知識 『 ゼロ 』 でもスタートできる不動産投資52のコツ

知識 『 ゼロ 』 でもスタートできる不動産投資52のコツ

知識・ネットワーク『ゼロ』から12年で 8棟3戸建3区分所有 合計105室を購入しアーリーリタイアしたわたしが、初心者のころから積み重ねてきた不動産投資のコツを隠すことなく記録しています。現在は、9棟3戸建3区分合計114室に増加!




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おはようございます!

 

 

 

資産4億円 最大利回り40%超

100室大家 の 林勝好です

 

 

 

北海道の釧路出張の続きです

初日は、物件調査を行い、

エイブルでの打合せで終了です・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【顧客本位の運営に関する原則】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

昨日、某地方銀行の支店長が

引っ越したばかりの新しい事務所

にいらっしゃって

お互いの業況の説明をしました

 

 

 

わたしは、所有法人の決算が

6月に終了して、現在決算書を

作成しているところですが

 

 

 

今年度は、期間損益が黒字になり

昨年度まで残っていた

コインランドリー開業時の

累積損失を解消して貸借対照表

が黒字化することをお伝えしました

 

 

 

先方からは、昨今の金融庁からの

指導の内容の説明と、不透明な

融資手数料の返金手続きをすること

が決まったとの話しでした

 

 

 

金融庁からは平成29年3月に

 

「顧客本位の業務運営に関する原則」

 

という文書が出されており

 

 

 

この原則の目的は

 

「金融事業者が顧客本位の業務運

営におけるベスト・プラクティス

を目指す上で有用と考えられる原

則を定めるものである」

 

と書かれています

そして、その中の

7つの原則のうち

 

 

 

 原則4.手数料などの明確化

 

「金融事業者は、名目を問わず、

顧客が負担する手数料その他の

費用の詳細を、当該手数料等が

どのようなサービスの対価に関

するものかを含め、顧客が理解

できるように情報提供するべき

である。」

 

という原則があります

 

 

 

ですので、この地方銀行さんは

融資の際に取っていた

「融資手数料」は、この原則

に反するものだと判断したという

ことのようです

 

 

 

この銀行さんとの融資取引は

この1件だけですので、これで

終了ですが

 

 

 

この融資取引とは別に

融資を受けている別の地方銀行

との金銭消費貸借契約書では

 

 

 

わたしも実際に繰上げ返済時に

請求されて支払った債務残高の

2%の額の繰上げ返済手数料と

違約金もこの原則に反する可能性

があります

 

 

 

という訳で、2年前に支払した

繰上げ返済手数料がどのような

サービスに該当するのか

その銀行さんに確認することに

しました

 

 

 

さて、結果はどうなるでしょう!

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

釧路2日目は

朝一番で釧路駅の目の前の

「和商市場(わしょういちば)」

の「市場亭」で朝から新鮮な

魚の定食をいただきました

 

 

 

市場亭

 

https://tabelog.com/hokkaido/A0112/A011201/1005791/

 

 

 

和商市場は「勝手丼」と言って

どんぶりに入ったごはんを

200円くらいで買って

 

 

 

そのどんぶりに、市場で売ってる

100から200円ぐらいの

海産物をちょっとずつ乗っけて

自分の好きな具で作るどんぶり飯

が有名ですが

 

 

 

朝の8時からどんぶり飯を食べる

気にはならず、「市場亭」で

イカの刺身などの少なめの食事に

しました

 

 

 

その後、午前中に再度購入を検討

している物件の周囲を確認しに行き

 

 

 

それが終わってから、牡蠣で有名

な厚岸(あっけし)に向かい

そこで生ガキをいただきました

 

オイスターバル ピトレスク

 

https://tabelog.com/hokkaido/A0112/A011203/1055768/

 

 

 

その後は、同行したメンバーの

希望もあり、北方領土の見える

日本の最東端根室半島の

「納沙布岬」まで行きました

 

 

 

残念ながら、海霧がかかっていて

納沙布岬から北方領土を見ること

ができませんでしたが

 

 

 

その道中で野生の、キタキツネ、

エゾシカ、天然記念物の丹頂鶴や

納沙布岬ではラッコも見つけて

 

 

 

その帰りには、根室駅で花咲カニ

をおやつ代わりに食べることもでき

 

https://www.travel.co.jp/guide/article/12412/

 

 

 

広々とした北海道らしい風景の中

で充実した道東観光もできました

 

 

 

さて、翌日は最終日ですので

しっかり仕事をしたいと思います!

 

 

和商市場内の勝手どんぶりのお店です。

 

 

勝手どんぶりのご飯です

 

 

勝手どんぶりの色々な具材です。

 

 

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100室大家 の 林勝好です

 

 

 

先週出張していた北海道の釧路は

昼間の気温が21度で快適でしたが

夜は半袖だと寒いくらいでした・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【引越しの初期費用はWin-Winで安くなります】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

最近引っ越ししたわたしの事務所

の移転シリーズの話しの2回目です

 

 

 

前回は、事務所の引越しについて

いろいろな条件を優先順位を付けて

検討しましたことを書きました

 

 

 

第一優先順位:コスト削減

 

第二優先順位:1階の部屋

 

第三優先順位:家に近く

 

 

 

これらの条件をほぼ全て満たす

部屋を見つけたのですが

 

 

 

