コミュニケーション＝信頼関係

仕事の忙しさに更新がおろそかになってしまい反省しております。

かなりしばらくぶりですが何事もなかったかのようにはじめたいと思います。

金額的には先月ざっと比較してみたので

今回は中身（？）について書いてみたいと思います。

以前、現場監督（住宅の）をやっていた時

私はほぼ毎日現場へ足を運んでいました。

（少なくとも２日に１回は）

ＨＭのように規格（標準仕様）が決まっている様なつくりじゃなかったので

毎日行かないと納まりが勝手にやってあったりして

（ちゃんとした図面を書かない会社だったので）

現場がうまく進まない事がありました。

（ただの心配性というのもありますが）

ともかく、現場監督が現場にあまり顔を出さないようなのは

どうかと思います。

今は設計事務所勤務で、最近は住宅で５０枚近い図面を作成しました。

（色々凝ったつくりですが）

では、しっかりした図面があれば現場監督が来なくてもよいかというと

そうでもありません。

職人さんというのは基本的にあまり図面が読めない場合が多いと思います。

（ちょっと失礼な書き方かな？）

複数枚の図面を理解し（特に３次元的に）各職人さんへ指示を出すのが

現場での現場監督の仕事の一つ。

現場がうまく回っていく為の「潤滑油」というと

なーんかしょぼい気がしますが私は重要な仕事だと思っています。

オリジナリティのある凝ったつくりであればなおさら重要。

毎日現場に行くのにはもう一つ理由がありました。

お客さんに会う事です。

毎日会える訳ではありませんが

できるだけ現場の状況説明やささいな事でも確認したり

世間話もしてみたりとコミュニケーションをとるようにしていました。

営業がてきとーな事言ってたり、お客さんの思いちがいなどがあるので

常に確認していないと後でやり直しになり

職人さん方に迷惑をかけてしまったり

そうなれば金銭的にも問題になってくるし

第一お客さんも気分が悪くなりますよね。

あと、会社としての戦略もあったかな。

とにかくお客さんと仲良くなり、信頼関係を築く

そうなるとなにかちょっとした問題が起きても

大事にならない。

（当然問題にすぐ対応するのはあたりまえ）

しかし、本来我々の商品は建物であって

サービスする事が本業ではないので

以前の会社は辞めました。

基本的には両方必要だとは思います。

次回へつづく

オープンシステム【価格編４】

今回は利益の部分についていってみたいと思います。

仮に原価２０００万円・４５坪の住宅があると仮定します。

OSの場合

設計料+現場管理＝５００万円

（参考例としてOSのHPより）

総額２５００万円

利益率は５００÷２５００＝０．２

つまり２０％

(物件の難易度によって違うようですが私の個人的感覚ですと

十分な金額かと思います。)

