From：ななころ
お気に入りカフェより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
大阪都心部での築浅区分ファミリーマンション投資について
大阪都心（北・中央）で、ローン活用した区分マンション投資（築浅のファミリー・DINKS向け）を検討しており、ご意見頂きたく投稿いたします。
大手企業勤務ですが、いずれ独立を見据え、今の信用力活かして借入活用し、持ち出しなく運用し、同時に投資経験も得られるなら、と不動産投資に関心を持っております。一棟・区分・戸建てなど色々検討した結果、初期投資少なく借入活用想定なら区分しかないという結論に至りました。
現金はほぼ株運用に回しているため、CFがマイナスになるなら株運用のみに集中するのが良いと考えており、CFプラスはマスト条件としています。よく探せば、
・大阪都心（北・中央）で駅徒歩~3分
・築10年以内
・2~3LDK（55~65平米）
・表利5%~
・返済・諸経費・税や5~10%程度の空室リスク等織り込んで手残り率が0.5%~
など、市況にしては良さげ？な物件はありそう、という感触を持っています。※メガバンクから変動1%前半台で5千万程度の区分投資用の融資枠確認済
ついては、大きな旨味はないが、物件を間違えなければ、景気悪化でも致命的にはならず、少なからず資産形成できると考えています。逆に言うと、「やっても、やらなくてもどちらでも良い」とも捉えられ、踏み出すべきか悩んでいます。（ただその場合は、勉強経験としてやってみたい、という気持ちがあります）
■相談内容：
プロフィールと、記載させて頂いた投資検討状況をふまえ、主に以下について客観的な助言・コメントを頂きたく存じます。
・この投資は「やるべきでない」投資である場合、どのようなポイントが挙げられるか
・逆に「やっても良い」投資である場合、どのようなポイントが挙げられるか
・このような投資以外に検討すべき不動産投資として、どのようなものがあるか（極力借入活用前提）
■（ご参考）プロフィール：
・大手企業勤務
・30代前半、子一人夫婦、年収1,300万（世帯2,200万）
・東京都心3区に自宅マンション持ち（フルローン）
・資産2,500万ほど（ほぼ株式）
ご指導の程よろしくお願い申し上げます
（楽待相談室2022.08.29 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
こんにちは。初めまして。不動産投資家歴&大家業１４年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご質問されている件ですが、僕もご質問者さんと同じように「いずれ独立」を夢見る30代サラリーマンだったころ、不動産投資に興味を持ちました。そして、「投資経験が得られる」ということで、少額で始められる競売に挑戦して不動産投資をスタートしました。
ただ、ご質問者さんと決定的に違ったのが、「やっても、やらなくてもどちらでも良い」「勉強経験としてやってみたい」といった”軽い気持ち”で取り組んだことは一度もありません。「こんなに面白い投資、やるしかない！」「やるんだったら、とことんやる！」とワクワクしつつ覚悟を決めて始めました。
年収1300万円、資産2,500万ほど（ほぼ株式）のご質問者さんにとっては、5000万円程度の区分マンション投資は”軽い気持ち”で始められる投資なのでしょうか。僕にはご質問者さんの本気度が良く分かりませんでした。
覚悟を決めて本気で取り組めば、5000万円も出せば、年間家賃収入1000万円超も可能です。実際に昨年僕が買った物件は、購入額5500万円で満室時の年間家賃収入は1200万円です。今年、仲間の買った物件も同様です。約4500万円で5棟一括、年間家賃収入1200万円という物件を買った仲間もいます。
ご質問者さんは、僕とは違って、その歳で年収1300万円、資産2,500万ほど株で作り上げた優秀な方です。もし本気で不動産投資に取り組むのであれば、自ずと道は拓けます。あとは本気度合いと覚悟だけだと感じた次第です。陰ながら応援しております。
▼回答の続きはコチラ → 大阪都心部での築浅区分ファミリーマンション投資について
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
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◆編集後記
不動産投資を、株式投資やFX投資と同じように考えて、軽い気持ちで始める人が時々いて驚きます。
上記の質問者さんも、文章から察するに、株で運用していることもあってか、不動産投資を株式投資を同じように考えているなと感じました。手軽に売買できるものと考えている。
このような考えだと不動産投資の場合は失敗します。サッカーをよくご存知の方は分かるかと思いますが、同じボールを蹴るでもサッカーとフットサルがまるで違うスポーツのように、実際はまるで性質の違う投資だと僕は考えています。
不動産投資は、ババ物件を一度掴んでしまうと手放すのは困難です。たとえ大阪都心であっても同様です。何千万円という損失が出る可能性もあります。苦労している人をどれだけ見てきたか・・・。
もし不動産投資を軽い気持ちで考えているようなら、絶対にやらない方が良いと考えていますす。覚悟を決めて全集中で取り組む投資だと考えている次第です。
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