第一優先順位の「コスト削減」

の中には、毎月の家賃を安く

することだけではなく

 

 

 

新しい部屋の入居時にかかる

初期費用と、前の部屋の

退去にかかる原状回復費用

も安くする必要があります

 

 

 

そこで、前の部屋の退去時に

かかる原状回復費用を抑える

ために、退去する日を引越し

する日から2日延ばして

 

その2日間で

 

・クロスの補修

 

・クロスの洗濯

 

・床の清掃

 

 

 

を行って、退去立ち会いの時に

「綺麗に使っていただいて」

とおっしゃってもらうことができて

 

 

 

「クロスの貼り替え」 と

「床CFの貼り替え」を行わない

ようにすることができました

 

 

 

そうして、退去にかかる費用は

契約書に記載のあった「清掃費」

の5.2万円(清掃費4万円、

エアコン清掃1.2万円)だけ

になりました

 

 

 

次に、入居にかかる費用です

新しく入居する物件の初期費用は

以下のような内容になってました

 

 

・前家賃 1ヶ月分 5.5万円

 

・仲介手数料 0.5ヶ月分 2.6万円

 

・初回保証料 0.5ヶ月分 2.6万円

 

・家財保険料 2年分 2.2万円

 

・鍵交換費用 1.4万円

 

・退去時清掃代 6万円

 

合計:20.3万円

 

 

 

これを不動産会社さんに相談して

12.2万円まで引き下げること

に成功しました

 

 

 

それは

 

 

・家財保険料:2.2万円→1.5万円

 

・鍵交換費用:1.4万円→0万円

 

・退去時清掃費用:6万円→0万円

 

 

その差は9.1万円です

 

 

 

「家財保険料」は

自分がいつも使っている保険代理店

さんに頼んで、大家さんにとって

必要な「賠償責任保険」を

厚くしたままでトータルを安くして

 

 

 

「鍵交換費用」は

鍵交換不要ということにして

タダにしてもらい

 

(前の入居者さんの属性からして

空き巣されることは無いと判断)

 

 

 

「退去時清掃費用」は

わたしが入居する時点では清掃

しなくていいので、前の入居者

さんから預かっている6万円を

わたしが退去する時に充てて

もらうことで

タダにしてもらい

 

 

 

さらに、わたしが入居する時に

原状回復をしなくていいので

 

わたしが退去する時にも破損以外

の原状回復費用の請求をしない

ようにしてもらいたいという

お願いまでして

了解してもらいました

 

 

 

一般的に賃貸の部屋の入居時に

かかる初期費用は、定型的に

なっていて、当然かかるような

説明を不動産会社さんから

受けることが多いと思いますが

 

 

 

このように、費用のかかる項目を

分解して、その内容を把握して

誰がそのサービスを必要として

いるのかを考えれば

 

 

 

必須項目と不要な項目を選んで

誰も負担をすることなくコスト

を削減することができます

 

 

 

柔軟性のある不動産会社さんと

リーズナブルな大家さんと

効果的な話しができて

無駄なコストをかけること無く

良い事務所を借りることができました!

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

釧路には、今回不動産の仕事で

物件の調査のため

2泊3日で行ってきました

 

 

 

以前のサラリーマンの仕事でも

数回行ったことがあり

初めての場所ではないのですが

 

 

 

釧路の街はからっと晴れていなくて

「霧が濃い」「雲がどんよりしてる」

という印象がありました

 

 

 

しかし、今回のような「夏真っ盛り」

の時期に行くのは初めてで

今回は、夏の北海道を象徴する

ような爽やかな青空が広がり

 

 

 

日射しは暑いけれども

日陰に入ると涼しく

クルマの窓を開けたドライブは

快適そのものでした

 

 

 

名古屋から飛行機で釧路空港で

合流するメンバーを待つ間

空港からクルマで5分のゴルフ場

 

 

 

釧路空港ゴルフクラブの

レストランでエアコンではない

自然の涼しい風を受けながら

コーヒーで休憩して

 

釧路空港ゴルフクラブ

http://kushiro-kgc.com

 

 

 

名古屋から来たメンバーと合流

したあと、友人に教えてもらった

釧路市内の老舗洋食やさんの

ローカルソウルフード

 

泉屋の「スパかつ」

https://tabelog.com/hokkaido/A0112/A011201/1000970/

 

 

 

のランチを食べに行き

お腹を満たした後

現地のエイブルの店長さんと

現地調査をしてお店の机と

パソコンを借りて2時間ほど

打合せしました

 

 

 

長くなりましたので

釧路の続きは次回!

 

 

 

写真は、泉屋のスパかつ(普通盛り)です

スパゲッティの上にトンカツ、その上からソースがたっぷりかけられてました。

 

 

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100室大家 の 林勝好です

 

 

 

大家業でも規模が大きくなって

きたら、事務所を用意すると

メリットが大きいと思います・・

 

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【引越しの優先順位を明確にすると良いことがあります】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

今回は、わたしの所有する物件の

ことではなくて、最近引っ越した

事務所の賃貸について

 

 

 

いろいろな条件を検討しました

ので、そのことを書いています

 

 

 

事務所の引越しは

今年の1月くらいから考えて

いたのですが

 

 

 

今回の事務所の引越しにあたって

の優先順位は下記のようにしてました

 

 

 

第一優先順位:コスト削減

 

言わずと知れた王道理由です

 

