本日のコツ【マイアミオレンジ融資第二章！】

おはようございます！

資産４億円　最大利回り４０％超

１００室大家　の　林勝好です

毎日、賃貸経営の現場では、

いろいろなことが起きます・・

続きは編集後記で

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■■　本日のコツ

【マイアミオレンジ融資第二章！】

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■　本文

前回、４地方銀行、３信用金庫

合計７件の金融機関にあたり

色よい返事をもらえなかった

築古鉄骨物件のマイアミオレンジ

ですが、続きまして、某国営の

金融機関にあたることにしました

この某国営金融機関はそもそも

今回のマイアミオレンジ購入の

資金調達の最有力候補と考えて

いましたので

資料やQ&Aを作り込んで万全の

体制で相談に行くことにしました

それも、可能性を少しでもあげる

ために、奥さんが代表の会社を

設立して、「新規開業」や

「女性起業」というキーワード

でのチャレンジにしました

わたしが作成した資料やQ&Aも

奥さんが金融機関で説明できる

ようにシミュレーションして

作り込んだものだったものです

もちろん、奥さんが物件を

購入して運営してゆくという

計画ですので

金融機関さんとの面談もわたし

が参加しないで、奥さんが１人

で行くことになります

金融機関との融資面談は、

融資を断られることが前提の

面談ですので

ネガティブな評価や、否定的な

意見や質問がどんどん出てきます

営業の仕事で、否定されたり、

ネガティブなコメントに慣れて

いつ人なら、あまり違和感は

ないでしょうが

そういう場面に慣れていない人

には、かなりストレスを感じる

面談になることが多いです

奥さんの面談も、それに近い

感じで、かなり感触が悪かった

ようですが、とにかく融資依頼

の書類を出すことになりました

そうして、融資依頼書を提出

して２週間後に出てきた回答は

「融資できません」

でした・・

「耐用年数を超えている」

「自己資金の投下が少ない」

面談の際にも言われていた

この２点が理由だったのでしょう

融資を断られるのは、自分の

これまでの人生や人格を否定

されたような気になりますので

奥さんは、かなりショック

だったようですが、賃貸経営の

一面を経験することができて

良かったのではないかと思います！

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■■編集後記

昨日は、静岡のある物件の入居

対策用のベッド３台、冷蔵庫３個

洗濯機と電子レンジを１台ずつ

ロールスクリーンも１個必要で

それらを注文することにしました

そのアパートはちょっと遠いので

荷物の受取りを管理会社さんに

お願いすることにしたのですが

何回も、物件に行っていただく

こともできないので、納期指定

して、一回で仕事を終わらせる

必要がありました

ロールスクリーンはニトリで

お気に入りのデザインがあるので

納期指定で注文できました

電子レンジと洗濯機は、納期指定

ができたのでAmazonで注文

することにしたのですが

なぜか、ベッドと冷蔵庫が

納期指定ができないので

受け取り日の前日に注文して

アマゾンプライムで翌日配送で

注文しないといけないようです

忘れないように、前日手配しない

といけないですね、ドキドキです

注文した洗濯機です、ちゃんと動くかな？

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本日のコツ【引き渡し前のRCマンションで漏水が・・その２】

