皆さんは、岡山の駅前と関西地区あるいは首都圏の駅前のビルで塾を始めようと思ったら、どちらの家賃が高いと思われるでしょうか？
当然多くの方は、首都圏あるいは関西圏と思われるでしょうが、それは違います。
もちろん、何をもって（家賃が）高いとするかの条件や基準によっては、答えが変わります。
確かに、首都圏で丸の内、銀座といったところに数百人の社員を集められるテナントという条件であれば、岡山駅前の同種のテナント募集物件よりもはるかに高いでしょう。
しかし、学習塾を岡山で運営する場合、１つの教室に数百人も社員がいる塾はありません。ですから、学習塾に向いているビルを借りようとした場合には、むしろ、首都圏や関西圏のほうがはるかに安いのです。
たとえば、灘中高生が通える距離で、しかも駅前という条件で考えてみましょう。
鉄道会社だけでも阪急、阪神、神戸高速、神戸電鉄、地下鉄、ＪＲと多数あり、当然駅の数もそれに応じて圧倒的に多く、その中には、住宅街の駅も多く含まれており、塾に適した物件も大抵の駅前にはいくつかあります。
一方、岡山ではどうでしょうか？
岡山で駅前というと、事実上ＪＲ岡山駅ということになり、非常に狭い範囲になってしまいます。
いくら「駅前」といっても、例えば岡山駅から２駅、距離にして約６キロのＪＲ備前原駅などはどうでしょう。
列車の本数自体がおおむね１時間で１本、しかも快速列車は通過するので、日中なら下手をすれば２時間に１本しか列車が停まらない。
そんなところに塾をつくっても、生徒が鉄道を利用して通塾するなどということはまず不可能です。
そして、ＪＲ岡山駅前ということになれば、そこには金属の玉を転がす遊技場、居酒屋、カラオケ屋・・・と、さまざまな店舗があります。
そんな中で、塾に適した物件ということになれば、非常に数が限られてしまいます。
インターネットで駅前の家賃が調べられますので、以上のことを調べたい保護者がおられましたら、検索してお調べいただければよろしいかと思います。
実際に私は、ＪＲ岡山駅東口・西口付近で学習塾に向いている物件を、すべて足で、調べております。
どう、試算しても、生徒数を考えればタクシー代を配った方が安い！
これはすごく大切なことです。ある岡山市内にある大手塾に勤めてた時の事です。月の家賃が200万で、生徒数がだいたい200人前後なんですね。3万円の月謝が1/3は家賃に消えてるということは保護者はご存知じゃないんでしょうね。
教える側も嫌になります。家賃やら税金を考えたらば、週に半分は家賃と税金のために働いてるようなもんです。
そのぶん教育の質を落としているわけです。
もちろん駅前の有名塾が全て悪いと言ってるわけじゃありません。
家賃に縛られない例外は自社ビルを持ってるとこです。
自社ビルといっても2種類あります。これは塾選びに関してはとっても大切なことだと思います。
学習塾が不退転の覚悟で自社ビルを建てた場合が第一ですね。特に学習塾向けに作った自社ビルは撤退ができません。東京のある有名塾に勤めてた時の事です。一つ一つの教室にトイレがあってめちゃくちゃ広いのです。
お風呂が設置できるスペースもあるのです。なぜかと経営者に聞いてみました。学習塾を辞めた時にいつでもマンションに変えることができるように最初から作ってるわけです。
第2番目を申し上げます。
岡山駅前でもデパートが経営している学習塾はお勧めです。
元々自社ビルの方が先。本業がうまくいかないからリストラのために、余っているビルの空室率を上げるために、学習塾が儲かると勘違いして暇つぶしに多角経営で学習塾を経営してるからです。
儲かると勘違いしてると今申し上げましたけど本当に儲かってるからさらに困る。
もっと困ることがあります。塾の方はずっと赤字にしとくのです。そしてその利益は持株グループの不動産部門会社が吸い上げるわけです。
塾選びで最も大切なことは求人広告に目を通すことです。こんな安い値段で非常勤講師を雇ってるのかとびっくりされる方が多いと思います。
自社ビルかどうかは法務局に行って登記をあげればすぐにわかることです。そこまでして塾選びをする人がいないだけのことです。
さて昔の思い出です。神奈川県の日吉ゼミにいた時です。他の塾の買収という計画がありました。
代表の松本先生は現場の人だからえらかった。
松本先生は私に任せてくださった。こんなに怖い人はいない。
任せしていただければ責任が生じるからです。未だに忘れない思い出があります。学校法人を売りに来た人がいるのです。九州のお寺が学校法人として幼稚園を持っているのです。ところがその住職さんが亡くなったのでそれを売りに出そうと言うことです。
率直に言いますと学校法人の値段は3000万円でした。
いい勉強でしたね。
既得権益使えば学校とか大学というのはいくらでも作れるのですね。
これも私が全て対応いたしましたけれども、買うべきだと進言いたしましたけれど松本先生は断りました。
元々の他の学習塾の買収の話に戻ります。
税理士や公認会計士にわからないことを調べてこいと私に命じられました。
私が調べたのは生徒一人当たりの家賃。
これはねすごく大切なことだと思います。１人当たり月に家賃が1万円をこえたらまともな指導はできません。
ですから私の場合は１人当たりの月に2000円以下で抑えていました。具体的に言いましょう。straight outな話は大歓迎です。
学習塾を作った時の家賃は6万円です。次に近くに移転した時は5万です。今は自宅ですのでゼロ円です。したがって教育の質を落とすことなく妥協もする必要がないわけです。
兄妹姉妹の通塾率、今いる生徒の欠席率遅刻率。
生徒が玄関で靴を揃えているのを見た時に、ゴーサインを出しました。結果買収に至りました。
