宅建t：住み替えに役立つ宅建09 「区分所有法➁」分譲マンションは誰のもの？

（1）区分所有できる範囲は？

S: 前回記事（住み替えに役立つ宅建08）と同様に、まずクイズから。
分譲マンションの以下の箇所の持ち主（所有権者）は誰ですか？

①エントランス、エレベータ、階段など共用部分

➁敷地内の立体駐車場や中庭など

③分譲された各部屋

④マンション（集合住宅）の建物自体

P: ①は、文字どおり「共用」なので、区分所有者全員の共有。②と④も共有ですね。

③は、文字どおり「区分所有」（専有部分）ということなので各部屋の持ち主が所有権をもつと。

S: では、その「専有部分」とは、どこからどこまでの範囲でしょうか？

たとえば、壁・天井は隣や上下の部屋とのいわば共用ですよね。

あと、窓は部屋の一部か？　「建物全体」の一部か？

P: 「区分所有法 隣室との壁」で生成AIにきいたら、

『マンションの隣室との壁（戸境壁）は、原則として共用部分（構造躯体）であり、区分所有者の自由なリフォームや撤去は認められていません。コンクリートの壁や床・天井（躯体）はマンション全体で管理すべき財産であり、専有部分（お部屋の空間）に含まれないからです。』

S: ここは、賃貸の部屋で考えると分かりやすいと思います。

壁や天井に穴をあけるのは禁止だけど、壁紙を貼るのはOK(原状回復の必要はありますが）。　※1

ガラス窓に断熱フィルムを貼るのはOKですが、勝手に「窓自体」を取り換えるのはNG。

玄関ドアなどもそうですね。

Pくんが、大家さんから借りているのは、あくまでも〇号室内の「空間」なんです。

同様に、分譲マンションの各部屋の「専有部分」も「部屋の内側」なんです。

ちなみに、マンションの広告（販売図面）などで「壁芯（へきしん/かべしん）」面積と書かれているときは、隣室との間の「壁」の厚みの中心線で囲まれた面積を指します。

実際に利用できる部屋面積は「内法（うちのり）」面積。

壁芯面積と内法面積～物件情報の「専有面積」はどっち？ - ひかリノベ スタッフ日記

P: 壁の厚み分、
　壁芯面積＞内法面積
になるわけですよね？
S: そうです。

売買契約書や、実際に（区分）所有権を登記するときなどは、「内法面積」が記載されます。

（2）共有部分の扱い

（2-1）共用部分

S:  マンションの共用部分については、「区分所有法」の「第二節　共用部分等（11条～21条）」で規定されています。

生成AIに「区分所有法 共用部分の持分」できいたら、

『区分所有法における共用部分の持分は、原則として各区分所有者が有する専有部分の床面積（内法面積）の割合によって決定されます（区分所有法第14条）。』

この持分の割合の決定方法は、管理規約で変更可能（同14条の4）ですが、共用部分の持分は専有部分と分離して処分できません（同15条）

P: 同じマンション住民でも、最上階まるごと所有のAさん（専有面積400㎡）と、3階の1室（Bさん：専有面積80㎡）だと、共用部分の持分も5：1になると。

（2-2）敷地利用権

S: 同じく、マンションが建っている土地(敷地）全体も区分所有者全員の共有で、持分は専有面積の割合によります。

ちなみに、不動産登記の際、マンションの「専有部分」（自室）と「敷地利用権（敷地権）」はセットで登記されます。※2

敷地権 - 公益社団法人 全日本不動産協会

P：でも、自室所有権と敷地権とは別々には処分できないんですよね？

S： 区分所有法22条で、敷地権の分離処分も、原則として禁止されています。

P：それでは、区分所有者全員の「共有部分」についてはどうすれば変更ができるのか？

次回は「区分所有法③」として、分譲マンションの規約や会議、役員などについての記事を予定しています。

【参考】

①区分所有法の条文

➁マンションの広告見本（日本建築学会HP)

【注】

※1　大家さんがOKならば、DIY自由の賃貸もありますが（町田市・アップル＆サムシングエルス）

歴代住人がDIYで”住み継ぐ”アート賃貸。秘密基地みたいな美大生の部屋＆医師兼アーティストが深夜に籠る「半地下アトリエ」　町田市「アップル＆サムシングエルス」（SUUMOジャーナル） - Yahoo!ニュース

※2　マンションの建物全体と専有部分、敷地利用権等の登記見本（東京都HPより）

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/toshiseibi/pdf_juutaku_seisaku_ansingaido_m08

