（1）東京圏で今後想定されている地震とその危険度
P: 前回の「水害」に続いて、今回は「地震」のリスクについてですね。
首都圏で地震といえば、なんといっても2011年3月11日の東日本大震災！
ただし、建物については、全壊4棟、半壊9棟、一部損壊351棟の合計364棟。
一戸建て・マンションとも、建物が壊れる危険を心配する必要はありますか？
S: Pくんも聞いていると思いますが、今後30年間に首都直下型地震（M7クラス）が起こる確率は70％と言われています。
実は、東京で起きる可能性がある地震には、下図のようにいろいろなタイプがあり、そのうち「都心南部直下地震」の最大被害想定が、
想定死者1万8000人
全壊・焼失する建物は40万棟
になります。
ただし、建物倒壊よりも、関東大震災のときのように冬の夕方で火災による被害の方が大きい場合での試算です。
P: 東京の多摩地区の住民だと、むしろ「立川断層帯地震」が気になりますね。
S: 上の図にも書いているように、立川断層帯地震の30年以内の発生確率は最大2％。立川市のHPによれば、関東大震災のときに立川市で倒壊した建物はゼロだったそうです。
私の場合は、東京都以外に住み替える可能性も高いので、実際の候補地を絞り込むときは、その県や市が公表しているデータを、HPで確認するつもりです。
P: 東京都だと、各区市の「地震危険度」を、◎町○丁目のレベルで公表していますね。
たとえば、農工大工学部のある、小金井市中町2丁目は、総合危険度ランク1。
5段階評価のうち、危険性が一番低いランクです。※1
S: 小金井市は、堅い武蔵野台地の地盤の箇所がほとんどなので、揺れには強いですが、何ヶ所か「火災危険度」が3（それでも真ん中）の場所がありますね。
火災については、今後、宅建ｔ：16-3でご紹介の予定ですが、実は個別の建物ではなく、周辺の環境…たとえば住宅密集地か田園地帯かで、当然、延焼の危険度などは違いますよね…。
こちらは、宅建試験でも頻出の「都市計画法」の用途地域に関わる内容なので、「火災」に続く宅建ｔ 16-4 で取り上げる予定です。
（2）建物の耐震性と重要事項説明書での説明の有無
P: Sさんは、最初から液状化などのリスクを避けるために、(1)のように地盤について調べるつもりでしょうが、「建物」についてはどうですか？
筆者も、「姉歯（あねは）事件」は名前だけですけど印象に残っています。
S: もう20年以上前（2005年）の事件ですが、当時は連日テレビでも報道されました！
姉歯一級建築士が、構造計算プログラムのデータを改ざんして、構造計算書を作成。その結果、耐震基準に満たないというか半分以下！ のマンションが作られました。
さらに、マンション建築主のヒューザー社・小嶋社長の名前も、Pくんの記憶に残ってますよね？
P: ヒューザー、小島社長…Sさんに聞いて思い出しました。
上記の記事を読むと、被害を受けたマンションは、解体・再建・改修など、別々の途を歩んだようですが、いずれにせよ、住んでいたみなさんは、お金の負担（二重ローン）や精神的な負担などで大変だったんですね！
S: この事件以降、「建築基準法」が改正されて、2007年には構造計算の2重チェックや、マンションなどの建物での「中間検査」などが義務付けられるようになりました（★補足1 建築基準法：建築確認）。
また、マンションの耐震基準についても、たびたび改正されてきました。
大きくは、1981年（旧耐震基準/新耐震基準）が目安になります ↓
P: 重要事項説明書（宅建業法第35条書面）では「旧耐震基準」（1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物）の建物だと、「耐震診断の記録の有無およびその内容の説明」が義務付けられていますね。※2
S: 1981年といえば約45年前。
私が中古マンションを探すときは、今のところ2000年以降の物件を候補にしていますが、以前の記事（宅建t 14）でご紹介した「マンション管理計画認定制度」の認定マンションなら、検討の余地ありです。
P: 宅建ｔ ⑬でご紹介した、「マンション管理計画認定制度」の認定第一号のマンションは、築52年でしたからね。
S: こういう認定マンションは「長期修繕計画」の計画時に、「耐震診断」を実施して、適切な耐震補強工事も考えているはずですから。 ※2
（3）中古分譲マンションの壁のひび割れの修繕責任は？
P: 分譲マンションではなく、とある企業の社員寮の話を聞いたんですが、それこそ築数十年の建物が数棟あって、なぜか内1棟だけが、廊下や居室の壁のあちこちにひび割れが目立つようになった。
同時期に建てた他の棟は経年劣化はありましたが、危険を感じるようなひび割れはなかった。
でも、この会社ではすべてを「借り上げ社宅」に変更して、かえって新入社員などからは好評だそうです。
