① 「相続登記」はなぜスルーされてきたか？
P: 今回は、S家の「住み替え」に向けて、いまは「おじいちゃん」名義の家と土地の登記名義人「孫」へ変更するための手続きの前に立ちふさがる「カベ」についてです。
序章でふれたように、Sさんは20代のころ、親戚が相続した家と土地の「所有権移転登記」＝相続登記 の手伝いをされて、「かなり面倒だった」そうですね。 ※補足1、2
S: 大叔母Gさんの夫Rさんが亡くなり、遺言で住んでいた家と土地はGさんが相続しました。
そして、下表（ただし図は令和4年）のような書類を集めて、申請書などの「作成書類」と一緒に法務局へ提出する必要がありました。
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001393744.pdf
P: 筆者も、住民票、印鑑証明書、戸籍事項証明書は、引っ越しのときに役所へ行って、手続きした覚えがありますが…。
S:自分が今住んでいる市の窓口で取得できるものは、係の方に聞いて、なんとか手続きできると思いますが、上の表の赤いワクで囲んだ、「亡くなった方の戸籍謄本/除籍謄本/改製原戸籍」を本籍地の市区町村で入手するのが、めんどうだったんです！
P： 筆者は本籍地を今住んでいるM市の住所にしていますが、Rさんは違ったんですか？
S: Pくんも、故郷Y県X市から東京都Ｍ市へと、本籍地を変更したわけですよね。
もしも亡くなった方が、何度も本籍地を変えていると、「現在の戸籍謄本」の記載（A県B市から東京都H市へ）を見て、まずA県B市の戸籍を入手。さらに、A県C町……と、Rさんが生まれた時までの戸籍を、さかのぼって手に入れなければならないんですよ。
P: それをSさんがなさったわけですね？
S: 登記の申請手続き自体は司法書士に頼んだので、併せて依頼もできたんですが、けっこう事務手数料がかかります。
G叔母は近所にすんでいた私が、民法を勉強したことを知っていたので、時給プラス実費（おもに往復の郵送費と役所への支払い。たとえば、戸籍謄本1通○○○円）で引き受けました。
くわしい作業内容は下記、東京都新宿区役所が作成した「出生から死亡までの連続した戸籍のさかのぼり方について」のPDF文書が、わかりやすいです（広域交付版もぜひ、作成してください）。
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000252913.pdf
昔と変わってるかもしれませんが、だいたいこんな手間でした。
往復とも郵便なので、2~3か月かかった記憶があります。結局、Rさんは4通の書類（さかのぼり3回）で済みましたが。
なぜRさんの「生まれてから死ぬまでの戸籍」をそろえる必要があるか？ といえば、もしRさんがGさんと結婚する前に、別の方との間に子供がいれば、その子も含めて「遺産分割協議」をやり直す必要があります。
ほとんどのご家庭は大丈夫でしょうが、「Rさんには、100％ほかに子供はいない」ということを証明するために、この書類を集めたわけです。
P: いくら手続きが面倒だといっても、S家も「おじいちゃん」が亡くなった時点で、相続登記をしなくてよかったんですか？
S: いままでは罰則がありませんでした。なので、親戚中でこの家と土地は、祖父→子→孫へ…と受け継ぐという了解があれば、わざわざめんどうな手続きをしようと思わなかったわけです。
逆に、遺産分割の話し合いがこじれて、登記申請に必要な「遺産分割協議書」がそもそも作成できないことも多いと思います。ここは、宅建04（相続:遺産分割）で、もう少し詳しく話す予定です。
②相続登記の義務化と「広域交付」
P:「いままでは罰則がなかった」。逆にいえば、これからは「罰則がある」ということですか？
S:そうです。24年の4月から、相続登記が義務化されて、
・不動産を相続した方は、取得を知ってから3年以内
・複数の相続人がいて、遺産分割で不動産を相続した方は、遺産分割が成立したから3年以内
に、正当な理由なく、相続登記の手続きをしないと、10万円以下の過料（いわゆる罰金）になります。
この義務化の対象には、24年4月1日以前に相続された（相続登記が未登記の）不動産も含まれます。
つまり、S家でも、遅くとも3年以内（27年3月末まで）に、
おじいちゃんA →子C（Sからみて父）→孫S
の相続登記をする必要があります。
P: すると、やはりお二人（A,C)分の全戸籍を集める手間がかかるわけですね。
S: そこは、ようやく改善されまして、24年3月1日からは、「広域交付」といって、本籍地にかかわらず全国どこの自治体の窓口でも、戸籍・除籍全部事項証明書（謄本）を請求できるはずです。
P:つまり、最寄りの市役所などで、いっぺんに戸籍が請求できるわけですね。
S:そうです。ただし、上のA→C→Sのケースでは、S本人が窓口に行って、写真付きの身分証明書を提示すれば請求できますが、「代理人」は請求できません。
P: 本人が長期入院中などでしたら、昔ながらの「郵送」ですかね？
S：本人以外に、上の八王子市のHPによれば、
・配偶者（注）
・父母、祖父母など（直系尊属）
・子、孫など（直系卑属）
（注）死亡した夫または妻の戸籍を配偶者が請求する場合、婚姻後の戸籍のみ広域交付可能。
が広域交付の請求ができるようですので、たとえば、Sの子K（ひ孫）も、A・Cの請求ができます。