【写真】

トップ、中間：写真提供・Pixabay

文末：元写真提供・Pixabay　筆者が生成AIでシスレー風に加工

【BGM】

Ｓ選曲：斉藤和義 「歌うたいのバラッド」

Ｐ選曲：Vaundy　「飛ぶ時」　

宅建t：住み替えに役立つ宅建08 マンション選びに必須の「区分所有法」その前提知識

① マンション管理の用語はまぎらわしい？

P: 前回記事の文末で予告した、マンションに深く関わる「区分所有法」（建物の区分所有等に関する法律）についてです。

S:この法律の説明に入る前に、
①マンション管理人

②マンション管理組合

③マンション管理者

④マンション管理会社

⑤マンション管理士

とは、どんな人/団体か？　答えられますか？

また、「マンション管理計画」は、誰が計画/実行をするのか？

P: 前回記事で、

・マンションの分譲された部屋それぞれの持ち主＝「区分所有者」

　その区分所有者みんなで構成されるのが「管理組合」

・この「管理組合」から業務委託された「マンション管理会社」が、「マンション管理人」を雇用

と聞いてますので、①、②、④は問題なし。
ただ、③「マンション管理者」は、①「マンション管理人」とどう違うのか？

生成AIに「マンション管理者とは」できいたら、

『マンションの「管理者」とは、区分所有法に基づき管理組合を代表して共用部分の維持管理や契約行為などを行う法的な代表者を指し、多くのマンションでは管理組合理事長が管理者に位置付けられます。』

で、「管理組合理事長＝マンション管理者」のパターンが多いと。

S:そして、マンション管理の実務については、「管理組合」が、「管理会社」に委託するパターンが多いです。　※1

P: ⑤の「マンション管理士」は、宅建士と同じく士業＝国家資格のようでしたので、生成AIに聞いたら

『マンション管理士は、マンション管理組合の立場に立ち、規約改正、大規模修繕、住民間トラブルなど専門的な知識（法令・技術・会計）で助言・指導を行う国家資格者です。管理会社とは異なり独立した第三者として組合を支援～』

との回答でした。

つまり、マンション管理会社とは別に、「管理組合」がマンション管理士を雇うわけですよね？

S: 実は、同じくマンション管理に関わる国家資格に、「管理業務主任者」がありまして、こちらは、『マンション管理業者が管理組合等に対して管理委託契約に関する重要事項の説明や管理事務の報告などを行う際に必要な国家資格』です。

いわば、宅建士の”マンション管理版”ですね。

これまでは、マンション管理組合が、管理業務を管理会社に実質丸投げしていたところが多かったので、業界に就職するなら「管理業務主任者」の方が有利でした。

経験をつんでから、「マンション管理士」として独立するコースが一般的らしいです。

ただし、今年（26年）4月1日から、改正「区分所有法」　※2

2025年の区分所有法改正が管理組合運営に与える影響｜コラム｜株式会社L･C･M

が実際に施行されまして、マンション管理組合の役割（＝実質は、管理組合理事会）が、より重要になりました。

P: マンション管理組合の理事会というのは、街の「自治会」のマンション版ですか？

S:  自治会役員より大変そうですね…（詳細は次回以降）。

理事（役員）の選出方法は、「区分所有法」に決められているわけではなく、ネットで調べると自治会のように、「輪番制」のところが多いようですね。

P: PTAと同様、役員をやりたくない人が多いらしくて、課題になっているようですね。

➁マンションを買ったつもりで関係者を整理すると

S: ①の説明を、S家が実際に中古マンションを購入するとして、関係者を整理すると（★は区分所有法で規定）

（1）マンション購入前契約前　→宅建士が購入契約の前に「重要事項説明書」（宅建法 35条書面）の説明

（2）S家がマンション（部屋）を購入して入居＝区分所有者になる

（2-1）マンション管理組合に、自動的に加入　★　

（2-2）マンション管理組合員は、年1回開催される「マンション管理組合の総会」で議決権を行使できる。★　

この総会で、理事や理事長≒管理者を選出。

「管理会社」の変更も、この「総会（通常/臨時）」で、区分所有者の過半数の賛成（普通決議）で決められます。

P:マンションを購入すると、法律（区分所有法）で、管理組合に強制加入ということなんですね。

S:そうです。生成AIに「マンション管理組合 自動的に加入」できいたら

『分譲マンションを購入し「区分所有者」になると、法律（区分所有法第3条）に基づき、自動的に管理組合の構成員（組合員）となります。加入の意思表示や手続きは不要で、個人の意思で脱退や加入拒否はできません。また、この義務は、部屋を賃貸に出しているオーナーにも適用されます。

主なポイントは以下の通りです。

・強制加入: マンションのオーナーになった時点で自動加入。

・脱退不可能: 組合員を辞めるにはマンションを売却・手放すしかない。

・法的根拠: 区分所有法に基づく全所有者の義務。

・費用負担: 管理費や修繕積立金の支払義務が発生。

・自治会との違い: 管理組合は加入必須だが、自治会は任意団体。

管理組合は、建物全体を良好に維持・管理し、資産価値を保つための団体です。』

①で、「管理組合の役員をやりたくない人が多い」問題を紹介しましたが、じゃあ、

　管理会社に支払う管理費

　修繕積立金　

などの金額決めを、他人まかせで良いのか？　と思いました。

P: マンションの修繕積立金については、国がガイドラインを出していますね。

マンション修繕積立金ガイドラインが改定！修繕積立金の目安や注意点とは - マンション管理組合のミカタ

S: 中古マンションを購入した場合、購入後の月々のランニングコストとして　※3

　　管理会社に支払う管理費
　　修繕積立金

修繕積立金は、短期的には安い方がありがたいですが、いざ修繕をする段階で多額の臨時支払いが必要になるのも困りますので、この管理費・積立金についても今後、別記事で取り上げます。

