【見学？相談？】

物件探しってどんなイメージ持ってますか？

・ホームページやポータルサイトを見て、見学の問合せ

・チラシを見て、見学の問合せ

そんな感じではないでしょうか。どちらにしても入り口が【見学の問合せ】である事が多いと思います。

不動産業界って怖いといいますか強引なイメージがあるので、まずは相談しに行くっていう人はそんなに多くない気がします。でも、本当は相談から入ってほしいのが本音。最初は要望を聞いたり、疑問や不安にお答えしたり、雑談したりってのが理想ではありますね。

見学の問合せから入るのがアカンっていう訳ではなくて（汗）、ベストの流れの話です。

「エリアの事・相場の事を確認したい」

「不動産業界ってどんなシステム？」

「新築一戸建てって、どう選べばいいの？」

「リフォーム・リノベーション費用の相場は？」

「新築・中古のどちらかを選ぶ基準は？」

ホント気軽に相談してほしい、物件情報だけで判断していく今の不動産売買の風潮を変えていきたいと考えています。皆さんの頭によぎる不安「相談したらガツガツ営業されるんじゃ・・・」、そんな時代遅れな事はしませんので（笑）。お客さんの要望を確認して、合いそうな物件が出た時だけアドバイザーとして判断していきます。

お待ちしておりますね。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【物件探しは手間があった方が良かったりする】

売却について。購入検討者の方も参考にして頂ける内容かと思います。

よく「建物や内装・設備が古いので売れにくい」とか「古家があるから土地として売れにくい」って話を営業マンがする時もあります。たしかにそういう側面もあるんでしょうが、もっと突っ込んで指摘するなら「営業マンが面倒くさいだけじゃね・・・」。

最近何度かブログで書いてますが、売主さんを買い取りの方向へ持っていくための作戦の１つですね。価格を下げて買取させて、リフォーム済みで再度売り出す、解体して更地にして建築条件付き土地として売り出す。まぁキレイになっていた方が営業マンは売りやすいでしょう、でもこんな事ばかりやってたら営業マンの能力・知識は全然上がりません（汗）。

●建物が古いなら、現在の状態とリフォームやリノベーションの話を買主さんに説明して納得して購入してもらう。

●古家付き土地なら解体費用の説明とどんな建物・間取りが可能か説明をする。

参考までに木造２階建て・３０坪の建物解体だったら、約１２０万円くらい（余裕みたら１５０万円まで）予算をみておく様にアドバイスすればいいし、残土処分や側溝整備などが必要ならその価格をお伝えするだけだと思います。で、その業者も紹介すればいいのに。

簡単ですけどまとめますと、不動産営業マンが売りやすい物件って、買主さん・売主さんにとったら損している事が多々あります。逆にいうと、手間のかかる（打合せや確認作業など）物件ほど最終的にはコストパフォーマンスが良くて納得感があったりしますね。

手間をお客さんに求めるのは酷な話ですので、営業マンの知識・サービス精神が大事って話です。

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【建物坪単価の疑問】

今日は新築一戸建ての価格について。



建築条件付き土地を検討された方は経験したかと思いますが、「間取りは自由設計で、建物価格は坪当り60万円で計算します」ってやつ。延床面積30坪なら建物は1,800万円になりますね。



この価格設定がかなり曖昧でして、建物性能や仕様・設備が違うのにどの物件も坪単価60万円になってる事が多いんですね。まぁ仕組みは簡単で、下請け建設会社に坪45万円で発注して不動産会社が利益（この場合は坪15万円）を乗せて、お客さんに坪60万円で売るって感じになっています。


なぜ60万円か？利益額とかもありますが、理由としてはハウスメーカーの坪単価も影響してると思う。今ハウスメーカーで建てると坪単価80万円位はするでしょ。それと同じ、また近い価格なら選ばれない（ハウスメーカーと競合するくらいに建物に真剣に取り組めって話ですが・・・）。1,000万円くらいの価格差をつけて競合しない様にしてる感じもありますね。



総じて、新築一戸建てや建築条件付き土地って建物に対する緊張感がなさ過ぎ（汗）。土地という動かない物を決めてもらったら建物は自動的に受注できる仕組みですからね。
売主の建物に対する思いが少ない、仲介する不動産営業マンはそもそも建物知識がない。コレ、大問題ですよ。