 

 

第二優先順位:1階の部屋

 

いままでの事務所は2階でしたが

荷物を出し入れしやすいように

できれば1階にしたい

 

 

 

第三優先順位:家に近く

 

いまの事務所は家から徒歩3分

くらいでしたが、さらに近くしたい

 

 

 

コスト削減の目標は

月額家賃の3割減です

 

 

 

いままでの事務所が

3DK17.7坪で9万円でした

ので坪単価は5,089円

 

 

 

絶対額として3万円なんとか

安くして、できれば坪単価も

安くしたいという観点から

探していました

 

 

 

半年ほどネットやレインズを

見て、全部で25件ほどの物件

を探したその結果

 

「1ヶ月後退去予定」

 

という物件を嫁がSUUMOの

検索で見つけてくれたのです

 

 

 

その部屋は、なんと家から見える

ところにあるアパートの1階の

部屋でした

 

 

 

第二優先順位の条件「1階」

 

第三優先順位の条件「家に近い」

 

の両方とも兼ね備えています

 

 

 

さて、そうは言っても

第一優先順位のコスト削減は

充分に満たしてくれるでしょうか

 

 

 

気になるその部屋の条件は

 

 

2DK12.1坪

家賃+共益費で5.5万円

坪単価は4,532円

家から徒歩1分

(駅からは2分ほど遠くなりました)

 

 

 

占有面積が31%減りますが

坪単価は11%減少

月額賃料は39%減るので

素晴らしい結果です

 

 

 

1ヶ月後に退去予定ということで

「やっぱり退去するの辞めた」

というリスクもあり

 

 

 

1ヶ月分高い家賃を払う

デメリットもありますが

この部屋にすることにしました

 

 

 

しかし、退去がされていない

ということは、さらにコストを

削減する余地が出てきましたので

 

 

 

次回は、その話しをすることにします

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

固定経費の削減を目的に事務所を

新しく安い部屋に引っ越しました

 

 

 

そもそも大家業に事務所が必要

なのか?

 

 

 

家のダイニングテーブルで仕事

すればいいのでは?

 

 

 

というご意見もあろうかと

思いますし、実際に大家業を

始めたサラリーマンの頃は

 

 

 

自宅のダイニングテーブルや

会社や駅の近くのカフェで仕事

をしていましたが

 

 

 

大家業も10年も過ぎてくると

書類や清掃道具、作業道具などが

どんどん増えてきていて

 

 

 

家を広くしたり(実質不可能)

引っ越しするよりも近くで

部屋を借りた方が楽です

 

 

 

ですので、サラリーマンを

辞める頃に家の近所に事務所用

に部屋を借りて仕事場に

したのですが

 

 

 

その事務所があることで

良いことがたくさんあります

なかでも、大きいのが

 

「仕事のスイッチが入る」

 

だと思っています

 

 

 

もちろん、家のリビングでも

ダイニングテーブルでも

空いたスペースに置いた机でも

集中すれば仕事はできますが

 

 

 

家は「仕事をする場」ではなく

「生活をする場」なので

 

 

 

「仕事」と「生活(家族とも言う)」

のどちらを優先するか?と言ったら

 

 

 

「生活(家族)」を優先すること

になってしまうからです

 

 

 

その結果、「さあ、仕事しよう」

となると、普段はあちらこちらに

片付けているパソコンや、書類や

文房具をダイニングテーブルに

持ってきて

 

 

 

仕事が終わったら

それらを元の位置に戻して終了

意外と、この準備と片付けに

時間がかかるのです

 

 

 

段取りするチカラを付けたり

無駄な書類やモノを削減する

ことをいつも意識するのには

適した環境ですが

 

 

 

仕事の効率性を求めた場合には

 

 

 

家から事務所に移動すると机が

あって、その上にパソコンがあり

文房具も机の上や引き出しに

必要なだけ入っていて

 

 

 

後ろを振り返ると、プリンターや

書類を入れた本棚が手の届く場所

にあり

 

 

 

時には、昨日終わっていなかった

仕事が、そのままの状態で机の上に

積んであり、その場に行ったら

すぐに取りかかることができる

 

 

 

こんな環境で仕事をすることが

できると、そこに行っただけで

 

「仕事のスイッチが入る」

 

こんなことができて結構

効率的に仕事ができます

 

 

 

想像がしづらいのであれば

ひとりで仕事をしている知り合い

の事務所に見に行くのも

良いかもしれません

 

 

 

そういう方が身近に居なくて

わたしの事務所を訪問したい

と思っていただいたら

遠慮なくリクエストしてください!

 

 

 

美味しいクラフトビール飲みたいです!

