【土地の仕入れに力入れるんだって】

私が以前に勤務していたセキスイの先輩とかから土地相場についてよく聞かれるこの頃です。なにげなく「土地の仕入れに力を入れ始めたんですか？」って聞いたら「そやねん」という返事。今まであんまり土地仕入れには積極的ではなかった会社なので、ちょっと時代の流れを感じましたね。

ここで「そうなんやぁ～」で終わっちゃうとちょっと危険な感じ。今まで土地仕入れに積極的でなかった会社が本腰を入れだすって事は色んな要素が考えられます。順番に書いていくと

①住宅の受注が減ってきている。

この原因はいくつもあると思うんですよ。一番分かりやすいのは人口減。

これ以外では【お客さんの選択肢の増加】。ネットで建築会社の情報は簡単に集めることができます、昔は飛び込みで工務店とかに行くのは根性要りますのでとりあえずは住宅展示場で探そうという人が多かったですね。

あとは景気かな。ハウスメーカーの家は高額ですので、安心とはいえそこまで建築費を出されへんって感じじゃないでしょうか。

②一般の方(エンドユーザー）が買える土地情報が少なくなっていく。

セキスイでは今のところ１００坪以上とか大きい土地を仕入れていく様に感じられましたが、これが３０坪や４０坪クラスの土地を１区画で仕入れるようになったら、エンドユーザーに売出し情報が流れる前に買い取られてしまう確率が上がります。今の不動産業界がそうですよね、３０坪くらいの建築条件付き土地や新築一戸建て（１区画）とかが溢れかえってます。

不動産の流通としては良くない流れ。大手の不動産仲介会社もエンドユーザーに情報を出さずに、買い取りばっかりに走ってしまう事になりますからね。

③住宅が売れないという事は、受注件数が減る。でも売上額は減らしたくない＝建築価格が上がる。という図式。

建築資材や人件費が上がってる事は前にも言いましたが、単純な値上げ（利益率UP）の流れは間違いないでしょう。契約したお客さんへの対応を厚くするなどフォローがよりしっかりするならいいのではないでしょうか。

まだ要素としてはありますが、私とすれば不動産会社や住宅会社が買い取りばっかりに走るのは反対。エンドユーザーさんに情報を出して物件を流通させるのが健全だと思っています。

もうね、こういう流れになるなら【お客さんがしっかりと選別する】【しっかりと選別・提案してくれる不動産仲介会社を選ぶ】、この２点に集中していきましょう。「仕入れたら売れるわ」っていう会社が多いので、もっと緊張感を持たせるしかないですね。

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【会員向け・情報発信の内容を変えます】

当社ホームページにて【会員登録】というのがありまして、元々は広告不可でオープンに出来ない物件情報を、「会員登録する事によって見ることができますよ」っていう意味合いでスタートしているのですが、ここ数年は重要度が低くなっている気がします。

どちらかというと、・ブログを読んで頂き会員登録された方、・会員様でメール配信OKの方だけに送っているメルマガ、の反響の方がかなりを占めていますね。

で、この会員様向けの配信をもっと充実していこうと考えています。ホームページで見る物件内容やブログでお伝えするのは限度がありますので（込み入った内容は書きにくい・・・）、それならメール配信OKの会員様だけにもっと専門的な内容や仕事の舞台裏をお伝えしていきます。今までとは逆で閉じた情報発信になるかと思います。

考えているのは、

①不動産業界の舞台裏（気をつけて欲しい事）

②住宅など建築関係の具体的なアドバイス（実例紹介など）

③オープンには絶対にできないぶっちゃけ話

などですね。

コレを思いついたのは「だれでも全員に届けることが出来る発信内容では価値がないなぁ」と感じたから。そうなるとホームページやブログは会員になって頂くための通過点でしかなくなります（以前からそういった状況でしたけど）。

会員になって頂いたお客さんには、正しい不動産・住宅の経験をしてもらいたいので、色々と工夫しながら発信していきます。

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【不動産売買の仲介は必要か？】

なかなか重いテーマです、自分で考えておきながら（汗）

不動産って色々な分野がありますが、ココでは不動産売買の仲介営業について書きたいと思います。

その前に賃貸について書きておくと、賃貸営業は必要ないですね。申し訳ないけど・・・ほとんどの賃貸会社はプロの仕事ではないです。残るのは【お客さんの為に親身に物件を選んで・提案もするスタイル】の営業だけですね。

で、売買の方はというと、私は残ると考えてます（自分がやってるからじゃないですよ）。ただし先程の賃貸と一緒で【プロとして物件を把握して、提案または助言をする】営業だけ。今みたいに物件情報だけで商売しているような不動産会社はいずれ厳しくなると予想します。

