就活S-特別編 60代の就活③ 成功の鍵はPDCA＆女性向け？ 子育て支援員

(1)　60代の仕事探し　従来のキャリアを生かすか❓　新しい仕事に挑戦か❓　

P:　3月に派遣契約が終了して、4月から仕事探しをはじめたSさんの「就活」について、過去2回お伝えしてきました。

①60代の就活（派遣）仕事探し苦戦中

②特別編：マンション管理人の仕事とは？

このたび、8月からのお仕事が決まったということで、おめでとうございます。

就職先はこれまでと同様の「IT×教育」業界。

募集事項の「業務/資格・経験など」を見ると、なんだかSさんをターゲットにしたような特殊な内容でしたので、これ以上の詳細はお伝えできないんですが…。

S: 4月～7月まで、紆余曲折ありましたが、60代の就活ではまず、

　A）これまでのキャリアを生かす…求人数は少ないですが就職できる確率はたかい

　B）年齢不問の軽作業系…時給は低いですが大量募集しています。

　C)  年齢不問のコールセンター/電話系…受電（注文受付/クレーム対応）か、テレアポかなどで時給は違いますが、こちらも大量募集しています。

　D）職業訓練などで新しい職種に挑戦…上記➁記事の「マンション管理人」など

のどれを志望するか？　を決めて絞り込む（探す優先順位を決める）ことが、まず大事だと思いました。

D)の、新しい仕事（大量募集ではない）に挑戦するときは、お祈りされるのは当然と思って、いろいろトライしてみて、どんどん軌道修正したら良いと思います。

あと、生活に困るとかの事情がないなら焦らずに！

P:  今回、Sさんは3か月以上仕事探しをして、たまたまレア求人（パターンA)を見つけ、無事就職できたんですが、下記のエン派遣の「年齢不問」の募集をみると、

派遣の仕事を探すなら、エン派遣

たとえば、ネットワーク・エンジニアとか、経理・金融関連でマネージャーレベルだった方、英語スキルが高い場合などは、求人数は少ないですが高時給で募集してますね。

S：Pくんが挙げた、高時給の職種は、東京だと山手線内の職場で、週5、9時~5時以上働くということになります。

わたしは、60歳も過ぎたので、近場で余裕をもって働ける仕事を探していましたので、なおさら決まるまでに時間がかかりました！

並行して、②の記事でご紹介した「マンション管理人」など、主にD）の仕事について、さまざまな職種の可能性を検討していました。

P: マンション管理人は、どちらかと言えば男性向きという印象だったようですが、逆に、どちらかといえば女性向けの職種として「子育て支援員」も検討されていたそうですね。

（2）子育て支援員研修（東京都の場合）

S: 「子育て支援員」自体は、国の定めた全国共通の認定資格（通称）です。

国家資格ではありませんが、たとえば東京都で「子育て支援員」の研修（基本研修・専門研修）を受けて認定されれば、他県でも「子育て支援員」として働けます（詳細は※1）。

P: 生成AIにきいたら、子育て支援員が働ける場所として

○保育所・小規模保育・家庭的保育事業での保育補助
○一時預かり事業、ファミリー・サポート・センターの援助会員等
○放課後児童クラブ（学童保育）や地域子育て支援拠点（子育てひろば等）のスタッフ
などがありました。

保育所だと、保育士さんがいますよね。その補助というイメージですかね？

あと、幼稚園でも働けるんでしょうか？

S: 幼稚園や認定子ども園（保育+幼稚園）でも働けます。

Pくんの言う通り、保育士さんなど常勤の方のサポートの仕事です。

非常勤/パートや自治体の会計年度職員（1年ごと）のかわりに、「年齢不問」の募集がけっこうありました。

ちなみに、小平市の先日の会計年度任用職員募集では、「朝・夕保育福祉員」の応募条件が

『「東京都子育て支援員研修(地域保育コースに限る)」を修了している方または保育士の資格を有する方　(注)資格がなくてもご応募いただけます。ただし、東京都子育て支援員研修(地域保育コース)の受講が必要となります。』

でした。

P : とにかく、子育て支援員研修の受講/修了が必須というわけですね？

S:  東京都の子育て支援員研修事業（2026年）は、下記のページに掲載されています。

東京都子育て支援員研修|子供家庭施策|東京都福祉局

コースが、

・地域保育コース
・地域⼦育て⽀援コース
・放課後児童コース
・社会的養護コース

とありまして、小平市の募集だと「地域保育コース」の受講/修了が条件だったわけですが、各市で扱いは違います。

たとえば、小金井市の「会計年度任用職員時間額制（学童保育指導員）」の募集だと、保育士や社会福祉士が資格要件で、「子育て支援員：放課後児童コース」を修了していても、応募資格はなさそうでした。