 

=================

 

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お台場のビッグサイトで開催中の

 

第21回リフォーム産業フェア

http://the-bars.com

 

に行ってきます・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【色々なところで銀行が新聞記事になっています】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

昨年の年末から始まったスル◯銀行

の「かぼちゃの馬車問題」に続き

 

 

 

先週は、金融庁から東日◯銀行に

業務改善命令が出されました

 

http://kantou.mof.go.jp/kinyuu/pagekthp026000076.html

 

 

 

その内容は詳しくは記事を見て

いただきたいと思いますが

 

 

 

収益不動産に対して担保融資を

受けている不動産投資家としては

下記の2点に注目したいと思います

 

 

 

それは、

 

 

(1)顧客の利益を害する業務運営

 

として説明されている

 

 

・・・数多くの支店において広範に

対価となるサービス内容が不明また

は手数料の算定根拠が不明な融資実

行手数料や実質的に両建となる担保

定期預金を顧客から徴求している・・・

 

 

 

 

(2)支店における不適切な融資と態勢の不備

 

 

・・・特定の副支店長が、営業成績

を上げるために、特定のグループか

ら紹介された融資先について、支店

の営業エリア内に実態のない当該融

資先の営業所の登記を行わせ、支店

長を欺き、支店長専決権限を行使さ

せるといった不適切な融資を多数実

行し、多額の損失が発生している・・・

 

 

・・・上記と異なる複数支店におい

て、支店長が、当行OBを通じて紹介

された融資先について、支店の営業

エリア内に実態のない当該融資先の

営業所の登記を行わせ、融資資金で

市場価格を大幅に上回る不動産を購

入すること等を知りながら、支店長

専決権限により融資を実行し、多額

の損失が発生している・・・

 

 

 

これが業務改善命令を発出した

「処分の理由」の一部抜粋ですが

 

 

 

キーワードとしては

 

「融資手数料」

 

 

「歩積み両建て」

 

 

 

「特定グループとの癒着」

 

 

「営業実態の無い支店登記」

 

 

「多額の損失」

 

 

 

ではないでしょうか

 

 

 

ひとつ目は

 

 

融資を実行する際に自行の収益

を上げるために、手数料を取っ

たり、定期預金を上積みさせて

実質金利をあげることです

 

 

融資の際に手数料を取らない

金融機関は多いですが

 

 

 

歩積み両建ては、多かれ少なかれ

他の金融機関でも要請があるので

もしかしたらこれから要請が

少なくなり、少し楽になるかも

しれません

 

 

 

ふたつ目は

 

 

特定のグループ(不動産会社か

コンサルタントでしょうか)の

紹介を受けているということで

個人的なリベートを受け取って

いたのでしょうか?

 

 

 

また、みっつ目と合わせて

営業エリア外の個人や法人に

実態のない営業所を登記して

 

 

 

市場価格を大幅に上回る不動産

購入資金を融資して多額の損失を

発生させているということですが

 

 

 

この「多額の損失」が気になります

 

 

 

銀行が多額の損失を発生するほど

多くの不動産向けの融資が焦げ付

いているということになります

 

 

 

ここ数年明らかに

 

「市場価格を大幅に上回る不動産」

 

というものが流通していましたが

 

 

 

市場価格を大幅に上回る不動産を

融資を付けて購入した不動産投資家

が破綻または要注意債権に変わって

東日◯銀行が多額の損失を発生

ということなのでしょうか

 

 

 

スル◯銀行の「かぼちゃの馬車」

に引き続き、東日◯銀行への

業務改善命令、金融庁からの

行政指導はまだ続くようであれば

 

 

 

今回の不動産向け融資の冷え込み

は、一時的なものではなく、

しばらく続くように感じます

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

最近お付き合いしている工事業者

さんにお誘いを受けて

 

 

 

お台場のビッグサイトで開催中の

 

第21回リフォーム産業フェア2018

 

http://the-bars.com

 

を見学に来ました

 

 

 

待ち合わせの9:00集合だと

通勤ラッシュにまともにぶつかる

ので、7時前に自宅を出て

お台場に8時前に到着しました

 

 

 

朝8時で気温30度を超えて

いても、お台場のオフィスビル群

の中にあるカフェのテラスで

風に吹かれてコーヒーを飲んで

いると気分が良いですが

 

 

 

どうも、テラス席は喫煙エリアの

ようで、9時に近くなるに従って

どんどんタバコの煙が広がってきて

 

 

 

隣で、吸われないタバコが灰皿

で燃え出したので、いい気分が

無くなる前に移動しました

 

 

 

20年くらい前までは

わたしもああやって煙草を吸う

場所を探していたので

 

 

 

喫煙にはそれほど厳しい感覚は

持っていないつもりですが

やはり、他者と共有する空間が

狭いのは、満員電車と一緒で

気を使う必要がありますね

 

 

 

できるだけ広い空間で居心地よく

毎日を過ごして行きたいと思います!

 

 

 

 

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100室大家 の 林勝好です

 

 

 

3年前から営業を開始して

そろそろ3年を経過しようと

しているコインランドリー事業

の見直しをすることにしました・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【ステージングの重要性】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

「ステージング」

 

って

 

最近では用語としてポピュラーに

なってきた不動産用語ですが

 

 

 

数年前までは

 

「モデルルーム」

 

とか

 

「ルームデコレーション」

 

とか言っていました

 

 

 

もともとは

販売しているマンションや戸建に

家具を設置して、購入希望者が

生活感を感じることができる

ようにして販売を促進する手法

でしたが

 

 

 

生活感を感じてもらうために

賃貸の物件でもその手法を

取り入れた方が良いという考えで

 

 

 

わたしも、以前から空室が

長期化するのを防ぐために導入

している作業でした

 

 

 

用意するのは

カーテン、テーブル、イス、

間接照明、ランチョンマット、

観葉植物、カラフルなタオル、

食器、ラグ、スリッパなど

 

 

 

こういうものを、ニトリやIKEA

のようなちょっと洒落たお店で

季節感を感じる色合いや素材感を

を考えながら購入してきて

 