P:  筆者の実家（田舎の戸建て）でも、外壁の塗り替えとか屋根の補修とか、何かと費用がかかると言ってましたので、積立金を適切に管理してもらえるなら、月々の支払いはやむをえないかな？　とは思いました。※4

③ 「区分所有法」に規定されているのは？

S: ①②で、S家が中古マンションを購入した場合の、関係者や組織について確認しましたが、最後に「 区分所有法は区分所有者にとってどんな意味をもつ法律か？」を生成AIに聞いてみました。

『区分所有法は、マンションなどの集合住宅において、個々の部屋の所有権を守りつつ、建物全体を円滑に維持・管理するための「共同生活の根本ルール」を定めた法律です。

区分所有者にとって、主に以下の3つの意味を持ちます。

1. 個人の権利を法的に認める一棟の建物の中に、自分だけの独立した所有権（区分所有権）があることを認め、保護しています。自分の部屋（専有部分）は、自由に使い、売却や賃貸をすることができます。一戸建てとは異なり、エントランスや階段などの「共用部分」や、建物の下の土地に対する権利もセットで保証されています。　

2. 民主的な管理の仕組みを作る多くの所有者がいる中で、自分一人では決められない建物全体のルールや修繕について、合意形成の仕組みを定めています。

・管理組合の結成: 区分所有者全員が当然にメンバーとなり、共同で建物を守る団体を組織します。

・多数決による意思決定: 重要な決定（大規模修繕や建替えなど）は、個人の独断ではなく、集会での多数決（4分の3以上など）によって民主的に決めるルールがあります。

3. トラブルを防ぎ、資産価値を守る共同生活で発生するトラブルを未然に防ぎ、建物の寿命を延ばす役割を担っています。・義務違反者への措置: 騒音や身勝手な改造など、共同の利益に反する行為をする人に対し、法的措置（使用禁止や競売など）をとれる根拠となります。

・管理規約の基準: マンションごとの独自ルール（管理規約）を作る際のベースとなり、個人の権利が不当に侵害されないよう守っています。』

P: 最後の「管理規約」の説明の部分を、生成AIに補足（マンション 管理規約  区分所有法  で質問）してもらったら、

『マンション管理規約は、区分所有法に基づき、各マンションが独自に定める管理や使用に関するルールブックです。

2026年4月施行の改正区分所有法に対応し、総会手続きや建て替え等の決議要件が見直されるため、各管理組合は規約の修正が必要です。

規約は、強行規定（法律優先）と任意規定（規約優先）の範囲内で作成されます。

1. 区分所有法と管理規約の基本関係

・区分所有法（法律）: マンションの最低限のルールを定めた基本法。

・管理規約（ルールブック）: 区分所有法に反しない範囲で、管理・使用・共有部分について定めたもの。原則、区分所有者全員に効力を有する。

・優先順位: 基本は管理規約が優先されるが、区分所有法上の「強行規定」に違反する規約は無効となる。』

S: 26年度の宅建試験の受験者だと、改正区分所有法での「強行規定」（区分所有法が優先）と任意規定（管理規約どおりでOK)についての違いが気になると思いますので、参考として　↓

マンション管理Ｑ＆Ａ - 一般社団法人 宮城県マンション管理士会（仙台市）

P: 次回、「宅建t：住み替えに役立つ宅建09」では、2026年の改正区分所有法の規定の中で、とくにS家に関わりの深そうな内容（例：共用部分のバリアフリー化をするための変更決議要件は？）を取り上げる予定です。