P:  隣の市でも、全然違うんですね！

「子育て支援員」の受講を検討される方は、そもそもSさんのようにご近所で余裕をもって働きたい人でしょう。

まずは自分の住んでいる地域で、「子育て支援員」の求人がどれくらいあるのか？　を確認してみては？

ちなみに、保育園自体はここ数年で、筆者の住む近辺でもずいぶん増えました。

都市部で「保育士」が足りないというのは、新聞報道やネット記事などで話題になっていますよね。

保育士の人材不足｜東京 町田市 塚本会計事務所

S: そもそも正規の保育士さんの給与が、重い責任のわりに高いとはいいがたいようなので、その解決が先という気もします。

が、お給料問題と並んで、朝早くから夜遅くまでのシフト勤務も負担になっているようなので、そちらは「子育て支援員」がある程度サポートできるかもしれませんね。※2

（3）東京都　65歳以上向けの「東京キャリア・トライアル65」

P:  今回、シニア向けの仕事探しをいろいろされたわけですが、その中で「65歳以上」を対象にした、東京都の支援事業もあったようですね。

S: はい。対象が65歳以上なのと、多摩地区だと実際の求人数が少なかった（7月中旬で、町田市1件、多摩市2件）ため、私は応募しませんでしたが、たとえば新宿区だと13件の求人で、設備設計の仕事なら1800円近い時給のお仕事もありましたので、過去のキャリアとうまくマッチする仕事があるなら、トライアル就業への参加を検討してもよいかも？

東京キャリア・トライアル65（65歳以上のシニア向け）

P：そのほかに、お住いの地域の「シルバー人材センター」への入会も検討されたそうですね。

ちなみに、小金井市のシルバー人材センターは、多彩な活動（例：手工芸）をしていました。

公益社団法人小金井市シルバー人材センター

S: 小金井市だと、市内の集会施設の管理を、シルバー人材センターが請け負っているんですね！

「マンション管理人」に近い仕事だと思いますので、自分の住んでいる市町村のシルバー人材センターで、実際にどんな仕事があるか？　調べてみてもいいかと思います。

まだまだ元気で働けそうなら、ある程度勤務条件を広く考えて（例：週3、土日勤務・平日休み、10時－18時など）いろいろ仕事を探してみることをおすすめします。

【注】

※1　東京都子育て支援員研修

各コースの詳細や研修日程（これからの研修は、各コースとも26年第2期の申し込み受付が7月15日締め切り。第3期は、10月から受付開始です）など、詳しくはトップページから各リンク先ページをご覧ください。

参考：パンフレット

※2

読売新聞記事(26年5月29日）　「保育士 負担減らし働きやすく…補助者やアプリ活用 効率化」

【BGM】

S（P推薦曲）：I Don't Like Mondays.「空の青さにみせられて(Black Thunderbird TOUR)」

P選曲：Kvi Baba 「BPM feat.KREVA」

【写真・画像】

トップ：撮影筆者＋生成AIで加工（立川市）

中間：提供Pixabay

文末：撮影筆者（東京都中央区）

就活S×宅建t 60代の就活➁ 特別編：マンション管理人の仕事とは？

（1）マンション管理人の求人内容は？

P: 4月末に、60代・Sさんの就活の途中経過を、お伝えしました。

『就活S-特別編　60代の就活（派遣）feat.S　①60代の仕事探し苦戦中』

6月中旬現在も、お仕事を探し中ということですが、この間に「マンション管理人」の募集にも何件か応募されたということで、ちょうど「宅建ｔシリーズ(住み替えに役立つ宅建）」でも、マンション管理：区分所有法についての記事を掲載中ですので、「マンション管理人」にスポットをあてた特別編を、お送りします。

S: まず、募集職種としての「マンション管理人」ですが、26年6月20日時点で、マイナビ ミドル・シニアの「東京都」で、214件の募集がありました。多摩地区（23区外）に絞れば、14件。

P: 求人数が、思ったより少ないですね！

S: マンション管理人は、定年72歳、雇用延長で80歳まで働ける場合もあるようなので、いったん仕事を始めたら、自分の健康状態とか、家庭の事情などがなければ辞めない職業なんでしょうね。

P:Sさんは「健康維持のため」に、マンション管理人の仕事に興味をもたれたようですし、もともと60歳を過ぎても働く意欲と体力がある方が、この仕事に応募されていると思いますので空きが少ないと。

ちなみに、同じマイナビ ミドル・シニアの多摩地区/マンション清掃・その他　で検索すると118件になりますね。

マンション管理人の仕事内容には、たいてい共用部分の清掃や敷地内のごみ置き場の管理が含まれていると思いますが、「マンション清掃」の方が、求人数は多いようですね。

S: 実は、マンション管理人といっても、仕事の中身や勤務条件が、募集案件によってけっこう違うんですよ！

例として、実際の募集から、いくつかピックアップしてみました。

なお、いずれも東京23区内なので、給与は他地域より高めです。

A:M社

◎仕事内容　

　分譲マンションの管理業務　※清掃中心

　館内巡回（管球切れチェックなど）
　マンション内外の共用部分清掃
　ゴミ出し対応　など

◎勤務時間

　8:00～12:00（実働4時間）※週5日

◎給与

　月給10万6千円　

B:S社

◎仕事内容

　受付業務（入居者、来訪者の初期対応）
　点検業務　巡回点検や業者の点検時の立会い
　清掃業務　※清掃員は別途、ただし一部清掃補助の可能性
　管理組合運営補助業務　※理事会や総会の出席は原則ない
◎勤務時間