 

 

原状回復が終わった空室に持って

行き、モデルルームをイメージ

して清潔感を出しながら部屋に

設置していきます

 

 

 

最近設置した部屋では

お客さんの案内に行った

賃貸不動産会社の営業の女性から

 

 

 

「案内に行って部屋に入ったら

家具が置いてあったので

人が住んでるかと思って

『部屋間違えてた』とびっくり

しました!」

 

 

 

と報告がありました

 

 

 

この案内は、結局申込みには

なりませんでしたが、不動産会社

の営業ウーマンさんには

 

「キレイで良いですね」

 

と良い感触を持っていただけ

ましたので狙い通りの結果です

 

 

 

こうしてちょっとずつ努力をして

「イイネ」を集めてゆくのが満室

にするための地道な努力なんだと

思います

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

サラリーマンを辞めた年に

不動産以外の別事業をしたいと考え

 

 

 

大家さん時代の年上の先輩が

開店していたコインランドリー

を新規出店しました

 

 

 

意気揚々と開店し、そろそろ3年

になり、順調に右肩上がりに

上がってきた売上が今年に入って

から鈍化してきました

 

 

 

月次のコインランドリー事業の

収益を毎月計算しているのですが

 

 

 

売上が上がってきて

減価償却前利益ではプラスになって

きたのですが、減価償却を計上する

と、数万円の利益の月と数万円の

マイナスの月が繰り返されています

 

 

 

これような収益力では、事業として

の魅力がなかなか無い状態ですし

 

 

 

売上が今後伸び続けるというのも

この事業の特徴として難しい様子

です

 

 

 

新たな好立地の店舗を見つけて

引っ越しするか

 

 

 

事業ごと売却するか

 

 

 

そろそろ決断して

動き出すことが必要かと思います

 

 

 

不動産の売却は不動産会社さんに

相談できますが、コインランドリー

店舗の事業売却は、どうすれば

良いか、新しいチャレンジです!

 

 

 

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資産4億円 最大利回り40%超

100室大家 の 林勝好です

 

 

 

梅雨が明けたような晴れ間と

いうか、暑さになってきました・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【工事費を安くするにはどんな方法があるでしょう?】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

不動産投資には、色々な方法があり

その方法によって、必要な能力が

変わってきます

 

 

 

わたしが実行している不動産投資は

あまり、手法が一定していないので

色々なことをやらなければいけない

のですが

 

 

 

そのうちのひとつに

 

「築年数が古い戸建を安く購入して賃貸収益を上げる」

 

というものがあります

 

 

 

その際に必要な能力の筆頭が

 

 

「築古の戸建を賃貸市場に出せる

ようにするために、修繕が必要な

部分を把握して、どのような材料

を用いて、どのような能力を持つ

人が、どのような作業をして、

どのぐらいの時間がかかるのか」

 

 

ということを把握することです

 

 

 

もちろん、それらの

作業だけでなく、知識も全て

アウトソーシングすることが

できるのが不動産賃貸業の良い点

であることは間違いないのですが

 

 

 

それらの作業をすることではなく

知識として持つことで、工事費を

安く抑えることができると

 

 

 

事業としての収益性を上げること

ができて、不動産賃貸業として

拡大をしてゆくことができるよう

になります

 

 

 

工務店さんに、自分が賃貸に

出そうとしている戸建を見て

もらい、どこを直せば良いか

判断してもらい、修繕工事を

お願いすることで

 

 

 

その戸建を賃貸市場に出して

賃貸料をいただくことはできますが

 

 

 

その修繕費が高額になって

賃貸事業の収益性を圧迫すること

になった場合には

 

 

 

工務店さんが判断した

 

 

・どこを直すか

 

・何を使って直すか

 

・どうやって直すか

 

・誰が作業するか

 

 

を自分で評価して

より安くできる方法を探して

事業性を上げることを目指して

みましょう

 

 

 

もちろん、自分の判断が適切で

なくて、思ったように行かない

こともあるかもしれませんが

 

 

 

その経験が、賃貸業を行う事業者

としての大きな能力になってゆく

ことを考えれば、素晴らしい経験

になると思います

 

 

 

せっかく自分で選んで、自分の

力を発揮するために行う事業です

 

 

 

自分の力を信じてやってみましょう

道は開けてゆくと思います!

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

気がついたら、6月21日が過ぎ

夏至も終わり、これから昼間の

時間が短くなって行きますね

 

 

 

とは言うものの、気温が上がって

暑くなるのはこれからですので

あまり日が短くなることを意識

することは少ないですが

 

 

 

実際には、太陽の出ている昼間の

時間はこれから徐々に少なくなって

冬に向かって行くんですね

 

 

 

経済の動きもこうやって、景気が

変動してゆくのだと感じることが

あります

 

 

 

金融庁が不動産向けの融資が

大きくなっているので注意を

始めたのが2016年の年末ぐらい

 

https://jp.reuters.com/article/fsa-loan-idJPKBN14016D

 

 

 

アベノミクススタート以来の

金融緩和で融資が緩かった時期

 

 

 

自然界で言う

 

「昼の時間がどんどん長くなってきた時期」

 

がもしかしたらこの時期に終わり

夜の時間が長くなるのが

始まってきた時期です

 

 

 

そこから1年半後のいまになり

話題になっているスルガ銀行

のシェアハウス融資への問題が

最終的な引き金になって

一気に秋から冬に向かう様相です

 

 

 

これからしばらくは不動産向けの

融資環境は冬の時代に向かってゆく

と思いますが

 

 

 

自然界の四季と同じように

また変わってくることがありますし

 

 

 

そもそも、冬になっても太陽は

照りますし、短いながらも昼間の

時間はありますので

 

 

 

事業としての不動産賃貸業は

健在であると言えます

 

 

 

こういう時期には、こういう時期

なりのやり方も進め方もあると

思いますので、自分の状況に

合わせた事業を進めて行くように

しましょう!

