From：ななころ
お気に入りカフェより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
旧耐震の物件購入の注意点について
３回目の質問になります。諸先輩方、アドバイスいただけると嬉しく思います。最初の文章は1回目の投稿の際に書いた現状です。
令和3年５月から不動産投資に興味を持ち、bookoff等で本を30冊程度購入し（一応2015年以降出版されたもの）、ひたすら通勤時間中に読んで知識をつけている状況です。現在の目標は55歳までに税引き後700万程度の利益を不動産投資から得ることです。
属性：神奈川県の私学教員、年収920万、43歳、預貯金（有価証券、学資保険を含む）4000万、借金（住宅ローン）1730万（58歳時点で返済終了）、持ち家（周りを見ていると4000万円程度で売却可能）
昨年は多くの先輩方に回答いただき本当にありがとうございました。お陰様で購入の決断ができ、引き渡し時から満室で運営が行え、家賃収入も最大の見積もりには届きませんでしたが年630万弱を得ることが出来ています。
今年も様々なセミナーに参加したり、不動産業者とお会いする中で以下のような物件を紹介していただきました。
東京都下（多摩北部）の物件、鉄骨造築45年3階建て、駅徒歩10分弱、面積300m2、建築面積280m2、坪単価100万前後（これは現地の不動産業者を訪問し聞いた値段です）、満室想定家賃500万弱、売却価格7500万程度（土地3000万、建物4500万）
となっています。土地値だけでも9000万程度の価値があり、10年保証の外壁塗装と屋根防水工事まで引渡し前に行う契約です。それを考えると7000万程度での購入と考えることができます。また、減価償却を行い本業や一棟目の利益の税金が戻ってくることもメリットだと感じています。
融資の関しては旧耐震の物件なのでＴ＆Ｆのみ取り組み可能（利息は5000万以上なので2.9％＋団信）のようで3割程度の頭金を求められています。現在、3000万程度動かせる資産（資産自体は4000万程度ありますが、1000万は学資保険なので使用するつもりがありません）がありますが3割と諸費用で大部分がなくなってしまいます。現金がなくなり突発的な事象に対応できなくなることが不安要素です。
ここで質問なのですが、
①旧耐震の物件を買う際の注意点は何でしょうか？
②属性や今後の展望にもよると思いますが、この物件の購入は妥当でしょうか？今後の展望は冒頭にも記載しましたが55歳までに税引き後の利益を700万程度得ることです。
③Ｔ＆Ｆの融資は3割程度の頭金を求められることは当たり前なのでしょうか？
諸先輩方のアドバイスをいただければと思います。よろしくお願いいたします。
（楽待相談室2022.10.17 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家歴&大家業１４年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
ご質問されている件について、以下の通り回答させて頂きます。
①旧耐震の物件を買う際の注意点は何でしょうか？
僕も旧耐震の物件を１つ所有していますが、デメリットは「補助金が利用できない点」です。たとえば、リフォームする時に使える補助金がありますよね。あれなんかも旧耐震物件は対象外なんです。。。
また、ご質問者のバランス重視！さんが「旧耐震の物件なのでＴ＆Ｆのみ取り組み可能」とおっしゃっているように、今度は売却しようと思った時に、「買主に融資がつきにくい点」です。売却のハードルが上がります。
その他にも注意点はありますが・・・
▼回答の続きはコチラ → 旧耐震の物件購入の注意点について
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
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◆編集後記
旧耐震物件、利回りさえあえば、僕はまったく気にしません。むしろ積極的に欲しいぐらいです。
利回り20％取れれば、退去するごとに思い切ってリフォームできます。外壁塗装して見違えるようになります。修繕費に大きくお金をかけることもできます。
そのため、僕の所有する旧耐震物件は、10年以上運営して、3室以上空室になったことがありません。もちろん管理会社ががんばってくれているのもありますが、「見せたら決まる物件」と担当者の方も言ってくれます。
旧耐震かどうかというよりも、やっぱり利回り→適切な収支が取れるかどうかが一番重要なんだと感じている次第です。
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