宅建t：住み替えに役立つ宅建05 大学生の特権！ 学生寮 そして山形大のシェアハウス

※宅建ｔシリーズ 26年度の基本テキストについては、こちらのページで説明

 

●元・国立大女子学生寮長が寮生活を振り返ると

P: 今は2月末で、国公立大前期入試が終了…発表待ちの状態なんですが、合格された方はさっそく部屋探しが始まります。

このとき、「学生寮」という選択肢もあるということで（例：東京農工大学　↓　女子寮もありますよ）、

 

 

ちょうどSさんが80年代に、某国立大学で4年間女子寮で生活、寮長もされた経験から、学生寮のメリット・デメリットを伺います。

S: まずメリットは、寮費の安さですね！

上記ページの、農工大・桜寮（小金井市・女子寮）で、〈寄宿料〉3万と〈共益費〉1.5万あわせて月4万5千円ですが、共益費は光熱費や水道料等こみの値段なので、家賃は3万円(大学によっては、一定の条件で寮費減免措置もあります）。

それで、

　バス、トイレ、ミニキッチン、ベッド、机、椅子、クローゼット、エアコン

などの備品もつき、共用で洗濯機・乾燥機が使えるというなら、初期費用もかかりませんからね。

P: 桜寮は1978年の建物を、2009年に改修したようで、ちょうど、Sさんが80年代に入居した女子寮（できて10年以内）も、上のページの写真のようなイメージだったのでは？

S: 桜寮の方が、改修しただけあって、机やイスは今どきのデザインですね。

女子だと、インテリアにこだわりがある方も多いかもしれませんが、私の時代でも、敷物やクッションなどで、同じ箱なのにみなさん工夫して住んでいましたよ。

P: 以前、1980年代だと、まだ宗教・政治関連の勧誘が学生寮内であったと聞きましたが。

それで、Sさんが寮長になって、「貴女が信じる自由は尊重する代わり、私が信じない自由も尊重してほしい」という、原・「等価交換」の論理で、撃退したと。

S: 令和の学生寮だと、親御さんが心配するような勧誘などは、あまりないと思います。

何かあったら、大学の相談窓口に相談するようにアドバイスしてあげると良いですよ。

これは、民間の賃貸で暮らしていても同じです。

Ｐ：棟内が全部同じ大学の学生というのが、大学寮のメリットでもあり、デメリットでもあると思います。

知り合いに、30歳まで会社の独身寮に住んでいた人がいましたが、「平日は帰って、メシ・風呂・寝るの生活」で、周囲はまったく気にならなかったそうです。

Ｓ： 学生だと、自室ですごす時間もけっこう長いですからね。

ちなみに、私の住んでいた学生寮はしっかりした構造で、隣室の音がまったく気にならず、自室での勉強もできました。

大学寮で、安普請（やすぶしん）の所はないと思います。

P: 京都大・吉田寮(1913年）のように、築年は要チェックですが…。

 

●大学ならではの「国際寮」

Ｐ：国際系の大学・学部では、新入生は1年間寮生活必須というところもありますね。
有名なのは、秋田市の公立・国際教養大学

 

あと、東京理科大学・経営学部国際デザイン経営学科も、北海道の長万部で、1年間の生活。

 

あと、早稲田大学の国際学生寮Wish

 

S:農工大のキャンパスでも、定時になると、廊下の隅でメッカの方向を向いて礼拝（サラート）していた学生さんをよくみかけました。

さまざまな国からの留学生と交流ができるのも、大学やこれら国際寮のメリットなので、来年度以降の受験生のみなさんは、受験校を選ぶときのヒントにしてください。

また、日本人だけの寮でも、さまざまな地方出身の人と知り合いになれたのも、私にとってメリットでした。

長期休み明けには、みんなが郷土の名産品をお土産にもって帰ってきたので、交換して食べたのも良い思い出です。

●山形大学のシェアハウス・プロジェクト

P: 学生寮ならぬ、「準学生寮」もありまして、国立山形大学では、大学と行政、東北芸術工科大学が連携して、山形市の市街地にある「空き家・空きテナント」を学生用のシェアハウスにした物件（山形クラス）の募集をしていました。

ただし、26年2月末時点で、女子学生専用物件は補欠登録のみ（男子用はあきあり）でした。

S: 女子学生専用は、親御さんが安心というメリットもあって、人気なんでしょうね。

そして、家賃が賃料23,000円～33,000円（場合により半額に減免あり）で、場所も山形市の中心部のようですから、いくら地方都市とはいっても安いですよね。

民間のような「敷金､礼金､仲介手数料､更新料」が不要という点も大きいです。

リビング、台所は共用ですが、共用部分のデザインを東北芸術工科大学が担当しているだけあって、使いやすそうです。

P: 大学生用のシェアハウス以外に、東北芸術工科大の学生が、地元の人からの依頼で、空き家をリノベーションする例もでてきたようです。

 