・建物の坪単価60万円か妥当なのか？
・建物の性能・仕様を聞いて、一般的な住宅と比較してどうなのか？

売主または仲介する営業マンに調べさせて説明を受けて、そして納得できるか確認して下さいね。それを嫌がる・面倒そうにする・説明が納得できない、そんな担当なら依頼しない方が無難です。




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【リフォーム済み・建築条件付き･･･ちょっと待った！】

この６月に入ってから一段とヒドイ状況になってきましたので、その事についてブログ更新。その事とは？以前から何度か書いてきてます【不動産買取】です。

毎日物件情報をチェックしていますが、まぁ建築条件付き土地やリフォーム済み物件が多い事･････（汗）。ほとんどが大手の不動産会社から出てきていますが、大手の仲介営業マンと買取り業者がかなり動いてきていますね。売主さんから売却依頼を受けたをいい事に、やっている事は【不動産のインサイダー取引】。

ちょっと厳しい言い方になるのを許してもらいたいのですが、「希望のエリアで物件が出てきた！リフォームしててキレイやん！」とか「希望のエリアで売り土地が出た！建築条件って何？なんか建物の事もトータルでやってくれるみたい！」って喜んでいたら・・・・・逆ですよ。不動産会社にとったらいわゆる【いい（楽な）お客さん】って事ですから！

個別で相談いただくお客さんには説明する事がありますので、なぜリフォーム済み物件や建築条件付き土地（一部、新築も含む）は気を付けなければならないか？事務所のホワイトボードに書きましたので簡単にご説明します。

①相場が２，８００万円の売却物件。依頼を受けた仲介会社はなんだかんだと理由をつけて（このへんは巧み）、仲の良い買取業者に売るように売主さんを説得します。（２，５００万円で買取り）

②買い取ったら、リフォーム工事をして経費やら利益をのせて、再度販売（３，３００万円で売出し）。ここでポイントが、買い取った業者は同じ仲介会社へ再度売却の仲介を依頼。これは暗黙のルールみたいなもので、買い取り情報を持ってきてくれる仲介会社の方が立場は上なんですね。

③すべてが乗せられた価格でエンドユーザーが検討する。

こんな流れですね。買い取り業者は利益が出るし、仲介会社は仲介手数料が４回発生する仕組み（写真の★マークを見てください、４つ付いているでしょう）。間に入っている不動産会社だけが儲かるという仕組みです。

コレもうちょっと詳しく書きますと、売主さんは２，５００万円でも売る意思があるという事ですよね。まぁ２，５００万円は可哀そうとしても２，７００万円ではOKでしょ。これを普通にエンドユーザーさんに仲介しておけば、エンドユーザーさんは２，７００万円＋リフォーム工事３５０万円の合計３，０５０万円で同じ物が購入できてた訳なんです。

売主さんは安く売ってしまうし、買主さんは高く買ってしまうし・・・・・。「地域の皆様の為に」や「お客様の満足を」ってホームページやチラシに書いてますが、私にとったらなにが？って話なんですよ。

最後に付け加えて書きますが、こんなけ書いておいて、すべてのリフォーム済み物件や建築条件付き土地がアカンって言ってるんじゃないんです。検討する時は相場と比べて、買ってもいいかどうかをシビアに判断しましょうって事なんです。リフォームの内容もチェックする必要がありますね。

こう考えると、信用できる担当・正直に伝えてくれる担当選びが重要だと思うんです。

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【不動産売買は地域に根ざしてないと無理です】

ちょっと今日はおさらいの様な形で【資金計画】について書いていきますね。

特に初めて購入される方は住宅ローン・支払いの２つはものすごく不安だと思います。知らない事だらけですもんね。なので、ココでは【支払い】っていう方に重点を置いて書いてみたいと思います。

よく質問される事に「月々の支払いってどれ位がいいんですか？」っていうのがあります。月収の何割など言い方はあるんですけど、結論言いますと「今の家賃（支払い）を基準にしてください」ってのが一番実感沸くんじゃないでしょうか。

年収が●●●万円なのでいくらまで借りられるなんていうのは後付けの話であって、今の家賃と一緒がいいのか？減らしたいのか、はたまた１万円までならUPしてもいいのか？そこから逆算していくのがいいじゃないかなぁと思います。

