From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
一棟目の投資戦略につきまして
■相談内容（できる限り具体的に）
一棟目の投資戦略についてお伺いします。
相談内容:一棟目は築浅一都三県 or 高利回り地方APどちらにすべきか？
ビジョン:10年後CF1000万(税引き後)
これに関して先輩方のご意見賜われたら大変有り難く思います。
■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
・29歳
・金融資産:約2000万(仮想通貨や個別株無し)
・保有物件0
・借入0
・外資IT勤務営業1年目(前職650万)
・年収600～3000万(営業成績次第)
・A銀行5000万融資審査通る2.3(40-築年)
・B銀行5000万融資審査通る2.8(20年)
※現職の社歴が浅い為、予想最低年収の600万で審査しております。
※経験と能力が伸びれば安定して1000～3000万稼げる可能性もあり
■相談内容詳細
現在の属性上下記の融資が仮審査出ましたので以下のプランを立てました。
○プランA
A銀行利用なら40-築年数から築浅で資産性の比較的高い一都三県AP。Aのリスク:稼働率が下がったり、金利上昇により手出しが増えるかも。(日銀の動向が怖い)
○プランB
B銀行なら築古もいけそうなのでCFでる物件で毎月貯める。Bのリスク:市況状況などにより市場価値が下がり、出口でトントン以下になる。(そもそもそうならない物件を調査しろ)
不動産関係の本は50冊、セミナーや勉強会もそこそこ参加しましたが、私は行き当たりばったりのアホなので、リスクの分析が正しいか、どっちが二棟目以降に繋がりやすいかイマイチ分かりません。個人的には、プランBの方が一棟目としては、リスクヘッジしやすさもあると感じます。
しかし20-30年後のことなんて予想できなし…と悩んでます。昨今の金利上昇下の場合築古の方が市場に出てくるイメージなのですが、それも理由にあります。(正直安く買えればどっちでもいいです)
もしこの考え方やリスクに何か間違いやご意見があれば、忌憚なきご意見を頂戴できましたら有り難く思います。
余談ですが、、
まず不動産投資を私がする背景として、現職の事と祖父の物件という2点ございます。
・外資ITという職業柄やった分だけ給与はの跳ね返りは大きいものの、ハードさに長く続けるのは厳しいと見込んでおり、その補填として家族を支える収入の柱にしたいと考えております。
・祖父の物件がありそれを更に拡大させる勉強を事前にしたいということです。祖父の想いの詰まった土地と建物を次の代に繋ぎ、賃貸業者として貢献したいとも考えております。
以上です。何卒宜しくお願い致します。
（楽待相談室2023.1.29 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１４年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
ご質問の件ですが、１棟目というのは本当に難しいものです。投資する金額も金額ですので、１棟目にどんな物件を買うかで、その後の展開が大きく変わってしまいますもんね。
定期的に私の周りでは「１棟目にどんな物件を購入したか」という情報交換をしているのですが、多くの人が最初の物件につまずき、大きく遠回りをしてしまった経験を持っています。そして、最初につまずいた人には”ある共通点”があることが分かってきました。
その共通点とは・・・
▼回答の続きはコチラ → 一棟目の投資戦略につきまして
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー７２】ファミリー向けアパートでも駅から10分以内でないと厳しいでしょうか？
【質問コーナー７３】30戸新築マンションが1ヶ月前に竣工、7戸しか埋まりません・・・汗
【質問コーナー７４】築82年木造アパート、この物件買ってもいいですか？
【質問コーナー７５】この物件キャッシュフロー出ないですよね？そもそもキャッシュフローってなんですか？
【質問コーナー７６】サラリーマンが民泊を行う場合の確定申告について
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
◆あなたからの質問をお受けします。
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「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
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◆編集後記
わたしが勝手に名前を付けた法則なんですが（笑）、「レンズの法則」というのがあります。
カメラのレンズの焦点を合わせる時、ほとんどのカメラが一瞬ブレますよね。一瞬ボヤけてから、ぐっと絞り込まれていく。レンズは、目標に焦点を合わせるために、いろいろと距離を計算しているわけです。
不動産投資も一緒で、行動しようとすると、途中でいろいろとブレてしまうことがあります。混乱とも言います。しかし、この「ブレ」が悪いことか？と言ったら、わたしは今ではむしろ良いことだと考えています。
目標に向かって挑戦しようと行動すると、ブレはよくあることで、あなたの優秀な脳が、目標まで過程を、いろいろと計算してる結果なのです。ですので、これからも「ブレ」を楽しみながら、行動していくといいかなと思います。
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