S: 私も、自分の「住み替え」で、程度の良い空き家/中古物件をリノベーションして住む可能性も考えています。

Pくんも引き続き情報提供をお願いしますね。

P: 次回は、民間賃貸（東京）で、一人暮らしを始めるときのお金の話を予定しています。

 

【写真提供】Pixabay　※中間写真は元写真を生成AIでデニス・ホッパー風に加工

【BGM】

S選曲：キャンディ－ズ　「春一番」

P選曲 : スピッツ  「チェリー」

就活S feat.Z 東京都の土木・建築・機電向け採用の新方式とは？　そしてICT職とは？　

※4月30日　追記

1類B採用試験（新方式・第2回） 詳細は8月21日（金）にこのリンク先で公表される予定

(1)　「東京都」の採用新方式？　「1類B採用試験（新方式）」

P: 昨年（25年）12月の初めに東京都の市で人口最多の八王子市が、令和8年度新卒（27年卒～）採用で、入庁年次を3年（令和9年＝27年4月、令和10年＝28年4月、令和11年＝29年4月）選べる方式の募集を開始しましたので、その内容をZくんと、チェックしました。

Z: なんで師走のこの時期に？　と思いましたが、27卒のとくに機電、土木、建築系は、民間だと水面下でいろいろあって、もう2月だと…。※0
P: 有力ゼネコンの熊谷組は、ネットにイベント情報を公開していまして、

 

昨年の6月から見学会を開催しはじめ、8月からインターン、11月からセミナーなど、そして2月はまだ各種イベントを開催中です。

Z: 職種の土木系の中に、「機械電気職」があって、これは4月30日まで「仕事体験」受付中ですね。

「情報（東京都）」職だと2月7日終了でしたが。

P:ゼネコンなら建築・土木系の学生の応募が多くて、逆に機電系の学生は集まりにくいんでしょうね。

一方で、自治体は、建築・土木系、機電系のどれも採用に苦労している状況は、これまでも何回かご紹介してきました。　※1

それは、「東京都」も例外ではないようで、すでに令和7年度から「1類B採用試験」(新方式）を始めていたんですよ。

Z: 対象は22歳～29歳なんですね。

で、従来の「1類B採用試験」（一般方式）と違って、適性検査と口述試験（プレゼン/グループワーク）で合否を決めるということで、いわゆる公務員試験対策は不要。

そして、１類B採用試験だと、採用候補者名簿の失効までの期間が、
　行政、土木、建築、機械、電気：3年
　（上記以外の試験区分については、名簿確定日から1年を経過すると失効）
つまり、この区分の試験に合格すれば、「行政、土木、建築、機械、電気」は3年間、採用候補者のリストに入っていると。
P:ちょうど、26年2月13日に、令和8年度の試験日程・採用予定人数が公表されました。

●1類B採用試験（新方式）の試験日

　第1回　 3月11日（水）～3月24日（火）までの間で受験者が選択する日
　第2回　9月18日（金）～10月8日（木）　〃

■採用予定人数

 

ただし、令和8年度の試験内容はまだ公開されていないので、以下の試験内容等は25年の
　　案内文書（PDF)：25年2月14日　
の情報です。

Z：昨年（25年）2月の都の募集数は

　行政（新方式）⇒採用予定者数 : 210人
　土木・建築・機械・電気・ICT（新方式）⇒あわせて45人
25年12月の八王子市（令和8年度新卒枠）だと、技術職あわせて55人＞行政50人でした。

都の行政職採用210人が多いのか？　八王子市が少ないのか？

P:それが、上の図のように26年1回目の募集では、25年にくらべて、土木・建築・機械・電気・ICT（新方式）がそれぞれ増えて、逆に行政は20人減（190人）ですね。

Z: 25年7月の（新方式・第2回）の募集では

　行政（新方式）⇒採用予定者数 : 111人
　 土木・75人、建築・7人、機械・ 25人、電気18人（新方式）

 行政の募集数が2月の約半分ですが、逆に技術職は増えて、土木だけで75人ですか！

なにか、首都圏の一部国立大学で「後期試験」の方が募集人数が多いのと同じ感じですね…。

土木・建築・機械・電気系のみなさんは、たとえ民間企業の就活がうまくいかなくても、こういう選択肢もあるということで。

P: 今年の第2回の募集人員は後日公表となっていますが、おそらく1回目で埋まらない職は募集人数を増やすでしょうから、技術系は25年（2回目）よりさらに増えるかな？