不動産仲介の仕組みを理解していないと分からない内容ですが、たとえば「不動産を売却したい！」となった時に今は不動産会社に依頼するでしょ。コレが不動産会社ではなく例えば公の機関とかが一括で売却を受ける事になったらどうなります？不動産会社はその情報をもとに、購入を考えているお客さんに物件状態・懸念事項・価格の妥当性などをアドバイスして仲介するだけ。

まず①不動産の買い取りをメインにしている会社（新築・建築条件付き土地・リフォーム物件を販売してる会社）はほとんどが無くなる。

次に②特に大手の不動産会社は半減する（店舗なのか人員なのかは不明ですが間違いなく半分以下になる）。

①について解説すると、買い取れる物件が大幅に減るでしょう。公の機関（第3者機関）が公正に売却をしているので、売主さんが買い取りの方向に行くことはかなり減ると思います。

②については、（当たり前なんで書くのもなんですが）物件の囲い込み、売却情報を他社に流さずに自社だけで売ろうとする事、がほぼ無くなるはずです。ここで大手の不動産会社は取引件数はかなり減るはず。そして①とも関係してきますが、仲の良い不動産会社への買い取りの話もしにくくなりますので、ここでの取引件数が大幅い減ると思います。

ちょっとややこしいですね・・・すいません。どっちかというと真面目に不動産売買の仕事に取り組んでいる同業者向けの内容になってますね。まぁお伝えしたいのは、売却窓口がなくなるだけで大幅に取引件数が減るような会社は今後は必要なくなるんじゃないかと感じています。

結局は、お客さんに対して情報だけで仕事するんじゃなくて、適切なアドバイス・説明・提案をしその物件の購入を止めるようにする事も含めて、信頼してもらえる会社が必要になるでしょう。当社ももっと信頼して頂けるように頑張っていきますよ。

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【物件探しの醍醐味を体験する】

【他でやってない不動産仲介とは】ってよく考えます。情報に価値がなくなってきていると言われながら、不動産仲介業界ではまだまだ情報ありきで仕事をしている不動産会社が多い。



もちろん物件情報にも価値があるんだけどね…厳密に言うと物件情報そのものには価値はなくて、売却を依頼された不動産会社が売り出し情報を止める（隠す）から、その会社だけに価値がある、といった感じです。



ってことで不動産仲介っていうのをよーく考えると、私はこの3つがメインになると思ってます。

①物件を探すための提案
②見つかってからの段取り
③物件を加工する提案（間取りやリノベーション）

＊キッチリと契約書関係の作成をして、説明してっていうのは当たり前なんでココでは省きます。



一言で書くなら【体験】を提供することに不動産仲介の価値があります。ここをアピールしていきたいんですよ・・・でも難しい（汗）。当社ホームページでの発信も、まだまだ情報という枠から抜け出せてないと感じてます。備考欄に生のコメントを書いたりしてますが、もっと面白い事をしていかないとアカン。

メチャクチャ考えて実行していかないとな！




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【一棟まるごとリノベーションにて】

去年から茨木市でも一棟まるごとリノベーション・マンションが分譲されてますね。前までは社宅や賃貸として使ってたマンションをディベロッパーが買い取って、住戸はもちろんエントランスなどの共用部分もリノベーションしてます。

私個人的にはこの考え方は好きですね、もっと増えてもいいかと思ってます。



ただ価格が高過ぎ・・・普通の3LDKで5,000万円近くしてたら、新築マンションとも比較できるやん（汗）。てか、築20年くらいの中古マンション買って、自分でリノベーションした方がいい。価格にしたら700万円〜1,000万円くらい安くなりますからね。
共用部分が新しいかどうかなんか、その価格差と比べたら問題にならへんかな。



一棟まるごとリノベーションなら、新築と中古+リノベーションの間を狙う価格設定にしてほしい。




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【昔ながらの商店街】

今日は令和でも西暦でも【2】が並ぶ日ですね。そんな日曜日、茨木市南部はいつもより街が静かです。



午後に時間があったので茨木神社に寄ってきました。チラホラと人がいまして、さくら通りをはさんだ道は交通量が多いんですが神社内は静かでいい空気でしたね。







ついでに本町の商店街まで足を運んで見ましたが、スーパー周りは人が多かったんですけど全体的には閉まっている店も多く、「昔は人が多かったけどなぁ」と思い出してしまいましたね。

店主の高齢化も影響してるんでしょうが、新しく店舗が増えれば活気も出て、さらに商店街独特の雰囲気も加わって、いいエリアになる気がします。

ポテンシャルは間違いなくあるはず。街の不動産会社として出来ることもありますね。



さっ来週は、リフォーム・新築一戸建ての詳細図面確認など3物件の建築打合せ予定があるので集中します！




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【広告に気を付けよう】

今日は広告について。
2日前にたまたま売却のチラシを見まして、いわゆる「売却物件、募集！」ってチラシです。


3,000万円位の相場なのに、予算4,000万円程で探してます！って内容でした。他にも相場が1,500万円のマンションなのに予算2,000万円でお客様が2組います！って内容のチラシ。