おはようございます！

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１００室大家　の　林勝好です

さて、１２月に入って少しずつ

台風被害の修理も進んできました・・

続きは編集後記で

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■■　本日のコツ

【引き渡し前のRCマンションで漏水が・・その２】

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■　本文

日曜日の夜の夕ごはん前に発覚

した、引き渡し前のマンション

での漏水事件の続編です

「引き渡しの前の物件で漏水が

発生しているかもしれない・・」

という電話が最初にかかって

きたのが日曜日の１８時すぎ

その電話には出ることができず

その後、１回目の話ができたのが

１９時すぎ

「現地に行ったほうがいいですよ」

と伝えて、いったんその電話を

切りました

そして、その２回目の電話が

かかってくるまでに、相談して

きたメンバーさんが、自分で行く

と決断していたら、わたしも

行くことにしていました

そして、２回目の電話がかかって

きたのが２０時少し前

結果、車で２時間かかる場所に

ある引き渡し前のマンションまで

ふたりで行くことになりました

わたしは、メンバーさんが車を

運転して迎えに来るまでの

１時間ほどの間に、ごはんを

食べて出かける準備をしました

持ち物は、脚立と懐中電灯

２１時頃にお迎えが来て

そこから２時間のドライブです

２時間のドライブの間に

・現地を見て漏水かどうか

どうやって判断するか

「漏水と推定された場合に」

・その原因の推測

・今後の調査方法

・売主への依頼内容

・引き渡しを受けるか受けないか

・引き渡し期限を伸ばすか伸ばさないか

・契約は解除になるのかならないのか

・売主がどのように反応するか

・直して使用できるのかどうか

・現在の入居者に現況をヒアリングするかどうか

などなど、思いつくままに

メンバーさんと話しを続け

シミュレーションをし続け

思ったよりも早く１時間半ほど

で、真っ暗な中に少なめの

共用灯だけで白く浮かび上がる

マンションに到着しました

静かな住宅地の中ですので

２２時を過ぎると小さな声

でも周りによく聞こえるような

静けさです

すぐに車のエンジンを止めて

脚立と懐中電灯とカメラを

持ってマンションの中に入って

行くと

コンクリートのひんやりと

した冷たい空気と、暖かい雨

が降ったことによる湿った

暖かい空気がマンションの

中廊下の冷たい空気と混じり

あっているのがわかるようでした

マンションのコンクリートの

壁には、冷たい壁と暖かい湿度

の高い空気で出来上がる

結露の水滴がびっしり

と発生していて

その水滴がまとまって

壁の途中からたくさんの筋に

なって床まで流れ出していました

もちろん、石膏ボードが貼って

なく、コンクリートに直接

塗装をして仕上げてある部分は

天井も床も全て結露で濡れて

います

さらに、メンバーさんの友人

が「床に水が溜まっている」

と連絡してきたフロアーの

廊下は

外部に直接に面している廊下

なので、雨が降り込んでいた上に

廊下の表面に不陸や、排水の

勾配が取れていない部分もあり

水が溜まっていて水浸しです

確かに、現象としては

「天井も壁も（コンクリ部分は）

（結露）で濡れ濡れ、床にも

（雨が降り込んで）水が溜まって

濡れ濡れ」

という状態でしたので

「漏水か！」

と驚く可能性もありますが

現地を見てみると、漏水ではなく

「ひどい結露」

だったということになりました

現地滞在時間は、３０分ほどを

想定していましたが、１０分も

かからないくらいで終了し

「漏水ではなくて、結露」

という結論で、

悠々と帰路につきました

行くまでは、かなりビクビク

していましたが、結果、安心

して日曜日の夜を過ごすことが

できました

メンバーさんも、わたしも

安心して眠ることができて

現地に確認をしに行って

本当によかったと思います！

雨漏りしていると、木部はあっという間にカビが生えてきます。。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■■編集後記