東京都の募集はほかに何種類もあるので、いちがいに言えませんが。

ICT職（東京都）・デジタル職（八王子市）とは？

P: ちなみに、筆者は上に挙げた25年（2回目）の募集をみて「あれ？　ICT職の追加募集はないんだ」、そして「そもそもICT職って？」と思ったんですよ。

Z: 八王子市の募集には「デジタル職」がありましたが、こちらは「行政・デジタル・社会福祉…」の並びで、どちらかと言えば文系よりという印象をもちました。

でも、「八王子市・デジタル職」の受験資格は、IPAの情報処理試験の「基本情報技術者試験、応用情報技術者試験」ほかに合格していることなんですよね～。

情報工学系の学生なら、持っていておかしくない資格かもしれませんが…。

P: 筆者の知る限りですが、情報工学科で就活のためにわざわざIPAの資格を取ろうとした人はいなかったな。

もし趣味？　で取ってても周囲には言わず、そっとエントリーシートに記入したくらいだと思いますよ。

私立大学では、学生に基本情報技術者試験などのサポートをしているところもあるようなので、資格をとった方はデジタル職をめざしてみては？

一方で、都のICT職は、必要な資格・免許はありません（土木・建築・機械・電気も）。

Z: 土木・建築や機械・電気だと、工学部の土木・建築工学科、機械・電気電子工学科の学生が受けるでしょうが、ICT職だと何学部・何学科なのかな？

P: 「情報系」は、昨今の「データサイエンス系」も含め大学によって、いろいろ呼び方が違うので、学部・学科はとわず受験申込時に提出する「スキル確認シート」で判断するのでしょうね。

この「スキル確認シート」について、生成AIに「ICT職 スキル確認シート」できいてみたら、

『ICT職のスキル確認シートは、実務経験、保有技術、資格、およびそれらを職場でどう活用するかを具体的に示す資料です。東京都職員採用（I類B新方式）などでは、従来の試験に代わり、これを用いてプレゼンテーションや面接を実施し、知識と実践力を一体的に評価します。 
・ICT職 スキル確認シートの主な構成要素
専攻学科・職務経験: 培ってきた知識や具体的な業務経験。
保有資格・技術スキル: 保持しているITスキルや資格（今後取得予定含む）。
職務への活用方針: 自己の強み（スキル）を活かして、組織で実現したいことや貢献できる内容。
プロジェクト実績（技術系）: 役割、使用技術、成果（可能な限り定量的に）。 
＜中略＞　
※東京都の例では、このシートが口述試験（面接・プレゼン）の核となるため、自己アピールと実務経験の具体性が重視されます。 』
Z:  民間企業の就活（理系）で、こういう内容は準備しているのが当たり前なので、都のICT職をめざすみなさんは、あとは「東京都」で自分のITスキルをどう生かすか？　を考えればよいわけですね。

P: たとえば、下記のような「隠れ情報系？」の学部・学科なら、

学校現場にこだわらず、都のICT職をめざしてもいいかな？　とも思います。※2

 

今後、令和8年度の試験案内が公表されて、なにかあれば、追記します。

Z: 「新新方式」にバージョンアップする可能性は？

※0　読売新聞2/16「就活ON」の情報だと、関西の私大3年生（文系）の場合、2月上旬で友人の半数が就活終了だったそうです。

※1　当ブログのテーマSでお届けしています

※2　情報提供は、当ブログ監修/Tシリーズ共著者のSさん

 

【写真提供：Pixabay】①東京、③長崎県諫早市・メロンのバス停

②筆者撮影：虎ノ門ヒルズからの都心の眺め

 

【BGM】

Z選曲：Vaundey「呼び声」

P選曲：RADWIMPS カバー・米津玄師 「トレモロ」　

宅建t：住み替えに役立つ宅建04 学生向け賃貸の耐震性や耐火性をチェックするには？

※宅建ｔシリーズ 26年度の基本テキストについては、こちらのページで説明

（1）東京で地震の心配は？

（1-1）前回の続きから…地盤：小金井市は「関東ローム層」

P: 前回記事(宅建t：住み替えに役立つ宅建03　賃貸を探すときの「徒歩10分」とは？　そして坂道の注意点)では、「部屋探し」の3大要件といわれる、家賃・立地・広さ(間取り）の中でも、「立地」についての注意点を話題にしました。

今回は、親御さんが心配するかもしれない、学生向け賃貸物件の「耐震性」や「耐火性」は大丈夫か？　というテーマです。


ちなみに前回、農工大・工学部キャンパスの南側の傾斜地（はけ：国分寺崖線）を、坂道の例として紹介したんですが、農工大キャンパスを含む小金井市の大部分は、武蔵野台地の武蔵野ローム層（関東ローム層）のしっかりした地盤の上に位置しています。※1