仮に今家賃が８万円として、住宅ローンの月々返済額を同じレベルにするなら借入金額は３，０００万円ほど。これに自己資金をプラスしたのが物件価格となります。

でココで気を付けるのはコレは一戸建ての場合。

マンションなら管理費・修繕積立金（*一戸建てでもある時期に一気に必要になります、この事は別の機会に）、あとは駐車場代が別途必要になります。現実この３つの月々支払い額が「別で考えられます～」って人はほぼいないと思いますので、３つの合計が３５，０００円とすると、８０，０００円ー３５，０００円で４５，０００円が住宅ローンの月々返済額になります。借入額で計算すると１，７００万円ほど。

月々支払い額８０，０００円とすると、●一戸建て＝３，０００万円　●マンション＝１，７００万円という結論ですね。＊マンションの修繕積立金は必ず上がっていくものとして考えてくださいね（目安は１㎡あたり＝２００円～２５０円くらいはいきます）。

当社の場合はリフォームやリノベーションも含めて検討されるお客さんが多いので、フル・リフォームなら約３５０万円、凝った内容のフル・リノベーションなら６００万円～７００万円ほどを先程の物件価格から引いて探していく形になります。

リフォーム前提だと●一戸建てなら３，０００万円ー３５０万円＝２，６５０万円　●マンションなら１，７００万円ー３５０万円＝１，３５０万円ですね。

これらをお客さんの気持ちも考慮しながら計算をしていって、物件を見極めていきます。

①ご要望のエリアに計算した価格帯の物件はあるのか？ない場合でも出てくる可能性。

②築年数に対してのこだわり

③エリアも含めた全体的なバランス提案

ここまで書くとですね、不動産＋建築（リフォーム・リノベや新築も含めて）って地域に根ざしていないと本当の意味で提案なんかできないって事がお分かり頂けると思います。相場・整合性と物件が出てくるかの予測、そして各物件に対しての建築提案。これらは全部同時並行じゃないといけないと考えています。

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【おとり広告？！】

昨日車で走っていると、電柱に巻かれている看板を発見。職業柄こういうのに反射的に目が行ってしまう・・・。

はて？　こんな物件あったかな？

それからずーと頭の中は大池1丁目の地図が回っています。最近ご売却相談で大池１丁目はよく行っているのでそんな現場があれば目に付いているはず。・・・・・全然見覚えない（汗）。

まぁこの看板に対して色々と思う事がありましたが、そのままスルーしてました。

そして今日の朝。現場に行って事務所に戻ろうと車で走っていると

昨日と同じテイストの看板！　んでもって、また目が行ってしまう悲しい職業病。

しかしですね、よく見ると住所が違う。（同じ会社名）

以前はチラシでたまに見かけましが、今度は電柱看板スタイルのおとり広告ですかね（怒）。

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【不動産売却を考えている方へ】

今日は不動産の売却について。

コロナ・ウィルスの緊急事態が明けてから、不動産業界も通常に戻ってきました。それと同時に、危惧していました【物件情報の囲い込み】問題もやっぱり目立ってきているように思いますね。４月・５月の取引件数の落ち込みを取り戻したいかの如く、売主さんや買主さんの事など考えずに自社の利益優先のやり方からまだ抜け出せない、この不動産業界です。

もう時代の変化は始まっていて、もう２年・３年もすれば、大分システムが変わりそうな予感もしています。今まで色々と発信してきて「いくらやっても変わらん不動産業界やなぁ」って半分諦めかけた時期もありましたが、やはり超・微力ながらもやり続ける意味はあると考えてチラシなどでも自分の言葉で発信していっています。

今回はよくポストに入っている【売り求む】広告で、当社が週に２回投函しているチラシに書いている文章を抜粋してそのまま掲載したいと思います。↓

所有不動産のご売却をお考えの方へ

ご売却をお考えの時にどの不動産会社をイメージしますか？大手の不動産会社を思い浮かべる人が多いと思います。それか、知り合いの不動産会社や購入を検討している不動産会社へ同時に売却も依頼など。結果的に売却ができたとしてもそれは成功したと言えるのか、本当の所は分からないですよね。

