――――――――――――――――――――――― ■投資対象としての区分マンションとその注意点 ☆２０２１年４月２９日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 不動産賃貸業の確定申告について 私が調べ上げたまとめです。 「収支管理・確定申告編」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t2521 http://scene-ex.jp/L2485/b0/2t2521 http://scene-ex.jp/L2485/b0/3t2521 http://scene-ex.jp/L2485/b0/4t2521 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/5t2521 過去の記事はこちらよりご覧いただけます。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/6t2521 バックナンバー集はこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/7t2521 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 私の不動産投資の手法は築古木造派ですが その他の不動産投資の方法にも 目は通しています。 そして今回は 「投資対象としての区分マンションとその注意点」 と題して、私の思う所を書かせていただきます。 先日、ツイッターで 投資家けーちゃんが 以下のようなツイートをされました。 ◆ファミリー区分投資の収支構造 ・購入額１８００万円 ・手取り家賃１０８万円／年（ネット６％） ・借入１５００万円、１７年、金利２％ ・年間返済額１０４万円（ＣＦほぼゼロ） ・５年後に退去→リフォーム２００万円 ・残債１１１０万円 ・実需向けに２４００万円で売却 ３００万円&諸費用が １０００万円くらいになって戻る想定です。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/8t2521 投資家けーちゃんは さらにこの詳細について ブログで記事を書かれています。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/9t2521 この投資法は 「ファミリー物件「サヤ取り」投資法」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/10t2522 と呼ばれる手法です。 この物件の収支を大ざっぱに説明すると 以下のようになります。 ・物件保有中のＣＦはゼロ。 ・物件保有中のＰＬもゼロなので税金もゼロ。 ・物件売却時に１０００万円が手に入る。 私はこの手法は 以下の条件を満たす人にとっては とても良い投資法だと思いました。 １ 純資産に余裕があるために 区分マンションのような 積算評価の低い物件でも融資を付ける事ができて 融資を受けて買っても債務超過にならない。 ２ 他の物件でＣＦがあるために 新しい物件ではＣＦを追う必要がない。 さらに ３ 個人で不動産をしていて税金が高い。 ４ 個人で不動産をしていて 売却時に５年を超えている。 という条件が加われば もっと良い投資法だと思いました。 つまり私のような築古木造派で ・物件が築古木造なのでＰＬが良い。 ・ＰＬが良いのが続いたのでＢＳが良い。 ・ＢＳが良いのを武器に借り換えたのでＣＦが良い。 ・しかし借り換えてもＰＬは高いままなので 税金が高くて悩んでいる。 このような人には 「ファミリー物件「サヤ取り」投資法」は とても良い投資法だと思ったのでした。 ちなみに投資家けーちゃんは 「１棟マンション」を買い進めて ３年でサラリーマンをリタイヤされましたが 「区分マンション」にも精通しているという 「両刀使い」であり このような方は珍しいと思います。 ところで 「ファミリー物件「サヤ取り」投資法」は 最後の売却が大切なのですが 先日、投資家けーちゃんは メールマガジンで以下のように書いておられました。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/11t2522 「区分を売るときには「業者の味方」に注意」 区分マンションの投資を続けていて感じるのは 買取再販業者 いわゆる「転売業者」と大手仲介会社との 仲の良さです。 仲介会社は 毎月のように売り買いをして その度に手数料を払ってくれる 買取再販業者が大好きで 完全に彼らの味方です。 相場より安い価格で売ってくれそうな売主を 再販業者に紹介し 買主として手数料をもらいます。 その業者がリフォーム・リノベを施し がっつり利益を乗せて販売する際にも 同じ仲介会社を使います。 これを「専任返し」と言いますが お値打ちな物件を紹介してもらった際の マナーのように、業界の慣習として定着しています。 普通にマイホームを売ろうとしても （大手仲介会社は）あまり熱心に販売活動をせず じわじわと価格を下げさせ 売主がしびれを切らしたところで 再販業者さん登場。 再販業者が買うということは もっと高く売れるということでもあるのですが まあいいかって思って つい承諾してしまうんですよね。 ぼくも、そういう売却が何回かありました。 収益物件の一棟ものなどの場合 仲介会社は 両手取引であっても売主さんの味方です。 買主の代わりはいるけど 物件の代わりはないから。 ただ、区分マンションの場合は 売主だろうが買主だろうが 再販業者が取引の数で圧倒するので 単に「業者が有利」と考えて間違いありません。 やたらと業者への紹介をしたり リフォームしようとすると 「その分、価格を下げましょう」と提案したり 挙げ句の果てには 「内装をスケルトンにしましょう」なんて言って 再販業者が買いやすいように仕向ける仲介会社とは 縁を切りましょう。 ただし、これも会社で一律ということではなく 店舗や担当者によってかなり違うので 良い担当者を探したいものです。 （ここまで） この文章につきましては 私は紹介だけにとどめておこうと思います。 今回は 「投資対象としての区分マンションとその注意点」 と題して 文章を書かせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/12t2522