（A) マンションで起きる給湯管ピンホール事故
P: 前回記事（宅建t ⑪）で、分譲マンションの専有部分（個人所有）と共用部分（区分所有者全員の共有）について、とりあげました。
でも、「事件」はその狭間（はざま）でも起きている…という典型例が、今回ご紹介する「給湯管ピンホール事故」なんですよね？
S: はい。
上にあげた本（2022年刊。以下、本書）には、マンションでの漏水事故の「加害者？」になった著者（以下、伊藤さん）が調べ上げた、マンションでの給湯管トラブルの現状、問題点について書かれています。
P: この事例では、ある日、伊藤さんの住戸の真下の住民から「漏水がおきた」といわれて、伊藤さんが設備調査会社に依頼。調査の結果、伊藤さんの住戸内の「給湯管」に小さな穴（ピンホール）があいて、水漏れトラブルになったと判定されたと。
「マンション 配管 ピンホール」で生成AIにきいたら、
『マンションの配管ピンホールとは、築10年を超えた給湯銅管などに針穴ほどの小さな穴が開き、階下への漏水事故を引き起こす経年劣化現象です。
主な原因は水質や水流による銅管内面の腐食（孔食）であり、発見次第、元栓を閉めて管理会社や専門業者へ連絡する必要があります。』
とありまして、「給湯管」の素材が「銅」だと、このトラブルが起きやすいようですね。
S: 一戸建てだと、昔は「鋼管」、近年は樹脂管・硬質ポリ塩化ビニル管などを使うケースが多くて、そもそもマンションとは管の材質自体が違うようです。
ちなみに、近年のマンションだと、サビや漏水対策として、配管にステンレスや樹脂材質が使われているようです。
P: 逆に言えば、配管の材質が旧い中古マンションの場合は、いつ・どこでトラブルが起こってもおかしくないと？
S: 上のリンク先の掲載文によれば
『マンション漏水事故が多発
築20年で全戸の10％、築30年で15～30％、築40年で50％超？』
P: たとえば、築20年の中古マンションを買って、20年後（築40年）には、そのマンションの半数の世帯が事故にあっているということですよね？ もっと古いマンションの「建て替え」問題は、最近ニュースでも目にしますが、この問題は、初耳でした。
（B)「給湯管」は100％専有部内にある
S: それは、給湯管のトラブルが、各自の専有部で起きるためかもしれませんね。
くわしくは、本書の73ページからに説明がされていますが、簡単にいえば、
共用の「給水管」（水）→【各住戸内→風呂・トイレなど ↘一部の水が給湯管に流れて各戸の給湯器で温められてお湯に】
と、各戸によってお湯をどれくらい使うか？ はまちまちなので、何十年もたったマンションだと、自分の使い方のせいかな？ と考える住民も多いのでは？
P: 筆者は賃貸住まいですが、「排水管のつまり」だと、自分で思い当たる行動をしてますのでパイプクリーナーでなんとかしてます。
たぶん、それと同列で「自分のせい」と思う可能性はありますね。※1
S: そうですね。
一戸建てでも、「給湯器」は問題があれば東京ガスなどの業者（たいていは給湯器に問い合わせ電話番号ラベルが貼ってある）を呼んで、自費で修理か交換（10年くらいが目安）をしています。
ただし、マンションの場合は通常、下記の手順（東京ガスのHPより）のように、管理会社への確認が必要のようですね。
【分譲マンションで給湯器を交換する場合の手続き】
交換業者に連絡をとり、見積もりを依頼する
見積書を確認して、契約を完了させる。
マンションの管理会社に連絡する
・工事申請の必要有無を確認する
・工事不可の曜日や時間帯がないか確認する
必要事項を交換業者に伝える。
交換工事は立ち会いが必要なので、事前に日程を取り決める
（Ｃ）給湯管トラブルはどこまでが自己負担になるか？
P: 給湯器の交換なら、10～20万円ですむようですが、「給湯管」だと、
上記HPによれば、
『中～大型住戸でキッチン・浴室・洗面所まで引き直すと、内装復旧込みで100万円前後を見込むケースが多いです。
水漏れ後の緊急工事だと、夜間対応費や復旧範囲の拡大で、同じマンション内でも住戸ごとに総額が大きくぶれます。』
と、1桁上の金額になるんですね！
S: 上記HPの表に載っていますが、
・専有部分 の給湯管 → 原則、各住戸の自己負担
・階下への漏水で傷んだ他人宅の内装 → 加害住戸＋保険で調整
ここで、「原則」に下線を引いたのは、「漏水事故」は築40年くらいになれば、いつどこの住戸で起きてもおかしくないからなんですよ。
上記HPによれば、よくあるケース（共用部の大規模修繕は実施ずみの前提）は、
『現場で多い流れは、「最初は個別対応で乗り切るつもりが、数年で同じ系統の住戸から漏水報告が続き、最終的に専有部も含めた一括配管更新を検討せざるを得なくなる」というパターンです。
このとき、先に専有部を交換した住戸と、まだの住戸で負担の公平性が問題になり、総会が荒れます。』
D)マンションは運命共同体
P: 本書の著者・伊藤さんの場合は、泣き寝入り❓ をせずに、マンション管理組合や管理会社（委託先）、保険会社（マンション総合保険）などとさまざまな交渉をして埒があかないことも多かったため、自らお住いのマンション内での調査をしたら、ほかに8件の漏水事故（うち2件がピンホール事故）があったことが判明。
そこで、伊藤さんの場合は、自らマンション管理組合理事に立候補して理事就任→〃理事長に
そして、マンション管理組合の総会（2020年8月）決議で、専有部分も含めた一括配管更新を実現させたんですが、そこに到達されるまでのご苦労も、本書に書かれていました。
S: マンション管理規約の決議要件については、宅建ｔ10で「26年4月の区分所有法改正」についてお伝えしました。
なので、以前よりは楽？ になったとはいえ、マンション管理組合の負担は、建物が老朽化するにつれて、当然重くなります。
私は、60代になってから自身の老朽化？ については、自己責任（食事や適度な仕事など）で維持に努めていますが、マンションだと、本来は全員で老朽化を食い止める努力をしなくてはならない。
でも、現実は…。
P: 本書で伊藤さんも『マンション全体を守れなければ、自分の資産を守ることはできない。～区分所有者同士は運命共同体』と書かれていましたね。
ピンホール事故の場合、およそ全戸の15~20％に事故が起きると、保険会社がマンション総合保険の保険料をアップしたり、最悪の場合、保険を引き受けない…無保険マンションになれば最悪スラム化も！
S: 逆に、マンション住民の努力で、築古物件でも再生や長寿命化ができるわけです。
※1 一般社団法人全国建物調査診断センターの発行する、その名も「大規模修繕工事新聞」（26年8月号）に、ちょうど近年の判例として、「漏水発生元住戸、立ち入りを拒否に対し 部屋の立ち入り、損害額・間接強制金の支払を認容」が載っていました。
【BGM】
S選曲：ティアーズ・フォー・フィアーズ 「ルール・ザ・ワールド」
P選曲：STUTS & 松たか子 with 3exes 「 Presence」 Remix feat. T-Pablow, Daichi Yamamoto, NENE, BIM, KID FRESINO
【写真】
文末：撮影・筆者、ほか提供：Pixabay