売却を成功させるには、次の２つが非常に重要になります。

①売却の仕組みを理解する事 → 宅建業法で決められている不動産業界のシステムとは? 媒介契約の種類は？

②情報をＯＰＥＮにして、広く・多くの購入検討者に見てもらう事 → レインズの仕組みは？広告活動は？

当たり前の内容ですが、信用して依頼した不動産会社がこの２つの事さえせず、意図的に情報を止めているケースがかなり多くの取引で見受けられます。＊詳しくは【不動産　囲い込み】でネット検索すると出てきます。

不動産売却の成功とは、「検討して頂ける多くのお客様に見てもらって、その中で一番条件（価格など）の良い人に買ってもらう事」。売主様所有の大切な不動産を自分だけの物のように扱う不動産会社には何故か理解できない様です。情報を囲い込んだり、買い取りへと誘導するような手法には気を付けてください。

時代は変化していってます、この２・３年でもっと大きく変わるでしょう。昔からの悪しき慣習を大手の不動産会社がまだ率先して行っているような不動産業界も変化しないといけません。不動産システムの健全化に向けて、１０年前から【情報の共有】を第一に考え、売主様のご期待に沿えるように取り組んでおります。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【不動産仲介だけじゃない仕組み作り】

今年に入って、仲介させて頂く物件のほとんどで建築提案（間取り・住宅の事全般の相談など）も行っております。ずーと考えていると「お客さんにとってベストな提案が出来る仕組み作り」、コレが本当に大事だと気づかされますね。

多くは予算が絡んでくるのですが、茨木市で需要があるエリアって物件価格が結構するでしょ（汗）。土地だったら、建物価格を含めたら一体月々の支払いがいくらになんねん？ってなったり、マンションでもリフォーム（リノベーション）まで含めたら・・・・・ってケース。

お客さんの建築に対する選択肢が非常に少ないんです（価格が異常に高すぎる物件も多いって話もありますが）。予算が可能な人や知名度っていうならハウスメーカーという選択肢があるけれど、それ以外を選ぶ時の勇気も必要だし、知識も必要っていう話です。

当社の場合、建築の打合せが必要になる物件をお客さんが購入される時は、仲介させて頂く流れで【間取り提案・打合せ、住宅についてのコンサルティングや相談、建築会社の選定提案、電気配線・インテリア提案など】、すべてが完成するまでサービスでさせて頂いています。

営業っぽくなるのですが、実際にそうなんで書かせていただきますね。これらサービスでやっている設計やインテリア提案、住宅コンサルティングって別途依頼すれば５０万円～１００万円とか普通に請求されてもおかしくない内容です。私が住宅・建築が好きなのでやってるのもありますが、他社との差別化という意味合いも大きい。特に大手不動産会社にはできない細かな対応をお約束しています。

【お客さんにとってのベストを総合的に考えて提案する不動産会社】、大工さんや各業種の人にヒアリングしながら現在仕組みを考えていっています。

<茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【〇〇がない不動産営業マンが多い】

最近はなんだかんだとやる事が多く、夜は一瞬で眠りについております。

不動産仲介の仕事をしてますけど、大学卒業してずーと２５年ほど住宅にも関わってきたので、頭の中は【物件】と【住宅（建物）】がかなりを占めております。で、特に住宅っていうのは日々進化もしていくし世の中のトレンドっていうのがあるから、情報収集は欠かせない。お客さんに物件を仲介する以上は建物の最新知識も必要になってきます。

ここ数年はユーチューブのおかげで非常に便利になりましたよね。文字だけじゃなくて、声と映像で説明してくれるからお客さんにとったら分かりやすくなったんじゃないかと思います。さらに住宅を実際に作っている専門の人（工務店・設計事務所などの経営者）がユーチューブで発信しているから、１次情報を所得する事も可能になってきました（ネットはまだまだクエッションな情報が多い・・・）。

たとえば住宅を建てる場合に「高気密・高断熱住宅を選ぼう！、それらの基準はコレです。」みたいなかなり専門的な内容を発信しているユーチューブも結構見受けられます。UA値（昔は、計算方法が違いますがQ値って言ってた）っていう断熱性能を表す値だったり、C値＝気密性能ですね。あとは換気性能などなど。おっしゃてる事は大正解！これからの住宅価値（資産）において非常に大切な事だと思います。

