自社グループのディア・エージェンシー行政書士事務所が新宿区の北新宿地域交流館にて、新宿区在住のシニアの方向けに「終活・遺言セミナー」を開催いたしました！
昨日の大雪の影響もあったので果たして参加者はいらっしゃるのか？？と不安でしたが、足元の悪い中10名の方がお越しになられて、皆さん一生懸命メモを取りながら熱心に聞いてくださいました。
実は去年の令和5年10月に同じタイトルでこちらの施設にてセミナーをしたのですが、前回参加できなかった利用者様から「同じ内容で再度セミナーしてほしい」との強いご要望があったとのことで前回と同じレジュメを使用して同じ内容にてお話しました。
「話を聞けて良かった！」
「知りたかったことがわかりました！ありがとうございました！」などの
ありがたいお言葉を頂けて大変うれしかったです。
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こんにちは。
猛暑が続きますが皆様お元気にお過ごしですか？
弊社グループのディア・エージェンシー行政書士事務所が、大久保駅と新大久保駅の間にある「百人町地域交流館」にて、新宿区にお住まいの60歳以上のシニアの方々向けに、「私が遺言書を？必要？」というタイトルでお話させて頂きました。
セミナー当日は35度を超える猛暑だったこともあり、地域交流館スタッフの方は、「これだけ暑いと皆さん来るのかしら？」と心配されていましたが、なんと10人以上の方がお話を聴きにお越しくださいました。
セミナーを開催させて頂いて思った感想ですが、
「どこに？誰に？相談していいかわからない。」
「相続について漠然とした不安はあるが相談先が思いつかない。」
「専門家は敷居が高いイメージがあって気軽に相談しづらい。」
などのお悩みをお持ちの方が少なからずいらっしゃるということでした。
「超高齢化社会・大相続時代」に突入するこれからの日本には、シニアの方やそのお子様方が、もっと安心して気軽に終活や相続について相談できる場が、これまで以上に求められていると痛感しています。
今後とも相続や終活、遺言などでお悩みの方にお気軽にご相談できる場所を提供していきたいと考えています。
ディア・エージェンシー行政書士事務所ですが、令和4年に設立してから終活・相続専門の行政書士事務所として色々なご相談を頂きますが、一番の強みは相続不動産を専門に扱う不動産会社が自社グループにあることかと思います。
日本人の相続財産の約40％が不動産であることから、不動産についての知識がなければ相続実務を円滑に行うことが難しいからです。
超高齢化社会・大相続時代を迎えるこれからの日本にグループ全体で貢献していきたいと思っています。
伊藤
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こんにちは。今年の連休は久しぶりに全国各地の観光地が大勢の人でにぎわっていたようですね。
先日、底地をご所有の地主様にあるご提案をしてきました。
その地主様は、配偶者様やお子様などの相続人がいない「おひとりさま」で、ご自分が亡くなったあとのご自身の財産について、国のものになるよりはご自分が望まれる慈善団体に寄付したいというご意向の方でした。
そこで、「遺言書を作成しておくこと」と「底地を換金化しておくこと」の2点についてご提案しました。
遺言書については、自筆証書遺言よりも行政書士などの専門家に相談して公正証書遺言を作成し、その遺言の中でご自分がお亡くなりになったあとに寄付したい慈善団体に遺贈する内容を入れておくことや、ご自分の死後に確実に遺言の内容を実行させるために遺言執行者を指定しておくことなどをお伝えしました。
また、慈善団体は不動産などの現物をそのまま受け取らないケースが多いので、底地については事前に売却して換金化しておくことをおすすめしました。
遺言書の作成も底地の売却もお元気なうちに行うことがポイントで、もし何もしないままで認知症になってしまうと、いくらご自分が寄付したい慈善団体があったとしても全て財産は国のものになってしまうこともご説明してきました。
これからの日本は超高齢化社会に突入していくこともあって、おひとりさまの不動産や相続のご相談も増えてくるかと思いますが、少しでもお役に立てるようにがんばっていきたいと思います。
伊藤
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こんにちは。ずいぶんと暖かくなってきましたね！
今月の27日から、いよいよ相続した土地を国が引き取るサービスである「相続土地国庫帰属制度」がスタートします。
この制度は、所有者不明土地の発生を今以上増やさないようにするため、相続によって土地を取得した人が、土地を手放して国に引き取ってもらうことが可能になる制度として創設されました。
土地を相続したものの、管理や維持費が大幅にかかるので本当は土地を手放したいと考える人はかなりたくさんいらっしゃいます。
この制度の活用によって、少しでも相続した土地で苦労される方が減ることを願いますが、建物がある土地や土壌汚染がある土地、土地の管理や維持にめちゃくちゃ費用がかかる土地などは引き取りNGとのことで、国も土地だったら何でもかんでも引き取ってくれるわけではありません。
