【引渡し終わってからが本番】

土地を仲介させて頂き、新築の建物設計もさせて頂いたお客さんの地盤調査の結果がでまして、無事【基礎補強必要なし】で連絡きました。念のため基礎補強工事で資金計画に入れていた費用が必要なくなりますので、オプション関係に回すもよし・照明計画をちょっと凝ってみるもよし・資金計画見直すもよし、次回の打合せはかなり楽な気持ちで出来ますね。

２５年も住宅の仕事していると（不動産屋ですけどね・笑）ある程度の予備費計算はあまり間違わずにできますが、住宅って１つ１つの金額が大きいのでいつまでたっても最終決定するまでは緊張します。

不動産仲介って「土地を仲介する」「中古を仲介する」っていうのが仕事ではあるのですが、お客さんにとったらその後も大事！なんだったらそれ以上に大事。「家を建てる」「リフォームする」も含めての計画ですからね。不動産の契約書にも書かれている文章で【契約の目的を達せられない時・・・】ってありますが、この意味を【家が完成して（新築・リフォームなど）、資金計画・納得度・満足感も含めて住む事が前提】って解釈して取引にあたる様にしています。

あと直近でいうとマンション・リノベーションと土地の打合せの２件が見積もり待ち状態。

土地に関しては、外構工事も含めて価格的に対応できる範囲は決まりますが、リノベーションは「見積もりが想定より高めであがってきたら」を予想して代替え案も考えておこうと思います。

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茨木市の不動産|土地・一戸建て・マンションはアイ・ウィズ不動産

【新築一戸建ての話 ～茨木市春日丘エリア編～】

新築一戸建ての事でも書こうかなと思います。茨木市では最近新築一戸建ての情報が多くて価格変更も相次いでおり、特に春日丘エリアが多いかな。春日丘って東西に長くて、場所によってJR茨木駅寄りか大阪モノレール線阪大病院前駅かと、最寄り駅が変わってきます。

去年に南春日丘１丁目（JR茨木駅寄り）の数区画の分譲地が度重なる価格変更で４，２００万円前後になった途端にババっと完売したのが象徴的で、４５坪前後の土地面積でそのくらいの価格相場になっていると感じています。

そんな中で今年に売り出された新築物件が５，０００万円とか４，８００万円とかで売りに出ると、まぁ動きは止まりますよね･･･。北春日丘１丁目・南春日丘１丁目みたいにJR圏ならまだしも、同じ４，２００万円位でもモノレール線寄りだったらお客さんの感じ方も変わってくる。

「土地が６０坪近くあるので、この位の価格設定になりますよ」って営業マンに言われても「そもそもそんなに土地面積いらんし･･･４５坪くらいでいいから、３，０００万円台後半の方がいいねんなぁ」って要望の方も少なくないんじゃないかな。

新築も中古と一緒で、単独で物件を見ると判断を間違えますので【現在の売出し物件・過去の成約事例からの流れ】も一緒に説明してくれる営業マンを選びましょう。

あとは、建物の比較も大事ですよ。基礎・断熱・構造など基本性能が結構違ったりしていますので、仕様書を出してもらってシッカリと確認しましょう。コチラも客観的に判断して説明してくれる営業マンの存在が大事になります。

自分(自社）の都合の良い物件をすすめたいが為に、特に理由も分からないのに他物件の悪口だけ言う営業マンもいてますので、そういうケースはェードアウトした方が良い物件探しが出来る確率が上がると思います。

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【ちょっと驚いた物件価格】

ホームページにはまだ掲載してないんだけど、マンションの売り出された物件情報をみて驚愕・・・。



どう考えても300万円は相場より高い（汗）。3,000万円台とか4,000万円じゃなく1,000万円台のマンションですからね。駅近くの物件でもなく、あまり売りに出ないマンションでもない。