※1　マンションにおける管理者管理方式

※2　26年度の宅建試験に出題必須のはず。

※3　S家は、現在の都内の家を売却してより郊外の中古物件（一戸建てかマンションかを検討中）を購入する予定なので、住宅ローンは発生しない前提。

ちなみに、東京都小金井市の築40年の3DKマンション（価格3,000万円。あくまで例です）で、
　管理費 12,600円/月
　修繕積立金 17,870円/月

もし筆者が、この中古マンションを買うとしたら、ローン（35年ローンで月7万円）にプラス月額3万。

今の家賃で、物件が購入できるかも…と思うと、当記事作成の励みになる？　まだまだ要検討事項も山積ですが…。

※4　マンション管理費・修繕積立金などの滞納問題も…。

マンション管理費の滞納にはどう対応したらいい？回収方法を解説 | お金のトリセツ by セゾンファンデックス

【フリー素材提供】

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中間1（マンション管理組合）：イラストボックス

中間2：筆者撮影（西東京市）

文末：イラスト提供　Pixabay

【BGM】

S選曲： Official髭男dism  「スターダスト 」

P選曲：ディープ・パープル　「ハイウェイ・スター」

就活S-特別編 60代の就活（派遣）feat.S ①60代の仕事探し苦戦中

●4月下旬、ただいま60代のSさん就活中

P: 宅建ｔシリーズ（住み替えに役立つ宅建)の共著者Sさんは、7年前の2019年4月に50代で就活をしました。

その経緯は、下の記事

就活S-特別編 50代からの就活（派遣） feat.S

でお伝えしています。

その後、派遣社員として約7年間勤務を続けていましたが、3月で契約が終了。
現在も就職活動中ということですよね。
S: はい。
真っ先に言っておきますと、3月までの契約（1年ごとの契約ですが、契約更新で約5年勤務）　※1　が今回雇い止めになった理由は、会社都合。もっといえば、正規スタッフを増員する代わり、派遣社員の予算はカットという措置になったようです。
P: もともと派遣社員は、そういう「雇用の調整弁」と言われていますよね。

S: この「会社の都合」での派遣打ち切りはどの年代でも起きますが、そこからの再就職が60代になると、50代に比べてもさらに難しくなると実感しました！

●１　派遣40代/60代のカベ
P:　2019年には、下記のように「リクナビ派遣」で調べましたが、
『就活サイト・リクナビ」の姉妹サイト「リクナビ派遣」では、
https://haken.rikunabi.com/K/
　関東　5万8千強(2019年4月末）
の求人数でした。この「リクナビ派遣」の検索には、40代（エルダー）応援、60代(シニア)応援の絞り込みオプションがありまして、
　　40代応援　は2万以下（全体の約１/3）
　　60代応援　は3千3百　（全体の約１/20)
に、ぐっと減ります。』

検索の方法などもいろいろ変わってましたので、今回は「エン派遣」（関東版：地域を東京に限定）で調べました。

とくに制限がない場合が、14,369件。　

　　40代・50代活躍（絶対）：6,116件

　　60代活躍（絶対）：1,597件　※1

なので、2019年よりも、ミドル（40代）、エルダー（50代～60代前半）、シニア（65歳～）向けの求人の割合が増えた印象です。

S：といっても、全体の約1/10。そして、介護や保育、軽作業、清掃などの求人が圧倒的に多い印象です。

事務系の求人の場合は、経理や社保など、一定のキャリアを積んだ人を募集していますね。30代なら事務未経験OKでしょうが…。

●2　60代以上におすすめの派遣会社・情報サイトは？

P: Sさんは2019年以降は、同じ派遣会社（A社）でお仕事をされていましたが、今回は「エン派遣」をはじめ、複数の仕事検索サイトで仕事を探されて、実際に応募をされたそうですね。※2
S: 2月以降は、A社内の仕事情報検索で仕事を探して、実際に何社か応募しましたが、「選考落ち」でした。

やはり、60歳以下と競うわけですから、不利なのは承知でした。

ただ、4月以降、A社では求人案件自体が減っていたので、やはり他の派遣会社でも探すことにしたわけです。

P: 他社は4月から、というのは何か理由があったのですか？

S：A社から付与された有給休暇が使いきれないで残っていましたので。

4月以降もＡ社の派遣社員として働くと、有休は引き継がれます。

ただし、1か月仕事（派遣契約）がないと、Ａ社の場合は有休日数がリセットされますので、他社でも探し始めたわけです。

Ｐ: 2019年は派遣会社5社に登録されてましたよね。
Ｓ：そのうちの1社（Ｂ社）のデータが残ってましたので、職歴などをアップデートして、仕事探しを始めました。
このＢ社の特徴は、
・登録したプロフィールや職歴などを元に、おすすめの仕事を提案。希望すれば、メールでの情報提供も、頻繁に届く。

・ログインして検索すると、ネットに非公開の求人もたくさんチェックできる

実際に応募して、何件も「選考落ち」「見送り」になりましたが、その連絡スピードが速くて（平日なら24時間以内）、断られてもあまりがっかりしないんですよ。
Ｐ: 採用なら1週間でも待ちますが、不採用の連絡が1週間後だと…。とにかく、Ｎｏは早く言ってほしいですよね！
S: その後、先にPくんが紹介してくれた「en派遣」で、「60代活躍（絶対）」の条件の求人に応募しました。
「en派遣」からの応募だと、いちいち派遣会社に登録しなくても、

