From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
2棟目購入までにやるべきこと
■相談内容（できる限り具体的に）
皆さんこんにちは、いつも勉強させてもらっています。
半年前に、1棟目の物件を購入しました。現在、2棟目を探しているところですが、まだまだ自己資金を貯める段階であり、時間が余っているような状態です。
そこで、皆さんがオススメするやるべきことについてお聞かせ願いたいです。自分の時はこうしていた、と言う実体験も聞いてみたいです。
ちなみに現在やっていることは、以下の通りです。
・仲介業者のメルマガやLINEの物件配信に目を通す
・本業の収入を増やすための勉強
・自己資金を増やすための支出の見直し
・減価償却の勉強
よろしくお願いします。
■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
32歳 フリーランス（法人化済み）都内在住 独身
年収1200万円（2つの会社と契約していまして、1つは個人で、もう1つは法人で受注しています。それぞれ月に50～60万円ほど頂いています）確定申告と決算は自分でやっています。在宅フリーランスなので、時間はあります。
資産は個人で1000万円。ただし大半は株式や投信など、取り崩す予定のないものです。法人には300万円の預金があります。
1棟目は個人で買いました。神奈川件厚木市、築30年、3LDK、2室満室、駐車場付き、物件価格1700万円。毎月の家賃は11万円（2室分）です。管理会社は仲介業者にそのまま依頼しました。管理費は1万1千円です。
融資はトラストで1300万円、期間30年、金利3.9％。利回りは10％で、1室空室になってもギリギリ手出しが発生しないような感じです。まだ退去は発生していません。家賃収入には一切手をつけず、リフォームや修繕のために貯蓄しています。
2棟目は法人で買いたいと思っています。経費を分散させたり、法人としての実績を積むためです。
購入の想定は1棟目と同じく、1都3県、ファミリー物件、築30年以内くらい、価格は3000万円ほどを想定しています。
戸建てや区分を買う予定はなく、時間はかかっても良いので、数年ごとに似たような木造アパートを買い増していければと思っています。長くなりましたが、よろしくお願いします！
（楽待相談室2024.1.16 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。２０１２年に脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご相談の件ですが、少々厳しい回答と感じられる箇所があるかもしれません。お許しください。（もし不快に感じられるようでしたら読み飛ばしてしまってください。）
まず、２棟目購入に向けての相談ではありますが、、、
▼回答の続きはコチラ → 「2棟目購入までにやるべきこと」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー１１６】利回り5％の戸建て投資はアリか？
【質問コーナー１１７】都心築10年、利回り8％木造アパートの購入について
【質問コーナー１１８】千葉県内房の利回り7％、築24年、1.5億円RC1棟マンションの購入相談
【質問コーナー１１９】新築戸建 vs 築古アパート vs 築古1K好立地区分、どれを選びますか？
【質問コーナー１２０】5年以内に月CF30万円確保する不動産投資法は？
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
「不動産投資Q&Aコーナー（まとめ）」
◆あなたからの質問をお受けします。
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不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
▼ななころへの質問はコチラ
◆編集後記
相談内容を読んで気づかれた方はいるでしょうか？
この相談者さんは「利回り10％」とおっしゃっていますが、すぐさま利回り計算が間違っているのではないかと感じました。
満室で家賃月11万円の物件で購入価格1700万円ですから、利回り7.8％です。（おそらくですが融資額1300万円で利回り計算してしまっているのではないでしょうか。）
ですから、「1室空室になってもギリギリ手出しが発生しないような感じ」とおっしゃっていますが、実際は１室空室になると赤字です。
毎月返済6.2万円、管理費1.1万円で計算すると、空室損や税金や修繕費などを考えると、利益が出ていないことが分かります。
このことからも、このまま２棟目購入に向けて進むと「まずい」と感じ、少々厳しい回答になってしまった次第です。（意図を感じてくださるといいのですが・・・）
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