もうね・・・2020年というのに相変わらずの手口のチラシで（汗）。ものすごい脱力感に襲われましたね。



売却だけじゃなくて購入の方のチラシ（物件が掲載されてるチラシ）やネットでも、例えば
・道がものすごく狭いのに表示しない、写真もわざと写さない。
・駐車場がない一戸建てなのに書かない
・道路とすごく高低差あるのにわざと掲載しない
など色々ありますね。

コレ全部わざとやってますよ。こういった不動産会社は、問合せもらう事を第一に考えてるだけ。「問合せもらう事がなんでアカンねん！」っていう人もいるでしょうが、問合せして、現地に行って、そして初めて知る・・・これはメチャクチャお客さんの時間を奪う行為なんです。



不動産のプロとして、見学するにあたって明らかに懸念される事項は先に伝えておくべき。



広告って基本的にはオススメできるから広告するんですが、不動産仲介の場合は決まった物件だけを広告するのではなく、エリア内の物件をすべて広告（ネット）するから、オススメというより正直に分かりやすく広告する事が大事だと思います。




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【物件探しのドラマ作り】

不動産仲介（物件探し）って主役はお客さんなんです、当たり前でココは揺るぎない。不動産営業マンは物件探し〜引渡しへ向けて、どうハッピーエンドにするのか？っていう脚本家みたいな位置付けかなと思ってます。



なんか世の中には自分が主役だと思ってる不動産営業マンが多いんだと思います。
もし物件を見学しに行ってそんな営業マンに当たってしまったら、もうそんな主役がやってる番組（物件探し）は見なくていい。
あとは、営業マンが「自分は脚本家だ」って立場だったとしても、その脚本が面白くなかったら打ち切っていいんじゃないかなぁ。



物件主体ではなくて、物件探しの流れが主体になっている。前からですが、不動産仲介もそんな時代に入ってます。

そう考えていくと、建売りみたいな新築一戸建てって脚本しにくい・・・。出来上がった番組をお客さんと見る感覚ですね、またそれが普通だと考えてる営業マンが多い。

脚本家必要？＝営業マン必要？って事なんですが、せめて耐震・断熱がどうなのかみたいな、番組の専門的な解説くらいはしないといけない。



当社は土地や中古物件（リフォーム・リノベーション）が取引のメインになっていて、ぶっちゃけ新築建売りの取引はほぼありませんので、良い脚本家でありたい。
お客さんの思い出に残る取引を心がけます。




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【茨木市の治安って】

今日は結論のない話なんですが、「大阪でも、北摂って治安がいいですよね」ってお客さんによく言われる事があります。先日も言われました、年末にも言われたような記憶がある。大阪府内でも他のエリアで住んできた方が北摂に住んでみての実感みたいです。

まぁどの範囲が北摂やねん？って話なんですけど、一般的には豊中・吹田・箕面・茨木・高槻とこの並びなんじゃないでしょうかね（人それぞれの感覚なんで違う意見もあると思います）。

で、私は茨木市で育ってきて、吹田市に住んで、この治安については実感があまりありません、他を知らんから。同じ大阪でも南大阪や河内に行くと確かにしゃべり方とか「なんか怖っ！」って思う時はありますがね・・・。

普段は全然気にならないんだけど治安という面で街を見ると、まぁ酔っ払いを街中で見かける事もほぼないし・ヤンキーってのもあまり見かけない・たとえばショッピングセンターや店舗も比較的静かな気はします。

お客さんも地元の人が多いので仕事してて気にする事は普段ないのですが、たとえば大阪全域で探すとなら「どこに住むか？」って結構重要な問題ですよね。今度大阪に引っ越しされる予定がある方はぜひ【茨木市】でも物件をご検討くださいね。梅田駅・大阪駅まで１０数分で行けますし、かといって都会してなくていい感じの田舎感もある市ですよ。

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【双方ハッピーが正解】

不動産シーズンに入って、当社も【売却物件募集】に力を入れ始めてます。年中いつもやってるんだけど、シーズンなんでより力を入れてますって感じ。



茨木市・高槻市は地震や台風の影響もあって売り物件が結構増えたんですけど不動産会社による買取りが多くて・・・、純粋に「土地買って好きに家建てたい」とか「リノベーションしたい」っていうお客さんの需要に応えてない状況です。



前からこのブログでも度々書いてますが、売主さんが早く処分したいとか買取りを望むんならいいんですけど、そんなのばかりじゃないですからね。やっぱ相談を受けた不動産仲介会社が買取りの方に話を誘導しているケースが多いですよ。



そんな事もあって、売主さん・買主さん双方がハッピーな取引になるような売却をもっと多くしないといけない。それに当社に相談頂いてるお客さんや会員さんにも一杯情報を届けたい。
さっ頑張ります！




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