あっという間に年末ですね。
1年本当に早いものです。
さて、弊社は12月27日（火）から1月4日（水）まで冬季休暇とさせて頂きます。
今年もたくさんのお客様にご相談頂き本当に感謝いたしております。
ご契約頂いたお客様、お客様をご紹介頂いた士業の先生方、不動産業者様、その他弊社ご関係者様にこの場を借りて心よりお礼申し上げます。
今年もあとわずかですが全力で邁進いたしますので来年もどうぞよろしくお願い申し上げます。
伊藤
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こんにちは。
今日はずいぶん冷え込みますね。そろそろ冬が近づいてきましたね。
底地の相続では、「土地賃貸借契約の内容の把握」と「相続税対策」は大変重要になってくるかと思います。
土地賃貸借契約は、今の地主さんからお子様に代替わりしたとしても、これまで通りの借地契約内容を借地人さんと継続していくことになりますが、土地賃貸契約書がなければ相続した地主さんは、現在どのような借地契約内容で土地を貸しているのかを把握することができません。
そこで相続発生前に、土地賃貸契約書を残しておくことはもちろんですが、契約書以外の借地人さんとの取り決めや、過去に頂いた更新料の額や算出根拠、トラブルの有無などの過去経緯について書面で残しておくことをおすすめします。
そして「相続税対策」ですが、底地は収益性が低いにもかかわらず相続税評価額が高いことが一般的ですので、税理士の先生や金融機関等と相談しながら少しでも早めに相続税対策をされることが大切です。
何も対策しないままで相続が発生してしまい、底地だけではなく先祖代々引き継いできたご自宅を売却せざるを得なくなったケースも少なからずあります。
2015年（平成27年）に相続税法が改正されて、相続税の負担が以前よりもより大きくなったこともあって、少しでも相続税の負担を抑えるためには積極的に、そして早めに専門家にされることが解決への近道です。
相談先がわからない、身近に相談できる専門家がいないなどのお悩みをお持ちの地主様には、相続税専門の税理士の先生を無料でご紹介しておりますので、どうぞお気軽に弊社までお問合せください。
伊藤
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こんにちは。
ずいぶん秋が深まってきましたね。
借地人さんは「借地権の登記」、もしくは「借地上の建物の登記」をすることで法律によって強い保護を受けることができます。
もし未登記だった場合ですが、地主さんが底地を第三者に売却してしまうと購入者や抵当権者などにたいして自らの借地権を主張することができなくなり、最悪のケースだと借地権を失ってしまう可能性もありますので、早めに対策を講じることをおすすめします。
ここで「借地権の登記」ですが、こちらについては原則として地主さんの承諾が必要になりますので、「借地権の登記」よりも「借地上の建物の登記」について土地家屋士の先生、司法書士の先生に相談してください。
その他の注意ポイントとして、借地権者と建物名義人が異なるようなケースでは、地主さんが底地を第三者に売却した場合に、対抗要件を備えていないとみなされて、底地を購入した第三者から借地の明け渡しを求められるリスクがあります。
これは地主さんの承諾なく借地権を無断譲渡したとみなされる可能性があるからですが、故意であろうがなかろうが借地契約における債務不履行にあたりますので注意が必要です。
ちなみになぜこのように土地賃貸借契約上の借地人と借地上の建物の名義人が異なるようなことが起こってしまうのかというと、借地上の建物を建て替えるときなどに2世帯住宅にしたり、相続対策のために親と子の共有名義、または子の単独名義してしまったなどの理由が考えられますが、地主さんからすれば契約違反だとみなされる可能性がありますので、どうしても共有名義や子どもの単独名義にしたい場合には地主さんから事前に承諾を得ることをおすすめします。
伊藤
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こんにちは。
寒いくらいの体感温度の日がありますね。
底地・借地権を相続したときに注意するポイントですが、地主さんは借地人さんの、借地人さんは地主さんの、「実際に住んでいる住所」と「実際に連絡がとれる連絡先」を知っているかどうか？はとても大切です。
土地賃貸借契約書に記載されている住所と実際に住んでいる住所が異なっていたり、連絡先が変わっていたりすることがありますので、実際に地主さん、借地人さんが住んでいる住所、連絡の取れる連絡先かどうかを相続した時点でしっかり把握しておくようにしましょう。
地主さんの場合には、借地契約の更新手続きのお知らせをしたり、地代滞納があったときに支払いの催告をしたい場合などに借地人さんと連絡が取れないと大変困りますし、借地人さんの場合には借地権を売りたいとき、建物を建て替えたいときなどの、地主さんの承諾が必要な場合に地主さんの連絡先がわからないとこちらも大変困ってしまいます。
他にも、土地賃貸借契約書を紛失してしまっていて、詳しい借地契約の内容がわからないまま相続人が引き継いでいるケースを少なからずお見受けします。