ただ・・・ただですね、お客さん混乱せーへんかなと？耐震は当たり前で、断熱・気密・換気も大事なのは分かる。でも、ユーチューブで言ってるような内容はベストに近い内容の話をしていてかなり建物価格が高いんですよね（汗）。＊否定じゃなくて、理想なんですがなかなか予算の方が・・・って感覚です。

建て替えなら基本的に建物関連の金額なので、まぁ２，５００～３，０００万円くらいの予算を見込んでおけばかなりの性能の家を建てる事は可能かと思います。でも、不動産仲介をやっていると【予算・希望エリア・大きさ】っていうかなり強力なファイナルボスが立ちはだかっていまして、お客さんと私を悩ましてくれんですよね。

ユーチューブを見ていると、「建物予算は必要だから、駅近くをあきらめましょう」とか言ってですね、冷たいというかお客さんも「分かっとるわ！それを承知で話聞きに来てんねん！」というのが本音だと思うんです。

大手さんも含めて世の中の不動産会社って物件を仲介するのが仕事で、その物件がお客さんにとってどうなのか？その建物はお客さんにとっていいのか？という視点を持っていない営業マンが非常に多い。

私はそんな仕事に少しも興味はなくて、【お客さんにとって】を常に意識して、建物なら断熱・気密・換気などの基本性能を理解した上でバランスっていうのを重視していきたいと考えています。

建物性能＝予算＝バランス＝納得感、不動産仲介にも求められる対応だと思いますよ。

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【水害について】

今日は色々と書きたい内容があるのですが、時期が時期だけに水害の不動産ニュースをピックアップ。

みなさん覚えてられますかね、2013年の台風による京都府福知山市の水害。その訴訟判決がニュースに出ていました。

【以下は京都新聞による記事↓】

2013年の台風18号による川の氾濫で自宅が床上浸水した京都府福知山市の住民7人が、水害の危険性を説明せずに宅地を販売したとして、市に計約6200万円の損害賠償を求めた訴訟の判決で、京都地裁は17日、計約811万円の支払いを命じた。

原告弁護団によると、「宅地を造成・販売する自治体に水害リスクの説明責任を認めた、画期的な判決」という。同訴訟は従来の水害訴訟と違い、河川管理の責任ではなく、宅地販売時の行政の説明責任を問う「全国初の取り組み」（原告弁護団）という。 　井上一成裁判長は判決理由で、市は土地を販売した住民に対し「過去の浸水被害発生状況および浸水被害に遭う危険性の高さについて信義則上説明すべき義務を負っていた」と認定。ハザードマップを配布して危険性を周知していたとする市の主張に対し、100年に1回程度起こる規模の大雨の想定は現実感に乏しいと指摘。「規模の小さい支川の氾濫や内水の氾濫は考慮されておらず、ハザードマップの情報は不十分」と断じた。住民7人のうち、3人の請求を認め、不動産業者から購入した4人の請求は棄却した。

　判決によると、原告らは、市が土地区画整理事業で石原[いさ]地区などに造成した宅地を、09～13年に市や不動産業者から購入した。しかし、13年9月の台風18号で由良川や支流が氾濫し、自宅が床上浸水した。石原地区などの一帯は04年の台風23号などでも浸水被害が発生していた。

う～ん、正直に書きますとなんかシックリとこない判決。市と土地購入者の打合せ内容や経緯を全く知らないので断定した書き方は出来ませんが、【市はハザードマップを配布していた】と。あとは現地に行けば近くに大き目の川が流れておりリスクは判断できそうな気もするんですよね・・・。まぁ市が分譲してるんだからという安心感とかはあったかも知れませんけど。

１０年・２０年前ではイメージできなかったような豪雨や台風が想定内になっている現在、ハザードマップでのご説明はもちろん行っておりますし、ココ茨木市では安威川が流れているのでお客さんの関心も高く、打合せをしていてもよく水害の話になります。 我々不動産会社としてもリスクというのをもっともっと伝えていく必要があるのは間違いない。大前提の資料としてハザードマップを活用して、そこからもっと掘り下げていくべきなんでしょう。 ＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