S: せっかく「建築士」が苦心して構造計算や建物設計を行ったとしても、経年劣化でひび割れが起きることはあるようです。
だから、長期修繕計画が大事になってくるわけで。
ただし、経年劣化とは別次元の、建設会社の工事の施工不良が原因のトラブルも珍しくありません。 ↓
P: 雨水で鉄筋の腐食が進めば、それは「地震のときに大丈夫？ 」と思いますね！
S: 上の記事のケースは「建て替え」を求める住民と販売元との意見が平行線で、今も裁判中です。
一方で、全棟の建て替えまでは必要なかったと東京地裁が判断（26年6月 ただし原告＝販売元が高裁に控訴予定）した例もあります ↓
4）建物などにトラブルがあった場合どうなるのか？
P: 施工不良など、建てた側に責任があるのは間違いないが、対処方法が適切か？ はけっこう難しい問題ですね。
当然、住民側と販売元、施工会社とで言い分は違うでしょうから。
生成AIのまとめによれば、法的には
『• 売主（デベロッパー・分譲会社）: 売買契約における契約不適合責任を負います。修繕、損害賠償などを直接請求する相手となります。
• 施工会社（ゼネコン・建設会社）: 売主との間に請負契約があり、著しく安全性を欠く手抜き工事などの場合は不法行為責任を問えることがあります。
↑管理組合（共用部分の場合）：共用部分の施工不良は、原則として管理組合が売主や施工会社に対して責任を追及します。
責任を追及できる期間（時効・期限）
• 住宅品確法による10年保証：新築住宅の「基礎や柱などの構造耐力上主要な部分」および「雨水の侵入を防止する部分」は、引渡しから10年間は売主が瑕疵担保責任を負います（免責特約は無効）。
• 不具合を知った時から1年以内：契約不適合を見つけた場合、その事実を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。
• 不法行為責任：生命や身体、重大な財産を害するような手抜き工事等の場合、損害および加害者を知った時から3年、または不法行為の時から10年です。』
S: ちょうど「 住宅品確法による新築住宅の10年保証」については、私が受験した昨年（25年）の宅建試験 問45で出題されていました（まったく記憶にないんですが…）。
↓
P: この「住宅瑕疵担保履行法」（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）は、
『「住宅品確法」（住宅の品質確保の促進等に関する法律）とセットで覚えるのがコツ』
と、上の解説記事ありますね。が、基本テキストでは「第2編 宅建業法」に載っているんですね？
S: 実は、
2000年 「住宅品確法」の施行
2005年 姉歯事件
2007年 「住宅瑕疵担保履行法」制定
という時系列になっていまして、せっかく「住宅品確法」で、新築から10年は建物の構造に欠陥があっても保証が受けられるようになったと思ったら…2005年の姉歯事件では売主のヒューザーも施工会社の木村建設も倒産して、補修費用が住民に払われないため、住民のみなさんが二重ローンなどの苦労をしたわけです。 ↓
そこで、「住宅瑕疵担保履行法」が制定されて、建物の売主は一定の保証金を「供託」するか保険（住宅瑕疵担保責任保険）をかけるよう定められました。
たとえ、売主が倒産していなくても、住宅トラブルの補修費用を出し渋るケースなどでも、一定の条件つきですが、買主が直接、保証金や保険金を請求できるようになりました。
P: 「住宅品確法」で新築から10年までのマンションは、安心だと思いますが、では10年を超えた中古マンションの保護は？
S: たとえば、長谷工のマンションだと、新築から15年間
「基礎や柱などの構造耐力上主要な部分」および「雨水の侵入を防止する部分」
についてアフターサービスが受けられる物件があるようです。
実は、35条書面の記載事項にもなっています（実際の条文の表現） ↓
『13:当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要』
上の文章では私も？ だったので、生成AIに、
『「宅地 又は 建物 の契約不適合を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置」の築15年のマンションでの具体例』
をきいてみたら、
『築15年のマンションでよくある欠陥をベース”不動産会社が売主で、瑕疵保険に加入していた場合”の具体例を見てみましょう。
💡 具体的なトラブル発生のシナリオ
1. 物件の購入と入居
あなたは築15年のリノベーション済み中古マンションを不動産会社から購入し、入居しました。売主は「既存住宅売買瑕疵保険」に加入しています。
2. 欠陥（契約不適合）の発覚（入居から1年後）