・アパートの陸屋根の笠木の

ステンレス板のめくれ

→修理終了

・レンジフードの外部の変形

→修理終了

・自宅の屋根の鉄板のめくれ

→現在修理中

自宅の屋根の鉄板は

台風１９号の際にめくれ上が

ったようで、その大雨が部屋

に漏れてきて、バケツで水を

受けるほどの雨漏りが発生し

てしまいました

とりあえず、応急処置をして

水がダダ漏れになっているの

を防いでいただけで

自宅以外の収益物件の作業を

先にして、自宅は後回しに

していたのですが

ようやく、自宅にも手が回る

ようになってきたので、修理

に取り掛かることになりました

とは言っても、鉄板がめくれた

だけでなく、築５０年を超える

建物なので、時々屋根の修繕

をしていたことはあるのですが

もともと古い屋根がベースです

ですので、全体的に少しずつ

錆が出ていたり、鉄板を留めて

いる釘が緩んでいたり、塗装の

耐久性がなくなったりしていて

完全復旧をしようとすると

屋根の上に新しい屋根を作る

くらいの仕事になってしまいます

しかし、築５０年の自宅に

そんなに大きな作業を加える

ことも少しやりすぎな気がする

ので

結局、雨漏りしている

（と想定される）エリアを

大きめな範囲で、耐久性のある

ウレタン塗装をすることにして

それ以外の部分には、安価な

アクリル塗装をすることに

しました

雨が続いていて、雨の中を縫う

ようにしての作業になるので

なかなかはかどりませんが

晴れた日が２日ほどあれば

なんとか塗れると思います！

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本日のコツ【引き渡し前のRCマンションで漏水が・・！】

おはようございます！

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１００室大家　の　林勝好です

１１月もそろそろ終わりに

なってきて、今年も残すところ

あと１ヶ月になります・・

続きは編集後記で

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■■　本日のコツ

【引き渡し前のRCマンションで漏水が・・！】

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■　本文

「マイアミオレンジ」の融資の

続編を書こうと思っていたのです

が、急遽突発的な出来事があった

ので、今日はその話をします

ある日曜日のことですが

子どもに手伝わせて

３時間移動して、３時間かけて

所有物件の共用部清掃を終えて

家に帰ってきて、お風呂に入って

さて食事をと思っていた矢先に

メンターシステムのメンバー

（わたしが、こっそり主催して

いる会の会員さんのことです）

のおひとりから、電話があった

のです

その内容は

「購入予定の物件で、漏水

しているかもしれないと

連絡があったけど、どうしよう」

という相談でした

その物件は、今月のはじめに

そのメンバーさんと一緒に

現地調査をして

その後、様々なリスク検討を

行って、購入することに決めた

のですが

その後、無事に契約して

融資獲得の最終段階にきて

いるところで

融資が確定したら、来月中旬に

決済して引き渡しの予定だった

のです

ところが、たまたま現地を見に

行ったメンバーさんの友人から

物件の廊下の床に水が溜まって

壁もずぶ濡れで、どこかから

漏水しているのではないか。

という連絡がきたので、

善後策を考えたくて電話して

きたということでした

さて、電話で話しながら

わたしが考えたことは

・屋上からの雨漏りや、吸水管

の破裂などの漏水であれば

隠れていた瑕疵が引き渡し前に

出てきたということで契約解除

になるのか

・引き渡し期限までにあと

２週間ほどだが、売主がその

漏水（水たまり）の原因を

究明して、修理が必要ならば

修理して引き渡しに間に合うのか

・売主は、売却が決まった後で

売却物件にお金をかける気持ちが

ないはずなので、修理が必要な

場合でも、値引きで対応したい

というかもしれない

・値引きで対応する場合には

どれぐらいの値引きを求める

のが妥当なのか

・漏水（水たまり）の原因は

本当に究明できるのか

・そもそも、漏水（と思われる

ような現象）が起きている物件

の購入を進めていいのか

などでしたが、それらの話を

メンバーさんと話しながら

最終的にわたしがそのメンバー

さんに伝えたのは

「いろいろと、対処法を考えて

準備をすることは大事ですが、

不動産賃貸業を自分の事業

として、これからもやってゆく

考えであるのならば

現地でいま現在トラブル

（と思われること）が起きていて

その状態を確認できるのは

いましかない

そして、大きなトラブルで

あれば、そのリスクを回避する

方法として一番いいのは

買わないことかもしれない

そして、その状態の確認を

誰かに依頼することが

できないのであれば

いますぐに、現地に向かって

まずは現状を把握することが

大事だと思います」

ということでした

その物件までは、車で片道

約２時間、往復４時間

現地で３０分かかるとして

合計約５時間かかります

時間は日曜日の夜８時

メンバーさんはサラリーマン

なので、もちろん翌日は

月曜日で出勤

今から出かけて帰ってこれる

のは、月曜日の朝方３時頃

でも、事業主ですから

自分ががんばらないことで

発生する損失は自分がカバー

しないといけないのです

「少し考えてみます」

そう言って電話を切った

メンバーさんから１０分後に

「これから現地に行ってきます」

という電話がかかってきました

その間に、わたしも覚悟を

決めて一緒に現地に行くこと

にしていたので

メンバーさんの運転する車で

一緒に現地に行ってきました

続きはまた次回

漏れている水は写真で撮ってもわかりずらいですよね。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■■編集後記