 

 

築古戸建のお風呂です。

「2点在来工法風呂」とでも言いますか。

「海外のお洒落なシャワールーム」と言いますか。

 

洗面所がお風呂の中にあります。

 

 

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週末は雨の中、6月から共用部

の定期清掃を行うことにした栃木

のアパートに行ってきました・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【空室対策はいつも続いています!】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

栃木のアパートは、現在部屋を

原状回復したり、清掃や修繕で

手をかけることで、建物の状態

や部屋の状態を良くすることは

できてきました

 

 

 

物件に足しげく通うことになると

管理会社さんとも頻繁に話しを

することになり

 

 

 

空室の対策の話しも月に1回

というペースではなく、毎週

話しをするようになります

 

 

 

今年は、この管理会社さんでは

繁忙期を過ぎたあとの来店客の

減少が大きく

 

 

 

わたしの物件の家賃レベルの

お部屋を探しているお客さんの

絶対数が少ないところが痛い

感じです

 

 

 

管理会社さんの分析によると

ポータルサイトでの閲覧数は

それなりにあるという結果なので

 

 

 

ポータルサイトを見たお客さんが

そこから

 

 

「この物件を見たいのですが」

 

 

と問合せをして、来店してくれる

ことがほとんどないという推定を

しています

 

 

 

ポータルサイトで閲覧するという

ことは検索する際に

 

 

・価格条件は合っている

 

・この間取りも合っている

 

・大まかな地域も合っている

 

 

ということになりますので

物件のサイトを開いて

詳細の内容を見て行った際に

なにか他の物件に目が移って行く

部分があるのだと思います

 

 

 

そのようなことを踏まえて

管理会社さんと、物件の詳細内容

の中で、気になる点や、その点に

対してできることを相談した結果

 

 

 

・部屋が綺麗になった後の写真を

 取り直してポータルサイトの

 写真を入れ変える

 

 

・フリーレントという表記を辞め

 「家賃2ヶ月半額」にする

 

 

・鍵交換を無料にする

 

 

この3点を今回のてこ入れ策

として追加してゆくことにしました

 

 

 

このような空室対策を飽きる

ことなく継続することで

早く満室に返り咲きたいと思います!

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

朝6時から清掃作業の道具を準備

していたのですが、このアパート

で先日原状回復をした部屋で

 

 

・網戸に小さい穴が空いている

 

・クロスに5カ所ほどひっかいて破れたような穴がある

 

・植栽が住居の窓にかかっている

 

 

などの小さいですが気になる点が

ありましたので、その補修・修繕

剪定作業もすることにしました

 

 

 

事務所から

 

 

・清掃作業の道具

 

・網戸の張り替え道具

 

・クロスの補修道具

 

・植栽剪定道具

 

 

を持って出発です

 

 

 

クルマで2時間かかりますが

一日で

 

 

・共用部の清掃:約6000円

 

・網戸の貼り替え:約7000円

 

・クロスの補修5カ所:約25000円

 

・植栽の剪定:約5000円

 

合計43000円

 

 

の仕事をしてきました

 

曇り時々雨の中でしたが

なかなか効果の高い仕事ができた

ような気がします!

 

 

写真は、網戸の張り替え作業風景です。

 

 

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サラリーマンの仕事をしている時は

梅雨時期に雨が降っているとイヤな

気持ちになっていました・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【主要都市における賃貸物件設備の設置シェア】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

わたしが、賃貸物件の検索でよく

利用するポータルサイトは、

スーモ、ホームズ、アットホームの

3サイトなのですが

 

 

 

その中でも、スーモは色々な調査

をして、その調査データを発表

してくれるところがありがたいです

 

 

 

今回入手したデータは

 

「主要都市に置ける賃貸物件設備のシェア」

 

というものでした

 

 

 

・バストイレ別シェア

 

・エアコン付きシェア

 

・温水洗浄便座シェア

 

・ネット無料シェア

 

 

 

をスーモで募集している全空室と

新築に分けてデータ化している

ものです

 

 

 

新築を建築する人にとっては

その新築を計画している地域で

どの設備を導入すると他物件

との比較で優位性があがるか

 

 

 

この設備を導入しないと

自分の物件が水準より下になる

ということがざっくり分かります

 

 

 

もちろん、中古物件を主体に

不動産投資をしているわたしに

とっても

 

 

 

自分の物件に足りない

設備があるかどうか把握する

のに貴重な資料になります

 

 

 

・バストイレ別シェア

 

はすでに物件を所有している

状態では簡単に対応できる

内容ではないので、今回は

取り上げることはしませんが

 

 

 

・エアコン付きシェア

 

・温水洗浄便座シェア

 

・ネット無料シェア

 

は要チェック項目です

 