　＜シフト制＞ ①9：00～18：00 ②18：00～翌9：00 【休憩時間】60分

◎給与

　月給27万円（うち、深夜勤務固定手当2万9000円を含む）

C: T社

◎仕事内容

　巡回・点検
　入居者・外来者の窓口対応
　簡易的な清掃作業
　年5回の理事会、年1回の総会参加

◎勤務時間

　【月・水】9：00～17：00（休憩60分）【火・木・金】7：30～16：30（休憩60分）【土】8：00～10：00

◎給与

　月給21万5千円

P: A~Cで、仕事内容は似ていますが、勤務時間はずいぶん違いますね。Cは、土曜は8時～10時ですが、週6日出勤ですし。

S: Aは週5日ですが、毎日8時～12時。近所で半日だけ働きたいという方には良いでしょう。

逆に、夜勤ありで、しっかり30万ちかく稼ぎたいという方は、Ｂ社のようなシフト制ですね。

P: Ｓさんは、週5日、9時－5時に近いパターンの募集に、何件か応募されたそうですね。

S: 私が応募した案件は、月給ではなく、時間給でおよそ1300円くらい。場合によっては、単なる「清掃」の方が、時給は高いかもしれませんが、それでも×でした。　※1

やはり、60歳をすぎると、求人数がガクンと減って、それに比例して時給も下がるのはやむをえないかな？

P: それでも、応募者は多いわけですよね？

S: 60歳で定年になり、再雇用（65歳まで）で現役時より低い給料で働くよりは、むしろマンション管理人として10~15万円くらいを、75歳くらいまで確保した方が良いと考える人も多いと思います。

定年後に「マンション管理人」として“毎月15万円以上”稼いでいる父。「週4日の短時間でラク」と言っていますが、実際“老後も稼げる仕事”なんでしょうか？ パートでの収入を確認（ファイナンシャルフィールド） - Yahoo!ニュース

（1-1）女性は歓迎されるのか？

Ｐ: 上の記事だと、「体力的に楽」とありましたが、ごみ置き場の片付けなどがあると、ごみ袋ってけっこう重たいですよね。

S:  たしかにBのS社のように、清掃人は別という場合は、あまり重労働はないと思います。

が、私のような女性でも大丈夫な仕事なのかは、私自身も不安がありまして。

あと、AのM社と同じく天井の管球交換が、業務例に入っていた求人もありました。

そこで、しゅふJOBというサイトで、東京都のマンション管理人を検索すると、私が探した時点で90件以上の求人がありました。

P: 文字どおり「主婦歓迎」の案件ということですね。

S: しゅふJOBの求人だと、「マンション・コンシェルジェ」という仕事もあるんですが、こちらは高級マンションでの受付業務が中心で、30・40代歓迎の仕事がほとんどなので、やはり「60代の多い職場」で絞り込んで探した方がいいですね。

P:  募集文のなかに、「極端な力仕事はないため、女性スタッフが活躍しているお仕事です♪」と書いている会社もありましたが、「極端な力仕事」って…、生成AIにきいたら、建設や運送といった業種の仕事らしいので、それと比較しても…とは思いました。

（2）マンション管理員の研修

S: 実は、都の「職業訓練」の科目の中に、下記のように「マンション維持管理」がありまして、

マンション維持管理科 | 都立職業能力開発センター | TOKYOはたらくネット

50歳以上を対象に、3か月の無料講習（年4回募集、選考あり）を実施しています。

上のページをみても、どちらかといえば男性向けという感じです…。

P: この職業訓練で、

資格：上級救命技能認定証
労働安全衛生規則による特別教育：低圧電気取扱特別教育修了証

が取得できるんですね！

S:この講習を修了した方なら、職種未経験でもマンション管理人に採用されやすいと思います。

事前に、見学会も開催されるようなので、このまま就活に苦戦するなら私も見学会への参加を検討します。※2

（3）マンション管理人とマンション管理会社、マンション管理組合との関係

P: ところで、マンション管理人の雇用主は、マンション管理会社ですよね。

そして、マンション管理組合が、依頼主。

なにか、Sさんが派遣社員として、派遣会社から派遣先へ派遣されていたときと、同じ構図のように見えますが。

S: 派遣社員の場合は、派遣先の指揮命令に従いますが、マンション管理人の場合は、

　　マンション管理組合　→管理業務をマンション管理会社に委託（つまり業務委託契約）　→マンション管理会社がマンション管理人を雇用してマンション管理業務をさせる

というパターンが多いようです。　　

マンション管理組合と管理会社の関係とは？ それぞれの役割分担｜お役立ち情報｜住宅あんしん保証

一方で、マンション管理組合が、直接マンション管理人を雇用する「自主管理」のパターンもあるようです。

上のページにも書いていますが、マンション管理組合が管理会社に業務委託する仕事には、管理業務のほかに

・事務管理（会計業務）

・共用部の清掃業務

・建物・設備管理業務

などがあります。

具体的に、どの業務を管理会社に業務委託するかは、マンション管理組合の判断になります。

（2-1）マンション管理費の内訳

P:  マンション住民になると、月々1万円以上徴収されるマンション管理費について「マンション管理費　内訳」で生成AIにきいたら、

『マンション管理費の主な内訳は、共用部分の光熱水費・清掃費・設備保守点検費・管理会社への委託費・管理組合運営費など、日常の維持管理にかかる費用で、将来の大規模修繕に備える修繕積立金とは会計上も用途も分けて扱われます。』

とありまして、マンション管理人の人件費以外の方が高いわけですね。

S: そうです。マンション管理人の人件費は、求職する立場から言わせてもらうと、都の最低賃金に近い金額です。
それでも、人件費を抑えるために、午前中だけ勤務…とか、多分、コスト削減のためにマンション管理組合がいろいろ管理会社に条件をつけていると思うんですが、実はマンション管理人の人件費は、管理費という氷山の水面上に出ている部分にすぎません。