今日は１１月２７日ですので

１２月に入るまでにあと４日

そしてその後１２月に入り

あと１ヶ月で２０１９年

も終わります

２０２０年に向けて新しい手帳

を買って、２０１９年の手帳から

移し替えるメモをいくつか書き

写して

新しく迎える２０２０年の

スケジュールの整理を少しずつ

進めているのですが

そのスケジュールをいろいろと

書き込みながら、夏の旅行の

予定を入れようとしたところ

ここのところ数年、岐阜の実家

にいる両親を連れて夏に旅行に

行っていて、恒例のようになって

いるのですが

ふと、今年は、東京オリンピック

があるので、もしかしたら両親

を東京に招いて、一緒に生で

オリンピックを見るのが

いいのかなと思いました

昨日までに、東京オリンピック

の観戦チケットの第３回目の

抽選の申し込みがあり

そこに応募しましたので

その抽選結果次第では、

夏の旅行は今年は無しにして

東京リンピックを観戦するのが

今年の夏のイベントになるかも

しれません

今までの２回の抽選は落選して

いますが、３回目の今回の抽選

の結果が待ち遠しくなってきました！

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本日のコツ【マイアミオレンジの引渡しまでに融資を決めないと！】

おはようございます！

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１００室大家　の　林勝好です

今朝の新聞で、損害保険大手３社

の２０１９年度の台風や豪雨など

の自然災害による保険金の支払い

見込額が合計で約９８００億円に

なる見込みと発表されていました・・

続きは編集後記で

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■■　本日のコツ

【マイアミオレンジの引渡しまでに融資を決めないと！】

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■　本文

「マイアミオレンジ」の契約は

８月に締結できたのですが

引き渡しは翌年の１月です

その間に

わたしは購入資金の調達をして

売主さんは、滞納入居者さんと

裁判して退去させないとなりません

収益不動産の購入資金の融資は

契約してから１ヶ月以内くらい

に金融機関の承認を獲得して

その融資金と自己資金を使って

契約日から１ヶ月後の決済を行う

というのが一般的ですが

今回の契約は、売主さんの都合

で、契約５ヶ月後に引き渡しと

なるので、それに合わせて

融資特約の期限を契約４ヶ月後

の１２月にしました

融資特約の期限を４ヶ月も取る

ことにしたのは、売主さんの

滞納入居者問題という事情も

ありますが

買主のわたしとしても、築年数

が４０年を超えた、法定耐用

年数超えの建物に対して

収益不動産購入資金の長期の

融資を受けることができるか

というのは、結構ハードルが

高いのです

この融資ハードルが高いことを

売主さんも仲介の不動産会社さん

も理解していらっしゃったので

そもそも、この物件を売りに出す

際には、希望の売却金額で契約

できても、融資特約が流れて決済

ができなくなることも想定して

いたようでした

ですので、滞納入居者問題が

無かったとして、融資特約の

期間を一般的な期間よりも

長くすることは想定していた

ようです

わたしも、この手の築年数が

古い物件の場合には、一般の

金融機関があまり好まないのは

分かっていましたので

物件の紹介を受けた段階で

いくつかのノンバンクくらい

しか融資の可能性がないのかな

と思って取り組んでいましたが

時間をかけても良いとなると

色々な金融機関に当たって

できるだけ有利な融資条件で

資金調達をしたくなってしま

います

というわけで、まずは既存

融資先の金融機関をあたる

ことにしました

４地方銀行、３信用金庫

この７金融機関に問い合わせ

して、担当者の方と電話や面談

で資料を見ながら、説明して

支店内の感触を探ってもらう

のに２週間ほどかかりました

しかし、想定通りといえば

想定通りで、法定耐用年数を

超えた建物には、なかなか

よい返事をくれる金融機関は

なく、全滅でした・・

というわけで、簡単には

融資を獲得することはできず

次の金融機関に当たること

にしました

続きは次回

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■■編集後記

新聞によると、２０１９年度の地震

を除く台風や豪雨などの自然災害に

よる保険金の支払い見込額が損害保

険大手３社の東京海上、MS&AD、

損保ホールディングスの３社合計で

約９８００億円となり

昨年度の１.６兆円に次ぐ過去２番

目になる見込みとなっているようで

す

１年間の中でも、９月の台風１５号

で約３８００億円、１０月の台風１

９号では、単独の風水害で過去３番

目の規模になる４９００億円となり

合計で約８７００億円のようです

１年間の保険金支払額の８８.８％

をたった２回の台風で占めてしまう

のですから、やはり台風の被害とい

うのは特別なんですね

わたしの所有する物件でも

この二つの台風の被害確認

見積り取得、緊急的な修繕が

終了して

保険金の請求があと残り１件

今後修繕が必要な箇所が１１件

残っていますので、年内に

できない工事もありそうです

やれるところから一つずつ

こなしていきたいと思います！

屋根の防水シートが風でペロンとめくれています

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本日のコツ【マイアミオレンジの契約、引渡しはなんと５ヶ月後！】