さらに言うとかなりの大規模マンションなんで1年間で20戸は売りに出されるのに…。



う〜ん、売却情報を出してるのは大手の不動産会社ですが、査定の競合でもしてたのかな。それにしてもこんな価格では依頼を受けたらアカン範囲ですね。



コロナが明けて、落ち着いてきたマンション相場が上がり始めそうな感じはありますが、ここしばらくは見極めが更に重要になりますね。

お気軽にご相談ください、私の考察をお伝えします。




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【小ネタの存在】

今日のレインズ日報(不動産会社が見る事のできる情報システム）をチェックしてみると、見事に新築一戸建ての価格変更ばかり。まぁ在庫ってやつですね。在庫っていえば響きは悪いですが、土地相場・建物仕様性能から判断して「検討可能物件」に近づいていってる事は良い事。しっかりと見極めをしていきましょう。

朝に新聞を見ていたら【折々のことば】って欄にこんな事が書かれていました。

人口は減っても、地域は簡単にはなくならない。だが、小ネタが尽きると、あっという間に地域は衰退する

茨木市の中でも南部・中部とかなりエリアを絞って集中して仕事をしていると、この言葉には「確かに」って感じる部分があります。小ネタっていう言葉がミソになってる。

解説にはこんな事も書かれていました。

地域には突発的・段階的・慢性的などの複層の危機が併存する。必要なのは一発勝負の大改革ではなく、日々の生活に潜む、無理のない、でもちょっと楽しい、そんな手がかりの集積だと。

そうやんなぁ。コミュニティだったり、特徴のある店であったりと、ちょっと楽しくなるような存在が地域にあると活性化するのは間違いない。幅広い世代が楽しさを感じられる地域だったら最強だと思う。

不動産会社としてどんな影響が持てるのか？結論とすれば【物件だけではなく、建築も含めた提案でファンを増やしていきたい】。不動産や住宅の事で気になる事があったら「アイ・ウィズに聞いてみよう」ってすぐに頭に思い浮かべてもらえるお客さんを地道に増やしていくしかないかなと思っています。アイ・ウィズ不動産に行ったら、なんか良い提案してくれそうっていう存在でありたいです。

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【売れればいい・・・は悲しい】

不動産会社の電話対応って、なんでこんなに酷いんかな（汗）。電話の折り返しが全くなかったり、他には「担当者は今いません」ってだけで後は無言・・・。普通は「●時に帰社予定です」「ご用件を伝えましょうか」「連絡取ってみます」とかあるだろうに。

今日なんかは「担当に直接電話して」ってオッサンみたいな人に言われました。友達ちゃうんやから、そんな言葉遣いしたらアカンやん。ちなみにコレらは今日一日での体験談です。



で最近強く感じるのは世の中の不動産仲介会社って、結局は【販売会社】なんですよね。お客さんにとってのメリットや価値・資金計画などは考えずに売れればいいみたいな会社が多い。大手の不動産会社なんかも一緒です。



仲介って本来は【売る】んじゃなくて、コンサルティングも含んだエージェントじゃないといけないと思うんです。エージェントとは代理みたいな立場、代理なんだからお客さんとイコール。そうなら自分の事として考えないといけないんです。



私としたら【売る】んじゃなくて、【仕上げる】という感覚。物件を横に流すような今の仲介会社の仕事ではなく、物件を完成形に仕上げる感覚ですね。




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【解体とリノベーション】

売却をお預かりしている土地の古家の解体が完了しました。解体確認は後日になりますが、やっぱ見た目はかなりスッキリ。看板も取り付けて、ご売却を引き続き頑張ります。





明日はマンション・リノベーションの打合せを大工さんとしてきます。コンセプトがハッキリしてきましたので、お客さんの要望を予算内におさえていけるか？まずは突っ込んだ打合せをしますね。



明日は天気マシみたいですので頑張りまーす。




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【ホントは楽しい経験が出来ます】

いやぁ・・・ずっと雨ですね。特に茨木市山間部では避難指示の警報がなったりして降水量が多い状況です。不動産取引においてはまだ義務付けされてませんが、ハザードマップの確認を必須にした方がいいですね。