　　C案件に応募　→3日以内に連絡がなければ選考落ち（応募受付時に、そういうメッセージが表示されれる）

　　D案件に応募　→派遣会社からのメールが届いて、履歴書などを追加送付　→3日以内に連絡がなければ社内選考落ち

などと、いろいろな派遣会社に応募できます。
ただし、「60代活躍（絶対）」の掲載案件が多かったD社には、再登録して応募してみました。

P:Googleの生成AIに「派遣会社 の求人検索の特徴」できいたら、

『スタッフサービス：事務、製造、技術など案件数が豊富。
　テンプスタッフ（ジョブチェキ）：オフィスの求人が多く、雰囲気なども充実。
　マンパワーグループ：職種・エリアでの絞り込みが容易。
　マイナビスタッフ：大手優良企業やクリエイティブ職に強み。
　パソナJOBサーチ：地域・条件から検索しやすい。』

という回答でした。

S: 検索にも各社の特徴がありますが、扱う案件にも得意・不得意がありまして、とくに50代・60代向けの案件も多い会社といえば、私もGoogleの生成AIに「60代以降や、年齢不問の求人案件が多い派遣会社は？」できいたところ、

『60代以降や年齢不問の求人に強い派遣会社は、シニア専門の会社と、圧倒的な求人数を誇る大手派遣会社の2パターンに分けられます。
□ シニア・高齢者に特化した派遣会社
年齢を理由に断られる心配が少なく、同世代の採用実績が豊富な会社です。 
・株式会社マイスター60: 日本初のシニア専門人材派遣会社。建設・設備管理などの技術系に強い。
・マイナビミドルシニア: 40〜60代向けの求人サイト。派遣・紹介予定派遣の案件も多数掲載。
・シニアジョブ: 50歳以上限定。会計・税理士・医療・介護など専門職の派遣に強み。 
□シニア歓迎の案件が多い大手派遣会社
保有案件数が多いため、年齢不問や60代活躍中の職場が見つかりやすいのが特徴です。
・テンプスタッフ: 「シニア支援」に積極的。事務系や軽作業など、幅広い職種で就業実績あり。
・スタッフサービス: 求人数が業界トップクラス。「年齢不問」の案件を絞り込み検索しやすい。
・アデコ: キャリアコーチ体制が整っており、これまでの経験を活かした再就職に強い。
・マンパワーグループ: 「シニア(60代以上)応援」の専用検索ページがあり、探しやすさが抜群。』※3

上の回答で、「マイナビミドルシニア」は「40~60代向け求人検索サービス」なんですが、東京都の求人で、5万4千件以上ありました。
P: 指定できる職種が

・営業
・オフィスワーク
・販売・接客・サービス
・飲食・食品
・設備管理・マンション管理・清掃
・警備
・軽作業・製造
・ドライバー
・医療・介護・福祉
・教育・保育
・専門職

なので、Sさんも「教育」とか探しやすいですよね。

S: このマイナビミドルシニアを見て、現時点(4月24日）で、まだ次の仕事が決まってないので、「派遣」にはこだわらず、また「職種」ももう少し広く考えてもいいかな？　とは思ってます。

●次回は「宅建 t: 住み替えに役立つ宅建08　区分所有法」

P:  たとえば「マンション管理」だと、当ブログの「宅建t ：住み替えに役立つ宅建」シリーズに関連しますよね。

S: そうですね。

実際にそういう仕事をするかどうかはともかく、今後もしも分譲マンションに住み替える場合は、マンション管理人さんにはいろいろお世話になるはずなので、次回は「宅建ｔ」の特別編として、「区分所有法」を概説します。
Ｐ: 筆者はいわゆる賃貸マンション住まいなんですが、分譲マンションだと住人で構成する「管理組合」があるんですよね。

その「管理組合」も、この「区分所有法」に関係するのですか？

S:  いま住人といいましたが、正確には分譲された部屋それぞれの持ち主＝「区分所有者」で構成されるのが管理組合です。

区分所有者から部屋を借りて住んでいる人は、組合員にはなれません。

この「管理組合」から業務委託された「マンション管理会社」が、「マンション管理人」を雇用しています。

ただし、マンション管理人/会社が必須というわけではなく、小規模なマンションなどでは「自主管理」といって、マンション管理組合＝区分所有者自身が、清掃や設備点検などを直接行うところもあるようです。
ただ、そういうところは、マンションの長期修繕計画などもきちんとやっているか不安なので、「中古マンションは管理を買え」ということで、私だったら管理会社がしっかり機能しているマンションを選ぶと思います。

P:　「区分所有法」について、詳しくは、次回以降となります。

なお、Sさんの60代での就活も継続中ですので、60代での就活に成功したとか、やはり苦戦中だから質問があるという方は、コメント欄に書き込んでいただければ幸いです…筆者が例を書き込みました。

※1　60歳以上の方は、派遣社員のいわゆる「3年ルール」の例外になります。

※2　Sさんは、en派遣に登録して「オススメ求人メール」の設定をしたところ、60代以上応募歓迎や「年齢不問」の求人情報（リンク）が載ったメールが、頻繁に届くそうです。他のサイトでも、メール設定できるところが多いので、希望条件で登録しておくとよいですよ。