ちなみに審査手数料は一筆あたり１４，０００円ということですが、手数料を支払うと仮に審査の結果が不承認となって国が土地を引き取ってくれない場合でも手数料は返還されないようです。
しかも建物がある土地だと国が引き取ってくれませんので、事前に建物を解体してから相続土地国庫帰属制度の申請をすることになりますが、100万円以上の解体費用と14000円の審査手数料を支払ったにもかかわらず、審査の結果引き取ってくれないことになると、更地にしたことで固定資産税が大幅に上がることになりますので、この制度の活用を考える場合には事前に審査が通る土地かどうかについて、慎重になられるほうがいいかと思います。
相続土地国庫帰属制度の申請代理人は弁護士、司法書士、行政書士とのことですので、もし、この制度の活用を検討されている方は、弊社グループの「ディア・エージェンシー行政書士事務所」までぜひお気軽にお問合せください。
伊藤
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こんにちは。色んな所で桜が咲いていて本当にきれいですね！
来月4月1日から「管理不全土地・建物管理制度」が施行されますが、この制度は土地、建物の所有者が適切な管理をしないことによって、迷惑を被っている人が裁判所に申し立てをして、所有者の代わりに土地、建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができる制度です。
具体的には、隣地の塀が劣化していて自分の敷地に倒れてくるおそれがある人、隣地がゴミの不法投棄をしていて臭気や害虫が発生して被害を受けている人などがいわゆる「利害関係人」として裁判所に申し立てを行うことができます。
今までは隣地所有者のゴミの不法投棄などによる迷惑行為などについて、裁判所に損害賠償請求や妨害排除請求をすることも可能でしたが、仮に訴訟でこちらの言い分が認められても、数年後に再びゴミが溜まってくるとまた再度訴訟を起こさなければならず、根本的な解決を図ることが難しいという問題点がありましたが、この制度は隣地所有者に代わって継続的に管理を行う管理人が選任されますので、根本的な問題であった管理不全状態を解決することができます。
管理の対象となる範囲ですが、管理不全土地などのほかに土地にある所有者の動産、対象が建物の場合には借地権等の敷地権についても対象となります。
今回の民法改正は、共有制度、所有者不明土地管理制度、相続制度などについて見直しが行われますが、改正前には不便だったり実用的ではなかったものが、この改正をきっかけにしてより利便性に優れたものになることを個人的には願っていますが、4月1日以降の事例や判例を見ていかなければ実際のところはわかりませんので注視していきたいところです。
伊藤
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こんにちは。今年は例年よりも早く桜が開花するみたいですね。
不動産を共有名義で所有されている方から、「売却したいけど共有者がどこにいるのかわからない」というお悩みをお聞きすることがあります。
現在の民法では、原則として共有者全員の同意がなければ不動産を売却することは出来ませんが、令和5年4月以降は共有者の所在がわからなくても売却できる制度が追加されます。
現在でも不在者財産管理人制度や失踪宣告という制度がありますが、利用しづらいこともあって、新たに「所在不明共有者の持分の取得制度」と「所在不明共有者の持分の譲渡制度」という制度が作られました。
「所在不明共有者の持分の取得制度」は、行方不明の人の持分を他の共有者が裁判手続きによって買い取ることができる制度で、裁判所が決めた金額を供託して持分を取得することができますが、もし最終的に第三者に不動産を売却する予定の場合には、「所在不明共有者の持分の譲渡制度」を利用されることをおすすめいたします。
「所在不明共有者の持分の譲渡制度」は、裁判所の決定を得ることによって自分の共有持分と一緒に行方不明の人の共有持分も一緒に第三者に売却することができる制度です。
令和5年4月以降に行方不明の共有者がいる不動産を売却する場合には、不在者財産管理人制度、失踪宣告、所在不明共有者の持分の取得制度、所在不明共有者の持分の譲渡制度の4つの選択肢を選ぶことができるようになりますので、どの制度を利用するかについては、ご自身の置かれている状況に照らし合わせて適切な選択をされることが大切になります。
伊藤
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こんにちは。ずいぶん暖かくなってきましたね。
春の訪れを感じる今日この頃です。
借地人さんが建物を建て替えるにはおおまかに二つの方法があります。
一つ目は地主さんに建て替えの承諾を頂くことで、二つめは借地人さんが地主さんから底地を購入後、建物を建て替えるという方法です。
借地上の建物を建て替えるには地主さんの承諾が必要になりますが、その際に更地価格の3～5％の承諾料を地主さんにお支払いすることが一般的です。