では

HMの場合

利益率は３５％の場合

（それぐらいは値引きがあっても確保しているはず）

Ⅹ×０．６５＝２０００　なので

Ⅹ＝約３，０７７万円

２，５００÷３，０７７＝０．８１２・・・

ということで

OSでは２割程度安くできると宣伝していますね。

確かに派手なモデルルームもCMもしてないので

営業経費が掛からない分

利益率を下げる事ができます。

（一般的な設計事務所がやっている訳だから営業マンなんていないし

宣伝もホームページくらい？なので経費かかるはずもなく

もっとチラシくらい入れて宣伝活動した方がいいと個人的には思いますが）

例えば設計事務所と比較してみると

先に工事金額出します。

入札で仮に工務店が利益15％だとして

（多い方だと思います）

２，０００÷０．８５＝２，３５３万円

設計事務所の設計・監理料が１０％だったとして

（一般的には１２～１５％なようだがうちの会社は８％程度

当然設計・監理やってです。）

２，３５３×０．１＝２３５万円

合計：２，６０６万円

４％OSの方が安いのか。

あんまりかわんないな。

まーよーするに

営業マンがいなくて無駄な広告宣伝費がなければ

これくらいの利益で十分だということ。

まとめると

ハウスメーカー　　　　　３５％

オープンシステム　　　２０％

設計事務所＋工務店　２３％

（あくまで参考値として）

私なら実際に家をつくる為に必要なお金のみを支払いたい。

適正価格で。

オープンシステム【価格編３】

今回はオープンシステムの業者見積りについて書いてみたいと思います。

ＯＳでは各専門業者から施主が直接見積りを取り直接契約します。

（設計事務所はその間を取り持ちます）

（お客さんは契約時に各業者と契約書を交わす事と支払いが各業者に支払う為その当りが面倒と言えば面倒かな）

その際、各専門業者はいつも工務店へ出している見積りと同じ金額の見積りを持ってきているのか？

ココがポイント。

例えば一般のお客さんがサッシを買うとします。

（あまりないケースですが断熱用に変えるとか）

サッシ屋さんはお客さんには定価の０．７掛けで見積ってきましたが

工務店へ出す見積りは定価の０．５掛けでした。

というのが業界の常識。

要するに一般客用には高い掛率で出さないと

工務店などの見積りが高くなってしまうからです。（当然利益乗せますから）

それでオープンシステムではどうか。

工務店出しの金額で見積もっているようです。

当然その間には設計事務所がチェックしてますし

その考えを理解した業者が業者登録されているのだから。

（業者はとにかく仕事があればいいので）

理屈から言えば工務店もＨＭもＯＳも原価は同じになるはず

だったらあとは利益（経費）の部分で差がでてくるはずなんです。

次回へつづく。

オープンシステム【価格編２】

前回のつづき

OSの会員の中にはこの業者入札制度を一部の業者には適用せず

指名制度にしている所もあるらしい。

各工事金額は入札にて最低価格にて決まるので

もっともお値打ちに「適正価格」になり

なおかつ各業者は自分で出したギリギリのラインで仕事をする事になるので

赤字にはならないはず。

元請の理不尽なカットがないので

気持ちよく仕事ができるはずである。

ここで大事なことは｢見積り業者の選定」

　・同レベルの業者であること

　・施工レベル、積算レベル、現場教育など

以前にも書きましたが入札で最低価格で落札した業者が

最も腕がいい業者とは限らないのです。

なので、一部では重要工種となる大工などは

指名制にしているところも。

確かに理にかなっているのですが中には

｢大工からキックバックもらってんじゃないの？｣

という意見が出てくる事も見方によってはありえる事。

こうなるとそのOS事務所の人間性を見極めるか（非常に難しい事ですが）

さらに第３者の設計事務所などにチェックを依頼するか（費用が発生しますが）

私としては同レベルの大工、３社くらいで入札するのが

もっとも適切だと思います。

確かに全く同じレベルは難しいのですが

業者登録をしているんですから

教育はしなくてはならないと思います。

手間がかかる事ですが工務店などではやっているところが

結構あるのでOS事務所も地域単位で協力して

やったらいいのではと思います。

（やっている地域もある様ですが）

次回につづく。

オープンシステム【価格編１】

｢適正価格｣

簡単に聞こえますが実に複雑で

ある種、永遠のテーマの様でもあり

非常に切実であるもんです。

今のところもし自分がお客さんだったらどうやって家をつくるかと考えてでる答えは

「オープンシステム ｣で建てる　です。

(設計事務所もよいのですが費用面や信頼関係を築く過程でも

オープンシステムやや有利かなと思っています。）詳しくは来月書こうと思います。

リンク先を見て頂ければだいたい分かって頂けるとは思いますが

あえて書いていきます。（もし解釈間違ってたらすいません）

注1：　私はOS会員でもなんでもないただの一設計事務所社員です

注2：　うちの設計事務所はOSではありません