【写真】撮影S　①JR高輪ゲートウェイ駅付近　②③JR大井町駅付近　※③は筆者が生成AIで写真を加工

【BGM】

S選曲：ASIAN KUNG-FU GENERATION  「遥か彼方 」

P選曲：Novelbright「透明」

宅建t feat Z：住み替えに役立つ宅建07 賃貸の住み替え時に注意するポイント

※当ブログの宅建ｔシリーズ と使用テキストについては、こちらのページで説明

P：前回記事は、26年国公立大学・後期の合格発表前。

そして、今回は合格発表（20日）後に、引き続きZくんと話していきます。※1

後期合格後の部屋探しの慌ただしさについては、実際の体験を書かれたブログがありました。

『国立後期合格後の住まい探し、大学生協を利用しました。』

Z: 上の記事の方も、やはり「後期合格で気に入った物件が残っていなかったら、住み替えを考えたら？」というご意見ですね。
P: その「住み替え」について、大学生協が ↓ の記事提供してくれてましたので、見ていきます（以下、A）

賃貸の入退去時に多いトラブルについて大学生協が注意喚起。入居中や退去時にトラブルにならないためには？（SUUMOジャーナル） - Yahoo!ニュース

Z: まず、賃貸契約についてなんですが、昔は18歳は未成年で、親が契約を取り消せたんですが、今は親の同意なしで、さまざまな契約（携帯電話の契約、クレジットカード作成、ローン）ができるようになりましたね。
P: 2022年の民法改正で、「未成年者」が、「20歳未満」→「18歳未満」になりました。

宅建試験（民法）でも、大事なポイントなので、旧・宅建Tシリーズ記事で、Sさんが解説してくれています。

『宅建T:60代からの宅建13　代理①　代理とは？/未成年者の法定代理人、取消権と追認』

Z: 逆に言えば、大学生（18歳以上）なら、契約は自己責任になりますが、自由にできる。

でも、飲酒・喫煙、ギャンブルなどは、法律上は、20歳まで×。

大学サークルの「新歓」は、まだグレーゾーンのままですか…。

P: 早稲田大学は、コロナ禍が落ち着きかけた23年に↓ 　のように、飲酒ルールについての警告をしていますので、各大学で、とくに新入生には、いろいろ呼びかけするはずです。

【新歓コンパの掟】早大の飲酒ルールとペナルティーを知らないと後悔します

Z:さらに、大学生協が「賃貸契約」について注意喚起をしてくれていると。

P: 新入生が賃貸契約をするときに、お金を払うのは親御さんなので、子どもが単独で契約ということは、実際はほぼないと思います。
ただ、地方はとくになんですが、持ち家で親も賃貸契約をしたことがないと、不動産業者のペースでサインして契約終了…というパターンが大半だと思います。※2

Z: 大学生協と提携している業者の物件なら、あまりトラブルは起きそうもない気がするんですが？

P:  大学生協の記事Aは、むしろ、親御さんや学生さんにむけて、賃貸居住のルールを説明する内容になっています。
注意点をあげると、

①居住中のルール

『賃料を支払えば自由に使えるわけではない。勝手にルームシェアをしたり、ペットを飼ったり、大きな音を出したりといったことが、禁止されている場合もある。』

Z: Pさんも、以前の記事

『宅建t：住み替えに役立つ宅建04 学生向け賃貸の耐震性や耐火性をチェックするには？』

の文末で、「学生向け賃貸は壁が薄いことも多いので、自分が騒音の発生源にならないように」と書いてましたね。

②設備機器などの修繕

P：大学生協の記事Aは全国向けなんですが、東京都の賃貸の場合は「東京ルール」（賃貸住宅紛争防止条例）が、なにせ「条例」なので、私的な契約よりも優先されます。
この東京ルールとは、

『都内の賃貸物件の退去時の原状回復費用を

「経年劣化・通常損耗＝大家（貸主）負担」

「故意・過失＝入居者（借り手）負担」

と明確に分ける独自ガイドライン。』

です。

たとえば、画鋲跡の補修などは原則大家さんが負担。ほかに、経年変化（畳や壁紙の日焼け、家具跡）や通常使用でついた傷や汚れなどの原状回復費用もですね。あと、入居中に備え付けエアコン、給湯器などの故障がおきたときの修理などもですね。

一方で、タバコやペットによる汚損や、掃除不足によるカビ、釘や大きな穴なども借り手の負担です。
Z: 要するに、借り手に落ち度がありそうな汚れや傷は、借り手負担（クリーニング費用など）ということですね。
ぼくも、浴室・浴槽の汚れはグレーゾーンかな？　まだカビの発生はないですが…。