大型台風が来た際、サッシの隙間や外壁のひび割れから雨水が侵入し、リビングの壁紙がふやけてカビだらけ（雨漏り）になりました。また、床の一部に明らかな傾きがあることも判明しました。
3. 売主の倒産
修理を依頼しようと売主の不動産会社に連絡したところ、その会社はすでに倒産（廃業）していました。
4. 保険の適用（措置の具体例）
売主が「保証保険契約の措置」を講じていたため、買主であるあなたは保険会社へ直接、補修費用の請求を行うことができます。
5. 補修と支払い
保険会社の調査により契約不適合が認められ、壁の補修費用や防水工事にかかった費用の約80%〜100％（免責金額を除く）が保険金としてあなたに直接支払われ、自己負担を最小限に抑えて直すことができました。
【まとめ（築15年という築年数のポイント）】
築15年のマンションは、新築時の「住宅瑕疵担保履行法」による10年間の義務保証期間がすでに切れています。そのため、中古として購入した後に見つかった隠れた欠陥は、購入時の売買契約の内容がすべてになります。
「契約不適合を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置」が講じられている物件（＝瑕疵保険付きの中古マンションなど）であれば、築15年であっても、売主の倒産リスクを気にせず、引き渡し後一定期間（一般的に2年間〜5年間）は安心して住むことができる、というのがこの制度の具体的なメリットです。』
と、保険に入っていた場合の具体例プラス【まとめ】までついた解説をしてくれました！
P: 逆に、築12年のマンションで、35条書面のこの項目が、空欄（措置を講じていない）の場合は、上の生成AIの文章にあるように、
『中古として購入した後に見つかった隠れた欠陥は、購入時の売買契約の内容がすべて』
になるわけですね？
S: そうなりますね。
築20年以上のマンションなら、もう「長期修繕計画」の中身を確認する段階ですが、新築後10年～20年の中古マンションの購入を検討する際は、こういう保険や保証がついているかどうかも、大事なチェックポイントになると思います！
P: 今回の文章中に、何回もでてきた「契約不適合責任」や「瑕疵担保責任」、「不法行為」や「保証金の供託」などのワードは、Sさんが宅建試験の試験勉強をしていたときに、ご自分でも「理解が足りないな！」と思っていたそうですが（筆者はなおさら）、今回の「欠陥マンション」のような具体例で考えると、とても分かりやすいと感じたそうで。
なので、次回は特別編として2026年宅建試験（Sさんは受験してませんが、26年試験も個数問題＆組み合わせ問題が多かったようです）へのコメントと、
「瑕疵担保責任」（契約不適合責任）、「不法行為」や「保証金の供託」
など「権利関係」の重要ワードについての「点と線」、さらに超具体例？ として「マンションミュージアム」見学レポートなどを予定しています。
【★補足】
①建築基準法/建築確認/中間検査
「建築基準法」は宅建試験の頻出テーマで、中でも「建築確認（と中間検査）」（詳細下記ページ）、ではそもそも建築確認が必要か？ を問われることが多いです。
ただし、マンションの新築時に建築確認が不要なケースは実質なく、また2025年4月（施行）の建築基準法改正で、リフォームや大規模修繕の際に、建築確認が必要なケースが増えました。
【注】
※1 危険度一覧表の見方は下記PDFをご覧ください
https://www.funenka.metro.tokyo.lg.jp/assets/pdf/area-hazard-level/mikata.pdf
※2 マンションの耐震診断について ※木造住宅などは別途
2013年に「建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）」が改正されて、旧耐震基準のマンションは、耐震診断や改修を行うことが「努力義務」になりました。ただし強制（義務）ではありませんので、宅建業者がマンション管理組合や管理業者に確認しても耐震診断の記録がなければ、「重要事項説明書」で、「耐震診断：なし」と記載されるわけです。
そういう「耐震診断：なし」の旧いマンションは、真っ先にSさんの住み替え先候補リストから外れるわけですね。
ちなみにこの「耐震診断」は、建築士がさらに国交大臣登録の「耐震診断資格者講習」を受講・修了しないと診断できません。
※3 「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」については、次回記事（宅建ｔ特別編）で取り上げる予定です。
【BGM】
S選曲：Every Little Thing「fragile」
P選曲：keshi 「Soft Spot」
【写真】
トップと文末：撮影筆者