下記のページに、

【理事必見】マンション管理人費用の見直しガイド｜相場と削減3ステップ - 建物管理のお悩みならMIJ

「管理費」「管理委託費」などの関係図が掲載されていまして、宅建tシリーズで懸案になっている、「（長期）修繕積立金」との関係も、わかりやすく説明されています。
P: 上のページによれば、

【「管理費 ＞ 管理委託費 ＞ マンション管理人業務費」という包含関係】

で、一方

長期修繕積立金と、日常の管理に使われる「管理費」とは目的が全く違うので、会計上も厳密に分けて管理しなければならないわけですね？

S: そうです。
そして、マンション管理組合が一番考えなくてはいけない「氷山の本体」は、やはり「長期修繕積立金」だと思います。

ちょうど、下記の記事が掲載されまして、

新築マンション購入→30年後「住民格差」で修繕がストップ？　入居時の一体感は雲散霧消…“合意形成”の思わぬワナ（弁護士JPニュース） - Yahoo!ニュース

現時点での私の感想は、「マンション管理組合」はタイタニック号か？　というもので、次回の「住み替えに役立つ宅建11」で は「マンション管理組合」（主に理事会）の視点から、マンション管理費や長期修繕積立金について取り上げる予定です。

【Ｓさん補足】

※1　マンション管理人の応募は、一部の大手はメールでの履歴書・職歴書送付ができましたが、大部分は、履歴書のみを所定の宛先に郵送というパターンでした。

郵送した履歴書は、丁寧に返送してくれた会社もあれば、面接にすすむ場合のみ連絡すると書いていた会社もあり、一方で採否連絡もなしの会社もありと、対応はさまざまでした。

※2　東京しごと財団の、就職支援講習（55歳以上の方対象）にも「マンション管理員」（15日間）があり、受講最終日には、企業との合同面接会も開かれるようです。

今後の日程など、くわしくは

https://www.tokyoshigoto.jp/senior/training/

【BGM】

S選曲：スピッツ　「虹を越えて」

P選曲：Rainbow　「Street of Dreams」

「下を向いていたら虹を見つけることはできない（You'll never find a rainbow if you're looking down.）」

チャールズ・チャップリン

【写真】

筆者撮影3点　トップと中間写真は東京・若葉台駅付近

提供：氷山の図提供　いらすとや

宅建t ：住み替えに役立つ宅建10 区分所有法③ マンションの管理規約に無関心だとどうなるか？

（1）区分所有者全員の「共有部分」についてはどうすれば変更ができるのか？

P：前回（住み替えに役立つ宅建09）予告したように、今回は分譲マンションの規約や会議(決議機関、役員など)についてです。

具体的には、『区分所有者全員の「共有部分」についてはどうすれば変更ができるのか？』

が、前回からの宿題でしたね。

S：前々回（住み替えに役立つ宅建08）、

・マンションの分譲された部屋それぞれの持ち主＝「区分所有者」
・その区分所有者みんなで構成されるのが「管理組合」

・管理組合を代表して共用部分の維持管理や契約行為などを行う法的な代表者が「管理者」…多くのマンションでは管理組合理事長

と紹介ずみです。

身近な例だと、学校の「生徒会」を思い浮かべてください。

生徒全員で構成される「生徒会」があって、選挙で選ばれた生徒会役員・生徒会長らが実際の運営をします。

P:  生徒会といえば、筆者の高校生時代にちょうど制服を変えたいという動きがあって、とくに女子生徒が熱心でした。

でも、高校だと生徒会単独での改正は無理でした。

学校当局やPTAなどとの協議ほかがいろいろ必要なため、筆者の在学中の改正はできませんでした…。　※1

S：たしかに、生徒会には校則の変更権限はありませんね。

一方で、マンション管理組合には、上にたつ人（教員・校長など）はいません。

マンション管理組合が決議によって、管理組合の「規約」を定めたり、変更したりできます。　

区分所有法の第30条に、

『建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。』

そして31条で、

『規約の設定、変更又は廃止は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項前段において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以上の多数による決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。』

とあり、”規約の設定、変更、廃止”には、原則として

　・管理組合の集会に、議決権の過半数をもつ人が出席

　・出席者の3/4以上の賛成（決議）

が必要です。

P：「できる」とは言っても、そもそもマンションの「管理規約」を読んだことがある住民はどれくらいいるのか？

生成AIに「マンション 管理規約 知っている人はどれくらい」できいたら、

『国土交通省などが実施した区分所有者向けの調査（不明回答を除外したデータ）に基づくと、認知度は以下のような内訳になっています。

『よく知っている：約1.5%

だいたい知っている：約7.2%

名前ぐらいは聞いたことがある：約37.6%

よく知らない：約53.7%』（調査結果PDF)