（OSはオープンシステムの略です）

よく「原価公開」とか「分離発注｣とか掲げているHPやﾌﾞﾛｸﾞがありますが

おそらくそれらはOS会員の設計事務所だと思います。

（中にはOS会員じゃなくても分離発注をうたい文句にやってるところもあるようですが）

（OSの詳しい説明も来月に）

OSの良い所は原価をお客さんに直接みせてしまう所です。

要するにHMや工務店が下請け業者から取った見積りをそのままお客さんに見せてしまうんです。

そう、利益を乗せずにそのままです。

大工さんから見積りを直接お客さんへ

電気屋さんからの見積りを直接お客さんへ

そしてお客さんと大工さんが直接契約。

電気屋さんとお客さんが直接契約。

その間を取り持つのが設計事務所の役割。

しかも大工さんから見積りを取る際も入札（合い見積り）をします。

常に競争原理が働くので｢適正価格｣により近づくのです。

次回へつづく。

変人ですか

以前にも書いた小学校の同窓会の計画の最中、

遠方の友人（一人）を我が家に泊めてやることにしました。

そしたら嫁さん大爆発。

（一応聞いたんですよ。電話しながらいいかって。）

かなり怒られました。

「どーゆー神経しとるの？」

｢おかしいんじゃない？｣

｢やっぱあんたは変人や、理解できん!！｣

わたくし変人扱いされてしまいました。

詳しくお話しますと

私はマスオですので当然嫁さんのお義父さん、お義母さんと暮しています。

お義父さんの家に住ませていただいています。

つまり、ご義両親に気を遣いながら生活をしているわけです。

（特に嫁さんは板ばさみらしいです）

基本的に私は　よく言えばおおらか、悪く言えば気を遣わない性格な訳です。

それで嫁さんは

｢二人暮しならともかく、同居してるんだから少しは気を遣いなさいよ｣

｢あなたはあたしの事、なんにも考えてくれないんだから｣

｢自分のことばっかり考えて｣とまくしたてられました。

「どうしてあなたは気を遣わないの？｣と聞かれ

答えようと思ったら子供達の邪魔が入ってそこで中断。

（つづきはブログで　But　嫁さんブログの存在知りません）

私が思いますに

よく結婚するということは「親が増えることだ」と言います（私だけ？）

自分の親も嫁さんの親もどっちも自分の親という事。

嫁さんは事あるごとに（喧嘩すると）

「あんたは他人なんだから」

と冷たいことを言いますが

血が繋がってないだけで他人ではありません。

（そこらへん歩いてる人と同じなわけあらへん）

嫁さんの親も親。

何を気遣う必要があるんだ？

ってのが私の自論。

しかし、嫁さんこーゆー事があるとママ友達にメール一斉送信。

するとどの友達からも私がおかしい、常識外という返信がきている模様。

圧倒的多数でわたくし「変人」決定でございます。

ある広告Ⅱ

昨日以前勤めていた工務店の折込広告が入っていました。

（リフォームでしたが）

かなり大規模な改築なんだなという事はでかでかと載っている内観写真で分かりました。

写真はいつもプロのカメラマン、プロのコーディネイトをいれて撮っているので

非常に一般うけが良さそうなビジュアル重視なチラシでした。

完成見学会にはきっと多くの人が見に来るんでしょう。

しっかし、「壁がない！!」

耐力壁がまったくなのです。

掃き出し窓は間口いっぱい

内部に部屋間仕切りは無いし、わざわざ「デザイン」の為かハイサイドの窓が２ヶ所も

素人がみてもやばいだろって感じでした。

よく堂々とチラシに載せられるなと。

無知である事は怖いことだと思います。

震度５で半壊は確定です。

業者価格【その４】

今回は｢大工の日当と年収｣についてです。

家の価格を大きく分けると材料と人件費。

（どんなものでもそーですね）

物ってのは木材（柱・梁）などからキッチン、サイディングなどなど

家一軒のパーツ数は数万種類はあるそうです。

その部品を組み立てたりしてくれるのが職人さん。

当然ただでは誰もやらないので人件費が発生します。

しかし、この物と人の金額はたいていセットになっています。

クロス貼り　1,000円／㎡

この中には材料代と人件費が入っています。

内訳は過去のデータによって出てくるのでしょうが

今回は省きます。

クロス屋さんにも日当このくらいはほしいというラインがあります。

だいたい17,000円／日といったところでしょうか。

この基準は大工の日当が基準になってきます。

大工さんは20,000円／日ぐらいでしょうか。

（地域などによって様々ですが）

ではこの日当はどうやって決まっているのでしょうか？

公共工事の積算をする時にお役所が決めた

工事金額というのがあります。

大工：21,100円

内装工：17,700円（クロスなど）

上記：東京の場合

（積算資料2006・７月　経済調査会　発行）

とあります。

仮に

大工の日当20,000円だとして大工さんの年収はいくらになるでしょうか？

20,000円×25日×１２ヶ月＝年収６００万円

しかし、サラリーマンと違って下請けでやっている大工さんは

毎日仕事がある訳ではありません。