おはようございます！

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１００室大家　の　林勝好です

ようやく台風１５号で被害の出た

物件の修繕見積もりが出てきまし

た、２ヶ月がかりです・・

続きは編集後記で

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■■　

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■　本文

「マイアミオレンジ」を売る意志

がありますよー

と不動産会社さんから教えてもら

ったわたしは、すぐに買う意思を

伝えてもらいました

売主さんも、願ったり叶ったり

で即契約になったのですが

その契約書の引き渡し時期が

なんと５ヶ月後の翌年の１月

となっていたのでした

わたしの方は、融資特約を付ける

ことにしていたので、１ヶ月か

２ヶ月後が引き渡し時期になるの

だろうと思っていたのですが

まさかの５ヶ月ごとはなんで？

と思い、理由を聞いたところ

５室ある居室のうち１室が滞納

している部屋で、滞納している

入居者さんと連絡も付かず

これから裁判を開始するので

裁判が終了して、残置物を撤去

して、原状回復をしてから

引き渡しとなると、今から５ヶ月

かかるだろうということでした

もちろん、滞納入居者さんとの

関係を整理していただけるのは

買主のわたしとしてはありがたい

話ですので、その通りの契約で

捺印することにしました

それにしても、契約してから

引き渡しまで半年近くもかかる

中古物件は珍しいですよね

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■■編集後記

台風１５号が千葉県に未曾有の

被害を発生させたのが９月８日

その時に、わたしの所有する物件

のひとつで、台風の被害で何箇所

か壊れたところがありました

この時の台風では、千葉県では

かなりの広範囲で停電が発生し

たり、屋根が飛んで生活に支障

が出る方も多くいたので

入居者さんの生活にも大きな支障

が出ない程度の破損だったわたし

の物件の修繕は後回しにしても

らって、時間ができた頃に直して

もらえればいいですよ

と話しをして、見積もりを急がせ

ないような話しぶりでお願いして

いたのですが

ちょっと話し方が甘かったようで

１ヶ月経っても見積もりが出て

こないので、もちろん、修理も

できない状況になっていました

その間にも、台風１９号、

台風２２号と立て続けに大きな

被害を出した台風が直撃して

他の物件も被害が出てきて

被害確認、見積もり、修繕、

保険求償など、やっても

やっても追いつかないくらい

になってきてしまいました

そうして、ようやく２ヶ月経過

した数日前に見積もりをもらう

ことができました

さて、これから見積もりの内容

を精査して、保険求償手続きを

して、修繕をしたいと思います。。

窓の面格子が壊れた戸建てです

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本日のコツ【今年の冬に購入した物件の話】

おはようございます！

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１００室大家　の　林勝好です

ただいま北海道の札幌に来てます

目的は、昨年購入した北海道の

木造アパートの今後の運営を

どのようにしていくか決める

ことです・・

続きは編集後記で

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■■　本日のコツ

【今年の冬に購入した物件の話】

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■　本文

今年の冬の２月に購入した

築４０年の鉄骨造のオレンジ色の

ビルの話の続きです

名付けて「マイアミオレンジ」

本当を言うと、外観の印象は

太陽が燦々と輝くアメリカの

避寒地のマイアミというよりは

橙色の「和歌山みかん」という

純和風な感じも否めなくはない

ですが、そこはイメージの世界

なので、あえて青い空に映える

（ようなイメージの）

「マイアミオレンジ」と呼ぶよう

にします

さて、友人の購入予定の物件を

見に行った時に、その物件を紹介

してくれた不動産会社さんが

「このオレンジのビルも今回

ご案内するマンションと同じ

オーナーさんなので、もしか

したら近いうちに売りに出る

かもしれません」

と友人とわたしに話をしてきた

ことが、わたしと

「マイアミオレンジ」との

運命の出会いだったことは

今年の２月にお話ししましたが

それが、昨年の春４月頃で

その不動産会社さんから

「マイアミオレンジ」を

オーナーさんが売りに出すと

決めたのですが購入意思は

ありますか？

と連絡があったのは、昨年の

７月でした

４月に「売却されるかもしれない」

と不動産会社さんと立ち話をして

から３ヶ月経っていたのですが

その立ち話をした時に、すでに

「価格次第ですが、売りに出たら

買いますよ」

とお伝えしていましたので

まだ、販売図面も作っていない