約9割の住民が「管理規約」の存在を知ってるけど中身は知らない…。

（2）区分所有法が改正…「管理規約」の改正をしないとどうなる？

S: たいていは、マンションが新規分譲されたときに、業者が提供した「管理規約 」をそのまま使っていると思います。

ところが、26年4月の改正「区分所有法」の施行にともなって、「管理規約」の改正がのぞましい状況になりました。※2

P: そもそも

区分所有法（法律）＞ 管理規約

ですから、規約の改正をしなくても、改正後の法律が優先されますよね？

S：そうです。

ただ、改正法の中身を知らない状態で管理組合を運営すると、せっかくの決定したのに、やりなおしになったりするんですよ。

良い例が、いま挙げた「管理規約の改定」（31条）です。

この31条（特別決議）の要件は、

区分所有法の改正前→全区分所有者の4分の3以上

〃改正後→出席した区分所有者及び議決権の各4分の3以上…ただし、過半数の出席が必要

に変更されました。

つまり、区分所有者の半数以上が出席（委任状などでもOK）して、その3/4が賛成すれば、規約を改正できるわけです。

P: 旧法だと否決されたと思っていた決議が、改正後は有効…ということも起きるわけですね。

（3）区分所有法の改正の背景には、中古マンションの大規模修繕・建て替え問題

S: 今回、区分所有法が改正された背景には、古いマンションの大規模修繕や、建て替えをしやすくする狙いがあります。

↓

【2026年施行】区分所有法改正で変わる！マンション大規模修繕の「合意形成」 – 株式会社東恩納組

一戸建てだと、家の修繕などはすべてS家の判断になりますし、修繕費も自己責任で用意しておく必要があります。

P:「築20年 住宅 今後の修繕費用」で生成AIに聞いたら、

『築20年の住宅では、外壁・屋根の塗装・補修（約150万〜250万円）や、水回り設備の交換（約150万〜380万円）が必須となります。今後さらに長く住み続けるためには総額で500万円〜800万円程度の修繕・リフォーム費用を想定しておく必要があります』

と、住み替え後に数十年住み続けるには、住宅購入費とは別に、これだけの費用がかかると！

もし、S家が中古一戸建てに住み替えたら、30年間で600万円として月額1万6千円くらいの負担ですね。※3

S: 60代・年金暮らしだと、馬鹿にならない金額です！　

一方で、マンションでも管理費とは別に、長期修繕積立金が毎月1～3万かかります。

この修繕積立金が安すぎるマンションでは、いざ大規模な修繕が必要になった時に、区分所有者に、一戸当たり百万円以上の一時金が請求されるおそれもあるので、物件選びの際の要注意事項なんですよ。

修繕積立金が足りないとどうなる？管理組合が直面する10のトラブル｜スタッフブログ｜大規模修繕・防水工事専門店ワンリニューアル/マンション・アパートの外壁塗装・改修・修繕・建物調査はお任せください

逆に、修繕積立金が割高なんじゃないか？　とか、過去の工事で適正に使われたか？　もチェックポイントになりますので、このテーマについては次回また触れます。

（4）分譲マンションの住民は一蓮托生（いちれんたくしょう）

P: 管理組合の役員も、住民（区分所有者）も、そういう工事の知識がない方がほとんどですよね。
そういう方たちが、どうやって大規模修繕について、判断していけばいいんですか？
S:  賃貸だと、物件のメンテナンスは大家さんの責任ですが、一戸建て/マンションを所有するということは、そういう責任も、連帯責任として、自分たちで引き受けなくてはならない。

いったん区分所有者になったら、そこを売却しない限り、運命共同体（管理組合）からは抜けられない…覚悟がいるんですよ。
だから、私も「住み替え」にあたって、必要な知識をいろいろ勉強中なわけで。

（5）マンション管理についての国などの支援

P:  Sさんは、知識を身につけて「管理の良い」中古マンションを探すつもりだと思いますが、一方で、いま問題が起こっているマンションや、いずれトラブルが表面化しそうなマンションに、現にお住いの方は、どうすれば良いんでしょうね？

S: 国が、今回、区分所有法を改正したのと並行して、いくつか支援策をだしています。

「修繕積立金 国の取り組み」で生成AIに聞いたら、

『国は、マンションの老朽化と居住者の高齢化という課題に対応するため、国土交通省を中心に修繕積立金に関するガイドラインの改定や、適切な積立を促す制度の導入などを積極的に進めています。

・修繕積立金ガイドラインの策定

国交省は、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」 を公表しています。

分譲時に修繕積立金を安く設定し、後で段階的に大幅引き上げを行う方式（段階積立方式）から、負担が均等になる方式（均等積立方式）への移行を推奨しています。

・マンション管理計画認定制度の運用

マンション管理計画認定制度の運用適正な長期修繕計画や十分な修繕積立金が確保されているマンションを、地方自治体が認定する制度です。認定されたマンションは、住宅ローンの金利優遇などが受けられるメリットがあります。

また、住宅金融支援機構を通じて、管理組合向けの「マンションすまい・る債」 といった元本割れリスクの少ない積立サポート制度も提供されています。   』（部分）

「マンション管理計画認定制度」については、以前予告したように「長期修繕」とは別の記事で、触れる予定です。

また、自治体によっては、マンション管理について相談窓口を設置しているところもあります（例：国分寺市）ので、まず相談してみては？

マンション管理相談｜国分寺市公式ホームページ

ちなみに、「マンション管理規約」については、国交省が「マンション標準管理規約」(区分所有法の改正に対応済み）を公開しています。

同じページに、マンション標準管理規約の改正（令和7年）についてのパンフレット（PDF)も掲載されています。

このパンフレットでは、標準管理規約の主な変更点が分かりやすく説明されていますし、相談先として公益財団法人マンション管理センターが紹介されているなど、少なくとも管理組合の役員の方には、読んでおいてほしい内容です。

