皆さん不安のようです！
最近のエレベーターは意匠の点でメーカー名を故意に
隠すケースがよく見受けられます。
それに伴い、お客様から色々な質問を頂くようになりました。
ビルの設備に関心をお持ちいただくことを歓迎しており、皆さん
クールに振舞っているようで内心は色々不安をお持ちのようです。
エレベーターの籠の中でテナントから質問を頂くと、乗り合わせた
皆さんが聞き耳を立てて聞いているのが良くわかります。
信頼とは？
シンドラー社の対応を見ていて、現場で働かれている方には
気の毒ですが、安かろう悪かろうでは通用しません。
この機会に、ビルオーナーにも安全管理にはコストが掛かる
ことを再認識していただきたいと思います。
こうして色々なメーカーを見ていると、エンジニアの技量も含めて
バランス的に大手三菱が抜き出てしまうようですが、どこか他に
良いメーカーは有りませんか？
被害者の方のご冥福をお祈りします。
エレベーターの故障が強調されているようですが、通常の
管理では考えられないような事柄が聞こえてきます。
所謂大手エレベーター管理会社が通常行う点検は
月に１回です。
最近は電話回線を使用し２４時間遠隔監視を行い、現地での
点検回数は減る方向にあります。
不具合はその場で解消し同じような故障が頻発するなど
通常は考えられません。
消耗部品を定期的に交換して適正な保守管理を行えば
今回の事故が起こることなどありえず、
管理者が点検作業員の指摘する消耗部品の交換などの助言を聞かず、
先送りにした疑えさえ感じることが出来ます。
設備管理委託先をコロコロ替える管理会社は要注意！
設備管理の委託先とは十分なコミュニケーションを取って
不具合の早期発見を行うことで事故を未然に防がなければ
なりませんが、委託先をコロコロ替える様では作業者も現場
に愛着が湧きません。
委託費が安くて信頼できる会社など簡単に見つかるものでは有りません。
オーナーからの管理費が安いと嘆くよりも、高い管理費が取れる
管理会社を目指ましょう！
安い管理会社などいくらでもあります。
質の高い管理会社は限りがあります。
事故などのリスクを考えると保守費用を出し惜しむオーナー
などと心中はしたくありません。
管理費が高くても質の高い管理が出来る管理会社を目指さな
ければ人材も育たず未来がありません。
大切なことは不器用でもコツコツと信頼を積み上げていくことではないでしょうか。
六本木ヒルズに行って来ました！
私は森ビルさんと係わりはありませんが、自社が管理している
ビルの安全対策に係わっており、六本木ヒルズにその後の安全
対策の状況を見に行って来ました。
もちろんこっそりです。
事故を二度と起こしてはいけない！
将来の国の宝だった被害者の冥福を祈らずにはいられません。
二度と同じ事故を起こしてはなりません。
現場は事故当時とは様変わりして、これからは行き交う人の
記憶も少しずつ薄らいでしまうかもしれませんが我々管理に
係わるものは事故ゼロを目指して日々の努力を惜しんでは
いけないと思いました。
ビルを見学したところ、意匠は後回しで階段、ウッドデッキなどに
黄色いテープの表示や注意喚起の看板があちこちにされていました。
率直に感じたことは、なりふりかまわず危険箇所を潰したなと思わせるものでした。
時代が変われば考え方も変わっていくのでしょうが！
今まで良かった事がダメになったり、逆に良くなったり時代が
変われば人々の考え方も変わることが有るかもしれませんが、
安全対策はこれで完璧とはならないでしょう。
設計の段階又は施工中にどこまで安全の事前対策が
出来るかが勝負です。
竣工後に対策をすればつぎはぎだらけのパッチワークの
様になってしまいますが、危険箇所を発見したらその場で
対策する気概を持って今後は取り組みたいと思います。
ビル裏手のエスカレーター降り口に貼ってある滑り止めの
デッキテープが磨り減っていたような気がしましたが、
その後は如何でしょうか・・・？
テナントの窓口でわかること
テナントの窓口は普通、総務部の方が対応されますが、