状態で不動産会社さんから連絡

をいただくことができたのでした

この物件は築年数が古いことも

あり、売主さんもすぐに売れる

価格で売却をするつもりだった

ようで

この地域では、かなり割安な価格

で売却の意思を固められたようです

ですので、不動産会社さんとして

は、レインズに載せたり、ポータル

サイトに載せることで

反響をたくさんもらうのが目に

見えていたので

問い合わせがあるたびに、資料を

送ったり、物件の案内をしたり、

物件の瑕疵の説明をしたり、融資

の相談に乗ったり、買い付けを

もらった後で「やっぱりやめた」

とかいうすったもんだを避ける

ために、わたしが購入意思が

あれば、どこにも情報を出さずに

契約します

というお話しでしたので

即契約をすることになりました

こういう話をしていただける

不動産会社さんがいらっしゃって

割安な物件の紹介をもらえて

契約ができると購入が楽でいいですね

朝一番の便で札幌に向かいますが、夜が開け始めた羽田空港からすっかり雪化粧した富士山が見えます

東京の街を旅立ち

北海道の大地に到着です

https://tabelog.com/hokkaido/A0101/A010105/1049561/

お昼ご飯は、地元の若手投資家さんと札幌名物のスープカレーでランチミーティングしました

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■■編集後記

昨年の秋に北海道に現地調査に来て

かなり格安な価格で購入することに

した木造アパートですが

購入した状態そのままで、

そろそろ１年が過ぎようと

しています

遠隔地であることもあり

購入した状態そのままで

売却するという選択肢もあり

あまり積極的でもなく売りに

出しているのはいるのですが

売却の反応もあまり芳しくなく

さて、どうしたものか？

と考えながら、今年の春から

夏を過ごしていたのですが

実物を見ることもなく

ただ漫然と「どうしよう」と

考えているだけでは

前に進みません

という訳で、まずは物件の近く

まで行って、物件の状況や周辺

の状況を感じながら

そのアパートのことを集中して

考える時間を作ろうかなと思い

まずは、札幌に来て、北海道の

地元の知り合いと相談すること

にしました

自分が動かないと、周りの人も

物件も、動かなくなりますので

少し動いてみようと思っています！

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本日のコツ【三つの台風で発生した被害は？】

おはようございます！

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１００室大家　の　林勝好です

１０月も残すところあと２日と

なり、今年も１１月と１２月の

２ヶ月で終わってしまいます

あと残り２ヶ月ですが、

まだ２ヶ月、１年の１７％も

残っていますので、できることも

たくさんあるはずです・・

続きは編集後記で

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■■　本日のコツ

【三つの台風で発生した被害は？】

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■　本文

９月と１０月の台風被害に遭われた

方々にお見舞い申し上げます。

今年は、９月の台風１５号、

１０月に入って台風１９号、

そして、先週は台風２２号の

影響の大雨と

わたしの住んでいる千葉県も

含めて、今年の秋は、全国的に

かなり大きな被害が出ています

台風１５号では、わたしの所有

する物件の近所のゴルフ練習場

の鉄柱が倒れて近隣の住宅を

なぎ倒す被害も発生していましたが

今週からようやく撤去作業が

始まったようです

この練習場は、わたしもこれまで

に何度となく利用していてよく

知っていた練習場でしたので

台風通過の翌日に物件チェックに

行った時に屋上からその様子を

見た時には、衝撃を受けました

屋上の点検をしようとして屋上に

上がり、周囲を見渡したところ

いつも見ているこのゴルフ練習場

がおかしな形になっていることに

気がつき

LINEニュースで出ていた

「ゴルフ練習場の鉄柱が倒壊」

という言葉と結びつきました

わたしも、事業者としては、

この被害の今後の事態の

推移には大きな関心を持って

見ていきたいと思っています

また、台風１９号では、

栃木県に所有している物件の

数キロ離れた川の堤防が決壊し

出張先の福岡からかなり心配

したのですが、決壊した堤防が

物件のある地域の反対側だった

こともあり大きな被害は

出ませんでした

この決壊のニュース映像では

数年前に購入を検討していた

４階建てのRCマンションが

流れ出した川の水をモロに

受けていて

住んでいる方が廊下に出て

心配そうに見ている姿を見て

心が痛みました

その後も台風２２号による大雨

もあり、わたしの賃貸物件でも

全ての被害の確認ができていま

せんが

生活に直結する、エレベーター

や給湯器などの被害が出ている

ライフラインの部分は

なんとか即対応することが

できましたので

あとは、壊れているけれども

早急に直す必要がない部分も含めて