P:次回は、最近の中東情勢の影響もあって、工事費用がアップしそうな「マンション大規模修繕」について、改正区分所有法での手続きもまじえて、深堀りする予定です。

↓

26年6月12日追記

読売新聞の、「マンション大規模修繕での談合」報道を受けて、次回記事（宅建11）は、大幅な書き直し後にリリースの予定です。

関東のマンション大規模修繕で４０社談合、工事費つり上げで住民負担増の可能性…公取委が１６億円の課徴金方針

読売新聞の続報　6月16日　 業者がマンション住民になりすまして、大規模修繕の話し合いに参加

マンション住民なりすまし、工事関係者が大規模修繕で利益誘導…チラシで報酬うたい代理人として会議に出席

【参考】

※1　参考事例

※2　（4）でも触れていますが、国交省のHPに標準管理規約ひな形が掲載されています。

※3　S家では、今住んでいる家を売却して、その代金で、新居購入費+長期修繕費（30年分・約600万）をまかなう予定。

ただし、この資金問題は、S家が、中古マンションを買うか？　中古一戸建てにするか？　の判断にも深くかかわってきますので、今後、さらに詳しく検討して、記事にする予定です。

【写真】

トップ：提供・Pixabay、中間（渋谷）、文末（小金井公園）は筆者撮影

【BGM】

S選曲：リック・アストリー　「ギヴ・ユー・アップ」
P選曲：はてな　「参？」

宅建t：住み替えに役立つ宅建09 「区分所有法➁」分譲マンションは誰のもの？

（1）区分所有できる範囲は？

S: 前回記事（住み替えに役立つ宅建08）と同様に、まずクイズから。
分譲マンションの以下の箇所の持ち主（所有権者）は誰ですか？

①エントランス、エレベータ、階段など共用部分

➁敷地内の立体駐車場や中庭など

③分譲された各部屋

④マンション（集合住宅）の建物自体

P: ①は、文字どおり「共用」なので、区分所有者全員の共有。②と④も共有ですね。

③は、文字どおり「区分所有」（専有部分）ということなので各部屋の持ち主が所有権をもつと。

S: では、その「専有部分」とは、どこからどこまでの範囲でしょうか？

たとえば、壁・天井は隣や上下の部屋とのいわば共用ですよね。

あと、窓は部屋の一部か？　「建物全体」の一部か？

P: 「区分所有法 隣室との壁」で生成AIにきいたら、

『マンションの隣室との壁（戸境壁）は、原則として共用部分（構造躯体）であり、区分所有者の自由なリフォームや撤去は認められていません。コンクリートの壁や床・天井（躯体）はマンション全体で管理すべき財産であり、専有部分（お部屋の空間）に含まれないからです。』

S: ここは、賃貸の部屋で考えると分かりやすいと思います。

壁や天井に穴をあけるのは禁止だけど、壁紙を貼るのはOK(原状回復の必要はありますが）。　※1

ガラス窓に断熱フィルムを貼るのはOKですが、勝手に「窓自体」を取り換えるのはNG。

玄関ドアなどもそうですね。

Pくんが、大家さんから借りているのは、あくまでも〇号室内の「空間」なんです。

同様に、分譲マンションの各部屋の「専有部分」も「部屋の内側」なんです。

ちなみに、マンションの広告（販売図面）などで「壁芯（へきしん/かべしん）」面積と書かれているときは、隣室との間の「壁」の厚みの中心線で囲まれた面積を指します。

実際に利用できる部屋面積は「内法（うちのり）」面積。

壁芯面積と内法面積～物件情報の「専有面積」はどっち？ - ひかリノベ スタッフ日記

P: 壁の厚み分、
　壁芯面積＞内法面積
になるわけですよね？
S: そうです。

売買契約書や、実際に（区分）所有権を登記するときなどは、「内法面積」が記載されます。

（2）共有部分の扱い

（2-1）共用部分

S:  マンションの共用部分については、「区分所有法」の「第二節　共用部分等（11条～21条）」で規定されています。

生成AIに「区分所有法 共用部分の持分」できいたら、

『区分所有法における共用部分の持分は、原則として各区分所有者が有する専有部分の床面積（内法面積）の割合によって決定されます（区分所有法第14条）。』

この持分の割合の決定方法は、管理規約で変更可能（同14条の4）ですが、共用部分の持分は専有部分と分離して処分できません（同15条）

P: 同じマンション住民でも、最上階まるごと所有のAさん（専有面積400㎡）と、3階の1室（Bさん：専有面積80㎡）だと、共用部分の持分も5：1になると。

（2-2）敷地利用権

S: 同じく、マンションが建っている土地(敷地）全体も区分所有者全員の共有で、持分は専有面積の割合によります。

ちなみに、不動産登記の際、マンションの「専有部分」（自室）と「敷地利用権（敷地権）」はセットで登記されます。※2

敷地権 - 公益社団法人 全日本不動産協会

P：でも、自室所有権と敷地権とは別々には処分できないんですよね？

S： 区分所有法22条で、敷地権の分離処分も、原則として禁止されています。

P：それでは、区分所有者全員の「共有部分」についてはどうすれば変更ができるのか？

次回は「区分所有法③」として、分譲マンションの規約や会議、役員などについての記事を予定しています。

【参考】

①区分所有法の条文

➁マンションの広告見本（日本建築学会HP)

【注】

※1　大家さんがOKならば、DIY自由の賃貸もありますが（町田市・アップル＆サムシングエルス）

歴代住人がDIYで”住み継ぐ”アート賃貸。秘密基地みたいな美大生の部屋＆医師兼アーティストが深夜に籠る「半地下アトリエ」　町田市「アップル＆サムシングエルス」（SUUMOジャーナル） - Yahoo!ニュース