※1

東京農工大学自体が、地震災害の時の広域避難所になっていますし、東日本大震災（2011/3/11）よりさらに揺れのつよい、

多摩直下地震（M7.3）が起きたときの想定で、揺れによる建物被害での死者が小金井市内28人とのことなので、あまり危険はないのですが、もし地震についても、前回紹介した「水害ハザードマップ」のような情報を確認したいときは、東京都が「東京被害想定デジタルマップ」

 

を公開していますので、予想震度などを地図で確認できます（例：上記サイトより：多摩東部直下型地震の想定）。

S: 「土地・建物」については、宅建基本テキストにも、簡単な情報が載っています（第4編：その他の分野　508~509ページ）。

逆に言えば、「最低でもこれくらいの知識は要るよね」という常識だということです。

宅地に向いている土地としては、

・砂礫質の土地

・扇状地

・自然堤防

・台地・丘陵地（例外：縁辺部＝はじっこ、広い谷）

が挙がってまして、農工大工学部付近は台地なんですが、近くにちょうど”例外”にあたる、武蔵野台地の「ふち」のはけ（国分寺崖線）があるわけです。

P: 宅地に向いていない土地としては、埋め立て地や干拓地などがありますね。

国立大だとあまり心配ないと思いますが、逆にキャンパスが山の上で通うのが大変な大学はけっこうありまして、筆者は昔金沢へ旅行に行ったときに、金沢大学（角間キャンパス）にも立ち寄りたかったんですが、金沢駅からバス40分と聞いて見送った覚えがあります。

（1-2）建物の耐震性

S: そして、建物については、基本テキストでは木造/鉄筋とも一戸建てが前提の説明でしたが、賃貸について結論を先にいえば、

賃貸木造アパートによくある

・在来工法（木造軸組工法）

・2×4（ツーバイフォー）工法（枠組壁工法）

や、

・RC構造（鉄筋コンクリート構造）
・鉄骨

とも、耐震性については、工法の違い ※2 よりは、「耐震基準」を確認した方がよいです。

P:「耐震基準」とは、生成AIの説明では

『耐震基準とは、建築物が地震に耐えられるように建築基準法で定められた、構造上の最低限の基準のことです。

主な目的は、大地震が起きた際に建物内の人命を守ることにあります。 
日本の耐震基準は大規模な震災が発生するたびに見直され
①旧耐震基準（1981年5月31日以前に建築確認）
　震度5強程度の揺れで「建物が倒壊しない」こと
②新耐震基準（1981年6月1日以降に建築確認）
　震度6強〜7程度の地震でも「建物が倒壊・崩壊しない」こと
③2000年基準（2000年6月以降）
　新耐震基準をさらに強化したもので、木造住宅を中心に地盤調査の義務化や接合金具の規定等の追加。 』※3

つまり、②の1981年6月以降の新耐震基準に沿った物件なら、震度6強〜7程度の地震でも建物がこわれる心配はないということですよね？

S: 1981年の建物は、およそ築45年。

賃貸アパートでいくら家賃が安くても、この「新耐震基準」をクリアしない古い物件は、私なら避けます。

また、これからS家が新居（中古物件）の購入を検討するときは、「2000年基準」を目安にするつもりです。

（2）建物の耐火性能

P:「建築基準法」では、「建物の防火性能」についても、規定していましたよね？

「基本テキスト」431ページの「防火地域/準防火地域」の説明の中で、

『これらの地域内の一定規模の建物は、耐火建築物等/準耐火建築物等にしなければならない…』

と。

S:「防火地域/準防火地域」の区分自体は、「都市計画法」という別の法律で定められています ※4が、そもそも

　駅前の繁華街など建物の密集した地域では、燃えにくい建物（耐火建築物/準耐火建築物）を建てましょう

という趣旨で、閑静な住宅地にある学生アパートなどは、こういう「地域」の対象外になります。※5

ただし、「建築基準法」には「共同住宅」＝アパートや寄宿舎についての、別の規定がありまして、広さ（延べ床面積）や階数により違いはありますが、普通の2階だて学生アパートでも、2015年以降の建物だと、下記のように一定の耐火要件があります。

 

P: 上のサイトは、木造建築での説明ですが、木造でも一定の耐火能力はあると。

S: 木造アパートは、骨組みや壁ワクが木でも、壁や天井に断熱材や石膏ボードなど燃えにくい材料を入れたり貼ったりして、耐火性能をアップさせています。

最近は、木造高層建築も作られるようになりました　↓。

学校の校舎などでも木造が再評価される動きもあります。※6

 

P: 比較的新しい建物は良いとして、古い物件の耐火性能はどうなんでしょうね？

S: 私なら築○十年の物件だと家賃が安い分、そもそも高いスペックは期待しないですが、壁材が薄い＝音漏れしやすいですから、仲介してくれる不動産屋さんに、対象物件で過去に音漏れトラブルがなかったか？　は確認しますね。