現地で確認をしながら

修理見積もりをとったり

修理発注をしたりしながら

保険で求償できる部分は求償し

保険対象でない部分も含めて

出来るだけ早く原状回復して

入居者さんの生活が元どおりに

なればいいなと思っています

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■■編集後記

あと２ヶ月をどう過ごすかという

ことを考えた時に

２０１９年のいままでがなんとなく

スーッとすぎてきてしまっているな

と感じている人は、

今からでも遅くありませんので

２０１９年の１０ヶ月を振り返って

「うまくできたことを５個」

「うまくできなかったこと５個」

を書き出して

２０１９年のあと２ヶ月で

どうしてもやりたいことを

決めるといいと思います

その時に、

あと２ヶ月ではできないから

こんな目標を立てても仕方がない

と思って投げ出さずに

まずは、目標設定して

その目標に向かって行動を開始し

今年できなかったら来年まで

持ち越しすればいい

と気軽に目標設定して

まずは、行動につなげるといいと

思います

大人になると、１ヶ月や２ヶ月

や、１年や２年で到達できない

夢や目標はいっぱいありますので

まずは、やりたいことを決めて

そこに向かって第一歩を進める

ことが大事ですからね

わたしも、２０１９年の目標設定

は昨年の年末に設定して、半年で

一度見直して、いままた検証して

いますが

最後の２ヶ月でどれだけできるか

と思いながら、２０２０年の

目標設定も同時に進めています

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本日のコツ【ゴルフスクールの営業のためにわたしがしていること】

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２月８日以来発行していなかった

ブログを８ヶ月と１３日振りに

発行することができました・・

続きは編集後記で

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■■　本日のコツ

【ゴルフスクールの営業のためにわたしがしていること】

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■　本文

８ヶ月の間、ゴルフスクールの

集客と営業のために下記のような

SNSでの活動をしていました

これらの文章を書いていると

それだけで「文章を書く」

という作業自体にお腹いっぱい

になってしまい

不動産関連のブログを含めた

文章を書く力が減っていたように

思います

まずひとつ目は、お店を

Google検索した際に出てくる

Googleビジネスの

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次は、ステップゴルフプラス

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自分のゴルフの話を書いている

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書いているアメブロです

内容はメルマガと被っています

けど、メルマガにはない写真が

あります

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■■編集後記

長らくブログをご無沙汰して

いたのは

体調が悪かったわけでもなく

家族に不幸があったわけでもなく

不動産投資がうまくいっていない

わけでもなく

２月１５日にオープンした

インドアゴルフスクールを軌道に

乗せるために、そちらに時間資源

を投入していて

こちらのブログを書く時間を

ゴルフスクールの広告に回して

しまっていたからでした

そして、なぜブログを再開する

気になったかというと

以前からわたしのブログを読んで

いただいていた読者さんが

わたしの地元の岐阜県出身で

なおかつ、ここ２年くらいの間に

ゴルフ仲間になって、年に数回

ゴルフをご一緒していルのですが

たまたま、１０月の三連休に

一緒に泊まりのゴルフコンペに

出ることになって、ホテルが

同室になったのです

そして、その方から

「最近ブログもメルマガも書いて

ないようでしたので、何かあった

のか心配してましたが、今回の

ゴルフで会えて良かったです。

ところで、どうしてメルマガを

書かなくなったのですか？」

と聞かれて、先に書いた理由を

お答えしたのです

そう考えると、もうこれ以上

不動産のメルマガを放っておく

訳にいかなくなり

ゴルフスクールの経営も

７月からは単月で黒字になる

ようになったこともあり

これからブログを再開する

ことにしました

長らく、発行していませんで

したので、読者のみなさまも

わたしのことを忘れてしまった

かもしれませんが

引き続き、週１くらいのペース

で発行することにしましたので

お付き合いいただければと思い

ます

よろしくお願いいたします！

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本日のコツ【築４０年の重量鉄骨マンションの購入が決まりました！】

