From：ななころ
お気に入りカフェより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
キャッシュフローについて
■お世話になります、投資初心者です。
お聞きしたいのですが、よくコラム等に有る月の家賃から返済を引いた額がキャッシュフローの額のように有りますが、月の家賃は利益になるので例えば法人だと３割くらい税金で引かれた後に返済額を引くのではないでしょうか？
そうしますと下記の例だとほぼキャッシュフローは出ないように思うのですが如何でしょうか？
菅原
オーバーローンで借りることができました。
天野
え？ 8000万円じゃなくて8500万円も？ はぁ～スゴいな……。
菅原
そういうことが不動産ではあるんだなって私も驚きました。私の不動産投資のスタートとしては、いいものを安く買ったという感じです。実際に経営をしてみますと、毎月3棟全部で90万円のお家賃が入ってきます。返していくのは、だいたいその半分ぐらい。
天野
なに？ ちょっと待って。じゃあ月々45万円入ってくる！
菅原
そうです。その他に管理費とか金利とか、いろんな費用を引いて、月々の手残りが、1棟当たり、およそ9万円です。これが3棟ありますので、×3棟で合計27万円のキャッシュフローがあるという訳です。
天野
30万ぐらいの利益があって、しかも、みんなの家賃でこのお金は返していってるわけですよね。
菅原
そうです。
天野
それで毎月……。これ、みんなやればいいじゃないですか！ 公務員の人はみんなやるべきだ（笑）！家電量販店と同じ!? 返済の金利を下げるテクニック！
天野
その8500万円をどれぐらいで返す予定だったんですか？
菅原
私は15年、変動金利２.9％でお借りしました。
※天野ひろゆきの第1回 入学式（不動産投資 基礎編）より
（楽待相談室2023.1.15 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１４年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
ご質問に出てくるコラムとは、楽待のこちらのコラムのことでしょうか！？（笑）たしかに「×3棟で合計27万円のキャッシュフロー」うんぬんというところがありますね。
楽待コラム 第1回 入学式（不動産投資 基礎編）
「初日から部活動ありテストあり…天野っち、波瀾の入学式!?」
ご質問者さんがおっしゃる通り・・・
▼回答の続きはコチラ → キャッシュフローについて
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー７０】築8年の木造アパートで問題発生、火災保険は適用になりますでしょうか？
【質問コーナー７２】ファミリー向けアパートでも駅から10分以内でないと厳しいでしょうか？
【質問コーナー７３】30戸新築マンションが1ヶ月前に竣工、7戸しか埋まりません・・・汗
【質問コーナー７４】築82年木造アパート、この物件買ってもいいですか？
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
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◆編集後記
学校の勉強ですと「１＋１＝２」と、正しい答えは１つだと教えられます。
しかし、不動産投資の場合、正しい答えがいくつもあったりします。人や考え方によっても正しいor間違いが変わってくるケースもあります。
そもそも不動産価格からして、「一物五価（1つのモノで5つの価格があるということ）」と言われるほど、すごく曖昧な世界です。定価というものすら存在しません。
だから、最初不動産投資を始めた頃はこの曖昧さがすごく気持ち悪かったです。なんでやねん！と思うことがいっぱいありました。
ただ、この曖昧さにチャンスがあったりするんですよね。知っているか、知らないかで大きく差が出てくる世界なんです。
ですから、いろいろな視点で判断評価できるようにしておかないといけないなと感じている次第です。
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