P: 音漏れしやすい≒壁材が薄い≒耐火性能が比較的低いと？

S:  音漏れ自体は、木造でなくRC造でも建物の造りの問題で音漏れしやすい場合もあったり、何より騒音は「人」の問題なので、いちがいには言えませんが…。

P: 大学生協と提携する不動産屋さんなら、確かめやすいとおもいますので、「騒音」に限らず、気になることはなるべく事前に聞いてみましょう。

S: 逆に大学新入生のみなさんは、自分や友人が「騒音」の発生源にならないように注意してください。

 

P:次回からは、当ブログレギュラーのZくん（4月で社会人5年目）も引っ越しを考え始め、家賃などの「費用」や「アパートとマンションの違い」ほかの質問があるそうなので、「賃貸物件：社会人編」をお送りする予定です。

 

※1　関東ローム層は、小中学校の「地理」授業のどこかで習ったはずです。

図は、下記の東京学芸大学発行の文書「はけ（国分寺崖線）の謎と魅力を探る」（PDF)から引用

https://www2.u-gakugei.ac.jp/~globe/observ/PDF/L05.pdf

ちなみに、東京学芸大学も小金井市内（国分寺市寄り）にキャンパスがあります。

※2　アパートの工法・構造について詳しくは　↓

※3　2025年4月にも建築基準法が改正されています。

本記事には直接の関係はありませんが、改正の背景には、

　建物の省エネ化→断熱材、高性能サッシ、屋根に太陽光パネルなどで建物の重量アップ→耐震性に影響…

という流れがあるようです。

2025年建築基準法改正で家づくりはどう変わる？改正内容を解説 | 耐震構法SE構法のエヌ・シー・エヌ | 木造注文住宅なら耐震構法SE構法のエヌ・シー・エヌ｜耐震構法SE構法のエヌ・シー・エヌ | 木造注文住宅なら耐震構法SE構法のエヌ・シー・エヌ頑丈な柱と梁で建築を支えるラーメン構造。信頼性と自由度が極めて高いラーメン構造を、木造建築に取り入れ、安心かつ便利に利用できるようにシステム化したのがSE構法です。この革新的な技術は、構造設計から資材供給、性能保証までの一貫した流れが//確立されているからこそ実行されるシステムです。リンクwww.ncn-se.co.jp
※4　参考ページ　「防火地域と用途地域とは？新築時に確認しておきたい規制の内容を解説」↓

https://cleverlyhome.tokyo/column/20250131/

あくまでも”新築時”の注意事項です。

ちなみに「都市計画法」の「用途地域」というのは、自宅を買うときにはとても大事な知識ですので、S家の引っ越し先を検討する際に、詳しい記事にする予定とのことです。

※5　参考ページ　「（防火地域の）耐火構造」と「防火構造」の違いは　↓

※6　東京農工大が鹿島建設などと共同開発した「FRウッド」は、1時間の耐火性能を持つ国産スギ純木質耐火集成材で、

木造の耐火建物づくりに貢献しているようです。

 

【写真】

すべて筆者撮影：中間画像はトップの写真を、生成AIでジャン＝ミシェル・バスキア風に加工（部分）。

文末写真は26/2/8撮影　東京・多摩地域でも大雪警報。衆院選や私立大学入試の関係者は大変だったと思います。

 

【BGM】

S選曲：INABA（稲葉浩志）／SALAS「EVERYWHERE」

P選曲：MOON CHILD 　「Hallelujah in the snow」

宅建t：住み替えに役立つ宅建03　賃貸を探すときの「徒歩10分」とは？　そして坂道の注意点

※宅建ｔシリーズ 26年度の基本テキストについては、こちらのページで説明

（1）不当景品表示法の「徒歩10分」とは

P:前回の「宅建t：住み替えに役立つ宅建02 大学合格者が部屋を借りるまで（宅建業者、宅建士とは）」で、今回から「重要事項説明書（賃貸）について説明の予定」と、予告したんですが、

　「重要事項説明書」（宅建業法35条書面）

は契約の前、

「契約書」（宅建業法37条書面）

は契約締結後に遅滞なく交付する書面。

だけど、そもそも部屋を決めるまでにいろいろ注意点があるよね？　ということで、今回はまず「部屋探し」の3大要件といわれる、家賃・立地・広さ(間取り）の中でも、立地についての注意点です。※1

 

とくに筆者やSさんの土地勘がある東京農工大付近（東京都小金井市・JR東小金井駅近辺）には、なかなか特徴のある「地形」の場所がありまして、これがタイトルにある「徒歩10分」にも関わってきます。