総務部又は先方担当者の人柄はもちろんの事、社内での
立場などでテナントの会社内容まで見えて来ます。
所謂、紳士的な対応で交渉相手として手強く、自社の社員に
きっちり指導が出来る総務部又は担当者のいるテナントは
失礼ながら株を購入させていただきたいと思わせます。
担当している部署が十分パフォーマンスを発揮していると言う事は
他の部署も同様のようで、見ていて気持ちの良いものです。
逆に窓口の担当部署に権限も無く、担当者が煮詰まらない対応
しか出来ないテナントは社員の教育も徹底されず、業績も思わしく
ないように感じることが出来ます。
たとえ一部上場企業であっても数年の後に他社に吸収されて
名前が消えてしまった企業さんがそうでした。
夜中に酔っ払って防災センターに絡んで来るような社員がいる
企業は消えて無くなってしまうようです。
注意に注意を重ねてもまだ足りない！
新築ビルで入居テナントが決まっている場合、竣工前に
入居工事を始める場合が良くあります。
店舗の様に居ぬきで貸すならともかく、ビル基本設備と
テナント増設設備が混在する場合などは十分な準備と
注意が必要です。
出来ることなら工事資材が勿体無いなどとけちな事は
言わないで竣工後引渡しをすることが賢明です。
何故か？
工事の責任所在が曖昧になるならともかくも、入居後
テナントからのクレーム対応があった場合、どちらの
工事か確認するだけでも時間と労力の無駄です。
明確に判断しにくいものほど原因が複雑です。
中古ビルのテナント入替え工事の場合は、テナント資産の
移譲などにかかわってはいけません。
きっちりと原状回復工事を行い、新たな事務室を引き渡すべきです。
テナントの原状回復工事予算が足らない場合、入居工事の
時間が足らない場合でも譲ってはいけません。
一時的に話のわかる見かけの良い管理者になるよりも、
永く信頼される管理者になるべきです。
オイルも色々。バイクはバイク専用！
自家用車用の余りオイルで頻繁（約１ヶ月毎）に
オイル交換を行って見ました。
どれも４Ｌ／４，０００円ぐらいの１００％化学合成若しくは
部分合成オイルでした。
この車用オイルが湿式クラッチの滑りを呼んでしまったなど
当初は気がつきもしませんでした。
バイクにも慣れて、１２，０００回転ぐらいを常用して
乗り回すようになると、うっかりオーバーレブさせて
バルブサージングを起こすことが度々発生するようになり、
自分の腕の未熟さからレッドゾーン少し手前での操作が
出来ずオーバーレブさせていると思っていました。
当初、８，０００～９，０００回転で乗っているうちは
気がつきませんでしたが、１２，０００回転ぐらいを
常用するようになってやっとクラッチの滑りに気が付いた
しだいです。
バイク専用オイル【モチュール３００Ｖファクトリーライン５Ｗ－４０】
バイク専用のモチュール（当時１Ｌ／２．７４０円）に変えたところ
状況が激変しクラッチの滑りも無く、シフトチェンジの際にはミッションの
剛性感まで感じるようになりました。
やはりバイクにはバイク専用のオイル使用が肝要でした。
チープチューニング開始！
消耗品の購入で資金も底を尽き、ボアアップもキャブ交換も
ままにならないことから手軽に出来るチューニングから手をつけました。
基本は空気とガソリンの混合気を大量にエンジンに送り、効率よく
燃やして効率よく出すことです。
まずエアクリーナーを取っ払う。
ＭＪの交換とプラグをイリジウムに変更。
エアクリーナーを取るだけだと吸気音が割れて五月蝿いので
エアファンネルに交換しＭＪは＃７５から＃８２に変更して安定しました。
トライ＆エラーの繰り返しでした。
次にリミッターカットです。ＣＤＩの４速と５速に抵抗器が入っているので
カプラー部分でショートカットの短絡線をつけて完了です。
特に不満はありませんでしたがその後武川のＣＤＩに交換しました。
どちらが良いのか解りません。
ドリブンスプロケット（前）を最高速ＵＰに１Ｔ増やして１３Ｔに変更。
簡単にメーターを振り切るので排気量をチョビット増やし安全の