相続した賃貸借契約内容を把握するためにも、土地賃貸借契約書が見つからない場合には、地主さんは借地人さんに、借地人さんは地主さんにたいして、相続があった旨を伝えて土地名義人、建物名義人の変更を理由に改めて契約書の復元をすることも検討されることをおすすめします。
伊藤
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こんにちは。
ずいぶん秋っぽくなってきましたね。
相続対策として底地を売却した地主さんから、売却したお金の有効活用方法を質問されることがありますが、「資産の組み換え」の他に「生命保険への加入」をご提案することがあります。
「資産の組み換え」は、地代が安くて収益性の低い底地を売却して、ある程度の利回りがある換金しやすいワンルームマンションなどに買い替えることで相続対策を行いますが、生命保険についても活用次第で大変優れた相続対策を行うことが可能です。
生命保険には、非課税枠というものがあって、500万円×法定相続人の数までは非課税になるので、例えば法定相続人が奥様、お子様3人だとすると、法定相続人は全員で4人ですので、500万円×法定相続人4人で合計2000万円までが非課税となります。
その他、生命保険は「受取人固有の財産」と呼ばれ、渡したい人に確実に渡すことができることが「お金に名前をつける」と言われる所以です。
生命保険は、納税資金対策、遺産分割対策にも有効で、例えば不動産などの分けにくい財産の場合に代償金として生命保険で備えることができますし、遺留分対策として、遺留分の支払いや遺留分を減らしたい場合にも活用できます。
「底地を売却したお金をどうしよう？」とお考えの地主様がいらっしゃいましたら、収益性の高い不動産への買換えと合わせて生命保険の活用もぜひご検討されることをおすすめします。
伊藤
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こんにちは。
まだ暑いですが少しずつ秋の気配がしてきましたね。
不動産は複数人で共有しないことが相続の鉄則です。
共有となった不動産は、修繕などの保存行為は共有者の１人が単独でできますが、賃貸などの管理行為は共有者の過半数の同意、売却などの変更行為は共有者全員の同意が必要になります。
例えば、共有名義で相続した底地について、ある共有者が「もともと安い地代をさらに共有者間で分配しても手残りがほとんど残らないので売却したい」と考えても、他の共有者が反対すると自分の持分以外は売却できません。
こういった問題を事前に防ぐために、底地などの不動産の相続は、①現物分割②代償分割③換価分割の順番で考えて対策していくことになります。
「現物分割」とは、相続人の１人が不動産を単独で相続して、ほかの相続人が預貯金や動産を相続する方法で、「代償分割」とは、法定相続分どおりにならない場合に、多めに相続した人がほかの相続人に対して差額分を負担する方法で、「換価分割」とは、相続不動産を売却して現金に換えて相続人間で分配する方法です。
しかし、遺産分割協議を行っても①～③の分轄方法で意見がまとまらない場合には、最終的に「共有分割」を選択することになります。
「共有分割」は複数の相続人が共有名義で相続登記をすることになるので、当然ですが、後々トラブルが発生するリスクが高くなります。
こういったトラブルを未然に防ぐためにも、底地を所有する地主さんは元気なうちに遺言書を作成して、「誰」に「何」を「どのように」相続させるかの道しるべを相続人であるお子様方にたいして準備しておいてあげることも大切かと思います。
伊藤
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こんにちは。
久しぶりのブログ更新になります。9月も半ばですね、早いものです。
底地を所有する地主さんが認知症になってしまった場合には、底地の売却、借地契約の更新、譲渡や建替えの有効な承諾ができなくなってしまうので、成年後見人の選任の申立てを行う必要があります。
ただ、成年後見制度は、原則として一度成年後見人を専任するとご本人がお亡くなりになるまで成年後見人にたいして報酬が発生しますし、積極的な相続対策もできません。
そこで注目されているのが「家族信託」という制度になります。
信託は、商事信託と民事信託がありますが、家族信託は民事信託に含まれます。
例えば、地主さんご本人（委託者）、地主さんのお子様（受託者）、地主さんご本人（受益者）で家族信託を組成した場合、地主さんご本人が認知症になったとしても、受託者であるお子様が有効に底地の売却や借地契約の更新業務について行うことが可能になります。
もし何もしていない状態で、地主さんご本人が認知症を発症した場合には、相続税の納税資金の確保のために、事前に底地を売却しておく必要があったとしても売却することはできませんが、家族信託を組成していた場合には、必要に応じて受託者であるお子様が柔軟な対策を講じることが可能になります。
人生100年時代ということもあり、以前よりも認知症リスクについて備えておくことも大切かと思います。
伊藤
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こんにちは。
雨に降られるとまるで梅雨に戻ったように感じますね。
前回は借地権のメリットについてご説明しましたが、今回はデメリットについてみていきましょう。
まず、借地権は通常の所有権の物件に比べて、購入するときに融資が利用しにくい面があります。