P: 東京だと、クリーニングサービスが各種あるので、退去前には管理会社に費用見積を確認して、自分で安い業者に頼む方法もあります。

水まわりのお掃除 | ハウスクリーニングのおそうじ本舗

③退去時の原状回復費用と、敷金・礼金

Z: ぼくが今住んでいる賃貸も中古物件なんですが、そもそも5年も住んでいると、「この柱のキズは入居時からあったはず」とか、いちいち覚えてませんよね。
P:なので、記事Aでは理想として

『入居時に傷があることに気づいた場合、退去時に元からあったと主張するだけでは通用しない。入居時に、すでにあった傷だと記録しておくことも必要だ。不動産会社や貸主に立ち会ってもらい、室内の状況（設備の不具合や室内の汚れや傷などの有無）を一覧表にしておく（国土交通省のガイドラインにチェックリストがある）などが理想的だ。立ち会いが難しい場合は、入居時に写真を撮って記録を残しておく方法もある。』

としています。

Z: いまの時期（3月下旬）だと、前期合格の学生とか、新社会人とか、もう入居してしまった人の方が多いですよね。

あと、後期合格者は部屋の確保だけで精一杯で、そんな余裕あるかな？

P: 今からでも遅くないので、もし室内に目立つ汚れや傷があったら、スマホで写真を撮って、Googleフォトなど日付がつくクラウドサービスに、保存しておくと良いですよ。

今のタイミングだと、親御さんが入学式に出席したあと、お子さんの新居にたちよって撮影しておくとか。

Z: 仮に、ぼくも納得して「原状回復費用」（1Kの相場は5万くらい？）を支払うとしたら、Aの記事によれば、まず入居時に支払った「敷金」から、差し引かれるわけですよね。

P: その昔、筆者が引っ越し（住み替え）をしたときも、そのパターンだったと思います（たぶん）。
ちなみに、東京都と周辺三県（神奈川県、千葉県、埼玉県）には「礼金」という風習もあります。

「敷金」が、退去時に返ってくるお金（原状回復費用など諸費用の清算で、返金額は減ります）なのに対して、礼金は文字通り、大家さんへの「お礼」なので返ってきません。

最近は、礼金なしの物件もありますが、東小金井駅周辺の築30年くらいのワンルームでも、敷金1か月、礼金1か月のところもあれば、両方「なし」の物件もありましたので、今度「住み替え」するときは、しっかり確認してください。
 

賃貸の契約（宅建35条、37条書面）については、4月以降にSさんが、当宅建ｔシリーズで、くわしく解説の予定です。
※26年4月追記

杉並区でケロロ軍曹関係の下記イベント。7月20日までですが、多分ZくんはGW期間中に観るはず。

企画展　「杉並に超劇場版ケロロ軍曹集合！」展 開催 | 杉並アニメーションミュージアム

※1　後期合格だと、入学式（東京農工大学の場合26年4月3日）まで約2週間しかないですね！

ちなみに、下記「お知らせ」をみると、農工大の場合は入学式に参加できるのは入学生1名につき1名。しかも、式典会場とは別の場所で中継映像を見る形式なんですね…。

まあ、Zくん（21卒）が大学院を修了したときは、コロナ禍の真っただ中。式典はなく、修了証書も各研究室で、教授からの手渡しで散開したそうです。

令和８年度 東京農工大学入学式のお知らせ | 学内向け | イベント | 国立大学法人 東京農工大学

※2　全国版としては、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（PDF)をご覧ください。

住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のダウンロード - 国土交通省

【写真提供】Pixabay
【BGM】

Z選曲：UNISON SQUARE GARDEN「うるわし」

P選曲：YMO 「君に、胸キュン」

宅建t:住み替えに役立つ宅建06 feat.Z 国公立大学後期合格発表前に賃貸は仮押さえ？

Ａ）合格発表「後」に、し烈な競争が始まる

P: 26年3月14日時点で、国公立大学・後期日程の合格発表前（東京農工大学は3月20日）なんですが、後期合格の場合は、合格発表当日には、部屋探しをスタートすべしと言われてました。
ところが、下記の新聞記事だと、今や「合格前予約」が新常識らしいんですよ。

大学生の部屋探し、今や「合格前予約」へと早期化　不合格でもキャンセルOK | 朝日新聞Thinkキャンパス

Z: 上の記事のケースだと入居者の半数がこの「仮押さえ」だった業者もあるんですね～。
なにか「就活」みたいに、早期化が進んでますね！

P: 今回、急きょこの記事を作成しようと思ったのは、前期不合格の方には大変恐縮なんですが、今のタイミングなら仮押さえされてたワクに「空き」のある可能性が高い…。
Z:それが後期の合格発表と同時に、みるみる埋まっていくわけで。
P: 上の新聞記事によれば、これも新常識で、部屋を実際に見ないで契約する…といっても、ネット上で、動画や360度カメラを使ってみられる物件もあると。
Z: 学生の1Kアパート（5~6万）で、そこまでサービスしてくれるところがそんなにあるかな？　