１つの現場が終わってすぐに次の現場があればいいですが

なかなか仕事が次から次と回ってくるのは難しい事です。

そうなると年収はもっと減ってきます。

それに元請は少しでも安く・利益を上げようと値切ってきます。

（大工が材工でやる場合は材料代に数パーセント乗せる事もありますがかわいいものです。）

確かに下請けの大工さんは今月２０日働いたのでいくら下さい。と

元請に請求する訳ではなく

はじめに見積りをだして元請と契約して現場に入っています。

ですから当初１００日で完成させるつもりで見積っていれば

９０日で完成させれば１０日分が利益になります。

そして次の現場があればとんでいく。

話もどって大工さんの年収ですが

５００～６００万円（日当20,000円）

（親方クラスでまあまあ仕事がある人）

年齢は４０～６０歳まで

高いですか？

実際に家をつくってくれる職人さんの年収は

４００～５００万ってのが私の予想です。

しかし、元請（ＨＭや大きな工務店）のなにもしない、現場にもこない

部長クラス（営業部・工事部など）は年収１０００万クラス。

なにか釈然としません。

（これが格差社会？）

私はできれば汗水流して家をつくってくれる方々にお金を払いたい

真剣に私の家について考えて動いてくださる方々に感謝をしたいと思います。

実際は、自分の家をつくってくださった方々の顔も知らずに住んでいる方がほとんどですよね。

もっとシンプルにお互いが気持ちよく

手間はかかるかもしれませんが

その分職人さんはあなたの家に手間をかけてくれるでしょう

そんな家づくりができたらと思います。

業者価格【その３】

今回は業者価格｢ハウスメーカー編｣と｢工務店編｣です。

（見積りの原価はどうやって決まっているか）

まずは工務店の場合。

基本的に工務店は設計事務所の場合と同じで

下請けから見積りを取ります。

あとは利益をどうのせるか。

お客さんと直接契約の場合は３０％以上。

入札の場合は１０～２０％程度です。

（要するに業者か一般素人かで利益の乗せ方が違うだけ）

ではHMはどうか。

HMはすんごい安い。

ここからが業者価格の本題。知って欲しいところ。

HMは設計事務所や工務店と違って自社の商品があります。

要するに｢うちの商品はこれです｣という決まった仕様があります。

（これは皆さんもお分かりですよね）

逆に言えばこの分かりやすさがHMの売りであり良い所だとも思います。

（やっぱりお客さんにとって分かりやすいというのは大きい事なのかな？）

ですからHMはCMや立派なパンフレットなどで

自社の商品（家）をアピールしています。

しかし、アピールする為だけじゃないんです。

設計事務所の場合は毎回オリジナルの設計をします。

つまりフルオーダー、世界に一つだけの仕様です。（宣伝×2）

HMは基本仕様というのがあります。

色など選べる事はできますが基本的に

その会社は同じ系統の家を建てるので

職人も毎回同じ事をすればいい訳です。

同じ仕様で同じことをやるわけだから簡単だ

だから｢単価を安くやれ。｣

これがまず一つ。

もう一つは｢沢山仕事をやるから安くやれ。｣

その為営業に力を注がざるを得ないのです。

なんとなく分かってきたでしょうか。

次回はこれを踏まえて｢大工の日当と年収｣いってみたいと思います。

業者価格【その２】

前回のつづき。

本来、家を作るのは現場で働く大工などの各職人さん方であり

この人達にこそ正当な金額（お金）が支払われるべきだと思います。

ここで設計事務所の悪い所を一つ発表します。

（自分が勤めているからといって良い所しか話さないのはうさんくさいので）

｢入札｣です。

えっ、入札は良い所じゃなかったの？

という声が聞こえてきそうですが良い事ばかりではありません。

入札の場合最も安い見積り金額を出した工務店（元請け）が落札します。

つまり元請けは下請け（例えば水道屋）からも数社から合い見積りをとります。

そして一番安い下請けの金額で見積りを作成します。

しかし、一番安い見積りを出した会社が一番腕のいい水道屋かというと

必ずしもそうではないのです。

我々設計事務所は図面を作成します。一般住宅でも５０枚程度の図面を作成しますが

本当に細部の仕様などは積算する業者によって多少違ってきます。

顧客重視の下請けは自社仕様としてよい材料で見積もってきます。

しかし、ただ仕事さえ取れればよいという会社の仕様は１ランク下の材料で見積もってきます。

金額にして数万の差でお客の為に良かれと思ってやった水道屋は仕事が取れない。

こういった裏の事情があるのです。

実際、私達も設計監理をしながら

｢またA社がとったのか、B社がとってくれれば安心して任せておけるのに｣

と思う事があります。

お客の立場からすれば一円でも安くなる事は良い事でしょうが

安いが故に安いなりの物であったり

職人に手抜きをされたのでは意味がありません。

｢適正価格｣をさがす事は非常に曖昧で困難かもしれませんが

ぼんやりとですが私なりの考えをまとめていきたいと思います。

次回は｢工務店の業者価格とHMの業者価格｣です。