S: いろいろな住宅情報サイトで、物件検索するときに、賃料・間取り・築年数などと並んで、「交通」、たとえば「最寄り駅から徒歩10分以内」などと指定できますよね。

ここで言う「徒歩10分」は、法律（不当景品表示法：不動産の表示に関する公正競争規約）で、1分80m換算、つまり物件までの道路距離が800mという意味になりますが、このとき信号待ちや坂道などは考慮されていません。※2

P: つまり、経路に幹線道路の横断とか、高架になる前のJR中央線のように「開かずの踏切」があったとしても、徒歩10分になると？

S: そうです。実際にかかる時間ではありません。

この1分80mという数値は、昔、ハイヒールの女性が歩く速度をもとに決められたそうなので、スニーカーの男性だと、歩く時間だけなら7~8分くらいかな？

逆に、全国どこでもありがちな「坂道」「階段」は、とくに私たちのようなシニア世代は要注意！

時間がかかるというより、そもそも自分たちが歩けなくなることを想定して、物件選びを考える必要もあります…。

P: 「坂道」「階段」といえば、農工大の合格者（新入生）が、物件探しをするときに遭遇する（かもしれない）傾斜が、こちらです　↓

農工大・工学部キャンパスの南には、「国分寺崖線（はけ）」という地形が東西に細長い帯状に広がっていまして、生成AIの説明だと、

『国分寺崖線は、立川市から世田谷区にかけて約30km続く、多摩川が武蔵野台地を削り取ってできた連続した崖です。小金井市内を東西に貫く10〜20mの崖と湧水、緑地が豊かな自然環境と、風情ある坂道の多い景観を形作っています。』

S: 小金井市がわざわざ「坂と遊歩道マップ」を作成して、「坂」を紹介してくれてます。

P: みはらし坂、ムジナ坂、観音坂…農工大近くの坂にもいろいろな名前がついてますね…。

農工大付近でなくても、地元以外の大学に合格して、部屋探しをするときは、まずできるだけ拡大した地図で、地名をチェック。

○○坂が多い場所は、高低差があるということです。

ただ、坂のある場所だと、家賃が周囲より割安になるケースもあって、現に当ブログ・レギュラーのZくんは、社会人になって一人暮らしを始めた時、わざと最寄り駅までの間に坂のある物件を選んだそうです。

ちなみに上の写真の、階段前の道路からは、農工大方面へのわりあいなだらかな坂もあります。

少し遠回りになりますが、自転車通学ならこちらの方が早いでしょう。

 

（2）宅建業法35条書面（重要事項説明書）の「水害ハザードマップの提示」

S: たとえ、坂がゆるやかでも要注意なのが、「水害」です。

とくに、昨年の東京では、異常なくらいの短時間豪雨が何回もありまして、私も2回くらい、最寄り駅付近で雨が止むのを待ったことがありました。

P: 東京で有名なのは、渋谷駅ですね。

名前に「谷」がつくくらいですから、すり鉢のような谷底に駅がありまして、「道玄坂」などから流れ落ちた水で、駅付近が浸水したニュースを何度もみたことがあります。

ただし、今はすごい施設を地下に作って対策しているみたいですね。

 

 

S: 普通の住宅街では、大がかりな対策は難しいとおもいますが、賃貸なら浸水しそうな場所を避けて借りることはできます。

「水害ハザードマップ」といって、東京都の市区ならどこでも作成している地図がありまして、さらに小金井市では「浸水予想区域図」も発行していました　↓（PDFファイル）

https://www.city.koganei.lg.jp/kurashi/472/bosai/bosaiservice/bousaimap.files/koganei_bousai_map2025_3.pdf

P: この地図を見ると、小金井市だと「はけ」の斜面よりも、小金井市北部の仙川と南部の野川の流域に、浸水の危険な場所がありますね。

S:「水害ハザードマップ」は、宅建業法35条書面（重要事項説明書）の中で、説明すべき項目になっています　※3

 

 

ので、賃貸契約の前に浸水想定区域内に入っているのか？　区域外かの確認はできるんですが、もし浸水想定区域内だったら、部屋選びをやりなおすの？　という話で、とくに国立大・後期合格の場合は時間がないので、ネットで調べられる情報は、親御さんが事前によく調べておくことをおすすめします。

また、傾斜地だと、同じく宅建業法35条書面（重要事項説明書）の中で、説明すべき項目になっている、「土砂災害警戒区域」「土砂災害特別警戒区域」内かどうか？　も要チェックです。※3
P: 生成AIによれば、

『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）とは、がけ崩れ・土石流・地すべりなどの土砂災害が発生するおそれがあり、住民の生命や身体に危害が生じる可能性がある土地の区域で、警戒避難体制の整備や危険周知が行われますが、建築規制は特にありません。』