 

 

現在わたしの所有物件の中で

空室のある物件の所在する

近隣地域のデータと比較すると

 

 

 

・エアコン付きシェア

 

 

千葉市:90.9%

所有物件:付いている

 

つくば市:95.7%

所有物件:付いている

 

宇都宮市:97.9%

所有物件:付いている

 

 

 

・温水洗浄便座シェア

 

 

千葉市:45.5%

所有物件:付いている

 

つくば市:67.2%

所有物件:一部付いてない

 

宇都宮市:71.8%

所有物件:付いている

 

 

 

・ネット無料シェア

 

 

千葉市:26.0%

所有物件:付いてない

 

つくば市:31.5%

所有物件:付いてない

 

宇都宮市:12.0%

所有物件:付いてない

 

 

 

このような状況です

 

 

 

このデータを見てみると

都心に近いから流行の設備が

導入されている訳ではなくて

 

 

 

どちらかと言うと郊外の方が

さまざまな設備が充実している

ようなデータになっています

 

 

 

このデータから、わたし自身が

自分の所有物件に必要な設備を

どうするか判断すると

 

 

 

「千葉市でもつくば市でも

宇都宮市でも、エアコンを

取付けするのは必須であるが

すでに付いているのでOK」

 

 

 

「温水洗浄便座は、付いていると

ちょっとお客さんに喜ばれるかも」

できるだけ付けるようにしよう」

 

 

 

「ネット無料は、付いていない

ところが多いので、付いていると

目を引くが、まだ時期が早いかも」

 

 

 

などと想定することができます

 

 

 

空室対策を考える時に

管理会社さんから提案をされる

設備の導入を「言われたから」

と無条件に決めるのではなく

 

 

 

このようなデータをもとにして

 

「なにが必要なのか」

 

を一緒に考えることができると

合理的で過不足の無い設備導入

ができるのではないかと思います!

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

この時期は梅雨時で雨が降るだけ

でなく、降っていなくても空気が

湿っていて、サラリーマンの頃は

イヤな気持ちになっていました

 

 

 

その頃は、

 

 

 

家から駅まで歩く間に靴が濡れる

だけでなく、靴下まで濡れて

足が濡れたまま会社で仕事をしたり

 

 

 

電車に乗って、満員電車で隣に

なった人が長い傘を持っている時

には、その人の濡れた傘がズボン

を濡らして体まで濡れたりして

 

 

 

朝からそんな状態になって

一日を過ごすかと思うと

雨が降っている朝は憂鬱な気持ち

になりました

 

 

 

ところが、サラリーマンを辞めて

自分で場所や時間を選ぶことが

できるようになると

 

 

 

雨が降っている湿った空気の中

で過ごす朝の時間がとても過ごし

やすいと思うようになりました

 

 

 

服や靴下が濡れたら、それを

乾いたものに着替えることも

できますし

 

 

 

空気だけ湿っていて、体が

濡れていないという状態が

意外と居心地が良いということ

が分かってきたのです

 

 

 

湿度が低い時や、そういう

地域に旅行に行って

 

 

 

空気が乾いて、体から水分が

無くなって行くと、気持ちが

ささくれ立っていくことを感じる

ことがあるのですが

 

 

 

湿った空気の中では、

乾いた空気の中では感じる

ことのできない

しっとりと落ち着いた癒しの

時間を過ごすことができます

 

 

 

それに、コインランドリー店

の売上も上がるのも気分が

良くなります

 

 

 

大雨の被害が出ている地域もあり

雨が降ることを手放しで喜ぶわけ

ではないですが

 

 

 

豪雨にならない程度であれば

梅雨時の雨も悪くないですね。

 

 

 

あじさいの花もこの時期でないと見れませんよね。

 

 

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事務所の引越し先を探していると

自宅から80m先のアパートの

募集をスーモで発見しました・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【22平方メートルで1LDKとは、凄い!】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

わたしは、新築の収益物件を

建売では買ったことがあるのですが

まだ、自分でプランを考えて造った

ことが無いのが残念です

 

 

 

何年も前に新築アパートを

土地から購入して建てることに

チャレンジしたこともあるのですが

 

 

 

アパート用地の土地の取得が

2回ほど流れてしまったことで

新築意欲が下がり

 

 

 

そうこうするうちに中古物件を

購入したり他のことを

始めて進まない感じです

 

 

 

さて、自分のことはさておき

先日新聞(全国賃貸住宅新聞)で

衝撃的な見出しを見つけました

 

 

「22平方メートルで1LDKのアパート」

 

 

というものです

 

 

 

22平方メートルというと

1ルームのサイズです

せいぜい廊下にキッチンを

セットして1Kというくらいの

面積なのですが

 

 

そこに1LDKとは。。

 

 

http://www.cel-co.com/products/fusion.php

 

 

この

 

「22平方メートルで1LDK」

 

という商品を提供しているのは

セレコーポレーションという

アパートメーカーですが

 

 

 

ベッドを上に持ち上げて

そのベッドの下に開放的な壁を

付けたワークスペースを造り

食事エリアとワークエリアを

分離することで

 

 

 

「1LDK感」を味わうことが

できるプランにしたようです

 

 

 

LDKの面積の問題と部屋(風)

のワークスペースが単独の居室

とは認定されないと思いますので

 

 

 

賃貸募集の図面で「1LDK」と

表記することはできないでしょうが

 

「1LDKのような部屋」

 

と記載することはできると思います

 

 

 

1Kの価格でこの部屋をお客さんに

案内したら間違いなく競争力のある

物件にできるような気もします

 

 

 

ということは、自分が現在所有

している、または、今後購入する

中古の1Kのアパートでも

 

 

 

その部屋に作り付けのベッドと

ワークスペースを設置すれば

 

「1LDKのようなお部屋」

 

と表記することができるかもです

 

 

 

「22平方メートルで1LDK」

 

 

一度試してみたいプランですね!