話は変わりまして、色んな同業者から電話があって「●●町ってどう」とかよく聞かれます。なんの質問か？　はい、それは買取りするかどうかの参考に聞いてくるんですね。



前からこのブログで不動産会社による買取りの弊害を書いてきてますが、みなさんが想像するより数倍の動きをしてますよ。
買取りと言えば【いくらか安く買って、リフォームしたり・土地だったら建築条件付けて相場範囲の中でも高めで再販売する】っていうのが当たり前でしたが、今は【相場で買って、さらに高い価格帯で再販売する】っつう、訳の分からん物件も多く見受けられます。


「なかなか物件がないですから」

「価格が上がってきてますから」

「こんな感じですよー」

不動産営業マンはこんな事言うかもしれませんが、そんな単純な説明は疑った方がいい（笑）



不動産仲介は【物】を売ってるんじゃなくて【体験】を売るべき。そんな仕事を心掛けてます。




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【理想は雑談から】

昨日にマンション・リノベーションの間取り打合せをしてました。まだ間取り詳細ではなくゾーニングの確認をしていってる段階。

1時間ちょい話をしてから方向性が決まってきたので、その後は雑談してました。



不動産仲介って打合せが早いケースが多いんですが、住宅の打合せ（新築・リノベーション）ってすぐに2時間・3時間は経過しますね。実際は雑談している事が多いんですが、コレが非常に大事。

知らなかったお客さんの要望が分かったり、考え方などホントに色々な事が発見されたりします。2時間あったら、家の打合せ30分・雑談1時間30分くらいの比率でちょうどいいかもしれない。



昨日も雑談から「予算によるけど出来たらかなり良いんちゃう」っていう発想が出てきて、早速間取りを作成してみますねって流れになりました。



【お客さんの理想を追求する】。言葉ではよく聞きますが、結局ら雑談から生まれるケースが多いんじゃないかなぁ。




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【結局は営業マン次第】

最近は新築や建築条件付き土地について不満や疑問の相談を多く受けます。お客さんも情報収集してますので気付かれてますね。辻褄が合わない説明する営業マンも多いみたいだし・・・汗。



対処方法は、知識を得る事・そして何か引っかかる説明だったら時間をおいて考える事でしょうか、難しいですけどね。
あいも変わらずビックリする様な価格設定の建築条件付き土地とかが出てきてますが、【高値で買い取って、さらに高値で売る】という物件がよく見受けられますね。



大手さんを中心に取引件数を増やしたい不動産仲介会社と買い取っていかないと販売する物件がない買取り会社の構図がまた目立ってきていると思います。



極端な話、相場の土地坪単価が100万円のエリアで、坪100万円近くで買取り、そして坪120万円位で建築条件付けて売るみたいな状況。



その物件を紹介する営業マンは「なかなか物件がないですし、この位の価格はおかしくないですよ」とか言ってるんでしょう。高い価格で検討せざるおえない立場になってるのは買主さんだけみたいなね（怒）。



検討してもいい物件かどうかキチンと説明してくれる営業マンを選びましょう。売却をしている方も買取りの話を言ってきたら一度疑った方がいいですよ。他の不動産会社にも確認で聞く事もありですから。




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【ハザードマップの再確認】

九州南部で大雨特別警報が明け方から出ていました。毎年どこかで豪雨被害がでていますので警戒および準備というのが大切です。不動産仲介においても事前に知っておくという事が非常に大事で、私自身も「茨木市ハザードマップ」を定期的に確認しています。

何回も見ていると頭には入ってきますので、お客さんからの打合せや質問で活用していますね。

・洪水・内水マップ

・ゆれやすさマップ

・標高マップ

一度はみなさんも確認しておいた方がいいと思いますよ。

ハザードマップで浸水エリアでなくても、ゆれやすさマップを重ねて見るとそのエリアは揺れやすかったり・・・。両方の危険性から外れるエリアを探したら、坂道が多いエリアで高低差があり土砂崩れまではしないでも土が気になったりとなかなか難しいかと思います（汗）。

このあたりは①危険度を知る　②建物での対策も考えてみる　など色々と打合せを重ねてみるのがいいかと考えています。

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