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２月１５日にオープンすることが

決まったゴルフスクール店の準備

で毎日色々なことをしています・・

続きは編集後記で

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■■　本日のコツ

【築４０年の重量鉄骨マンションの購入が決まりました！】

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■　本文

昨年の８月くらいから購入活動を

行っていた築４０年の鉄骨マンション

ですが、金銭消費貸借契約も終わり

ようやく購入することができそうです

外観が鮮やかなオレンジですので

「マイアミオレンジ」

とこれから呼ぶことにします

思い返せば、友人が購入検討する

マンションの現地調査に一緒に

行ったのが「マイアミオレンジ」

との出会いでした

それは、昨年の春に友人が

取引のある不動産会社さんから

容積率をちょっとオーバーした

築１５年ほどのマンションの

紹介を受けたことから始まります

友人が購入を検討していた物件

を現地調査した結果、価格も安く

建物もそれなりにちゃんとしていて

賃貸需要も十分期待できる物件で

容積率をちょっとオーバーして

いることを大きく上回るメリット

がありましたので

友人はそのマンションを購入する

ことを決定して、融資金融機関を

探して、その数ヶ月後に購入する

ことになりました

そして、その現地調査の際に

不動産会社さんに案内して

もらった先に

友人のマンションの隣の

位置指定道路を挟んだ向かいに

かなり古い３階建ての派手な

オレンジ色のビルがあったのです

それが

「マイアミオレンジ」

との出会いでした

その不動産会社さんから

「このオレンジのビルも今回

ご案内するマンションと同じ

オーナーさんなので、もしか

したら近いうちに売りに出る

かもしれません」

「でも、築年も昭和５０年代で

耐用年数超えてますし、建築確認

の検査も受けていませんし、

隣にビルとつながっている倉庫も

ありますし、６ヶ月賃料を滞納して

連絡が付かない入居者さんもいて

相当購入ハードル高い物件ですけど」

と説明されましたが

わたしは不動産会社さんに

「古くても、既存不適格でも、

不良入居者さんがいても

価格次第で取り組むつもりは

ありますので、売主さんが

売る気になったら教えてください」

と返事しました

話しが長くなりましたので

続きは次回にします

写真は原状回復中の「マイアミオレンジ」の室内です。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■■編集後記

昨日は、松戸で購入する予定の

築４０年のアパートの引渡前の

修繕現場の立ち会いに行き

（これは、ゴルフスクールではなく

不動産賃貸業ですが）

その後は、ゴルフスクール店の

店長兼コーチの採用面接を２件

行って

さらに、その後は集客の促進活動

の打合せを行いました

前回のコーチ採用では、

まさかの出勤３日目で退職という

どんでん返しがあり、今回は

慎重に採用しようと考えてました

とは言っても

お店のオープンが近づいて

新聞の折り込みチラシや

ポスティングのチラシや

お店の前に貼ったポスターを見て

興味を持ったお客さんから

問合せの電話もかかってくるように

なってきましたので

やはり、フランチャイズ本部の

スタッフだけではなく

自分の店としてがんばろうと思って

くれる店長さんがいてくれると

今後の店舗運営には大切だという

思いもあり

良い方が応募してくれたら

すぐにでも採用したいと考えて

いました

そうすると、昨日面接した２人

のうち、おひとりが年齢的にも

これまでの経験もゴルフの経歴も

人柄も合格点でしたので

即採用することにしました

店舗の室内もどんどん工事が進み

ゴルフスクールっぽくなっていく

様子を毎日のように確認して

オープンの日を待つのはとても

ワクワクします！

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２／１５（金）　１４：００オープン！

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オープンまであと10日！

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Hayashi Katsuyoshiさん(@kassan.hayashi)がシェアした投稿 - 2019年Feb月5日am3時50分PST

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