P: 上の新聞記事は、学生会館に取材した内容なんですが、新築の学生向けアパートなどでは、今後、こういうサービスの提供が増えるかもしれません。

Ｂ）親ごさんがネットで調べられることはいろいろある

Z: 後期受験を終えた本人は、たぶん抜けがら状態（ぼくも受験がおわった後のことは全く記憶にありません）だと思いますが、親御さんはネットだけでも、大学周辺のようす…とくに、”お惣菜の充実したスーパーが近所か大学への通学路上にあるかどうか”は、一人暮らしだととても大事です。
ぼくは、就職で一人暮らしを始めるときに、Ｐさんからこの「お惣菜の充実した～」のアドバイスをもらって、物件を探しました。次の引っ越しのときも、このポイントははずせないと思っています。

P: こういうスーパーへのアクセスと住む場所との関係等も、大学の立地で、まったく変わってきます。
たとえば東京農工大学・工学部は、ＪＲ東小金井駅から徒歩7分くらいの位置で、駅周辺にスーパーがけっこうあります（15年前に比べて増えたな～）。
なので、東京農工大学・工学部周辺で部屋探しをするときは、最寄りの駅に近い（徒歩10分）ことにこだわらずに、
　　自宅→（徒歩10分）→大学→（7分）→駅/スーパー

と、どうせ新入生は毎日大学に行くパターンが多いので、大学から徒歩10分（駅徒歩17分）くらいを目安にすると、現時点で家賃5万円以下の物件も見つかりました。
Z: ただ、農工大・工学部付近だと、一部、特殊な地形（ハケ）の場所がありましたよね　↓。

『宅建t：住み替えに役立つ宅建03　賃貸を探すときの「徒歩10分」とは？　そして坂道の注意点』

P: 上の記事に書いた「高低差」は、さすがに現地までいかないと分かりにくいと思いますが。

地方大学で自転車通学をメインにするしかない（バス便が少ない）などのときは、大事なポイントになります。
筆者の知り合いは、地方有力国立大に入学してすぐ、自転車をあきらめて、バイクにしたそうです。

あと、農工大・工学部の場合は、近く（徒歩20分）に、西武鉄道多摩川線新小金井駅というのどかな？　駅がありまして、この「新小金井駅」をキーワードに、農工大まで徒歩10分くらいの物件を探すと、JR駅からは15分~20分ということで、掘り出し物件が残っているかもしれません。

Z: ぼくも元・都民ですが、この「多摩川線」自体知りませんでした…。
P: 同じ多摩川線沿線の「多磨駅」が、東京外国語大学の最寄り駅なので、外語大の関係者ならなじみがあると思いますが。
 

P: 後期合格で残念ながら、思うような部屋が残っていなかった…というときは、学生時代に「住み替え」をすることもよくあります（工学部は+院で、6年間なのでとくに）ので、引っ越し前提であまり家財は持ち込まず、あとでじっくり探しても良いと思います。
Z: 東京では、「礼金」の風習がありまして、これは退去時に戻りませんが、国公立大学に合格したみなさんには、家賃1ケ月分+引っ越し代の追加出費くらいは、親御さんも快く出してくれるのでは？
その際、「留年はしませんから！！」などと言えば、より効き目があるはずです。

P:　実は、学期末の時期になると、当ブログのずいぶん昔の「留年」に関する記事へのアクセスが増えるんですよ。

国立大学の成績発表は、通常前期（前学期）は8月中旬〜9月上旬なので、前期の成績（取得できた単位数）がわかったころに、またZくんに「留年」についての対談もお願いする予定です。
ちなみに、生成AIに聞いたら
『国立大学の1年前期は、大学生活に慣れる期間として18〜20単位（週9〜10コマ程度）の取得が目安です。卒業要件（一般に124単位以上）を満たすため、1年で約30〜40単位。』

でした。　
下記は、4年後期までの目安が掲載されているページです。

大学生が各学年で取得する単位数の目安・理想について【平均】｜はたけんブログ

親御さんは、大学から通知がきたら、必ず子どもの取得単位数を確認しておいてくださいね。

Z: ぼくは、志望大学に合格したときに、Pさんからお祝いと同時に「工学部は留年多いからね！！」と言われ、その後も毎学期、単位の取得状況を当ブログの記事（Zシリーズ）に書かれたおかげで？　無事6年間で大学/院を終了できました。
なので、後期合格者のみなさんにむけて先に言っときます。

合格おめでとう！！　でも、工学部は留年多いからね。

【参考】ただし、比較の対象が私立・文系なので、「私立・理系」の学費に読み替えてください。

「国立なら安い」と思ったら、私立自宅生のほうがトク？　ひとり暮らしで見えてきた想定外の出費とは | 朝日新聞Thinkキャンパス

【BGM】

Z:SUPER BEAVER「燦然」

P: milet「The Story of Us」

【写真】①②提供：Pixabay　③筆者