直系尊属はじめ、このあたりの用語は「法定相続人」にかかわるので、宅建04か05で触れます。
ちなみに、3月~5月は、引っ越しシーズンで役所の窓口はただでさえ混むし、役所の担当者もまだシステムに慣れていないと思うので、S家が準備するのは早くても夏以降かな？ 実際に手続きしたら、また記事にします。
P: マイナポイントのときみたいに、3年後に登記期限の延長とかがありそうな~。
S:相続登記の登録免許税について、くわしくは宅建「税」のところで触れますが、下記のような免税（非課税）措置のおかげで、S家の場合も、A→C間の相続登記は、登録免許税が免税になりそうです。
この免税措置の適用期限が、24年2月時点では、令和７年（2025年）３月末までなので、その前の手続きを考えているわけですが、Pくんの推測どおりこちらの期限延長もあるかも？
③ 不動産登記（所有権保存・移転登記）とは？
P: Sさんは、たまたま相続登記にかかわって、登記関係の書類なども見たことがあるわけですが、一般にはなじみがないと思います。
S: そこで、宅建の参考書が役にたつわけです。
基本テキストの「権利関係」109・110ページに、不動産登記・全部事項証明書の例が載っています。法務省の見本(PDF)はネットで簡単にみられますよ。
P:法務省の見本で「表題部」「権利部」とか見ても？？ですね~。
S: 基本テキストでは、
・そもそも「登記」とは、不動産の戸籍である。土地・建物は別の不動産として扱われる
・「表題部」は土地・建物のプロフィールのようなもの
・「権利部」には、甲区に所有権に関する事項。乙区に所有権以外の権利に関する事項を記載
など、簡潔に説明されています。
P: この記事の最初に、相続した家と土地の「所有権移転登記」＝相続登記 とあったので、権利部・甲区の「所有権」について変更するわけですよね。
S: 「そもそも所有権とは？」の説明は、基本テキストにはみあたらなかったんですが、Google Bard（※補足1）に「所有権とは 家」できいてみたら、
『所有権とは、法令の範囲内で「自由に使用、収益、処分ができる権利」です。土地の所有権を持っていれば、そこに建物を建てたり他人に貸したり、あるいは駐車場にして運営したり、売却することが可能です。
土地の所有権は、地主から土地を購入することで取得できます。土地を購入すると法務局で登記を行い、購入者の名前で所有権登記を行うことができます。』（24年2月・一部抜粋）
この「不動産（家・土地）の所有権」というキーワードは、こらからも宅建試験の他の分野にいろいろと関連しますので、そのときにも触れます。
P: 法務省の見本をみると、甲区の1が「所有権保存」、2が「所有権移転」登記ですね。
S: 家を新築したときなどは、できてから1ケ月以内に「所有権保存登記」をする義務があります。マイホームを新築するときは、たいていは「住宅ローン」のお世話になると思いますので、このローンの関係（抵当権も関わります）でもれなく「所有権保存登記」はしているはずです。
そして、家の持ち主が、たとえば甲野太郎さんから法務五郎さんへと変わったら、所有権移転登記をします。
もし、Pくんが法務五郎さんから、家を買ったら、
順位番号3 に、所有権移転登記、令和6年2月〇日 原因 令和6年2月△日売買 所有者 P
などと追加されるわけです。
相続登記の「登記原因」は、原則「相続」です。 ※補足3
P: 今のS家では、おじいさん（A)が所有権保存登記をしただけで、以後、C、Sへの所有権移転登記をしていないから、今の家の持ち主が、Sさんとは証明できていないと。
S: そうです。
たまたま「相続登記の義務化」とタイミングが重なりましたが、「住み替え」までには避けて通れない手続きです。
ちなみに、家の売買のときは登記のプロ（司法書士）に依頼すると思いますが、書類集め等が順調にいったら、S家の相続登記の手続きは、法務局へ行って、自力でやるかもしれません。 ※補足4
ただし、1か所気がかりな点（セットバック）があるので、これはいずれ、別の記事で取り上げます。
P: 今後は、「相続」でよく問題になる「遺産分割」（とくに家と土地）と、関連して「配偶者居住権」（宅建・令和3年出題あり）。次々回は、負の相続、いわゆる「負動産」を、トカイナカ、空き家問題などと関連付けて、話題にする予定ですが、先に3．5として今回も触れた「戸籍証明書の広域交付」について記事にしました。
●補足1
Googleの生成AI・Bard（これからはGemini）で、「相続登記 わかりやすく」で検索してみてください。
なお、ご興味のある方は「法務省 戸籍情報連携システム」も、Bard(Gemini) に聞いてみてください。
●補足2
役所の方も、分かりやすい説明を、いろいろ工夫されていますね ↓（例）
●補足3
気になる方は、「相続登記の登記原因には何がありますか」で、Bard(Gemini) に聞いてみてください。
●補足4
ふつうは、え？ 法務局？ どこにあるの？ から始まると思います。
筆者は、農工大・農学部の北側道路（学園通り）沿いに法務局（府中支局）が建っていて、バス停の名前にもなっていたので見覚えがあるんですが、そういえば故郷の〇市の法務局って…？
【写真/画像】上：筆者撮影（豊洲）、下：Pixabay
【BGM】
S選曲：TM NETWORK「Self Control」
P選曲：New Order「Regret」