また、木造などの非堅固な建物からRCなどの堅固な建物に条件を変更する場合には、条件変更承諾料として更地価格の10％前後を地主さんにお支払いすることになります。
それにしても、高額な建替え承諾料を支払って建替えをしても、また数十年後に建物が老朽化してくると再び建替え承諾料を支払うことになりますし、定期的に支払う地代や借地契約の更新料などの出費を考えると、もし底地を購入できるのであれば地主さんから底地を購入して完全所有権化してから、ご自分が納得のいく建物を建てられることをおすすめします。
ちなみに過去に地主さんと各種承諾料や地代の値上げなどの件でトラブルになっているケースでは、地主さんが借地上の建物の建替えを認めてくれないということがありますが、そのようなときは借地非訟を申し立てて、地主さんの承諾に変わる建替えの許可を裁判所に出してもらうという方法がありますが、費用や労力、時間もかかりますので、日頃から地主さんと円満な関係を維持する努力をされることも大切かと思います。
伊藤
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こんにちは。2月もあと少しで終わりますね。
寒さの中にも少しずつ春の訪れを感じるようになってきましたね。
借地人さんから、「土地を借りている地主さんと隣地土地所有者との間で、境界について争いがありトラブルに発展しているが、話の決着次第では自分の借地権の範囲が減ることもあるの？」というご相談がありました。
結論として、話し合いの結果によっては実際に借地権の範囲が減る可能性は十分にあり得ます。
借地人さんの立場からすると納得のいかないことだと思いますが、借地権が成立するかどうかは、結局のところ地主さんが土地を貸す権利を持っているかどうかで決まるので、地主さんと隣地所有者が話し合った結果、お互いの所有権の境界が確定したけど従来の地主さんの土地面積よりも境界確定後の土地面積が少なくなってしまった場合に、権利を持っていない部分（地主さんの所有権が及ばない土地）については借地人さんに不満があってもどうすることもできません。
「それでは地主さんと隣地土地所有者の境界争いの話し合いに加わることはできないのか？」というご意見もありましたが、地主さんと隣地所有者のご厚意で話し合いの場に参加させて頂けることはあるかもしれませんが、借地人さんを境界確認の話し合いに参加させなければ境界を確定してはいけないという法的義務はありません。
当然ですが、境界の確定によってご自分の借地権の範囲が減ったとしても、境界確定訴訟を提起することもできません。
このような場合には、借地人さんとしては地主さんに土地賃貸借契約の内容について債務不履行になることを主張して、実際に損害を被った場合には損害賠償請求をしていくことになるかと思います。
伊藤
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こんにちは。あっという間に2月になりましたね。
久しぶりにブログ投稿いたします。
空き家もしくは相続した戸建てを売却するときに、建物内にある家具、仏壇、洋服、食器や布団などの生活用品、その他写真の入ったアルバムや本などの様々なものが残っているかと思います。
これらは不動産用語で「残置物」と呼ばれますが、売却時には原則として売主さんの責任と費用負担で撤去しなければなりません。
ところが、家の中の残置物が多いと片付けや処分が大変で「一体どうしたらいいの？」というお声を頂くことがあります。
そういったときにしているご提案ですが、「まずは本当に必要なものだけを取りに行ってきてください。」とお伝えしています。
家の中の片づけを行うには正直なところ大変な時間と労力が必要になります。
時間がかかればかかるほど建物は老朽化していきますし、庭の草木の手入れも必要になりますし、固定資産税などの維持費もかかってきます。
そこで空き家や相続した戸建ての売却を検討される場合には、まずは家の中を見て本当に必要なものだけを選別して、あとは家の中に残したままで残置物撤去の業者さんに処分をお願いすることをおすすめしています。
業者さんに頼むからにはその分費用はかかりますが、早めに家の中の物を片付けてすぐに売却活動をスタートしたほうがトータル的にみてストレスなくスムーズに売却することができるかと思います。
伊藤
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あっという間に年末ですね。
1年本当に早いものです。
さて、弊社は12月27日（火）から1月4日（水）まで冬季休暇とさせて頂きます。
今年もたくさんのお客様にご相談頂き本当に感謝いたしております。
ご契約頂いたお客様、お客様をご紹介頂いた士業の先生方、不動産業者様、その他弊社ご関係者様にこの場を借りて心よりお礼申し上げます。
今年もあとわずかですが全力で邁進いたしますので来年もどうぞよろしくお願い申し上げます。
伊藤
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