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）も含めた、詳しい解説は　↓

 

S: この「土砂災害警戒区域/特別警戒区域」の場所も、たとえば小金井市だと「防災マップ」

で調べられます。

これも、物件探しの際に、事前に「警戒区域ではない」と分かれば、安心できますよね。

 

P: 今回は、見知らぬ土地で賃貸物件を探すときの参考に、農工大工学部・南側の一部地域をピックアップしましたが、農工大工学の周辺は、もよりの東小金井駅で北口の再開発もすすみ、また、東小金井駅～武蔵小金井駅間のJR高架下には、地ビール工房やおいしいパン屋さん、デザイナーズ学生寮（CLH)なども並び、とても住みやすい場所ですよ。

 

【参考情報】小金井市標高図（PDF・1ページ)

下のリンクから、地図全体が閲覧できます。

この地図をみると、東小金井駅付近が、標高約65メートル（うす黄色）。「はけ」の地域が標高60~50メートルくらい（うす緑）とはっきりわかります。

https://www.city.koganei.lg.jp/kurashi/482/buss/cocobussaihenjigyo.files/R2.1_hyokozu.pdf

（上記の小金井市作成地図から一部引用）

なお、この地図は、国土地理院の「基盤地図情報サイト」のデータをベースに作成されたようです。

ただしデータ利用には、GIS(地理情報システム）ソフトが必要（各種無料閲覧ソフトはあります）。

 

そこまでしなくても、国土地理院の下記サイト

から、「色別標高図」も見られますので、小金井市のような情報提供がない場合でも、ご自分でいろいろ調べられます。

ちなみに、下記は横浜国立大学付近の丘陵地の凹凸を示した図です。

 

 

【補足】

※1　家賃・立地・広さ(間取り）については、下記のようなサイト等をみて検討してください。
https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00698/

※2　基本テキスト　第4編：その他　505ページ

※3　基本テキスト　第2編：宅建業法　376ページ　「重要事項説明書」については、別にまとめて説明予定です

 

【写真】すべて撮影P　トップ：生成AIでアンディー・ウォーホル風にアレンジした東京・武蔵小金井駅前写真、文末：はけの道沿いの昭和なお店（中村文具店）

【BGM】

S選曲：GRe4N BOYZ　「道」

P選曲：The Police 「Every Breath You Take」

宅建t：住み替えに役立つ宅建02 　大学合格者が部屋を借りるまで（宅建業者、宅建士とは）

※宅建ｔシリーズ 26年度の基本テキストについては、こちらのページで説明

（1）子どもの受験と並行して親の準備は？

P: 対談日（26/01/17）は、ちょうど共通テストの1日目。

東京は、春を思わせるくらいの良い天気ですが、その昔、受験日に東京でも雪が降った年もあったようです。

S: 私は、2次試験の試験日が大雪で、宿泊先から試験会場（大学）までのタクシーの中から見た雪景色が忘れられません！

P: 国公立受験のみなさんは、これから2次試験もありますが、前期/後期の受験先を決めるのと並行して、4月からの住まいも気になってくると思います。

S: 大学の場合、昔から「大学生協」か「大学」の提携/協力業者に部屋のあっせんを頼むことが多いはず。

Pくんもそうでしたよね？

P: 現在の東京農工大・大学生協のサイトが　↓

 

このページの中に「How to 住まい探し」という項目がありまして、受験生のみなさんは「合格後」に見るとして、親御さんは、まず「Step1:入居に必要な費用」から順にチェックしておきましょう。

S:…「用意する費用は家賃の6ヶ月分が目安」。

Step2に学生向けの相場「45,000円〜65,000円位」とありましたので、5万円として30万円。

P: 家賃については、建物/部屋の状態等でとても幅がありますが、同じく家賃5万円で計算すると、

　・敷金→家賃の1〜2ヶ月分　10万円
　・礼金→家賃の1〜2ヶ月分　10万円
　・前払い家賃→1ヶ月分　5万円
　・火災保険→大学生協の学生賠償責任保険（一人暮らし特約）　約1万円　※1
　・仲介手数料→家賃の1ヶ月分　5万円
　※別途：管理費（毎月）

　・更新料：2年ごと…このため、大学3年生になる前に、一度は引っ越しを考えるわけです

が、かかる計算です。※2

気にいった物件があれば下見（Step3）をして、決めたら、いよいよStep:4 契約（賃貸契約）ですね。

ちなみに、物件選びのポイントついては次回からの「宅建03：重要事項説明書（賃貸）」で触れる予定です。

 

（2）そもそも宅建業者、宅建士とは？

S: たいていは不動産屋さんのオフィスで契約手続きをするわけですが、ここでの不動産屋さんはあくまで大家さんに依頼されて契約事務をしているだけ（代理）で、普通、賃貸契約の相手方は、建物/部屋の持ち主＝大家さんです。※3

