From：ななころ
お気に入りカフェより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
一棟目から法人で物件購入する際の目指すべきキャッシュフローや注意点について
■相談内容（できる限り具体的に）
前回の質問に引き続き勉強を進め、知識をつけるのと融資の際に本気度を示す目的で、不動産実務検定1級2級を取得しました。今は書籍の付録シミュレーションツールをいくつも試し、物件検討をしている段階です。
その際、一棟目から法人から始めるつもりでいます。他業種ですが、父も祖父も自分で法人を作り仕事をしています。将来子供達にも「法人」を身近に感じてもらう流れを続けたいのが理由の一つです。
そこで、経理は税理士さんに依頼するとした場合、一棟目のキャッシュフローは最低でも年間約45万円ほど（赤字法人税7万円＋税理士30~40万円と仮定して）は必須。という考えは正しいでしょうか。
加えて大規模修繕積立金や次の物件の頭金を蓄えようとすると……資金の少ない私にとって高いハードルという印象を受けています。
公庫の若者創業融資に申込み、運転資金を借りて経費に回そうと考えましたが、公庫融資を受けると一部の金融機関から融資を受けにくくなると話を聞きました。
一方で顧問料などで赤字になってしまっては二棟目以降の融資が受けられない。それならもっと自己資金を増やしてから始めてキャッシュフローを上げればいいが、実績は早くから積む方が良い…などと考えてしまい、貯蓄以外ほとんど動けなくなってしまいました。
・創業融資（公庫から運転資金として申込）
・税理士相談（顧問料や資金調達について相談）
・金融機関事前相談（公庫融資はマイナス評価になるか確認）
・不動産周り（まずは希望物件を見つけた方が優先か？）
などなどやることはたくさんあるのですが、着手すべき順番などはあるのでしょうか。金融機関、不動産、税理士いずれも今までお付き合いしたことがありませんので、これら業界の定石があれば教えていただきたいです。
質問内容は漠然としてしまい申し訳ありませんが、よろしくお願い致します。
■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
・30代前半
・世帯年収750万(私550+妻200)共に医療職
・マイホームを除く総資産1200万
（そのうち自己資金500万を予定）
・住宅ローン残債3000万(毎月10万返済)
・投資予定エリアは愛知県内を予定
（楽待相談室2022.09.07 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
もくろうさん、初めまして。不動産投資家歴&大家業１４年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご相談の件ですが、思考があっちゃこっちゃにいってしまっているようでしたが、相談内容を読ませて頂いて僕なりに整理しますと、以下に集約されるかなと思ったのですが、合っていますでしょうか？
相談主旨「１棟目取得に向けた正しい順番とは？」 ⇒ 「法人設立が先か？物件取得が先か？」
その人のスタートラインと目指すゴールによって順番は変わってくるわけですが、ご質問の記述から考えてもくろうさんにオススメの順番をお伝えします。ご参考まで。
▼回答の続きはコチラ → 一棟目から法人で物件購入する際の目指すべきキャッシュフローや注意点について
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー５５】短期間で急拡大するには売買は有効か？
【質問コーナー５６】管理会社がなかなか空室を埋めてくれないのですが・・・（悩）
【質問コーナー５７】私でも融資は出ますでしょうか？（２４歳独身男性）
【質問コーナー５８】1棟目に購入する物件として注意点
【質問コーナー５９】表面利回り5％、大阪都心の築浅区分マンション投資はどうでしょうか？
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
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◆編集後記
いきなり法人設立が良いかの議論ですが、僕自身はサラリーマン時代はずっと個人で買っていました。サラリーマン給与と損益通算できるメリットが大きかったからです。
損益通算できるメリットのおかげで、節税につながりますし、税金還付を受けられたり、所得を低くできるので特優賃の物件に再下限の家賃で住むこともできました。
やがて個人で取得した物件が軌道に乗ってきたので、サラリーマンを辞めてから法人を設立しました。といっても、法人成りしたわけではなく、事業で売上を上げるためです。
そして、昨年初めてその法人で融資を受けて物件を購入しました。地銀から融資を受けたのですが、個人で実績があるため、時間はかかったものの法人口座開設から融資までスムーズでした。
人によって順番は違うと思いますが、ほとんどのサラリーマンは難しいことは考えず、最初は個人から物件購入を進めても良いのではないかと感じている次第です。（いきなり法人設立を勧める場合もありますが）
個人で買うか法人で買うかよりも、「最初にどんな物件を買うか？」に一番力を入れることを強くオススメします。
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