もちろん全ての金融機関が融資を断るというわけではありませんが、融資の条件として地主さんから抵当権の設定承諾書を取得してほしいと言われたり、所有権に比べると金融機関の評価が厳しいことから、想定していた金額の融資を受けられない場合には、それなりの自己資金を用意しなければいけない可能性があります。
また、借地権を売却したり、建替えたりするときは地主さんの承諾が必要になります。
地主さんの承諾がないにもかかわらず、借地権を無断で売却したり、勝手に木造から鉄筋の建物に建替えたりすると、契約違反で借地権が消滅してしまう可能性があります。
そして、地主さんの承諾をもらうときには、対価として承諾料が発生します。
借地権を売却するときには譲渡承諾料（名義書換料）、建物を建て替えるときには建替承諾料を地主さんに支払わなければならず、それなりの金額がかかってきます。
個人的には、これら承諾の有無や各種承諾料の金額を巡ってトラブルに発展する可能性があることが一番のデメリットかと思います。
地主さんから承諾を頂けない場合や、金額が折り合わない場合には借地非訟という手続きを経ることも視野に入れざるを得ませんが、弁護士費用はそれなりにかかりますし、時間も長期間に及びます。
仮に地主さんが借地権の売却を認めてくれないからといって、借地非訟を起こして借地権売却をすることができたとしても、借地権の買主（新借地人）さんが、金融機関から融資を受けるために、抵当権の設定承諾を改めて地主さんにお願いしても断られる可能性が高いことや、買主（新借地人）さんも地主さんとトラブルになるリスクを抱えていくことから、借地権の売却価格は非常に低評価になることも考えられます。
以上、前回の「借地権のメリット」に続いて今回は「借地権のデメリット」について解説させて頂きました、ご参考にして頂ければ幸いです。
伊藤
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こんにちは。
先週よりは涼しく感じますが、それでも30度近くあるんですね。
借地権は、通常の所有権よりもデメリットが多いというのが一般的なイメージかと思いますが、あえて借地権のメリットについて考えてみました。
借地権のメリットは、なにしろ価格が安いです。
安い理由としては、「借地権の購入希望者が少ない」、「金融機関の担保評価が低いことから融資が受けにくく買いづらい」、「借地権独自の特殊なルールが存在しておりわずらわしい」ことなどが挙げられるかと思います。
メリットを上げたつもりがデメリットの強調になってしまったかもしれませんが、安く購入できるというのはやはり大きなメリットでしょう。
次に旧法借地権は半永久的に使用できることです。
平成4年7月31日以前に成立していた借地権は、旧法が適用されますので半永久的に使用、更新できます。
土地の税金がかからず地代が安いところも借地権の魅力です。
地主さんに支払う地代は比較的安いですし、土地の固定資産税や都市計画税は地主さんが支払い義務を負いますので、特に支払う必要はありませんし、借地権取得時の土地の登記費用や不動産取得税もかかりません。
人気のある希少エリアの物件に出会える可能性があることも大きな魅力のひとつです。
所有権だとなかなか市場に出回ることが少ない人気の希少エリアに借地権の物件が出ることがありますが、所有権よりも安く買えて良好な住環境を手に入れることができることは大きな魅力だと思います。
最後に、これが個人的には一番の借地物件のメリットだと思いますが、将来的に底地を地主さんから売ってもらえる可能性があることです。
地主さんが相続などで底地を手放す必要が出てきたときに、底地を売ってもらうことができると資産価値が倍以上になりますのでこれは非常に大きなメリットだと思います。
伊藤
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こんにちは。
猛暑が続いていましたが少しだけマシになりましたね。
先日、底地の共有持分についてのご相談を頂きました。
底地に限らず、共有状態の不動産の持分所有者は、他の共有者の許可なく自分の持分だけを第三者へ売却することが可能です。
不動産を共有状態で保有していくことは、先々トラブルになる可能性があることから、共有解消のチャンスがあれば積極的に共有解消していくようにおすすめしています。
それにしても、なぜ共有名義の不動産はトラブルになるかというと、時間が経過していくとともに、共有者間での考え方が少しずつ変わっていくからかと思います。
相続手続きで不動産を共有名義にすることは、その時点では平等な分け方に思えるかもしれませんが、その後の気持ちの変化が原因で共有者間でのトラブルに発展する可能性があります。
共有解消の方法として、共有者全員が意見を一致させての共有不動産の売却、現物分割、代償分割、代金分割などの方法がありますが、何度話し合っても意見がまとまらない、そもそも話し合いに応じてくれないというケースの場合には、裁判所に共有不動産の分割方法を決めてもらう「共有物分割請求訴訟」を提起することもできます。
また、速やかに共有者との面倒なトラブルから解放されたいというお考えの場合には、共有持分の買取りをしている不動産会社に相談してみることも方法のひとつかもしれません。
伊藤
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