 

 

写真は、内見したアパートのひとつです。

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

自宅から80m先の2DKの部屋が

スーモで募集されていましたので

 

 

 

さっそく募集をしているエ◯ブ◯

のお店に行ってきました

 

 

 

10時にお店の前を通りがかり

外から眺めると、何人もお店の人

がいましたので、すでに営業して

いると思ってそのままお店に入ると

 

 

 

実は、お店の開店時間は12時

から夕方6時までで、午前中は

接客ではない管理業務や事務作業

をする時間でしたが

しっかり接客していただけました

 

 

 

お店に入って、自宅から80m

のアパートの募集資料をもらい

 

 

 

諸条件をヒアリングしながら

パソコンの比較表に数字を入れて

これまでの候補の条件と比較した

ところ

 

 

 

ランニングコストも初期費用も

かなり良い条件であることが

分かってきました

 

 

 

ただ、まだ入居中の部屋で

7月中旬まで空かないという

ことなので

 

 

 

現在使っている事務所の退去予定

の今月下旬には間に合いません

 

 

 

エ◯ブ◯を出たあと

現在の事務所の管理をしている

ハ◯ス◯ムに移動して

退去予定日を7月下旬まで

一ヶ月伸ばしてもらうことに

しました

 

 

 

あとは

 

「自宅から80mアパート」

 

の諸条件がわたしの希望通りに

なるかどうかで新事務所が

決まりそうです!

 

 

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いま探している新たな事務所は

 

「自宅から500m以内

家賃はいままでより3万円安

2DK、できれば1階」

 

という条件です・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【共用部の清掃を内製化することで分かること】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

早速、埼玉に所有する物件で

共用部の清掃をしてきました

 

 

 

ひとりでするのではなく

大学生の長男と一緒に作業を

するのですが

 

 

 

日曜日の朝早くに家を出て

クルマでアパートに向かいます

 

 

 

物件について、まずは建物と敷地

の全体を見回って、現況と作業

することの確認をした結果

 

 

 

定期清掃の作業としては

 

 

・ゴミステーションのゴミ整理と清掃

 

・各部屋扉の拭き掃除

 

・各部屋のパイプスペースの扉の拭き掃除

 

・消火器ボックスの拭き掃除

 

・階段と廊下手すりの拭き掃除

 

・照明のレンズと傘の拭き掃除

 

・館名板の拭き掃除

 

・敷地内のゴミ拾い

 

 

 

としました

 

 

それ以外に

 

 

・不法駐車車両が敷地内にある

 のでその対策

 

・不法投棄と思われるナンバーの

 外されたバイクが敷地内にある

 のでその対策

 

 

を行うことにしました

 

 

 

長男に定期清掃をまかせて

わたしは、警察と管理会社に

連絡をして

 

 

 

不法駐車車両とバイクの不法投棄

の処理に当たります

 

 

 

2時間ほどで不法駐車とバイク

の処理にめどをつけて

定期清掃も終わり作業終了と

なりました

 

 

 

定期清掃をするために現地に

行き、今回分かったことは

 

 

 

「管理会社は物件の状態をすべて

把握している訳ではなく、報告を

受けていないことでも対策が必要な

ことはたくさんある」

 

 

 

ということでした

 

 

 

不法投棄と思われるバイクは

ここ数日や数週間で置かれていた

という状況ではなく

 

 

 

少なくても数ヶ月

もしかしたら半年ほど放置されて

いた可能性がありますが

 

 

 

毎月の定期清掃や

客付けの募集の条件確認や

退去の際の原状回復の打合せの

時にはまったく話題に上らない

事柄だったからです

 

 

 

しかし、盗難車かもしれないし

入居者さんが自分のバイクを

分解しているかもしれませんが

 

 

 

どちらにしても、ほぼ粗大ゴミ

状態のバイクが敷地内にあるのは

セキュリティ上も美観上も

よろしくないことに決まっています

 

 

 

ですので、こういうモノは

すぐに把握してすぐに対応する

ことが、物件の資産価値

入居者さんの満足度を上げること

に大きくつながることだと思います

 

 

これから定期清掃を自社で

行うことで、より所有物件の

価値が上がって行くかと思うと

ちょっと嬉しくなってきました!

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

レインズやスーモを駆使して

ようやく3カ所ほどの事務所の

候補が絞られてきました

 

 

 

計算していると

月に3万円ほど家賃が下がるのは

やはり相当インパクトがあります

 

 

 

少し狭くなって

RCから木造または鉄骨の築古

のアパートになりますが

 

 

 

それはそれで住み心地をチェック

していってみたいと思います

 

 

 

いまの事務所の退去連絡は

してしまいましたので

引越しは後には引けず

着々と進めていきたいと思います!

 

 

写真は、共用部の清掃風景です。

 

 

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