。お客さんのメリットを追求していかないといけない、逆にいうとお客さんのリスクを防ぐ目が必要になります。

大手さんなんかは重要事項説明書でメチャクチャ細かい内容まで書く会社もありますが、あれはお客さんのリスク回避というより会社のリスク回避って感じがしますね。



【物件仲介はお客さんのメリット（リスク防止）、それに建築知識を生かして建物もトータルでコンサルティング】コレが当社の基本になりますね。




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【理解の外側】

しかしよく降る雨ですね、ちょっと止んだと思えば、ザアーってまた降ってくる･･･。案内とかしてても雨が強いとゆっくり見る事もできないし、なんか立ち話もしにくいしね（汗）。早く梅雨が明けて欲しいものです。

で話は変わって、不動産の営業マンってなんで折り返しの電話がないんだろう。要件を言って伝言も頼んだのに電話がかかってこないんですよね。この２日で２回もありました（怒）、お客さんも前に問合せした不動産会社から一切連絡がないって呆れた話も聞いたから合計で３件ですね(汗）。

普通の会社じゃありえないし、会社どころか常識としてありえないっす。全く意味が分からないのですが、誰か教えてほしい・・・。そんな感じでいつも不動産会社に苦しめられます。疲れたからもう今日は終わります。

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【判断基準にしてもらえる物件情報発信】

ここ１週間ほどはお客さんと相談や打合せしてても、物件への心配度がかなり上がっている感じがします。もちろん以前からあったんですけど、それが顕著になってきていますね。お客さんの話を聞いているとその要因としては「不動産営業マンは良い事ばかり言う」「建築条件付き土地や新築が多過ぎるので選択肢が少なく、さらに建物に対しての不安がある」といった所だと思います。

お客さんのチェック項目が増えているのに、現場の不動産会社(営業マン）が追い付いていない状況でしょう。私としても、お客さんが求めている事と物件情報のリンクが一番難しい部分。物件の見極め・加工する提案力などが一層求められる時代に入ってきましたね。

当社のホームページももっと細かい情報を掲載していこうと考えています。今までも【個人的な感想・懸念事項・住所・価格変更の経緯・写真の撮り方】など出来るだけネット情報でも判断しやすい様にやってきましたが、これからはもっと細かくって考えています。

【情報】というより【説明書】に近い感じかな。本当はすべてを会員登録しないと見る事ができないのが理想なんですが（全部本音で書けるから）、「アイ・ウィズ不動産のホームページには何て書いてあるのか？」って気にしてもらえる位に頑張っていきます。

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【茨木市水尾３丁目でお菓子販売ＯＰＥＮ】

数年前に一戸建てを仲介させて頂き、リノベーションもあわせて提案したお客さん。

一部ビルトインガレージだった場所を昔から念願だった菓子製造業の場所としてリフォームしたいという相談を受けていまして、今月に無事保健所の許可も下りてOPENされました。昨日はそのお礼でご来店され、プリンを頂きましたよ。

話を聞いていると、元々はガッツリと販売される訳ではなく（相談当初から聞いていました）依頼があった時に製造・販売される予定でしたが、まだOPEN一週間くらいですが「注文が多くなって、ヤバイ（汗）」って。いやいや、良い事ですやん！！

お菓子の製造・注文販売されていますので、ぜひご注文されてはいかがですか。

【yûka no ouchi】

茨木市水尾３丁目２－１７

     ＊水尾図書館のすぐ近くでーす

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【水害リスク説明を義務化】

ちょっと臨時でもう1つブログ更新。
こんなニュースがネットに出てました。



【水害リスク説明を8月から義務化】

国土交通省は17日、住宅の購入・入居希望者に大雨が降った際の水害リスクを説明することを、8月28日から不動産業者に義務付けると発表した。



やっとですね。以前からハザードマップは誰でも見ることができる状況でしたが、取引時にもキチンと説明する事が義務付けられます。


茨木市では安威川があるので意識されているお客さんも多く、相談時に氾濫・洪水の話になる事がほとんどでした。私も茨木市の水尾と若園町で育ちましたので実体験も含めて話をする様にしています。



重要事項説明書にも付属書類としてる不動産会社がほとんどしゃないでしょうか。このご時世、ハザードマップを付けていない不動産会社はヤバイと思いますよ。



「想定外」の事が起こりますので、洪水・内水・揺れやすさMAPなど、資料は出来るだけ事前確認していきましょう。




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【引渡し終わってからが本番】

土地を仲介させて頂き、新築の建物設計もさせて頂いたお客さんの地盤調査の結果がでまして、無事【基礎補強必要なし】で連絡きました。念のため基礎補強工事で資金計画に入れていた費用が必要なくなりますので、オプション関係に回すもよし・照明計画をちょっと凝ってみるもよし・資金計画見直すもよし、次回の打合せはかなり楽な気持ちで出来ますね。

２５年も住宅の仕事していると（不動産屋ですけどね・笑）ある程度の予備費計算はあまり間違わずにできますが、住宅って１つ１つの金額が大きいのでいつまでたっても最終決定するまでは緊張します。

不動産仲介って「土地を仲介する」「中古を仲介する」っていうのが仕事ではあるのですが、お客さんにとったらその後も大事！なんだったらそれ以上に大事。「家を建てる」「リフォームする」も含めての計画ですからね。不動産の契約書にも書かれている文章で【契約の目的を達せられない時・・・】ってありますが、この意味を【家が完成して（新築・リフォームなど）、資金計画・納得度・満足感も含めて住む事が前提】って解釈して取引にあたる様にしています。

あと直近でいうとマンション・リノベーションと土地の打合せの２件が見積もり待ち状態。

土地に関しては、外構工事も含めて価格的に対応できる範囲は決まりますが、リノベーションは「見積もりが想定より高めであがってきたら」を予想して代替え案も考えておこうと思います。

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