おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
今朝の新聞で、損害保険大手３社
の２０１９年度の台風や豪雨など
の自然災害による保険金の支払い
見込額が合計で約９８００億円に
なる見込みと発表されていました・・
続きは編集後記で
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
■■ 本日のコツ
【マイアミオレンジの引渡しまでに融資を決めないと！】
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
■ 本文
「マイアミオレンジ」の契約は
８月に締結できたのですが
引き渡しは翌年の１月です
その間に
わたしは購入資金の調達をして
売主さんは、滞納入居者さんと
裁判して退去させないとなりません
収益不動産の購入資金の融資は
契約してから１ヶ月以内くらい
に金融機関の承認を獲得して
その融資金と自己資金を使って
契約日から１ヶ月後の決済を行う
というのが一般的ですが
今回の契約は、売主さんの都合
で、契約５ヶ月後に引き渡しと
なるので、それに合わせて
融資特約の期限を契約４ヶ月後
の１２月にしました
融資特約の期限を４ヶ月も取る
ことにしたのは、売主さんの
滞納入居者問題という事情も
ありますが
買主のわたしとしても、築年数
が４０年を超えた、法定耐用
年数超えの建物に対して
収益不動産購入資金の長期の
融資を受けることができるか
というのは、結構ハードルが
高いのです
この融資ハードルが高いことを
売主さんも仲介の不動産会社さん
も理解していらっしゃったので
そもそも、この物件を売りに出す
際には、希望の売却金額で契約
できても、融資特約が流れて決済
ができなくなることも想定して
いたようでした
ですので、滞納入居者問題が
無かったとして、融資特約の
期間を一般的な期間よりも
長くすることは想定していた
ようです
わたしも、この手の築年数が
古い物件の場合には、一般の
金融機関があまり好まないのは
分かっていましたので
物件の紹介を受けた段階で
いくつかのノンバンクくらい
しか融資の可能性がないのかな
と思って取り組んでいましたが
時間をかけても良いとなると
色々な金融機関に当たって
できるだけ有利な融資条件で
資金調達をしたくなってしま
います
というわけで、まずは既存
融資先の金融機関をあたる
ことにしました
４地方銀行、３信用金庫
この７金融機関に問い合わせ
して、担当者の方と電話や面談
で資料を見ながら、説明して
支店内の感触を探ってもらう
のに２週間ほどかかりました
しかし、想定通りといえば
想定通りで、法定耐用年数を
超えた建物には、なかなか
よい返事をくれる金融機関は
なく、全滅でした・・
というわけで、簡単には
融資を獲得することはできず
次の金融機関に当たること
にしました
続きは次回
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
■■編集後記
新聞によると、２０１９年度の地震
を除く台風や豪雨などの自然災害に
よる保険金の支払い見込額が損害保
険大手３社の東京海上、MS&AD、
損保ホールディングスの３社合計で
約９８００億円となり
昨年度の１.６兆円に次ぐ過去２番
目になる見込みとなっているようで
す
１年間の中でも、９月の台風１５号
で約３８００億円、１０月の台風１
９号では、単独の風水害で過去３番
目の規模になる４９００億円となり
合計で約８７００億円のようです
１年間の保険金支払額の８８.８％
をたった２回の台風で占めてしまう
のですから、やはり台風の被害とい
うのは特別なんですね
わたしの所有する物件でも
この二つの台風の被害確認
見積り取得、緊急的な修繕が
終了して
保険金の請求があと残り１件
今後修繕が必要な箇所が１１件
残っていますので、年内に
できない工事もありそうです
やれるところから一つずつ
こなしていきたいと思います！
屋根の防水シートが風でペロンとめくれています
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
ブログやメルマガで近況をお伝えしています．
知識『 ゼロ 』でもスタートできる不動産投資５２のコツ
ブログ：http://ameblo.jp/sora-no-tobikata/
メルマガ：http://archive.mag2.com/0001634473/index.html
◎知識『 ゼロ 』でもスタートできる不動産投資５２のコツ
のバックナンバーはこちら
⇒ http://archives.mag2.com/0001634473/index.html?l=zqh0a0931d
◎知識『 ゼロ 』でもスタートできる不動産投資５２のコツ
の配信停止はこちら
⇒ http://www.mag2.com/m/0001634473.html?l=zqh0a0931d
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
絶賛無料体験受付中です。
ステップゴルフプラス 日暮里店
https://www.stepgolf.co.jp/nippori_top/
３６５日練習できる！
習い放題月々５，９８０円（税別）
からのゴルフスクール
関東近郊に５０店舗以上続々開店中！
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
Googleビジネスの
ステップゴルフプラス日暮里店
https://golf-driving-range-459.business.site
ステップゴルフプラス日暮里店
Facebookのページ
https://www.facebook.com/stepgolfplus.nippori/
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
ゴルフに興味のある方はこちらの
個人的なブログやメルマガもどうぞ
［ゴルフ７２］”あるがまま”かっこよく素敵なゴルファーたちへ■
のメルマガバックナンバー・配信停止はこちら
⇒ http://www.mag2.com/m/0001677929.html
ブログはこちら
⇒ https://ameblo.jp/golf-vision72