※2　マンションの建物全体と専有部分、敷地利用権等の登記見本（東京都HPより）

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/toshiseibi/pdf_juutaku_seisaku_ansingaido_m08

【写真】

トップ、中間：写真提供・Pixabay

文末：元写真提供・Pixabay　筆者が生成AIでシスレー風に加工

【BGM】

Ｓ選曲：斉藤和義 「歌うたいのバラッド」

Ｐ選曲：Vaundy　「飛ぶ時」　

宅建t：住み替えに役立つ宅建08 マンション選びに必須の「区分所有法」その前提知識

① マンション管理の用語はまぎらわしい？

P: 前回記事の文末で予告した、マンションに深く関わる「区分所有法」（建物の区分所有等に関する法律）についてです。

S:この法律の説明に入る前に、
①マンション管理人

②マンション管理組合

③マンション管理者

④マンション管理会社

⑤マンション管理士

とは、どんな人/団体か？　答えられますか？

また、「マンション管理計画」は、誰が計画/実行をするのか？

P: 前回記事で、

・マンションの分譲された部屋それぞれの持ち主＝「区分所有者」

　その区分所有者みんなで構成されるのが「管理組合」

・この「管理組合」から業務委託された「マンション管理会社」が、「マンション管理人」を雇用

と聞いてますので、①、②、④は問題なし。
ただ、③「マンション管理者」は、①「マンション管理人」とどう違うのか？

生成AIに「マンション管理者とは」できいたら、

『マンションの「管理者」とは、区分所有法に基づき管理組合を代表して共用部分の維持管理や契約行為などを行う法的な代表者を指し、多くのマンションでは管理組合理事長が管理者に位置付けられます。』

で、「管理組合理事長＝マンション管理者」のパターンが多いと。

S:そして、マンション管理の実務については、「管理組合」が、「管理会社」に委託するパターンが多いです。　※1

P: ⑤の「マンション管理士」は、宅建士と同じく士業＝国家資格のようでしたので、生成AIに聞いたら

『マンション管理士は、マンション管理組合の立場に立ち、規約改正、大規模修繕、住民間トラブルなど専門的な知識（法令・技術・会計）で助言・指導を行う国家資格者です。管理会社とは異なり独立した第三者として組合を支援～』

との回答でした。

つまり、マンション管理会社とは別に、「管理組合」がマンション管理士を雇うわけですよね？

S: 実は、同じくマンション管理に関わる国家資格に、「管理業務主任者」がありまして、こちらは、『マンション管理業者が管理組合等に対して管理委託契約に関する重要事項の説明や管理事務の報告などを行う際に必要な国家資格』です。

いわば、宅建士の”マンション管理版”ですね。

これまでは、マンション管理組合が、管理業務を管理会社に実質丸投げしていたところが多かったので、業界に就職するなら「管理業務主任者」の方が有利でした。

経験をつんでから、「マンション管理士」として独立するコースが一般的らしいです。

ただし、今年（26年）4月1日から、改正「区分所有法」　※2

2025年の区分所有法改正が管理組合運営に与える影響｜コラム｜株式会社L･C･M

が実際に施行されまして、マンション管理組合の役割（＝実質は、管理組合理事会）が、より重要になりました。

P: マンション管理組合の理事会というのは、街の「自治会」のマンション版ですか？

S:  自治会役員より大変そうですね…（詳細は次回以降）。

理事（役員）の選出方法は、「区分所有法」に決められているわけではなく、ネットで調べると自治会のように、「輪番制」のところが多いようですね。

P: PTAと同様、役員をやりたくない人が多いらしくて、課題になっているようですね。

➁マンションを買ったつもりで関係者を整理すると

S: ①の説明を、S家が実際に中古マンションを購入するとして、関係者を整理すると（★は区分所有法で規定）

（1）マンション購入前契約前　→宅建士が購入契約の前に「重要事項説明書」（宅建法 35条書面）の説明

（2）S家がマンション（部屋）を購入して入居＝区分所有者になる

（2-1）マンション管理組合に、自動的に加入　★　

（2-2）マンション管理組合員は、年1回開催される「マンション管理組合の総会」で議決権を行使できる。★　

この総会で、理事や理事長≒管理者を選出。

「管理会社」の変更も、この「総会（通常/臨時）」で、区分所有者の過半数の賛成（普通決議）で決められます。

P:マンションを購入すると、法律（区分所有法）で、管理組合に強制加入ということなんですね。

S:そうです。生成AIに「マンション管理組合 自動的に加入」できいたら

『分譲マンションを購入し「区分所有者」になると、法律（区分所有法第3条）に基づき、自動的に管理組合の構成員（組合員）となります。加入の意思表示や手続きは不要で、個人の意思で脱退や加入拒否はできません。また、この義務は、部屋を賃貸に出しているオーナーにも適用されます。