ために黄色ナンバーに変更しました。
二段右折も不要になり一石二鳥でした。
復活までの道
鍵も無くシフトペダルも折れ、長い間雨ざらしで錆付いた車体を
破格の金額で譲り受けました。
まず最初にやったことは鍵の複製でした。
シリンダーを車体から外し、近くの鍵屋に持ち込んで４，０００円で
鍵が出来上がりました。
次に出来上がった鍵でガソリンタンクを開けて中の確認と古いガソリンの廃棄です。
タンクに凹みはあるものの中に錆は見受けられませんでした。
ガソリンコック、ストレーナーにわずかな錆が付着しているだけでした。
自家用車のオイル交換の余りでオイルを変えて、キャブレターを分解掃除し、
新しいガソリンを入れてキックしてみるとエンジンがかかりました。
ただエンジンがかかっただけでしたが何かすごく幸せな気分になることが出来ました。
消耗部品・欠損部品の交換
前後タイアとチューブ、ドライブチェーン、バッテリー、左右のバックミラー、
折れたシフトペダルの交換。自賠責保険にヘルメットで合計約６万円、
新たにラチェットレンチセット、コンビネーションスパナセット、チェーンカッターなどの
工具とサービスマニュアルで約３万円でした。
破れたシートは手縫いで補修し、後はコンパウンドでバイクを磨く毎日でした。
スピードが足りない！けれども美しい～！
余りの遅さにビックリ。
ＲＺ５０にしておけば良かったかなと一瞬後悔したものの、５０ｃｃで１３，５００回転
まで軽く回るエンジンの姿と車体のスタイルに時々磨くのをやめて見惚れてしまいました。
テナントの満足度は高いか？
ビルの立地、使い勝手は入居前に確認できますが、
入居後は家賃と共益費に見合う以上のサービスが
出来るかでビルの評価は変わります。
サービス内容の予想を超えていれば高評価ですし、
予想通りで当たり前、不足していればクレームです。
当たり前の事が出来ない不思議。何故でしょう？
とりあえず清掃さえ行き届いていれば大きなクレームにはなり難いようです。
作業を見てもらうおう！
外周や共用部の清掃が行き届いていると室内専用部を
十分見ることなく高評価を得やすくなります。
（実際室内清掃が良くなくても）また、日々作業員が目に
付くように清掃していることは高評価につながります。
連結送水管、外部看板、各所ステンレスの鏡面部分、
メールボックスなど手落ちが無いか毎日確認が必要です。
トイレや給湯室を作業員を見かけないのに常に綺麗な
状態を維持することはテクニックのひとつでしょうが、
テナントにどのような作業員がどのような作業をして
いるか見てもらうことも大切な要素です。
清掃に限らず、空調の調整、衛生器具の調整など実際に
テナントに立ち合ってもらいテナント社員と作業員が
コミュニケーションをとることは大きなクレームを防ぐ手段
の一つです。
テナントによっては作業員が目障りだとコンプライアンスに
かかわるような発言をする某外資系銀行もありますが、
基本は見せる作業です。
バックヤードを見てもらおう！
ビルオーナーはもちろんのことテナントに防災センター内や
消防設備（消火栓ポンプなど）を積極的に見ていただいています。
こちらがテナントに出向くよりも気軽に防災センターに来ていただくような
雰囲気作りに気をつけています。
そのため防災センター内の整理整頓、ポンプ室など常に清潔に努めています。
小さなバイク【ドリーム５０】を手に入れました！
２０数年ぶりにひょんなことで不動の小さなバイクを手にいれました。
修理し動くようになってから乗り回して１年がたちました。
中年ライダー誕生です。
去年は何度も奥多摩に行き、ネットでは同じバイクに乗るライダーと
出会うことが出来ました。
既に生産中止されたホンダのドリーム５０というバイクです。
出だしでおばちゃんスクーターに負ける・・・・
外見は昔のレーサー風で申し分なく、修理も終わり動くようになったけれど、
あまりの遅さにビックリしました。
事実、出だしでおばちゃんスクーターに負けました。それからはコツコツと少ない
小遣いでチープチューニングです。