そして、この「賃貸契約の仲介や代理」のように、宅建業法に定められた一定の取引をする不動産業者を、宅建業者と呼んでいます。

P: 　不動産業者の守備範囲 ＞ 宅建業者の守備範囲

という感じですか？

S: そうです。

不動産業者（プロ）と、部屋の借り手＝一般人では、知識の量などが圧倒的に違いますから、そういう素人の保護のために、宅建業法などがあります。

部屋を借りるだけなら、なにか問題があっても引っ越しですみますが、家の購入だとそうもいかないので、私はこうやって宅建法の勉強をしているわけです。

P: これまでの宅建Tシリーズの知識で、宅建士がStep4-4：契約前の「重要事項の説明」を行うということは覚えていますが、このときの宅建士（個人）が、宅建業者(法人）に雇用されているという関係ですよね？

S:  宅建業者は、部屋を借りる/家を買うなどの相手方に対して、宅建士に「重要事項の説明をさせる」義務がありますが、この宅建士は「専任」である必要はありません。

P： つまり正規職員ではなく、パート（非常勤）の宅建士でも良いわけですか？

 

S: そうです。

ただし、宅建業者は、1つの事務所等で、「宅地建物取引業に従事する者」５名につき１名以上の専任の宅建士を置くことが義務付けられています。　※4

ちなみに、その会社（宅建業者）の社長が、宅建士である必要はありません。

宅建業を開業するときは、都道府県知事に申請（※5）して、免許をえる必要がありますが、その申請書類の記載事項の中に、専任の宅建士の氏名を書きます。

 

P: え？　筆者が、専任の宅建士を雇えば、宅建業が開業できるわけですか？

S: 実際に開業するには、上のHPに書いている説明営業保証金なども準備しなければいけませんし、申請後に審査もありますから、Pくんは…。

今回のように、大学と協力している業者は、地元で実績のあるところばかりで心配ないですが、もし、ネットなどで物件を見つけて、業者の事務所を訪れたときは、事務所に掲示が義務付けられている「標識」をチェックするとよいですよ。

P:「標識」ですか？

S: 宅建業法で、宅建業者は「宅地建物取引業者票（業者票）」を事務所に掲示しなければなりません。

ちょうど、25年4月から掲示内容が改正されていました↓　。

 

宅建業者の証！？「宅地建物取引業者票」が令和7年4月1日より変わります！｜全日本不動産協会新潟県本部宅地建物取引業（宅建業）を営むためには、法律に基づいた「宅地建物取引業者票（業者票）」を事務所に掲示する必要があります。 令和6年6月28日に「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令」（令和６年国土交通省令第70号）等が公布され、令和7年4月1日より宅地建物取引業者票（様式第9号）の様式が変更されることとなりました。 宅建業者の皆様は、令和7年4月…リンクnote.com

 

※上記、全日本不動産協会　新潟支部のページから図を引用

 

ここでチェックするのは、一番上の免許証番号、とくに（　）の数字＝更新履歴ですね。

ちなみに、インターネットに掲示している業者さんもあって、たとえば農工大の協力業者さんの例で

　　東京都知事（8）第62～2号

この業者は、5年に1回/3年に1回の免許更新を8回されているわけです。※6

P: その間ずっと、問題なく営業をしてきたという証（あかし）なわけですね。

筆者は、これから（ただし時期未定）、ネットでいろんな物件を探して引っ越し先を決めると思いますが、その際の参考にします。

 

そして、次回からはいよいよ「賃貸」の重要事項説明書（35条書面）についても触れます。

筆者もあれこれ質問すると思いますので、35条書面だけでも、記事が何回になるかは未定です。
 

※1　生成AIに「学生賠償責任保険 一人暮らし特約 火災保険 費用」などと尋ねてみてください

※2　東京の「敷金・礼金」の慣習、関西圏とずいぶん違うみたいですね！

※3　大家さん自分で部屋を貸す場合や、ビルの管理業には、宅建業の免許は不要です。（基本テキスト：273~275ページ）

また、「代理と媒介」の違いは、基本テキスト：274ページ。

※4　詳しくは基本テキスト：291ページ。

※5　「免許」について詳しくは基本テキスト：277ページ～。

※6　宅建業者の免許更新は、1996年まで3年に1回。以降、5年に1回。詳しくは基本テキスト：281ページ。

 

【写真】①②提供：Pixabay 　③：筆者撮影  東京都・四ツ谷駅前風景写真を生成AIで加工

【BGM】

S選曲：GRe4N BOYZ 「キセキ」

P選曲：M！LK「コトノハ」