主なポイントは以下の通りです。

・強制加入: マンションのオーナーになった時点で自動加入。

・脱退不可能: 組合員を辞めるにはマンションを売却・手放すしかない。

・法的根拠: 区分所有法に基づく全所有者の義務。

・費用負担: 管理費や修繕積立金の支払義務が発生。

・自治会との違い: 管理組合は加入必須だが、自治会は任意団体。

管理組合は、建物全体を良好に維持・管理し、資産価値を保つための団体です。』

①で、「管理組合の役員をやりたくない人が多い」問題を紹介しましたが、じゃあ、

　管理会社に支払う管理費

　修繕積立金　

などの金額決めを、他人まかせで良いのか？　と思いました。

P: マンションの修繕積立金については、国がガイドラインを出していますね。

マンション修繕積立金ガイドラインが改定！修繕積立金の目安や注意点とは - マンション管理組合のミカタ

S: 中古マンションを購入した場合、購入後の月々のランニングコストとして　※3

　　管理会社に支払う管理費
　　修繕積立金

修繕積立金は、短期的には安い方がありがたいですが、いざ修繕をする段階で多額の臨時支払いが必要になるのも困りますので、この管理費・積立金についても今後、別記事で取り上げます。

P:  筆者の実家（田舎の戸建て）でも、外壁の塗り替えとか屋根の補修とか、何かと費用がかかると言ってましたので、積立金を適切に管理してもらえるなら、月々の支払いはやむをえないかな？　とは思いました。※4

③ 「区分所有法」に規定されているのは？

S: ①②で、S家が中古マンションを購入した場合の、関係者や組織について確認しましたが、最後に「 区分所有法は区分所有者にとってどんな意味をもつ法律か？」を生成AIに聞いてみました。

『区分所有法は、マンションなどの集合住宅において、個々の部屋の所有権を守りつつ、建物全体を円滑に維持・管理するための「共同生活の根本ルール」を定めた法律です。

区分所有者にとって、主に以下の3つの意味を持ちます。

1. 個人の権利を法的に認める一棟の建物の中に、自分だけの独立した所有権（区分所有権）があることを認め、保護しています。自分の部屋（専有部分）は、自由に使い、売却や賃貸をすることができます。一戸建てとは異なり、エントランスや階段などの「共用部分」や、建物の下の土地に対する権利もセットで保証されています。　

2. 民主的な管理の仕組みを作る多くの所有者がいる中で、自分一人では決められない建物全体のルールや修繕について、合意形成の仕組みを定めています。

・管理組合の結成: 区分所有者全員が当然にメンバーとなり、共同で建物を守る団体を組織します。

・多数決による意思決定: 重要な決定（大規模修繕や建替えなど）は、個人の独断ではなく、集会での多数決（4分の3以上など）によって民主的に決めるルールがあります。

3. トラブルを防ぎ、資産価値を守る共同生活で発生するトラブルを未然に防ぎ、建物の寿命を延ばす役割を担っています。・義務違反者への措置: 騒音や身勝手な改造など、共同の利益に反する行為をする人に対し、法的措置（使用禁止や競売など）をとれる根拠となります。

・管理規約の基準: マンションごとの独自ルール（管理規約）を作る際のベースとなり、個人の権利が不当に侵害されないよう守っています。』

P: 最後の「管理規約」の説明の部分を、生成AIに補足（マンション 管理規約  区分所有法  で質問）してもらったら、

『マンション管理規約は、区分所有法に基づき、各マンションが独自に定める管理や使用に関するルールブックです。

2026年4月施行の改正区分所有法に対応し、総会手続きや建て替え等の決議要件が見直されるため、各管理組合は規約の修正が必要です。

規約は、強行規定（法律優先）と任意規定（規約優先）の範囲内で作成されます。

1. 区分所有法と管理規約の基本関係

・区分所有法（法律）: マンションの最低限のルールを定めた基本法。

・管理規約（ルールブック）: 区分所有法に反しない範囲で、管理・使用・共有部分について定めたもの。原則、区分所有者全員に効力を有する。

・優先順位: 基本は管理規約が優先されるが、区分所有法上の「強行規定」に違反する規約は無効となる。』

S: 26年度の宅建試験の受験者だと、改正区分所有法での「強行規定」（区分所有法が優先）と任意規定（管理規約どおりでOK)についての違いが気になると思いますので、参考として　↓

マンション管理Ｑ＆Ａ - 一般社団法人 宮城県マンション管理士会（仙台市）

P: 次回、「宅建t：住み替えに役立つ宅建09」では、2026年の改正区分所有法の規定の中で、とくにS家に関わりの深そうな内容（例：共用部分のバリアフリー化をするための変更決議要件は？）を取り上げる予定です。

※1　マンションにおける管理者管理方式

※2　26年度の宅建試験に出題必須のはず。

※3　S家は、現在の都内の家を売却してより郊外の中古物件（一戸建てかマンションかを検討中）を購入する予定なので、住宅ローンは発生しない前提。

ちなみに、東京都小金井市の築40年の3DKマンション（価格3,000万円。あくまで例です）で、
　管理費 12,600円/月
　修繕積立金 17,870円/月

もし筆者が、この中古マンションを買うとしたら、ローン（35年ローンで月7万円）にプラス月額3万。

今の家賃で、物件が購入できるかも…と思うと、当記事作成の励みになる？　まだまだ要検討事項も山積ですが…。

※4　マンション管理費・修繕積立金などの滞納問題も…。

マンション管理費の滞納にはどう対応したらいい？回収方法を解説 | お金のトリセツ by セゾンファンデックス

【フリー素材提供】

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中間1（マンション管理組合）：イラストボックス

中間2：筆者撮影（西東京市）

文末：イラスト提供　Pixabay

【BGM】

S選曲： Official髭男dism  「スターダスト 」

P選曲：ディープ・パープル　「ハイウェイ・スター」